一名研二學生對今後房價的理性分析與大膽預測

首先，我要說明，我只是看了很多的博客，文章，然後有了自己的分析和判斷，不一定對。希望每個回帖的人對事不對人，發表自己的看法。還有，關於房產稅的，我也不是很了解，只是自己主觀的一些看法，可能不對，希望大家發表自己的看法，提出意見。中國的經濟學家，大多走兩個極端，要麼看空，要麼看多，古人早有言：物極必反，我看，這其中就主導下的一場遊戲，沒有目不可能。關於房產稅：1.其本身就是一個持有環節稅，不是交易環節稅，不能有效地抑制投機，肯定會收，而且會加快：地方政府需要它，土地財政的不持續，大量的財政支持，錢的總量基本上不能有減少。2.找一個契合點去徵收房產稅很重要，而且，它的出發點還要好好的包裝下，做事情，還是要有擁護最好，在購房人最需要依賴、各方面條件都成熟的時候介入。3.既然中國房地產進入了白銀10年，慢慢恢復其本屬功能：居住，那麼，房產稅一開始肯定不會很重，等慢慢去其投機作用後，稅收就可能重了。4.當人們對房價上漲的預期還比較強時，如果還是有很多人買房投機，他們最終會把這種稅轉嫁到購房人身上。可房價上漲預期真會有那麼強？？？？？高房價對中國的實體經濟和「wen，ding」帶來了很不好的影響，你要是是政策的制定人，你會怎麼做？漲的預期肯定是要有的，但是不能那麼強烈，可以採取哪些措施？房產稅，交易稅、媒體宣傳等等。。。你要是想投機賺錢，就讓你最後賺不了多少錢，預期降低了，於是慢慢也回到了房子最當初的功能，注意只是慢慢回歸，但改變不了大多數還是不能擁有住房的事實。5.房產稅的作用：增加地方財政收入+降低房價上漲預期，房產稅只是起到降低上漲預期的工具之一，其前一個作用是主要作用，並且房產稅一開始肯定不會很重，面不會很廣，等到合適的時機，比如工資加了點，社會福利保障好了點，就可以加重加廣了。其實，大多數人的生活，還不是和沒徵收房產稅之前一樣！！也許，心理上的安全感更強了，也更幸福了，越買不起房，租房也變得很普遍時，說不定人也更幸福了，因為擺脫了約束，人會更自由！猜測一下：2012年之前，高房價+無稅收=之後相對合理的房價+房產稅=一個基本事實：大多數人還是買不起房。國外的發達國家城市化那麼高了，買不起房的還不是那麼多，大多數年輕人還不是租房子住，租房子結婚。今後的房價的趨勢：穩中有漲！但不可能像過去的那樣2年漲一倍了，第一，政策上不可能，第二，房價越高，需要的的貨幣總量也越多，在中國不允許出現較嚴重通貨膨脹的情況下，從貨幣這個主要因數來看，也不支持房價的大幅上漲。很有可能房價一年漲10%-15%，如果當地房價7000，則一年就是漲1000左右。請問，你的工資能保證每一年上漲1000嗎？結果還是，越來越多的人買不起房，房子相對來說越來越貴。也許有人會問，房子越來越貴，那麼多人買不起房怎麼辦？我想了一下，房子建了那麼多，zf就讓我們租房住啊，並且ZF總會有辦法的。當買不起的時候，ZF總會想辦法讓你買的起的，比如，首付2層，免稅等，當初救市不也是這樣的嗎/並且現在有好多人說房子會怎麼漲，怎麼漲，我估計這種情況根本不會出現，在正常情況下，只會小漲，不會大幅的漲。物極必反，ZF也肯定知道這個道理的。他有能力讓房價會小漲，不會大幅的漲嗎？當然有，如果這樣做很好，不這樣做不好，它又有能力這麼做，他為什麼不這麼做？？並且上層對中國經濟的總量，財富的分配都是有模型的，外行只能看熱鬧，或者定性的去分析，預測一下趨勢。但不懂這行，我們每個人怎麼可以預測對，並且房地產很複雜，邏輯點那麼的多。建議：（也是對自己的，因為還在讀書，研二）1.如果是剛需，越早買越好！因為房子肯定會越來越貴（相對於工資），但不會大漲，而且肯定是以後越來越多人選擇租房子住，現在就算空置率高，zf也會有辦法讓你不甘心賣，而讓你出租給沒房的人住，好解決剛需過渡期房子的問題。。。