到美國買房去

歡迎發表評論02012年08月06日16:38 來源：《陸家嘴》 作者：嵇晨 #mainleft .concent { overflow:visible}.word_desc{padding:6px 0 3px 0; height:16px;float:left;color:#666666}.shareBox{ overflow:visible;color:#D9D9D9}.shareBox a{margin-right:10px;}.shareBox a span{position:relative;}.shareBox a span b{position:absolute; overflow:hidden; width:91px; left:-55px;top:-23px; font-weight:normal;background:url(http://img.hexun.com/home/sharetip.gif) no-repeat 0 0px;height:20px; padding-top:2px; color:#666; text-align:center;text-decoration:none; line-height:18px; display:none}.shareBox a:hover,.shareBox a:hover span b{display:block}.shareBox a.phone_btn{background:url(http://img.hexun.com/home/icons-share2.gif) no-repeat 0px -305px;padding:0;width:25px;height:25px}.shareBox a.phone_btn b{left:-34px;top:-16px}.shareBox cite {font-style:normal;}.shareBox .share_R { float:right; padding:6px 0 3px 0; height:16px;line-height:16px}#mainleft .concent .shareBox .share_R img { margin:0;border:none;}.shareBox .share_R span { background:url(http://img.hexun.com/share/zwy_pic.gif) no-repeat 5px 0px; padding-left:24px; padding-right:3px; display:inline-block}.shareBox .share_R span a { color:#666;}.shareBox .share_R span a:hover { color:#666; text-decoration:none;}.shareBox .share_R span.sc_link { background-position:5px -20px;}.shareBox .share_R span.tj_link { background-position:5px -40px;}糾錯|收藏|訂閱將本文轉發至：

　　「最近我有一些上市公司高管朋友，都到美國來尋找買房子的機遇。」在紐約從事房產經紀業務的華裔蘇昱凱近來覺得來自中國的買家明顯增多，但他也發現，他們中的不少人都對在美國買房缺乏基本認識，或存在誤解。

　　不要期望暴利

　　作為上世紀80年代早期美國華裔移民的後代，老家福建的蘇昱凱在1996年就考了紐約州的地產經紀銷售執照。當時美國地產經濟還沒有明顯泡沫，但很快房價就在1998年開始大漲，他萌發了做房地產投資的想法。

　　「1996年我用21萬美元在紐約的布魯克林買了在美國的第一棟房子，到1999年賣出去的時候，價格是40萬美元，」蘇昱凱對記者說，「這是我在美國的人生第一桶金。」

　　人生的第一桶金，總是異常美好，甚至在今後很長一段時間內都會被翻出來咀嚼體會。雖然此前被次貸危機重創的美國房地產投資幾乎不可能有當時3年近100%的收益回報，但隨著國內投資需求被房地產宏觀調控在一定程度上壓抑著，加上溫家寶總理在今年公開明確表示，「房價遠沒有回歸合理價格，調控不能放鬆」，國內不少手頭資金充裕的買家，希望可以在低點中的美國房市裡抄底。

　　全美地產經紀商協會（NAR，National Association of Realtors）在5月末發布的最新月度報告中指出，2012年4月全美存量房（二手房，existing home）銷售數量和價格都較去年同期上升。

　　NAR首席經濟學家勞倫斯·筠（Lawrence Yun）認為，美國房地產行業正在轉好，投資者可以逢低吸納的時間可能不長了，對住宅的剛性需求已經推動美國房屋價格上漲。截至4月底，美國房屋存量中可供銷售的二手房上漲9.5%至254萬套。

　　NAR分析認為，2011年的在美外國買家來自全球超過70個國家，其中23%來自鄰國加拿大，而遠在太平洋(601099,股吧)另一端的中國買家所佔比例高達9%，位列第二，銷售金額大幅領先。

