實用貼——還不知道如何判斷房屋補償標準是否合理嗎？

來自專欄沈玉潮律師

實用貼——還不知道如何判斷房屋補償標準是否合理嗎？

對被徵收人來說，拿到滿意的房屋徵收補償是他們最為關心的問題。經常會有當事人來諮詢時會問到，我家房屋被徵收，一平米XXXX元是合理的嗎？徵收方不給我們補償停產停業損失補償費是合法的嗎？實際上由於各地方政府出台的徵收補償標準不同，因此僅憑某一數值，律師是很難具體判斷被徵收人多拿的徵收補償款是否合理、合法的。但是，由於《國有土地上房屋徵收與補償條例》、《土地管理法》等法律法規對徵收補償有原則性規定和一些可供參考的指導性意見，因此可以通過某些小方法被徵收人自己就可以來簡單判斷的。下面小編來為您詳細闡述。

一、查看徵收補償範圍是否合理

對於，國有土地上的房屋徵收補償，《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定「作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：（一）被徵收房屋價值的補償；（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。」因此，在遭遇國有土地上房屋征補償時，應當首先查看徵收方提出的徵收補償是否符合上述範圍規定。例如，對於經營性住房，如果因為徵收而停業，是應當給予停產停業補償的。如果徵收方提出的徵收補償未能包括，則顯然是不合法、不合理的。

此外，2011年中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳《關於加強監督檢查進一步規範征地拆遷行為的通知》明確規定：「在《土地管理法》等法律法規修訂之前，集體土地上房屋拆遷要參考《國有土地上房屋徵收與補償條例》的精神執行。」因此集體土地上的房屋徵收補償是應當參照國有土地上的房屋徵收補償範圍的。

對於集體土地徵收，《土地管理法》第四十七條規定「徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。」「徵收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被徵收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。徵收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。」因此，如果遭遇集體土地徵收，根據土地的用途不同是有不同的補償標準和補償範圍的。被徵收人可以參照上述法律法規查看徵收方給予的補償費是否符合上述規定。

二、查看是否遵循「先補償，後搬遷」

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十七條規定：「實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。」

「先補償」不僅指補償的時間要早於搬遷的時間，而且應該是全部補償、實際補償、補償到位。

在選擇資金補償的方式時，如果房屋徵收部門僅僅支付了部分補償費用，不應視為已履行了「先補償」義務

。只有貨幣補償已經專戶存儲，被徵收人可以隨時支取時，可視為對被徵收人進行了補償。在選擇產權置換的方式時，如果房屋徵收部門僅僅指明了用於產權調換房屋和周轉用房的位置、面積、環境等，但未能實際交付房屋的，不能認為其履行了「先補償」的義務。當然徵收人可以在協議確定安置房源後要求被徵收人搬遷，待安置房竣工後再按約定交付房屋。

因此，在國有土地上房屋徵收補償的過程中，徵收補償合理不僅體現在數額方面，也體現在給予的時間是合法、合理的。當然，雖然上述法律法規是有關國有土地上房屋徵收補償的規定，但根據《關於加強監督檢查進一步規範征地拆遷行為的通知》的規定，集體土地上的房屋拆遷補償也是應當參照「先補償，後搬遷」的精神的。

三、查看房屋補償是否參照周邊市

場價

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定：「對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。」

因此，在進行國有土地上房屋徵收補償時，對於被徵收房屋的價值補償要參照周邊房屋的市場價。同理，集體土地上的房屋徵收補償也是如此。

四、查看提供的房屋徵收補償是否降低了原有的生活水平

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條規定：「為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人（以下稱被徵收人）給予公平補償。」

《土地管理法》第四十七條規定：「依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的三十倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。」

因此，徵收從目的層面是為了公共利益的需要。特別是對於集體土地上的房屋徵收，以及征地事項，在國家立法精神層面，將「不得降低其生活水平」作為拆遷補償的重要衡量標準。對於廣大農民，土地、房屋是其賴以生存的基礎，因此如果在拆遷後不能給予合理的補償，就很有可能會使其會面臨無法繼續生存的局面。

以上即為小編總結的判斷徵收補償是否合理的幾種小方法。因此在同徵收方進行協商、談判時，可以參照上述事項，自行判斷其提出的徵收補償是否合理，做到心中有數。在權利受到侵犯時，可以及時使用法律武器進行維權。