任志強：北京房子，越來越貴！

06-05

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（小編註：此篇為任志強先生近日於第九屆中國地產金融年會上的演講。）

房地產是不是繼續發財，是不是可以買更多的高價土地，黃金變成白銀時代繼續擴大發展，沒有安好心的。北京地價往上漲的狀態，房地產真的會出問題。土地價格已經高於現有房價，把現有房價預期增長60%到70%增幅也無法滿足昨天投標的這些地價。最典型的特徵政府一分不少拿，你們拚命往上舉，舉完了以後，我的錢不能少拿了，名義說政府拚命說抑制地價，所以出台了一堆自住房限價房子，錢誰付的？那些購買商品房的人支付的，和政府一點關係都沒有。政府競地價達到155%，開始競更多的保障性住房，不管叫什麼名，政府額外拿走的這些東西，成本加在剩餘商品房裡。

北京昨天兩塊地9萬多平米，最後競完以後還剩下兩萬多平米商品房。網上已經公布了今年北京供地情況，保障性住房加價、競價過程當中，遠遠超過指標，土地是商品房應該供應的土地，商品房越來越貴，因為土地越來越少。政府不能安點好心，政府拿地價固定死了，拿這麼多錢，開發商少掙點，競房價，房價越低越好，說明政府有誠意。土地越來越高越好，競更多的自住房，在賣這些房子的時候，還要再額外收30%、40%的錢，說明政府太黑了，政府從來沒有想把房地產市場搞好。

如果前瞻中國房地產市場，看城市化率，原有戶籍人口佔27%，移動變成戶籍人口佔7.4%，名義上已經52%，10%不能帶老婆、孩子，只是居住在城市中的人，城市化還在繼續，沒有解決戶籍問題。城鎮化相當於美國1920年、日本1940年、韓國1970年，中國是不是還要繼續發展，如果繼續發展，按照所謂小康指標，城市化率至少達到70%，如果按照人均35平米，一撥人口至少四百多億住房面積，現在190多億，現有情況下，城市總體總面積要翻一番，不翻一番無法滿足70%城鎮化率。

美國現在城鎮人口百分之三點幾，德國百分之二點幾，城鎮獲得收入人在整個國家人口比重中超過90%或者更多，中國現有城市城鎮化率低的同時，第二產業、第三產業就業比重里，目前為止第一產業就業人口40%，產生多少GDP？10%，加上撫養人口，一半以上的人口靠10%的GDP產生收入活著，剩下一半人口靠90%GDP活著。農民一定是貧困人群，一定和城鄉之間嚴重分化，如果不用這種城鎮化辦法改變就業條件，永遠富不起來。

中國怎麼可能變成實現中國夢？超越國家貧困縣，跨國中等收入陷井，進入到發達國家行列，絕對不可能。只有靠城鎮化才能從根本上解決勞動就業的基礎問題，最少還得蓋這麼多的房子，200億還有蓋20年，很快達到14、17億，十幾年可以蓋完二百多億。十二億五千萬平方米銷售，每年十億左右的竣工量和12億左右的銷售量相匹配，如果14到15億竣工量，只有12億銷售量，不匹配，供大於求，17億至少需要18到20平米銷售，能不能達到，短期之內不可能。

23歲結婚年齡最高峰2015年，十二五之前，適婚人口增長超過兩千萬，十二五之後，每年下降約兩千萬，之後有較長期的適婚齡人口下降，是不是每年還能增加多少億房。總量上房地產市場持續有巨大需求的長期上升過程。需求供應來看，供應量迅速增加，需求量幾十之年下降，就會出現供求關係轉化，23歲不一定結婚年齡，28歲才結婚，2020年的時候仍然是一個剛性希求有待爆發或者持續爆發過程。

再往依靠老齡化，因為老齡化發展過程中，明顯看到的是家庭分裂速度下浮，德國1976年7300萬人口，2020年8100萬，70年代（房價戶型二手房租房）4100萬家庭，人口增加八百萬，家庭數翻了一番還多。原來老說德國房價不漲，最近所有媒體都說德國房價暴漲，隨著老齡化、家庭分裂程度來看，中國未來也會面臨同樣問題。目前為止計劃生育委員會還在堅持，現有的計劃生育政策不變。但所有的人意識到，人口老齡化已經在中國越來越嚴重，2050年可能有三四億的老齡人，媒體上爆炒最多的，延遲退休年齡，或者延遲領取退休金。

未來確實存在很大問題。有人把希望寄託於三中全會，我不知道三中全會會說什麼，可能會涉及到土地流轉問題，也有人說會有稅收問題、戶籍制度問題，過兩天去看。但我堅信三中全會，絕不會改變一黨執政的制度，土地變成私有化制度，也不行。

土地如何流轉？2008年，政府工作報告，三年之內完成土地確權，到現在沒有完成。現在再次說出台不動產的確權政策，地方政府不願意確權，因為不斷地征地，現在征地跟隊長一個人談，給點錢，隊長滿意了。確權以後，跟所有的老百姓談，遲遲進行不了確權。有些增人不增地，減人不減地，但是有些一確權，生兒子沒有地了，不願意確權。有些城市裡確權，多餘的房子找出來，城市真正那麼容易確權嗎？北京人比較傻，老想辦房地產證，很多城市40%的人不辦產權證，所有的開發商都知道，當我們竣工的時候，先到房產局報一個大產權證，這個產權歸我了，到小產權人，交契約稅才能拿這個辦分割的小產權證。

我自己個人來說，幹嗎要辦產權證，要辦了產權證不就得交稅，不交產權登記，第二套房子限購，銀行給高利息，不辦多好，永遠是第一套房子。限房對於我沒有用，沒有辦產權證，沒有辦法登記，又省契約稅，買第二套、第三套還是一樣，想賣房子的時候辦產權證，永遠還是第一套房子。不接地氣的人以為所有都會辦房產證，有病才去辦，房地產在開發商手裡跑不了，有合同、有收據，能拿走嗎？不用擔心。

於是大量房子根本沒有辦房產證，房產證還在開發商名下，挺好。很多人擔心房產稅、遺產稅會收，財產、房產都不公布，怎麼收稅，不用擔心。三中全會解決政府層面東西，不解決政治體制層面問題，僅僅解決政府層面問題，市場化問題上可能會向前走一步。我們也不知道這一步能走多大，不要以為因此改變了整個中國社會的格局，改變不了，如果整個社會格局不變改變，經濟政策有些地方會放活，會吸引更多的民間投資，雖然增長速度略有上升，對房地產市場不會有大格局改變。

你們也許認為三中全會把現有政策全部推翻，我不認為，即使出台了那些所謂的偽命題的長效機制，也還得慢慢長效，房產稅的第一次提法樓繼偉2001年提出來，2003年寫入文件，現在為止，稅務總局的局長都反對試點，說明試點非常不成功，越是文件爭取擴大試點，越證明政府試點失敗，因為總結不出來成功的經驗，才不斷地擴大試點。我個人覺得試也是白試，沒有產權登記，沒有最基礎的這些制度做鋪墊的話，我們向國外學習那些東西，都缺了一個腿，就是人家有一套完整的制度，而我們沒有那套完整的制度，我們想學上面的東西，沒有想到下面都散了，很多東西學不了。

全景來看，我不認為已經從黃金變成白銀，沒聽說過白銀比黃金更貴，房子越來越貴，土地越來越貴，如果真能解決房地產市場中問題，一定先把和房地產相關但是房地產之外體系上問題，土地、產權登記、稅制等等，這些問題解決好了，中國才能真正有一個長治久安的房地產市場。