誰買走了北京的房子

誰買走了北京的房子作者：中國青年報來源：中國青年報日期：2010-4-12

　　今年春天，對很多計劃買房的人來說註定是一個煩躁的春天。所有計劃買房而由於各種原因在兩會之前沒有落實的人現在都追悔莫及，因為就在兩會之後，北京的樓市掀起了一個漲價高潮。

　　根據北京市統計局發布的數據，北京市四環路以里的期房價格已經突破每平方米3萬元，不僅如此，連六環外的住宅期房均價也已經突破了每平方米萬元大關。

　　一家房地產中介公司的工作人員告訴記者，在兩會結束之後的兩周內，房價每平方米上漲了3000元左右。

　　「我覺得，房價好像已經跟我沒有任何關係了，按照目前的收入和房價比，靠自己的力量這輩子都買不起北京的房子。」一位在北京工作的年輕人這麼說。

　　究竟是什麼促使房價屢創新高?偌大的北京城，房子究竟被誰買走了?

　　購房人群太複雜 有錢人太多

　　「100套期房，2000人登記搖號」——記者來到西四環外一個名叫大成郡的樓盤售樓處，銷售人員這樣描述其樓盤的火爆銷售局面。

　　這個樓盤緊鄰西四環，銷售人員介紹說，這是一個園林式社區，容積率僅為1.26。南北通透的大戶型是項目的賣點。面積在120~300平方米之間。

　　在售樓處，記者並沒有看到多少看房者，銷售人員告訴記者，因為當天不是開盤日。

　　「兩個月後還將有兩棟樓開盤，價格估計接近4萬元。」銷售人員告訴記者，儘管價格很高，但現在已經有500多人登記。

　　在西北四環的四季青橋東南角，一個名叫四季會的樓盤已經開盤近一個月，銷售人員告訴記者，每天都要接待100位左右的客戶。在這個樓盤的售樓處，近一個小時的時間裡，來來去去大概有十幾位客戶來諮詢、交定金，甚至全款買房。

　　這是一個商業立項的樓盤，產權只有40年，全部是小戶型，價格從每平方米2.8萬元至3.2萬元不等。以其最小戶型41平方米來計算，在這個樓盤買一套最小的戶型，房款最少也要近115萬元。

　　一位來自河南的女士在看房的當天就全款買下了一套。

　　5年前，這位女士的兒子考上了北京的一所高校，也就是從兒子來北京讀大學開始，這位女士就開始在北京看房，要給兒子準備一套房子。

　　最開始，這位女士和弟弟看上了五棵松的一處樓盤，價格只有幾千元，弟弟買了一套，這位女士當時覺得需要再看看。這5年中，北京的房價從每平方米幾千元漲到了兩三萬元，這位女士一直沒有出手，一直在等房價調整。如今，再過一年多兒子就要研究生畢業，加上今年兩會之後北京地王的出現，這位女士覺得實在等不下去了。

　　「在我們這裡買房的，北京本地人和外地人都有，自住和投資的都有。」銷售人員極力鼓動記者也來一套，並給出了優惠條件，只要當天交定金，就能優惠十萬元。

　　這位銷售人員告訴記者，北京四環以里基本上沒什麼住宅項目了，如果不是因為開發商在別的地段又拿了一塊地，急需資金周轉，這個樓盤的價格還會更高。

　　在這個區域，房價在每平方米3.2萬元左右。但在2009年末，這個區域的房價還不到每平方米2.5萬元。

　　從公開的信息看，北京市目前四環路以里的住宅項目已經寥寥無幾，在上市供應的樓盤中，絕大多數是五環以外的樓盤，四環以里的新房並不多。

　　這種狀況導致的結果是，一旦有新樓開盤，很快就能賣完，價格似乎不那麼重要。

　　在東北三環與四環之間，一個名叫太陽公元的樓盤頗為醒目。記者在售樓處看到，三塊售房進度表的大牌子上已經沒有了可售房屋，而在這個樓盤，房價在每平方米3.78萬元至3.98萬元之間。

　　這個樓盤最小的戶型為58平方米，按照這個面積計算，一套房子至少要220萬元。而在開盤的3月28日，售樓處門前的廣場擠滿了人，很多人為搶購房子坐在地上等。開盤不到3個小時，此次開盤的280多套房子就已經售罄。

　　銷售人員告訴記者，在這裡買房的大多是30歲以上的家庭，在北京有穩定工作，為了孩子能夠上一所較好的學校來這裡購房。

　　在東四環，期房的價格基本都在每平方米3萬元以上，有些甚至在4萬元以上。

　　也不是所有四環以里的期房價格超過每平方米3萬元。在南四環邊上的世華水岸，記者了解到，目前在售的兩棟樓，價格在每平方米2.5萬元以上，而未來幾個月將要開盤的3棟樓，價格不會低於每平方米2.8萬元。而去年，這個樓盤的價格在每平方米2萬元以下。

　　「我們這個項目的戶型都比較大，選擇這個項目的人大多是自住。」銷售人員告訴記者。

　　「現在的房價對我們來說肯定是買不起，但還是有很多有錢人來買房。」在西四環一個尚未開盤的樓盤，銷售人員告訴記者，從他們接待的客戶情況來看，外地人和本地人差不多一半一半，外地人中山西人的比例比較高，從他們的購房目的看，有一些是自住，但也有相當數量的購房者是為了投資保值。

