保障房口惠而實不至

與年初的房地產調控政策相呼應，12月25日，中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶做客中央人民廣播電台中國之聲直播間，表達了繼續調控的決心，稱今年的政策落實得不夠好，調控的具體措施是加強保障房建設，利用信貸槓桿抑制投機需求。

針對總理管不了房價的議題，溫家寶總理提出，政府應該管的是保障住房，社會福利應該由政府主導，但房地產的地位與宏觀經濟政策同樣由政策主導，而商品房定價則由政府主導。

此言不虛。此前中國房地產市場出現兩大偏差，保障房退出住房領域、政府未能善盡保障之責，更重要的，還表現在政府隱形之手操縱房價，從1998年以來的房地產市場通過一級市場壟斷二級市場放開，以及源源不斷的貨幣投放，將房價刻意維持在高位，直至房地產成為最重要的投資品種，成為中國金融領域最主要的信用抵押物，直至成為眾矢之的。

相對於兩大偏差，政府需要做的是兩件事，當務之急，讓保障房登堂入室。

2010年房地產市場轉型元年，保障房共開工580萬套，2011年規劃1000萬套，兩年共1580萬套，超過全國商品房銷量，將有5000萬左右的低收入人群住進保障房。2009年全國商品住房的交易量800萬套，以保障房目前的建設速度，意味著不久保障房總體供應量將高於商品住房。

對保障房建設不可過於樂觀，在賣地財政的驅使下，保障房面臨攔路虎，土地和資金成為繞不過去的檻。保障房用地沒有市場效應，地方政府對提供保障房用地大多積極性不高。根據國土資源部的數據，去年1～11月，我國保障性住房用地供應27.54萬畝，僅完成年度計劃供應量的46.66%。

資金來源更是大成問題。保障房建設資金主要來自於中央政府專項補助資金、地方政府土地出讓金凈收益的10%、住房公積金凈收益、財政收入等。根據全國人大常委會的報告，截至2010年8月底，中央財政年初安排的692億元（含去年結轉的50億元）和追加安排的100億元保障性住房建設資金已全部下達。但東部地區無法享受中央財政的雨露，而中央補貼的資金佔比很低，2010年中央廉租房建設資金補貼標準為每平方米300－400元，而地方政府以地方財政配套的部分佔到每平米600－800元左右。

所謂以土地出讓凈收入的10%用於保障型住房，基本屬於無本之木。11月17日，審計署公布了19省市2007年至2009年廉租住房保障情況審計調查報告，顯示在審計調查的32個城市當中，有22個城市沒有按時足額計提土地出讓純收益的10%給廉租房建設使用。2007年到2009年，22個城市共計少提土地出讓純收益146.23億元。根據計劃，2009年國家下達的保障性住房建設計劃，全國共需投入1676億元，其中中央投入493億元，佔29.4%；地方配套1183億元，佔70.6%。而2009年全國財政支出決算表顯示，2009年全國財政用於保障性住房支出為725.97億元，為上年的313.3%；其中中央財政投入550.56億元，但地方財政僅投入175.41億元，只佔計劃的15%。

筆者絕不認為，多數地方政府會在2010年靈魂深處鬧革命，格外重視保障房。如果激勵機制不改變，那麼保障房仍然會成為口惠而實不至的花瓶工程。

監管保障房建設與使用效率格外重要。保障房的開發周期比商品房長1到3年，因此2010年開工的保障房可能最晚到2013年才能完工，如果不幸，保障房跑馬拉松，對商品住房將提供巨大的激勵。按照溫家寶總理在直播中提供的數據，2010年已經建成370萬套，這是前所未有的高效率，已建成的保障房何時分配、分配給了誰，已經開工的何時建成，才是衡量未來中國房地產體系是否均衡、是否健康的重要指標。

在錯誤的財政政策激勵下，在投資主導與房地產市場尋租熱情不變的情況下，中國2010年土地財政有惡化趨勢，房地產泡沫居高不下。

如同諷刺，2010年是房地產市場轉型元年，但土地出讓金創出新高。2009年，全國土地出讓金收入相當於同期地方財政總收入的46%左右，預計今年將超過去年，有望突破2萬億元。這不是噩耗，商品房價格上升可以預期，如果其中10%用於保障型住房，則保障房將增加2000億元的資金。真正的噩耗是地方政府用於保障住房建設的資金可能只是兩萬億的百分之一。

另據國家統計局數據，1-11月，全國商品房銷售額為4.23萬億元，同比增長17.48%，接近去年全年4.4萬億元的銷售水平。根據歷史數據並結合目前銷售形勢推算，今年全國商品房銷售額有望突破5萬億元，可能達5.3萬億元。筆者聽某位房地產資深人士介紹的最新數據，上海浦東新區，一手房成交量下降一半以上，但房價卻上升了一半以上，房地產泡沫不減反增，與通脹的壓力正好互相印證。

維持房價的平穩是當務之急，是增加保障房、抑制貨幣泡沫、抑制貧富差距與降低金融槓桿，這所有的武器都有必要上陣。

如果政府管理保障房，卻從地方政府得到了虛假的數據，已經建成的保障房規模遠達不到公布數據，或者保障房到了所謂名流手中，這真是總理也無可奈何。只有公開透明的信息與健全的制度，以及密如蛛網的民間監督體制，才能真正堵住漏洞。

推薦閱讀：