德銀：中國房產火爆是信貸驅動的泡沫 必將破裂

漲，成了今年樓市的主題詞。不僅是房價漲，地價也在漲，儘管如此，搶房、 搶地現象在一線城市和部分熱點城市屢屢上演。

中國樓市泡沫一直在越吹越大，這是一個不爭的事實。

進入2016年以來，全國樓市呈現出普漲的狀態，而作為中部省會城市之一的長沙也是毫不遜色，在此前一份「2016房價上漲潛力排行榜」中，長沙名列全國第九似乎就預示著房價將連續上漲。

人口不斷增長給長沙樓市帶來了大量的需求，也使進入金九月的長沙樓市銷量火爆。根據最新的統計數據顯示，9月第三周（9月18日—9月24日），長沙市內六區新建商品房網簽8961套，銷量環比上升61.96%，大幅度刷新內六區單周新房成交記錄，創下近6年之最。

值得注意的是，在9月的前三周，長沙樓市都保持著火熱的態勢，連續三周銷量都超過5000套，這樣的銷售數據也是在此前沒有發生過的。

根據中國指數研究院發布的「百城價格指數」，9月百城住宅均價環比上漲2.83%，同比上漲16.64%。鄭州新建住宅價格指數環比上漲6.92%，漲幅居首。

而鄭東新區房價今年以來已經上漲了2/3，上漲速度如此之快連房產銷售都有點「被嚇到」，他們也沒有預期到鄭州房價會上漲得如此迅猛。

放眼望去都是新建或在建的高樓。就是這個曾經被稱為「鬼城」的新區，在鄭州這一輪的房產上漲中，很難再找到單價1.5萬元以下的房子，部分樓盤的房價甚至達三四萬一平。

9月18日17點，杭州市住房保障和房產管理局宣布自9月19日起實施住房限購，暫停在杭州市區限購範圍內向擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房與二手住房。

就在限購政策實施首日，即9月19日，杭州市區的住房成交量迅速滑落，相比於此前一日5105套的成交量，19日新房與二手房共計成交328套，其中新房成交222套，且以商業用房為主，二手房則簽約106套。

中原地產市場研究部分析師盧文曦則表示，杭州出台「限購令」的原因有二：首先，杭州樓市的價格最近上漲較快；其次，杭州的高價地數據全國領先。杭州2016年成交的土地中，單宗土地超過10億的地塊達33宗，在全國佔比接近10%，其中溢價率超過100%的地塊達7宗，溢價率超過50%的達21宗，數量位居全國前列。

中原地產首席分析師張大偉便表示，包括杭州在內的多個城市出台的限購限貸政策，起到的只是喊話作用。在當下的資金潮下，這種力度的政策對市場的影響非常微弱。如果不收緊房地產信貸額度，房價繼續出現上漲依然是趨勢。

據外媒Zero Hedge報道，德意志銀行大中華區首席經濟學家張智威表示，中國樓市目前的局面是一場債務驅動的泡沫，這個泡沫必將在「不遠的未來」破裂。

在北京從事二手房買賣的一名房地產中介人士說，現在的房價上漲讓我們都覺得不踏實，有些區域已經出現有價無市的現象。「泡沫只有在破滅的時候才知道，但我們都不希望有那一天。」

中信建投首席經濟學家周金濤警告，在第四次康波中，主導國美國的房地產周期要領先於中國香港和新加坡7-9年。由於中國內地房地產周期領先於中國香港和新加坡，而美國自2006年見頂以來已有10年，據此推算，中國內地房地產上行期可能已接近極限。周金濤預計，中國內地房地產周期在2014年和2016年可能形成雙頭頂部，未來三年或步入下行期。

從下圖可以看出，隨著中國房地產市場日益「火爆」，中國個人按揭貸款「貸款房價比（LTV）」（貸款與價值比率，指的是按揭貸款規模與房產價值的比率，LTV越高，銀行承擔的風險越大）迅猛增長，該數據在7-8月已經飆升到了71.2%。前幾年，這個數據還一直在25%左右徘徊。

（中國新增貸款中按揭貸款比重）

德意志銀行還指出，一線城市土地拍賣的平均溢價率也由年初的40%左右上升到了8月份的90%左右。二線城市的平均溢價率也從25%上漲到了70%。

圖為中國一、二、三四線城市土地拍賣溢價

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