如果我要買房，肯定願意買新房啊，當然，空置率過高，肯定不好，但是，zf肯定會控制好這個數量，我們都沒有依據，這個數量具體是多少，所以都只是定性的猜測。但是如果還是學生，像我這樣，工作還沒穩定，不如緩一緩，工作不穩定，是個負擔，不如安下心來學技術，增強自己的資本，多賺錢，以後有本事了，在房價不會大漲的前提下，能買到離工作近一點的房子可能是最好的選擇，因為房子買了，確實有點不好賣，房子離工作的地方太遠，不方便。當然，我也有可能買不起房子，租房住，大家不要亂髮脾氣，可以對事，不要對人。2.既然台上演戲，我們就看戲吧！改變自己對房子的態度，租房也愜意！房地產背後有巨大的利益、政策、方向等鏈條。我們也就是眾多唾沫星子中的一份子，沒有意義，給自己添堵就好，范不著，別太認真，活的舒坦最重要。3.總之，在自己內力範圍之內，越早買越好，但是如果是投機，還是斷了這個念頭。今後幾個月房地產的判斷：（從「百味人生」多篇博客中摘錄，最後，我會把他的一些選戶型技巧總結在後面，前幾天準備去看房，特總結了下）；為什麼我摘錄他的博客寫呢？因為我覺得他說的很中肯，寫的很好，並且對我們普通人有益處，我們不要想太多，說他抱有什麼目的，只要結果對我們有好處就行。前不久看了一個人的文章：flp713的你所不知道的冰冷的經濟真相。這篇文章寫的還可以，讓我們了解很多。但是他有個觀點：限購之後，房價會報復性反彈，我不由得對他寫這篇文章的目的產生了懷疑。一般，制定一個政策，肯定會有退出政策，不是特殊情況，肯定是遵循這樣的規律。限購之後，都知道可能會報復性反彈，地球人都知道有這種可能，但也只是可能，然道不可以限價或者其它嗎？我一個學生都想得到，你難道出書的flp713不知道嗎？知道又不說，說明了什麼？說明肯定是有目的的。建議大家多看看「大鵬金翅明王」的帖子，很實在，很徹底。但是，flp713的文章有很多值得學習的地方，裡面有很多的分析方法值得去悟和總結，還有，他的操作手法，怎麼會讓自己的帖子人氣那麼旺！我只是一家之言，別太當真，不動粗!下面的都是從「百味人生」的文章中總結。1.2012年三月之後一個拉長的底部，會維持一段時間，不可能馬上起來，最快也要到今年10月左右才能看見市場有較大幅度成交量的反彈。貨幣政策適當的放鬆應該在一季度末期及以後，樓市築底時期應該在下半年，屆時我相信還是以剛需放鬆作為樓市調控斧正的起點。不能期望大規模的救市，是調節，只能是調節。（不會大漲）。原因：國內換屆時期的穩定是政治任務等其它因素：2012年歐債危機會持續發酵，不排除個別小國退出歐元區的可能性，歐洲經濟進入漫長的底部區間。美國經濟在大選年很有可能進入第三輪的量化寬鬆階段。美國經濟的復甦要比快於其他發達經濟體，最快要到2012年底。2012年的樓市調控必然持續下去，也不得不持續，否則貨幣環境的寬鬆，加之積蓄的剛需購買力量，會導致政策的威信和效果一敗塗地。導致嚴重的政治、經濟後果。2.存准率維持上半年2——4次的下調。存准率的下調，我認為，地方融資平台和保障房計劃是受益的重點，後者更是重中之重。政策一直壓著房價，為的就是保障房的儘快入市，現在多地的保障房計劃因為資金的匱乏一直處於「開工」狀態，等米下鍋呢。再不快，只怕樓市要壓出問題了。等到把樓市整狠了，那時問題就不是一般性的嚴重。政策玩的是平衡，以前樓市比較瘋狂，政策平衡點可以向樓市的對立面挪一挪，現在樓市比較脆弱，得留點餘地了。所以政策的目的就是達到目前這種上不去，但也下跌不多的局面，苦等保障房入市。3.放鬆限購：在2012年很可能有部分地方政府在十八大以後逐漸放鬆現有的限購政策，比如年限的限制、家庭的限制、社保繳納時間的限制以及區域的限制，或者以限價取代限購政策。