　　來自中國強大的投資需求和能力，已經觸動了嗅覺靈敏的在美華人圈。由於美國買房大多通過個體房產經紀人，據記者了解，目前在美國東西部的熱鬧城區，不少華裔留學生或旅美的中國人已經扎堆熱衷考房產經紀人證書，回想過去10年中國不動產的價格暴漲，一旦打通了技術性的跨國買房操作壁壘，中國買房團很有幫助美國房地產鹹魚翻生的架勢——這個可能性有多大？

　　統計中國房地產市場近10年的累計漲幅，可能數字會比較駭人，超高的回報率似乎給國內投資人留下「投資房產=致富」的概念，但蘇昱凱說：「你必須想清楚在美國買房子的目的。」

　　雖然現在價格依然處於低谷，但由於房產行業的大環境並不像國內具有旺盛的需求，且換手率也未必那麼高，投資美國房產在理論上並不具備短期暴利的回報，「而且，經濟大環境非常重要。即便你只花了15萬美元買房子，遇上美國經濟不景氣，跌到兩三萬美元也有可能。」另外的風險來自匯率，如果美元對人民幣在未來繼續貶值，那就需要和房價的波動展開賽跑。

　　另一位在紐約的華人房產中介Jason對記者表示：「雖然美國房價現有小幅反彈，但和金融危機前簡直不能相提並論，而且因為美國經濟復甦步履蹣跚，本地買家購買力下降，推動房價甚至是部分區域的外來買家，所以單就房價來說，後續上漲的空間並不特別大。」預示美國主流觀點依然謹慎悲觀。

　　找對地段很重要

　　記者採訪多位有在美置業意向的中國投資人後發現，多數有意向購買美國房產的投資人，考慮的還是今後孩子的教育和移民的可能性，可以參考支撐這一觀點的還有國內近年賣得火爆的EB-5投資移民項目，中國內地的申請者人數遙遙領先於其他國家和地區。

　　在這樣的動機之下，有追求的中國買家在美尋房的脈絡就變得比較清晰：容易找工作的繁華大城市、生活便利有華人圈氛圍、便於孩子擇校的「學區房」，而滿足這三個基本條件的地段，房子其實也不像一些中介經紀宣傳的那麼「5萬、10萬的好像白菜價」。

　　「全世界的好地段和好房子都不便宜。」一位已經在美國置業的中國律師張先生對記者表示，差異可能是和國內一線城市房價最高時候的差距，或者和美國房地產泡沫時代的房價整體水平相比。

　　張先生記憶猶新的是，當時有中介介紹美國買房的時候，舉例美國中西部的「汽車之城」底特律正逢房價窪地，10萬美元就可以買到很好的獨棟房子。但事實上，據他後來了解，只有地段比較偏遠、房齡很老的房子才可能這麼便宜。

　　密歇根州的底特律城，是以底特律為核心，再加三個衛星縣，其中維恩縣（Wayne）有五個富裕郊區小鎮，統稱為泊因特（The pointe），治安比較好，美國最大的房產中介商The Century 21數據顯示，泊因特地區的豪華獨棟別墅可賣到435萬美元，一般的單一家庭住宅也需要50萬美元，還要每年繳納上萬美元的房產稅。

　　很多年前，美國社會就開始了逆城市化現象，很多富裕階層都紛紛逃離擁擠嘈雜的市中心，所以造成了在很多城市邊緣的郊區，尤其是治安、資源都很好的富人區，房子反而價格高。

　　美國西部的洛杉磯也是很多華人置業的夢幻「天使之城」，但最好的社區往往不是市中心。在洛杉磯中心東北方向21公里的亞凱迪亞（Arcadia）因為具有全美數一數二的教育資源，亞凱迪亞高中（Arcadia High School）更是亞裔學生為主的加州名牌高中，成為很多華裔精英在美定居置業的首選「學區房」，最一般的單一家庭住宅也標價上百萬美元，貴的高達688萬美元。

