樓市下行真相：並不是幫大家買房子，而是為了贏得時間

06-04

昨天，深圳商報的消息，顯示深圳房價在過去的九個月連續下跌，目前已經累計下跌了7108元/平米。

一線樓市現在新房的數據是在下跌的，二手房則各有千秋，北京這邊跌是跌了，但幅度有限，而上海和深圳則不明顯，廣州還是上漲的狀態。對於一線樓市，控樓市的決心是肯定的，以北京為例，為了取得供需平衡，最近通過各種方式要求20萬套的房子儘快形成供應。在深圳，城中村的改造也在加速，這些都將形成供應。

至於其他二線城市，二手房市場發育程度還不及一線城市，大部分二線城市一手房市場實際上是「明升暗降」的，比如精裝修、車位等方式，只不過這種「明升暗降」現在有所收斂。但調整並沒有結束，在西安、在鄭州，又是增加了新的措施。西安確定5年不能賣，鄭州則是要房價回到去年10月份的水平。

而在三四線城市，現在樓市是一片火熱，連那些以往從未聽過的五六線城市都出現了明顯的上行行情。比如六安、安慶、蚌埠、湘潭、唐山、北海、湛江、威海等城市。這些城市都湧進了不少購房者。

如何看到一二線和三四線樓市之間的巨大反差？在觀察君看來，當前的重點是一二線，準確地說，要保住一二線的調整的成果，所以很多一二線城市今年新增了兩種措施，分別是限J和限-售。

這兩個新措施的本質都是為房地產續命。

目的則是贏得時間，為轉型贏得時間，為發展橄欖型社會贏得時間，為跨過中等收入陷阱贏得時間。

要深入理解本輪調整的本質，就得理解一點，調整是首先要考慮全局的利益，而不是某些購房者的利益。也可以說是「先國後民」。

認同這個就好理解了，現在外部的環境並不好，而內部的環境則也相當乏力，以往通過房地產贏得了漂亮的數據，但這種事不能總玩，現在還不能依賴大量的實體企業，而是只能依靠基建。

基建是需要錢的。錢從哪裡來？當然是房地產的全產業鏈，前幾輪已經通過大規模的貸款讓購房者入市買房，這些多出來的錢經由購房者變成了房子，只不過壓力在購房者身上。而且這種搞法會吸引大量購房者繼續買房，有」過猶不及「之風險。

限J和限-售雖然會被開發商通過種種玩法所突破，購房者的成本有所增加，但別忘了，精裝修和車位基本上是不能貸款的，這部分錢是購房者實打實自己掏的。所以這兩個新措施本質上還是生效的，它降低了貸款流入房地產的速度，同時資金流出房地產的速度也十分可控。這種玩法最大的效果是房地產會得到強有力的支撐，不會跌也不會漲，房地產可以一直橫著走，自然贏得了時間。

購房者的錢變成房子，管理層手裡的物資變成錢，就可以干很多事，現在是錢有了，缺的是時間。找回了時間，問題解決了，房地產也不會大規模往下走，到那時更可能的是通過樓市停滯、新興產業發展、老百姓收入增加等手段來平衡收入和房價的問題。當大家收入都上來了，樓市還是停滯，這實際上也是一種跌。

當然以上這個邏輯是大的方向，變數是存在的，比如賣房子的人多了，這種玩法隨時可以改變，讓房地產重新往上走，吸引大家繼續持有房子，這樣走走停停，目的還是要贏得時間。

請記住一點，任何調整任何方案，初衷肯定是先國後民。當前的一二線新增加的限價和限售，還有xiong-an對房地產說不，都可以用上述邏輯來解釋。當國民一致了，那時候，房地產就可以退居幕後了，真正變成用來住的房子。