年入25萬也買不起多倫多市內的獨立屋

Toronto top earners cannot afford a detached home in the city

[編者按] 多倫多持續飆漲的房價和房市泡沫跡象引發了經濟學家的擔憂。該文揭示了多市的住房負擔能力危機，至於連一些以高收入檔賦稅的高收入人士都買不起多倫多市內的像樣獨立屋。

The skyrocketing home prices and signs of market bubbles have raised economists』 concerns. The article below sheds light on the affordability crisis in the city that even those taxed as rich are unable to afford a decent detached home in the city.

蒙特利爾銀行首席經濟學家波特（Douglas Porter）在就最新公布的房市數據和即將公布的聯邦和安省財政預算案發表評論時強調了兩個問題：一是多倫多的房價已經高得「離譜」；另一個是在一些居民只買得起郊區的半獨立屋時，卻仍被當做富人課稅「令人感到可笑」。

波特稱，安省有部分居民需要承受高達53.53%的最高個人邊際稅率，因此他們也被視為「富人」，但實際上他們連多倫多的獨立屋都買不起。

為了進行詳細說明，波特虛構了一對年輕有為的夫婦，並假設他們要在房價年漲幅高達24%的多倫多市購買第一套住房。按照波特假設的情形，這對年輕夫婦在過去幾年裡已經用總收入的10%積攢了$10萬元首付。在他們當中有一個人呆在家裡負責照顧新生的寶寶，另一個則是年收入高達$22.5萬元的高收入人士。

波特稱，即便這對夫婦中只有一個人在繼續工作，但他們仍屬於加國1%最高收入群體，因此他們的所有額外收入都必須以53.53%的最高個人稅率課稅。

許多人可能會因此認為這對年輕夫婦在多倫多買套像樣的住房並不是問題，但實際上並非如此。

波特稱，這對年輕夫婦很快就意識到所有房價超過$50萬元的房屋都需要按揭保險，因為他們手頭的積蓄不足以支付20%首付，此外，他們也因此需要證明自己在貸款利率上調至4.84%的牌告五年期房貸利率水平時仍有償貸能力。另外，所有房價在$100萬元以上的房屋都不再享有按揭保險。

實際上，這對年輕夫婦只買得起$98.7萬元左右的房屋。但是最新數據顯示，多倫多核心416地區的獨立屋均價已經升至近$160萬元，905地區的獨立屋均價已經達到$110萬元，甚至連多倫多市中心的半獨立屋均價都已經突破$100萬元大關。

這對夫婦的另一個選擇是在郊區以略高於$70萬元的價格購買一棟半獨立屋，但當地並沒有足夠的房源供他們選擇。

波特稱，因此，這對被聯邦及安省政府視為富人的年輕夫婦實際上只買得起多倫多郊區的半獨立屋，或是已經破爛不堪的低端獨立屋。由此人們可以想像那些收入更低的夫婦將會在當前的房市環境中遭遇何種困境。

據蒙特利爾銀行估計，在經過通脹調整後多倫多的房價在過去幾年裡已經飆漲了近40%。波特稱，雖然這一漲幅不及1980年代末的瘋狂漲勢，但卻是1980年代以來的最高水平。

波特在本月初曾稱多倫多房市已經開始呈現「泡沫」，但並非所有經濟學家都認同這一說法。

多倫多道明銀行經濟學家珀拉瑪娜（Diana Petramal）稱，多倫多房市尚未出現泡沫，但該行認為當地房市越來越有可能步入泡沫階段。

加拿大皇家銀行高級經濟學家楊森（Nathan Janzen）亦認為多倫多房市尚未出現泡沫，但他同時警告稱，皇家銀行越來越關注多倫多及其周邊地區的房市動態，並認為地方政府進行一些政策干預是必要之舉。

加拿大帝國商業銀行副首席經濟學家泰爾（Benjamin Tal）則稱，多倫多正在快速步入嚴重的住房負擔能力危機。

但無論是持何種看法，許多經濟學家都認同當局有必要儘快採取措施為多倫多房市降溫，因為聯邦政府最近實施的新稅制和房貸新規雖然已經起到一定作用，但仍然還遠遠不夠。

波特建議多倫多效仿溫哥華實施國外買家稅，以為熾熱房市降溫。

泰爾則建議政府停止集約化發展和降低住房密度目標，並增加長期租恁房的數量。

鑒於低利率長期持續和最近實施的房貸新規只帶來微不足道的影響，珀拉瑪娜預計安省房價在今年將會繼續飆漲17%.