　　同樣的「學區」高房價情況還出現在紐約鄰州新澤西的普林斯頓、馬薩諸塞州的波士頓劍橋城、伊利諾伊州的芝加哥等坐擁高等教育資源的地區，獨棟房子一般至少70萬美元。

　　記者在美國了解到，同樣在傳統意義上較貴的紐約市裡，曼哈頓中央公園附近，一間小戶型公寓可以賣到70萬美元，更好的獨棟房子售價動輒數百萬美元，而在皇后區的新鮮草原（Fresh Meadows）一棟可供多家庭使用的房子售價不過80萬美元，該區也因為生活成本合理、適宜居住成為很多華人選擇在紐約置業的一個地區。再看加州北部的科技創業天堂矽谷，因為互聯網行業催生百萬千萬富翁，周邊房價出現了孤立於大市場的連續十年上漲。Facebook的天量IPO計劃也使矽谷房價一度大熱。

　　美國地廣人稀，核心發達地區都在主要城市，房產價格講究「地段」，所以一般沒有足夠的常住人口支撐商業活動，地產的投資價格就不會那麼高。目前，很多中國買家首選的置業地點是紐約、洛杉磯和邁阿密及周邊州、郡等繁華地區，因為那兒普遍有大量的人口和新移民，交通也很便捷。

　　如果側重投資目的，蘇昱凱認為，在美國房價還沒有完全反彈的時候，能有眼光在「冷門地段」選到有不錯租金回報的好資產，也會帶來不錯的效益，但必須要有敏銳的調查力。

　　「2005年我去美國東北部的康涅狄格州（Connecticut）買過一棟房子，因為恰巧知道米高梅計劃在那兒附近建造賭場。」蘇昱凱預判這會帶來近千名工作人員，會拉動周邊房產的租賃市場，果斷出手30萬美元買入一棟三層高、每層1500平方英尺（約合160平方米）的獨棟房子，結果很快他就成功借出去，每個月的租金扣去銀行貸款和雜費，純收益接近2000美元。2007年預感到房地產系統日益脆弱，蘇昱凱忍痛把這棟租金回報率相當高的房子拋售，「當時的售價是38萬美元，現在只有15萬美元。」

　　建立在美個人信用

　　技術上說，在講究消費文化的美國，買房不貸款彷彿和早期溫州商人出門習慣帶大量現鈔一樣。但沒有綠卡的中國買家如何拿到貸款呢？這牽涉到美國社會價值觀的重大問題——個人信用，如果可以建立在美個人信用，那麼你可能獲得置業的優惠條件。

　　「理論上，就算沒有綠卡，只要你有信用記錄，銀行照樣會給你貸款。」蘇昱凱提供了一個思路，只要你找機會在美國的銀行里辦理一張信用卡，即便不長期居住在美國，但全球都可以使用這張信用卡，做到每個月按時還錢，在美國的信用記錄就會累積，「信用越好，銀行可能給你的貸款政策就越優惠。」一切都和信用記錄有關，嚴格意義上這是選房看房的前站，如果你希望享受到美聯儲長期極低利率的優惠政策。

　　據記者了解，最近在紐約買房，銀行能給到的30年固定貸款利率約在3.75%，倒退5年，這個利率可能在6%到7%，而且為控制風險，大多數美國的銀行如今會要求至少有20%至30%的首付，但次貸危機之前很多房產買賣都可以零首付或非常低的3%房價首付。

　　貸款利息也分很多種，儘管不同銀行有不同的貸款政策，大致上分成固定利息、浮動利息、漸進式利息和氣球式利息等多種，貸款年份上也有不同的選擇。對於在美國工作需要繳稅的投資人來說，在美買房子還可以利用每月支出的貸款、房屋的維修維護等系列開支，在年底報稅前抵扣，記者了解到，美國房產雖然價格相對不高，但平日維護管理和地稅、房產稅等開支並不低，不少業主也利用這些方法在美實現合理避稅。

　　根據房地美（Freddie Mac）近期公布的數據，全美30年期定息抵押貸款平均利率從3月的3.95%下降到3.91%，在2011年4月，該利率是4.84%。前不久甚至跌至3.79%。

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