中國的房價為什麼上漲？

本文版權由騰訊財經MissMoney所有，轉載請註明來自微信公號：MissMoney浮世（ID:missmoneytf）並附上微信二維碼。或聯繫我們獲取授權。（微信號：bigson）

過去10年內中國的房價整體處於大幅上漲的狀態。從2004年至2014年，中國全國商品房價格上漲了212.5%左右。根據中原地產的統計，從2004年5月到2014年3月的幾乎10年時間裡，中國最主要的4個一線房地產市場——北京、上海、廣州、深圳的房價，分別上漲了374%、346%、505%和420%。

目前中國房價排前三的是北京、上海和深圳，這三座城市房子的均價都在每平米3萬以上。而且2015年房價漲幅排前三的也是這三座城市。去年，深圳房屋均價漲幅達到47.5%，上海漲幅達18.2%，北京漲幅達10.4%，很顯然深圳的房價已經瘋了。

中國房價已經漲了這麼久，也漲了這麼多，好多人都想知道，未來中國房價到底會怎樣？要想弄明白這個問題，我們要首先弄清楚，中國房價為什麼上漲這個問題。下面我們來具體看一下：

1、工資收入變化，家庭收入增長

房子能賣這麼貴，主要是人們有這麼多錢來買。所以說中國人的工資水平和家庭收入的漲幅變化會直接決定房價未來的走勢。根據國家統計局數據，2003年中國城鎮居民人居可支配收入為8472.2元，2013年該數字已經上漲至26955.1元，上漲了近2.2倍；與此同時，中國農村居民家庭人人均收入上漲了近2.4倍。

下面我們再看看，中國工人平均工資的變化。根據中國國家統計局官方網站數據，2005年中國城鎮單位就業人員平均工資為18200,到了2014年該數字已經上漲至56360，上漲的幅度接近2.1倍。製造業城鎮單位就業人員平均工資從2005年至2014年上漲了近2.23倍。

2004年至2014年中國全國商品房價格上漲了2.125倍，與中國城鎮家庭收入和城鎮就業人員平均工資上漲的幅度相差不遠。

2、A股暴漲暴跌 投資渠道極其匱乏

從2003年至2013年中國的GDP增長速度都在7%以上，而且2003年至2008年這段時間中國的GDP增速都在10%以上。據國家統計局數據，從2005年到2014年中國的GDP總量上漲了2.42倍，並且在2014年中國GDP總量首次突破10萬億美元，中國的人均GDP在這段時間內上漲了2.27倍。這一漲幅與房價同期的漲幅也相差不遠。

面對如此快速的財富增長，中國的投資渠道卻很匱乏。2003年上證綜指在1550點上下徘徊，到2013年上證綜指在2160點上下徘徊，這段時間內上證綜指的漲幅在40%左右。如果扣除通貨膨脹率，40%左右的投資收益對於投資者來說那就太低了。

另外，中國的基金市場、保險市場都不發達。投資房地產成了不錯的選擇。雖然中國在2005年、2007年以及2012年面對高房價對房地產做了調控，但是隨著調控政策的落空，房價又出現了一次次的報復性反彈。因此可以說，中國房地產在過去10年里不但是回報率最高的投資選擇，也是最安全的投資選擇。因此，我們也就不難理解為啥過去許多投資資金都去了房地產行業。

3、城市化進程

房價上漲的最主要因素就是城市化。中國的城市化進程的速度是非常驚人的。根據人口普查數據，1978年我國城市人口佔總人口的比重是17．9％，1995年增加到29％，到2014年中國城鎮人口佔總人口比重已經上升至54.77%。城市人口增速如此之快，對於住房的需求也必然會急劇增長，急劇增加的住房需求必然會推高房價。

經合組織（OECD）此前發布報告稱，2012 年，中國有近60%的城市外來人口是16到40歲的青年人，和印度或者巴西離開故土的青年人相比，這些中國青年受過更好的教育。

該報告還稱，中國目前人口超過1000萬的大城市實際數量是中國官方公布的數字的兩倍多。中國人口目前1000萬的大城市有15座，而中國官方的說法是，中國居民數量超過1000萬的城市只有6座，因為中國並未把外來務工人員和城郊居民計算在內。

可以說是不斷湧入城市的大量年輕人在一直推動著中國房價上漲。

4、政府財政收入依賴賣地

其實另外一個原因我們也不能忽視，那就是政府收入，因為政府的財政收入一部分就是來自出售土地使用權。經合組織此前的報告還顯示，為了滿足財政支出的需要，中國各省市政府目前對土地出讓金和借貸資金已經形成了過度的依賴。

此外，據中新網此前報道，1999年到2015年這十七年，可謂中國歷史上土地資產化最為迅猛的年代，全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元。

面對如此之高的土地價格，房價太低，開發商就賺不到什麼錢了。

5、政府政策

國家的政策在房價調控方面起到很重要的作用。2008年以前中國政府出台過打壓房價的政策，從「國八條」收緊房地產信託、到「國六條」和「國十五條」重點發展中低價位和中小套型商品房，再到「9.27放貸新政」，都沒有其太大左右。政策出台不久後，房價有繼續上漲。直到2008年美國次貸危機暴擊中國，中國房價才出現暫時性的下跌。

2009年國家啟動刺激政策，房價先跌後漲，面對房價高，上漲快的情況，2010年中國出台了限購令，這被稱為史上最嚴的房地產調控政策，但高價地王繼續產生，2010年3月後房價繼續飆升。

2014年至2015年間，由於房地產庫存太多，房價出現下跌，但是為了避免房價大幅下降帶來的潛在危機，中國開啟了降准降息的刺激措施。伴隨著取消限購，減低首付比例等政策的出台，房價開始再次回升。

影響房價的因素還有很多，我們只是選取了其中幾個主要的與大家分享。目前人們最關心的還是未來中國房價的走向。對於未來中國房價的走勢，大家需要關注中國人口結構的變化和中國城市化目前所處的水平。在其它條件都不變的情況下，只要有大量的年輕人不斷地進入城市，中國的房價就不會出現大跌。

【MM互助站】您認為中國目前的房價高嗎？中國房價未來會繼續上漲嗎？您認為是誰推高了中國房價？您可以通過添加MissMoney微信公號（ID：missmoneytf）給我們留言；也可以給我們發郵件，郵箱地址：davidzhong@tencent.com，我們期待您的分享。

騰訊財經出品

有趣「財」快樂