房價可能會下跌嗎？

06-04

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房地產在中國，暴跌總是難以想像的。所以，房地產最怕的不是暴跌，而是不漲。房地產所有的美好都來自抗通脹和增值，所以一旦抗不了通脹了，那就是貶值。

很多人把房地產當做家庭財富保值和增值的手段，把預計多餘的每一分錢拿去供樓。儘管媒體一再用房奴這個貶義詞來形容按揭購房的人。但是做房奴也是很開心的一件事。這種精神上的支撐來自支付完銀行的利息以外，它依舊給人很好的收益的預期。對這類人來說，他們有一種信仰，通脹一直會持續，貶值一直會持續，房產增值神話也一直會持續。媒體上的任何一句對房價的預期都會讓他們高興好幾晚。

房地產按揭的利率大致保持在5%的年化利率上，如果4成按揭，大致總體成本是3%，而出租回報率在2%左右。當房價漲幅靠近3%或者小於3%，實際收益就是一個2%。這種情況只要持續兩年以上，房地產的神話就開始動搖了。因為當房價上漲到一定得高度時，還能繼續上漲的地區，在世界範圍內都找不到。所以，必定會在某一天進入價格低增長的情形中。這一天的到來，不用怕，也不用盼，按照經濟規律來說，肯定會有。

連續兩年的低增長會破壞那種神話，一旦投資性需求放慢進入房地產市場，房地產的真實需求就顯露出來了。首先顯露的會是房屋空置率。現在空置率是多少，大致超過1/4。大家看好，所以超需求購買就多，肯定會形成超過實際需求的情形。這一點會加快動搖持有者的信心。