枕頭財經：房價降多少百姓才能買得起房

房價降多少百姓才能買得起房

一提房子，大家最關心房價。中央經濟工作會議提出，要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格。那麼在去庫存的過程中，開發商願意降價嗎？房價能否下降，下降多少百姓才能買的起房呢？

10月末商品房待售面積為6.86億平方米，再創歷史新高。

我國房地產行業近年來面臨著一線城市房價居高不下、二、三線城市庫存情況嚴重。近日，中央經濟工作會議在京召開，會議指出，化解房地產庫存是明年經濟社會發展五大任務之一，並明確鼓勵房地產開發企業調整營銷策略，適當降低商品住房價格。《人民日報》喊話各大房地產開發商：房地產庫存壓力大，開發商適當降價是最明智的選擇。

據前瞻產業研究院發布的《2016-2021年中國房地產中介行業市場前瞻與投資規劃分析報告》的數據顯示，截至2015年年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現房庫存，即現房待售面積約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存，即在建待售面積35.7億平方米，需要4.5年來消化，尤其是三四線城市庫存積壓越來越嚴重。

中指院在12月18日發布的《未來五年中國房地產趨勢報告》指出，三四線城市是中國房地產高庫存的「重災區」，8成三四線城市供應大幅超前，消費後繼乏力。報告稱，三四線城市可售商品房的消化周期基本在20個月以上，而一般商品房的合理消化周期在12個月以內。以鎮江為例，目前可售面積為340萬平方米，可售商品住宅消化周期最高為24個月。從土地消化時間來看，三四線城市平均消化時間為5年，其中濰坊、鄂爾多斯、東營超過6年。

此外，三四線城市房地產產品較為單一，同質化現象嚴重，項目競爭力下降。特別是很多城市新城區的項目由於沒有完善的配套建設，購房人無法正常生活，進一步加劇了過剩壓力。

中國人口分布圖，人口越多，房價越高。

7月全國百城房價中，深圳、上海、北京分別位列前三。

很多人就問了，中央現在鼓勵房地產商降價，房價會一落千丈嗎？當然不會。並不是每一個城市的房地產都需要降價，例如北京等一線城市的房價就不太可能下降。中央這樣的表態，核心目的是為了避免開發企業誤判去庫存的形勢，避免土地市場競爭過於激烈。在執行上，具體的政策措施仍然會是市場化手段。你要注意，中央提出的是「適當」，而不是「大起大落」的；還有，是「鼓勵」，而不是「強制」。正因為是鼓勵而不是強制，另一個問題就來了，房地產商是否會聽話呢？

在人民日報看來，化解樓市庫存也得靠開發商自己，適當降價是最明智的選擇。一向走高冷路線的開發商必須正視，任何產業都會從短缺經濟走向總量平衡。特別是對於三、四線城市來說，走到拐點的房地產業，降價促銷與轉型升級是必然選擇。畢竟買房這事兒，政府、專家、開發商說了都不算，還得看老百姓的臉色。這麼大一筆資產投資，開發商沒點兒讓利的誠意，誰會掏真金白銀救你呢？

過去的經驗看，開發商主動降價的情況很少見，多是在企業內部財務壓力（如流動性壓力）作用下，或在外部市場競爭壓力下，才有可能實現主動降價。

從目前來看全國樓市分化仍然明顯，此前庫存量大的部分二線城市和三四線城市，本月庫存仍處於上升階段，一位全國性大型房企營銷負責人指出。「房企銷售是市場化操作，如果庫存無法出清，那開發商肯定早就讓步了，現在一些三四線城市甚至已經是虧本銷售，基本沒有降價空間。」

海南錄德房地產股份有限公司董事長邱廷錄認為，降低商品房價格是比較難的，商品房銷售是市場行為，目前銷售不動的開發商企業，能降的價格在這之前基本都降到了自己所承受的底線了，銷售不好的開發商企業不會坐等政府來救他們。

因此，降低房價可能有3種情況：第一，企業自身降價，但是空間並不是很大；第二，政府應發揮市場調節手段，讓困難的房地產開發企業自動降價，如銷售補貼或免除部分企業應交的稅金，讓企業的成本降下來等行政手段，使房價有下降空間；第三，行業破壞性的降價，也就是說，出現開發商大面積現金流斷裂，大面積的企業破產，房產企業出現拋售現象，投資人棄房而去，房價會大幅度下降，這是大家不想看到的結果。

