投資必知：美國房產投資攻略

一、不是美國人可不可以在美國買房，在美國買房有什麼限制嗎？

毫無疑問答案是可以。美國是一個移民國家，它歡迎歡迎外國人在美國投資或購置房產，在買房方面幾乎沒有任何的限制。除了在賣房的時候，在利潤賦稅上有一些不同。

二、在美國買房是人必須到美國嗎？

理論上你不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，你如果能親自選擇是最好的。或者在實際操作中，你可以委託在美國的親屬和朋友幫忙看房，選定房子。也可以委託信得過的經紀人代為成交。有些交易過程中僅僅需要委託書的公證複印件即可，這是理想化的足不出戶就能在美國買房。

三、買美國房產與買中國房產程序有何不同？

在美國買房要經過複雜和嚴謹的手續。這也會降低在房產過戶中的詐欺、違約的機會率，使買賣程序嚴格規範。美國的經紀人，都需要取得各州專業房地產執照，才能為客人做買賣、交易的服務，整體水平很高，職業道德相對於國內房產中介素質要好得多。如果你能選擇一個負責任、有經驗的經紀人作你的買方經紀，其它事情你就不必太擔憂了。

四、可以購買哪幾種類型的房子？

在住宅房屋方面，通常分成獨立屋(House)、共渡屋(Condo)、城市屋（Town House），公寓(Apartment)。獨立屋是最多的，所謂獨立屋，是在某一塊土地上只有這一棟房子，不與隔壁鄰居共用一面牆。

美國的房屋產權是包括土地及建築物，這種形態在中國稱為別墅。但這美國有時，別墅並不是正確的解釋，因為獨立屋有新有舊，有豪華也有破爛，對於那些年代久遠、破爛的獨立屋來說，稱不上是別墅，只能叫做獨立屋。別墅可以稱為豪華的獨立屋。

共渡屋通常是一排相連的房子，有五棟、十棟甚至更多，你可以擁有其中的一棟，它可以是一層、二層或是三層的形式。城市屋和共渡屋的差別不大，通常來說城市屋是比較豪華的，它通常由二棟或三棟構成。

城市屋的房子一般為一層或二層，很少用到三層。共渡屋和城市屋所擁有的土地只是建築物所佔據的那部分，有時會有小部分的院子。公寓樓則通常會有數十戶，甚至數百戶共用一棟大樓，這些樓可高可低，一般都是只有使用權，但不能單獨買其中的一套或幾套。另外，還有一些移動屋，俗稱鐵皮屋，也僅僅是擁有使用權的房屋，每月需要繳納土地使用權的使用費。

五、美國的公寓樓與中國的公寓一樣嗎？

在美國也有類似中國的公寓房，不同的是，這種一棟建築物裡面有很多住戶的形態，在美國都是整棟地購買，作為投資用的商業房。所以這種公寓群是屬於商業建築，由投資者整棟購買，分間出租而不是出售。基本上屬於商業房地產投資的範疇。

六、在美國有哪些物業可以投資？

除了上面所提到的住宅房屋以外，在美國還有倉庫、辦公樓、購物中心、公寓群、旅館、土地可以進行投資。

七、在各種投資項目中，投資風險如何？

投資風險最低的是住宅房屋，因為住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。商業性建築通常投資風險比較高，因為它受市場影響相對比較大。倉庫也是一樣，在經濟好的時候，貨品流通快，倉庫的價格也會水漲船高，而經濟不好時，貿易量減少，對倉庫的需求會降低。

投資風險最大的是土地，投資回報最大的也是土地，一塊不毛之地，如果被開發的話，它會在一夜之間暴漲，同樣它也可能閑置五十年無人問津，當然毫無任何利潤可言。總之，投資回報率越高的投資風險可能越大。

八、在美國買房可以買新房嗎？

美國每年新建房屋只佔整個房屋買賣的百分之十幾，不是房屋買賣市場的主體。美國建造的房屋，一般使用壽命都在六十年以上，如果房屋保養完善，使用上百年也不是什麼奇怪的事情。新房的地點可能會在新開發的區域或比較偏遠的地方，在同一地區，新屋可能在價格上會高於舊屋。

另外購置新屋可能需要庭院的修建及室內裝潢。這是一筆不小的花費，而購置舊屋，很多東西前面的屋主都已做好，相對之下可以節省很多。

因為在美國購買二手房時，在看房的時候，原屋主會告訴你那些固定的裝飾，比如：地板，地毯，窗帘，灶台，露台等是包含在出售的價格里的，而那些可移動的傢具以及電器等，可以商議價格留給新屋主。都可以在交易之前談妥。

九、聽說在美國買房價錢便宜，但持有成本比較高，是這樣嗎？

在美國擁有任何房子真正的持有成本只有房產稅。房產稅在美國各個州各個地區都不同，一般在1%-3%。新開發的區域，地產稅會高一些。現在的房屋平均中間價約三十萬美金，它每年的房產稅在$3,000到$6,000之間。

十、除了房產稅之外，還有哪些可能發生的費用？

1、房屋保險在加州，一般的區域，一棟三十萬到五十萬的房子，它的房屋保險費每年通常在$600到$900之間，在加州由於地震災害比較多，地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然災害，例如龍捲風或是水災。你想要你的房子得到保障，就要購買房屋保險。

很多人在國內買房都不買保險，頭腦中沒有買保險這個概念。買不買保險，其實是你自己的選擇，但在美國如果你是貸款買房，銀行一定要求你買保險才肯貸款給你。而如果是全額現金購買的話，最好還是買一個房屋基本保險，否則一旦出現災害了，將無任何保險公司賠付你的損失。

2、房屋的另一項持有成本是庭院的維護，例如減草，在加州每月需要$50到$70。但在美國有一半以上的家庭都自己有割草機，自己維護庭院，運動、健身，又省錢。

3、如果你買的是城市屋（連排屋），你會有一個社區費（國內稱物管費），費用一般在一百五十塊到三百五十塊之間，費用的高低取決於社區內各種公用高施費用的分攤。有社區費的城市屋，社區費中已經包含火災保險部份，不必另外再買火險。因為房子是相連的，如果一家著火，其它人也會受災，所以他們的火險是共同承擔的。