但我們認為最大的可能性是對低端住房網開一面，對因樓市調控而積壓的剛需用政策進行引導消費，比如稅率上的，面積上的、區域上的差別政策。面對2012年上半年低迷的外部環境和由此導致的國內經濟增速下滑，激活樓市的誘惑越來越大。考慮到稅制改革和2012年結構性減稅的情況，我們認為2012年激活低端房市場之前會重拾之前的限售政策，比如未滿兩年和五年差別化稅收政策。當樓市的下滑結合國外經濟的探底或者惡化，結合國內對民眾購房意願的迫切性，政策對剛需人群的購房需求的引導就會被提上議事日程，甚至我懷疑，政策早就儲備好了，只是等待時機出台。怎麼做？可能性一：在堅持限購政策的前提下，部分城市可能對剛需首套住房基於稅收和貸款利率上的優惠。面積要在90平以下，甚至更低面積。可能性二：對現有的限購政策進行結構上的調整，如年限，套數，或者納稅的時間。可能性三：限購政策在限售政策的配合下，到期結束。但是我任然堅持房產稅無法在沒有限售政策的配合下單獨銜接限購政策。房產稅是保有環節的稅種，而限售則是對交易環節徵稅，對不合理的住房需求進行抑制，住宅市場必須而且肯定要去投資化。保障房從根本上來說，是對國內房地產三級市場的補充，既租賃市場，是對中國樓市結構性的調整，是給中國剛需人群建立一個購買力培育緩衝區，這樣樓市的價格和購買力才不至於硬碰撞。4.相信換屆之後政策取向會逐漸明朗。政治周期和經濟周期的雙向疊加年將出現在2012年，出口和消費不可能馬上出現立竿見影的效果，唯有投資！我堅持我們的預測方向：2012年會放開剛需需求。發商最困難的日子已經過去了，接下去，還會不會降價？會！但時間已經不多了，幅度已經不大了。房價壓到這種程度其實是在為剛需人群找一個合適的介入點，降低民眾對住房問題的不滿情緒。目前嚴厲的政策按照我的理解和對現實的了解，對剛需人群傷害是對大的，不過這種傷害是必要的，也是暫時的，為的就是今後房價能回落，然後利用政策引導剛需消費。政策在保駕護航。建議：建議一次性付款，理由是按揭利率7.05%歷史最高，還要上浮10%，這樣的利率政策是不可持續的，是非常時期的非常之舉，必然會回調。舉例說，如果100萬的按揭款按基準利率和上浮10%執行，按揭30年，總利息少支出10萬多。如今各大銀行都已經下調按揭利率上浮，我預計今後銀行還有可能區別對待按揭客戶，優質客戶能做到8.5折。所以我建議你銀行只要能下浮按揭利率，你盡量滿足要求，這是一筆不小的意外之財。對於地段，我的建議是能往市中心擠是最好的。在行情向下的時候市中心的房子漲不了多少，是介入的最佳機會。房地產行業有一個鐵規：市場行情向上，市中心的房子先漲，然後帶動邊郊房產上升；而行情向下的時候，邊郊先跌，最後扛不住了才輪到市中心房產跌。所以市中心房產在投資意義上具有較強的抗風險性。不過話說回來，兩點，一要量力而行，買房不能賭；二，投資郊區周邊配套具有潛力的樓盤能起到同樣的效果。選戶型技巧：1.要找那些有尺寸的，因為樓書上沒有尺寸是開發商故意的，目的是讓傢具縮小給人以戶型空間感很強的錯覺。2.卧室和客廳朝南，客廳帶陽台，採光、通風會好些。南面資源盡量給重要的空間，入口過道不要浪費太多空間。廚房、衛生間、卧室都要有窗戶，能採光。3.有套房設計最好，既有獨立衛生間的卧室，但不能是暗衛，通風和採光成問題，尤其是到了冬天，洗個熱水澡不僅潮濕而且時間長了裝修會霉變，又在房間里，對身體不好。如果是公用衛生間，不要離卧室太遠，特別是冬天，會很不方便。卧室不要靠近電梯井。4.卧室的入口不要在客廳處，會比較雜和吵，影響休息。5.廚房和調控部分的牆壁要能拆除，增加通透性，同時將餐廳設立在挑空部分，增加廚房和餐廳的融合性，增加空間使用率。
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