日本民宿業遭遇大洗牌，房東們先別著急哭！

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6月15日起，日本民宿新法將全面實施，民宿每年最多只能營業180天，不合規定與超期經營的民宿將會被政府一一取締、罰款。

如何將燙手山芋，變成賺錢利器。

6月15日起，日本民宿新法將全面實施。這意味著這個長期處於灰色地帶的民宿業終於得到官方認可。這一消息看似是民宿行業的利好，實則暗藏殺機，個中限制多多。

新法限制民宿盈利空間

首先，能合法申請到牌照乃至盈利，都不容易。新法的實施將會引發日本民宿業乃至不動產行業的大洗牌，不合規定與超期經營的民宿將會被政府一一取締、罰款。

其次，民宿每年最多只能營業180天，營業額直接減半，這一點足以讓在日本買房做民宿的人苦惱萬分。剩下的半年時間，就只能眼睜睜看著房屋空置嗎？

在傳統旅館酒店和大資本民宿業務的夾縫中，個體民宿經營散戶還有多大的生存空間呢？做民宿真的賺不了錢嗎？

別急，神居秒算為您提供了三種解決方案，中立客觀得分析利弊，尋求利益最大化。

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方案一：將房子轉化成合規化民宿（僅適用於條件允許的房產）

利：租金回報率可以保持不變

弊：對於房產所在區域，房產所在的大樓業主委員會的政策，都有一定的要求，現在公寓幾乎無法申請到民宿牌照了。

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方案二：將房子轉成長租

利：將停止民宿運營的損失降到最小。租金回報穩定，不會受到政策影響，也會有專業管理公司打理。

弊：租金回報率沒有短租民宿高。

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方案三：直接出售房子

利：一次性退出市場，省卻麻煩。

弊：前期投入高，業主損失大。

三種方案讓非行內人看的眼花繚亂，在距離新法實行只剩半個月的時間，如何快速尋找新的出路？

直接出售房產：時間金錢成本高

從短期來看，直接出售房子，是最好的退路。趁日本房價還在穩定上漲的階段，快速脫手，還能保證既得的利益不受損。但是這樣簡單粗暴的方法，也內藏隱形成本。

在日本，買賣房都是需要繳納稅費與中介費的，其中5年內買賣的讓渡稅，就足以讓多數人打消賣房的念頭。而且，賣房過程中消耗大量的時間成本，很有可能將房子賺到的最後一點差價壓縮完。

再加上新法出台，一大批民宿業主著急拋售，房產市場出現飽和，不僅難以保證在6月15日前成功出售，而且買方市場導致價格下壓。所以，直接出售其實是不明智的選擇。

那麼對於有志做日本民宿房東的人來說，真的只能坐以待斃嗎？不妨再來看看短租轉長租是否能扭轉乾坤？

短租轉長租 劣勢變優勢

一般日本人租屋或賣房的習慣是空室來、空室去，而大部分的民宿是帶傢具的，在買賣上就有了劣勢，還要花一筆清潔費。

而對於出租方面而言，帶著傢具出租，與不帶傢具出租，都可以選擇。

最普遍的情況是丟棄室內傢具，將房間清空，會比較容易找到日本租客。

如果帶著傢具的情況下長租，則比較建議可以租給單身外來人口，外籍租戶或留學生，等找到租客，就算以後房東再打算賣房，也會相對容易出手。

轉長租時房東需注意的問題

總結來說，民宿轉長租的利益是大於買賣的，雖然長租的收益率可能低於短租，但其相對穩定的特性才能真正保障房東們的利益，而轉長租時房東又需要注意那些問題呢？我們也從實際經驗，帶給房東第一手的信息。

1. 1. 找到一家靠譜的長租代管公司

首要之一是找到一家優質的日本代管公司為房東打理日後的長租運營業務，一般日本的做法是收取每月租金的5%作為代管費，減去房東不少麻煩。代管公司會為房東打點一切，租金收益穩定，房東不用像以前短租運營時擔心每月經營的浮動。

1. 2. 需要提前通知民宿運營商

建議是提前兩周告知營運商，關閉網路訂房系統，確保運營商不再接新的短租生意，房東一定要確認到底是哪一天停止做短租。

1. 3. 傢具處理與清潔

大型傢具如床架、電視等可以保留，但是小型物品（碗碟，吹風機，床品）需要丟棄。如果保留大型傢具，需要留意清潔問題，因為有大型傢具的情況下無法為房間做深度清潔或原狀回復。

1. 4. 請運營商拍照

建議讓運營商拍攝房間內部照片，以確保房間內部情況保持良好，沒有東西損壞。

1. 5. 確認好費用清算

房東需要與運營商確認是否有押金、水電煤、稅費、 網路 、大樓物業費等等，讓運營商停水電煤還有網路，以便管理公司找到新的長租客後，新租客可以在重新開設新的水電煤網路。

1. 6. 換鑰匙

雖然在找到長租租客後，租客會更換鑰匙並且支付相關費用，但是在找到租客之前為了避免安全隱患，建議房東重新更換鑰匙。

1. 7. 轉成長租時，有哪些費用

- 丟棄物品的費用

- 若需要修繕/原狀回復，相關費用

- 換鑰匙費用

- 簡單清潔費用

短租轉長租，因為需要和短租代管公司與長租代管公司分別交接，一般需要耗時1-2個月時間。一旦做好決定要轉成長租，建議房東迅速開始聯繫新的代管公司。

短租轉長租的流程圖

此次民宿新法來勢洶洶，為火熱的民宿投資澆了一盆冷水。但危機同時也是契機，抓住短租轉長租業務轉型的時機，成為民宿業大洗牌過後笑到最後的贏家。