余豐慧：對溫州炒房團「崩盤」須未雨綢繆

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余豐慧：對溫州炒房團「崩盤」須未雨綢繆

2012年08月15日 07:01來源：廣州日報作者：余豐慧

多位溫州炒房者、房產人士近日在接受媒體採訪時認為，叱吒全國市場十多年的「溫州炒房團」，在本輪房地產調控中有可能全軍覆沒（8月13日《第一財經日報》）。

「溫州炒房團」是全國炒房的典型代表，也是全國房地產投機的風向標。「溫州炒房團」全軍覆沒意味著全國房地產市場中的投機購買力絕大部分被擠出市場，也意味以擠出投資投機為重點目標之一的樓市調控取得階段性成果。從這個意義上說，「溫州炒房團」全軍覆沒是個好現象，對將整個經濟從虛火過旺中解救出來大有裨益。

但是，「溫州炒房團」全軍覆沒後可能引發的金融風險我們不能不警惕。從「溫州炒房團」的資金構成看，其資金7成來自於借款，包括兩個方面：一是民間借貸，二是銀行貸款。而民間借貸大多又都是高息借款炒房。去年7月，一份中國人民銀行溫州市支行監測報告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產市場。據保守估計，溫州直接或間接進入房地產市場的信貸資金至少佔貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款以房地產作為抵押保全品。在目前房地產調控力度不減特別是限購政策不鬆懈和中小企業經營嚴重困難兩面夾擊之下，大部分炒房者已經資不抵債，抵押房產價值下降到不能抵償債務，資金鏈條已經開始斷裂，風險已經開始暴露。

今年以來，溫州除了民間借貸接連傳來崩盤以外，溫州銀行不良貸款率也大幅上升。到今年2月末，溫州不良貸款率快速升到1.74%，3月末為1.99%，4月末為2.27%，5月末為2.43%，6月末為2.69%，而去年6月末溫州銀行業不良貸款率僅為0.37%，今年上半年不良率是去年同期的7倍多。有跡象表明未來急劇攀升的可能性很大。

雖然溫州資本有其一定特殊性，但「溫州炒房團」的困境也從一定程度上折射出別處的狀況。全國不斷發生的民間借貸崩盤風險，大多都是房地產不景氣引爆的，最為典型的是鄂爾多斯市。接下來將可能威脅到銀行房貸資金安全。截至6月末，全國主要金融機構(含外資)房地產貸款餘額11.32萬億元，占各項貸款餘額的19.5%，其中，個人住房貸款餘額6.9萬億元。筆者最為擔心的是，4.42萬億元的房地產開發貸款風險和6.9萬億元個貸中的一部分投機投資貸款風險。

從當前經濟下行壓力加大來看，從企業經營不景氣面急劇擴大觀察，從房地產行業頹勢加重分析，最終都將波及金融行業，對民間借貸和銀行信貸安全構成威脅。無論是監管部門還是商業銀行等金融機構一定要對未來金融風險高度重視，要有充分充足的估計和考量，要有未雨綢繆的應對方案，力爭把風險壓縮到最低限度。