　　由於四環以里的住宅期房很少，記者發現，在一些期房售樓處外聚集了不少二手房中介，不少客戶從售樓處出來直接就跟二手房中介去看房了。

　　根據中原地產的統計數據，3月，北京存量住宅成交量達到25747套，這個數字同比去年3月上漲了28.91%。

　　北京市房地產交易管理網的數據則顯示，今年3月1日至25日，北京市期房網上籤約數一路上升，截至3月25日，單日成交突破600套，達692套，已達到2009年樓市成交量活躍時期的平均水平。

　　對於大多數在北京工作生活的人來說，今年3月出現的房價暴漲難免讓人恐慌。

　　用我愛我家房地產經紀公司控股公司副總胡景暉的話來說，今年3月的市場節奏已經被打亂，現在的樓市狀況讓人感覺很可怕。

　　「進入3月後半段，售房市場開始出現價格瘋漲和恐慌性成交集中爆發的情況。」胡景暉說，今年元旦到春節長假期間，由於前期密集出台的政策，導致市場出現了觀望情緒，二手房交易量萎縮，價格上漲速度減緩。春節後到兩會期間，由於北京版「國11條」的出台和平抑房價的輿論環境，二手房價格趨於穩定，甚至某些區域出現了回調的跡象，業主普遍接受議價，二手房成交價基本低於掛牌價。

　　「如果這個趨勢延續下去，本來市場可以是一個更加健康的發展局面。」胡景暉說。

　　然而，這個趨勢很快就被打斷。3月15日，兩會剛結束，一日之內三個地王相繼誕生，徹底打亂了市場節奏。

　　胡景暉告訴記者，以望京為發端，全市許多區域的二手房掛牌價迅速攀高，甚至出現了一日一價的局面，而許多購房人面對突如其來的漲價措手不及，紛紛加入購房大軍，恐慌性購房開始蔓延。

　　「現在太不正常了，幾乎所有人都在談論買房賣房。」胡景暉說，在2004年之前，大家對房子的關注度遠沒有這麼高。

　　根據公開的數據，2004年之前，北京市的房屋均價在4000元左右，處在一個比較平穩的狀態。

　　但就在2004年2月初，SOHO中國董事長潘石屹在當年的博鰲論壇上作了一次大膽的預測，他表示，2004年北京的房價肯定會漲。

　　潘石屹的這個預測一度引發了不少討論。誰都沒有想到，這個預測在一定程度上吸引了大量的資金進入北京樓市。

　　2005年1月，北京市統計局發布數據，北京市2004年房屋銷售價格比2003年上漲了3.7%，達到了7年來的最高水平。

　　「潘石屹的這個預測給我印象特別深，在這之前，北京市的房子主要還是本地人購買，但自從這個預測成功了之後，大量的外地人開始進入北京的樓市。」胡景暉說。

　　2006年之前，中國的股市一直陷在熊市的泥淖之中，一部分已經富起來的人並沒有好的投資渠道，潘石屹預測的成功讓人們突然發現，樓市是一個不錯的投資渠道。

　　胡景暉告訴記者，2005年之後，溫州炒房團、山西炒房團等大舉進入北京樓市，一買就是一棟樓的情況並不少見。在這些炒房團的影響下，北京本地也有一部分人開始投資炒房。

　　「根據我們的統計，2006年之後新建的一些樓盤中，投資客的比例達到4成左右。」胡景暉說，這些房子有一個顯著的特點，就是在市場的流轉率很高，差不多三四年就能賣一遍，而且出售的時候基本上都是毛坯房，根本就沒有住過人。

　　胡景暉表示，正是由於投資客的出現，改變了普通人的購房預期，造成了市場的恐慌。大量的投資推高了房價，而過快增長的房價又使得很多住房需求過早釋放。

　　「以前打算30歲以後才買房的，看到房價天天漲，也趕緊提前買了。現在很多大學生一畢業就買房，甚至剛讀大學，父母就為其在北京買房。」胡景暉說。

　　在胡景暉看來，購房需求很難說清楚。這其中既有剛性的住房需求，也有改善性和投資保值的需求，還有官員的腐敗需求。而面對北京這樣一個集中了各種頂尖資源的城市，各地有錢人都有在北京買房的想法。

　　遼寧營口的C先生在家鄉經營一家加工公司，兒子兒媳在北京工作生活。前兩年兒子剛結婚時，他給兒子在崇文門附近買了一套婚房。今年年初，他兒子花500萬元在朝陽門附近又買下一套房子，把崇文門的房子留給將來到北京的父母或岳父家使用。為了孫子接受優質教育，C先生準備再買一套「學區房」把孫子的戶口轉過去。

　　在記者的採訪中，類似這樣的故事並不少。

　　在北京師範大學房地產研究中心主任董藩看來，北京的房價肯定會趕上香港，原因就在於相對全國各地有錢人來說，北京的房屋供應太少。

　　「中國人的首都情節這麼重，什麼好事都是北京先得，誰不想來北京?誰都覺得自己是人才，誰都有住房需求，房價能不高嗎?」董藩說，正是因為北京的特殊性，無數的人口向北京聚集，無數的財富也向北京聚集，高房價是進入北京生活工作的唯一槓桿。(實習生 賈凡 本報記者 李松濤)