三位女性對中國高房價「功不可沒」

(2010-09-17 10:15:45)

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中國有句俗話：「三個女人一台戲」，到現在我也搞不太清楚到底是什麼意思。不過就中國持續了近十年的房地產大牛市而言，有三位中國女性起到了比較重要的推動作用。

一、和一個美國死老太太在天堂見面的中國老太太

兩位老太太在天堂里演了一個話劇，美國老太太終生還貸，終於在逝世前還清了房貸，留下了房產。而中國老太太則存了一輩子錢才買下一套房。區別是美國老太太住了一生的自有房產，而中國老太太雖然買下了房，卻沒有住過一天。其實這個對話背後還有很多值得人們深思的不同，是很多人沒有想法的：

1、美國老太太買下房產後，就要繳納房產稅，美國近40個州的平均房產稅稅率是1.44%。美國老太太如果35歲開始擁有住房，到70歲逝世，要繳納多少房產稅？

2、美國是要徵收遺產稅的，美國人如果留給子女房產，子女要被抽稅的。

3、美國在次貸危機前，按美國人的家庭收入的中位數，只需要近四年的收入就可以買下一套房，因此並不需要年輕的時候買房，到近70歲才還清貸款。估計如果35歲買房，50歲之前，甚至45歲就可以把貸款還清。

4、美國老太太留下的是舊房，中國老太太留下的是新房。中國的房地產是不完整的產權。如果中國女子35歲買房，70歲逝世時，留下的房產的土地使用權最多只是35年。另外不要忘了中國房屋的平均壽命是30年。

不管怎麼說，一番對話折射的理念，使得中國人貸款買房的意識普遍覺醒。假設沒有購房貸款，雖然中國人的儲蓄率高一些，並且改革開放以後至1998年中國房改，中國人也存了不少錢，但即使靠民間借貸，或許中國人也普遍只能承受家庭收入近六七倍的房產。但房貸就導致中國人的購房能力成倍放大。

二、中國未婚女青年

對很多中國年青人來說，中國的婚姻市場已經是一個準商品市場。這裡，我不想指責任何人，只是想說存在這樣一個事實。有些女青年無房不嫁，也不是沒有道理。從進化論的角度來看，女子擇優而嫁，自然有利於下一代的遺傳和未來的生活條件。好吃懶做其實又是人的天性。

這裡說幾句額外話。中國和印度有很多相似之處。不過在婚姻這個問題上，中國和印度則大相徑庭。在印度，女子出嫁不僅很難向男方索要財禮和房產，更要付出一大筆的嫁妝。在約十年前，還曾看到這樣的案例，印度有個女的嫁了老公，老公居然嫌嫁妝是黑白電視機而不是彩電，要求更換，未被滿足，於是燒死了老婆。雖然印度男女比例失衡比中國嚴重得多，不過這並沒有明顯改變印度的婚姻狀況。印度的女性實在令人同情。

中國適齡女性少於男性，同時，由於傳統觀念，未婚女性要求男方擁有房產作為婚姻的前提條件，就有比較大的成功的概率。

其實未婚女性向男友要求房產，往往也是未婚女性母親的想法，當媽的哪有讓女兒吃虧的？這個時代，每一個家庭都有各自不如意之處。未婚男青年也不必簡單粗暴地學韓寒那樣，對提出房產要求的女友說滾。不管這種要求是否合理，客觀上確實是很多未婚男青年買進房產的重要原因。這個現象，其實房產商馮侖早就發現了。

三、未婚男青年之母

寫這個文章，是因看到有新聞報道稱，黑龍江某男青年因沒有房產，在婚姻問題上，三次被拒。其母來到醫院，諮詢能不能賣掉她的腎，為的就是賣腎款給兒子買房。

這畢竟只是一種想法，沒有成為事實。但早在2005年前後，就有一個母親自殺，並留下遺書，聲稱遺憾沒有能力為兒子買套房。

不管是打算賣腎的，還是已經自殺的，都是極少的案例。更多的是默默掏錢為兒子結婚買房或是付出一定首付的中國母親。這明顯提高了中國男青年的住房購買能力，整個社會可以容忍的房價收入比自然要比美國、英國等國家要高一些。這些國家遊行的是子女早早獨立，不要說買房款，就是大學學費，不少都是子女自己掙的。

當然，並不是說中國未婚女青年與未婚男青年之母對房地產的需求或購買力可以永遠維持中國的房地產泡沫。已經存在的因素，往往就已經發揮了相應的作用。事實上，這兩種力量正在減弱。很多人都注意到，中國高考報名人數在2009和2010年已經連續兩年下降。根本原因並不是因為高校畢業生工作難找，高校畢業都難以找到好工作，那麼連高校都沒有讀過的人就更難找工作了。根本的原因是中國上一個人口出生高峰的下降。

根據國家統計局公布的每一年人口數量與出生率，我大概算了一下，中國上一個人口出生的高峰是1987年的2529萬人，隨後就不斷下降（如下圖），從2001年開始，已經降到了每年1700萬人以下。2008年只有1608萬人了。假設中國年青人平均購房年齡是24歲（不久前有報道說北京是27歲，全國平均當然要更年青一些），則這部分住房需求的高峰將出現在2011年。如果平均購房年齡是23或是25歲，高峰將出現在2010或2012年。

當然，婚房需求只是影響中國住宅市場的一個因素。否則8月上海購房貸款就不會出現負增長，上半年中國一線城市住宅成交量也不會較去年同期下跌近50%了。