部分國家和地區的房價收入比及其世界範圍內的排名。

如果一個中等收入的家庭，一年能攢到七到八萬，那奮鬥六七年攢下50-60萬買套70-80㎡的房子，這才是比較正常的。但問題是，如果是在三四線城市，房價雖然不會太高，但你的收入不足以攢不到這個錢。如果是在一二線城市，買個七八十平的房子你攢那五六十萬根本就不夠，付完首付再清貸款恐怕得20年了。

一個普通家庭到底要攢錢多久才能買得起一套房呢？首先來看一個名詞「房價收入比」，所謂房價收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。通過這一指標可以大致描述一個國家的家庭收入與房價之間的關係。房價收入比指標主要用于衡量房價是否處於居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。一般而言，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區。

2014年全國35個大中城市房價收入比排行榜。

如圖所示，在易居房地產研究院《全國35個大中城市房價收入比排行榜》排行榜中，深圳、廈門、北京衝進前三甲，35個大中城市房價收入比均值為8.7。值得注意的是，在2014年全國35個大中城市房價收入比排名中，深圳的房價收入比超過了20，位居第一位，其次是廈門、北京、上海、廣州、杭州和福州，幾個城市的房價收入比分別達到了15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8。以深圳為例，他的房價收入比為20.2。2013年深圳的房價收入比還只有18，如今已經飆升到近22.2，也就是說在深圳，一個達到該市平均收入水平的家庭，如果購買一套100平方米的普通商品住房，實際上要耗費20多年才能得償所願。

只有與居民收入水平和支付能力相適應的房價，才是合理的房價水平。世界銀行1998年對96個地區的統計資料顯示，家庭收入在999美元以下的國家，房價收入比平均數為13.2；家庭收入在3000美元-3999美元的國家，房價收入比平均數為9；家庭收入在10000美元以上的國家，房價收入比平均數為5.6。

20世紀90年代初世界銀行專家黑馬先生（AndrewHamer）認為房價收入比達到3至6倍是比較理想的收入模式。上海易居房地產研究院的數據顯示，從中國房價收入比看，我國35個大中城市多數超過了警戒線，而北京、上海、廣州等城市已遠遠超過了這一水平。

房價到底多少才算合理？以房價收入比估算，一個城市要達到宜居的標準，那在這個城市打拚的一對夫妻6年攢下來的錢必須要能買得到一套70平的房子，或者說每個人一個月的工資能買得起一平米的房子。如果暫時不買房而是租房，租一個帶衛生間的獨立單間（15㎡），那麼房租應該不超過工資的六分之一。

這是個什麼概念呢？假如某市的房價均價1萬，那麼兩夫妻的月收入總和必須達到2萬，也就是平均每人1萬，那麼他們一年的總收入24萬，在非常非常節省的情況下，一年租房、吃飯、交通等的開銷佔三分之一，攢下了16萬，其中12萬用於存錢買房，4萬用於小孩教育等方面。

只有達到這個水平，那麼這個城市的房價才會不影響幸福感。但很顯然，這個標準很多人目前是很難達到的，要麼是收入不夠，要麼是房價超了。

（1）、政策激勵

降低商品住房價格是有可能實現的，尤其是在三、四線城市。政府為了降低市場風險，可以採取必要的激勵政策，或者是團購保障性住房的做法，鼓勵開發商主動降價。

（2）、降低稅費

房價之所以那麼貴，是因為含房價裡面含有基礎成本（20%-25%）+土地出讓金（30%）+開發商利潤（15-20%）+苛捐雜稅（30%）。房地產相關稅費、各環節的圖章，現在還是很多的。不光是製造企業，相關服務領域也應該簡政放權，要降低這些交易成本。

（3）、破解土地財政困局

降房價，最簡單的，是把地價壓下去。長期以來，一些地方政府高度依賴高價出讓土地獲取財政收入，並與房地產商形成利益共同體，這不但容易導致房地產商綁架公共決策，也是助推房價虛高的重要因素。長遠看，徹底解決這些問題，需要地方政府減少對土地財政的依賴，改變過去過分依賴投資拉動的增長模式。