香港限貸辣招難解樓市熱情 內地投資客直呼太便宜了

最近，居住在上海的王洋（化名）有了很大的中產焦慮感。

作為上海本地人，他的「原始積累」比起很多外地人都要來得早，在他大學時期，家裡人已經為他添置了房子，而他自己也在同一小區買了一套房，眼看著兩套原價才100萬元（人民幣，下同）的房子都漲到了800萬元，他心裡有些忐忑。

不過，最近他對香港房地產市場產生了濃厚的興趣，在聯繫好香港的地產經紀人後，他開始了看房之旅。

在香港走了一圈以後，王洋直呼「太便宜了」！例如，近日李嘉誠旗下的長實地產（01113.HK）推出新樓「海之戀」第三期，打完折後，每平方英尺價格為12474港元~18256港元（約為每平方米12萬~17.7萬元人民幣）。

在王洋看來，香港的新盤價格才每平方米12萬元，而自己已經有十年樓齡的房子也能賣到8萬元，中間的差別已經不遠。加上香港的樓盤租金幾乎可以完全支付貸款，無論怎麼計算，他都覺得相當划算。這一次，他決定出手試一試運氣，哪怕要多支付30%的稅率。

像王洋一樣，對於香港房地產市場感興趣的人不在少數，還有不少人已經拿出「真金白銀」來支持香港房地產市場。根據香港特區政府稅務局數據，2016年至2017財年，共有2709宗需要非香港居民繳納買家印花稅的情況，同比上升了23.6%，而金額也同比增加了48.4%，至71.4億港元。

地王頻現的香港市場

2017年註定是香港地產界的「大時代」。在今年2月，龍光地產及合景泰富聯合拍得了香港鴨脷洲利南道一塊住宅地皮，作價168億港元，摺合每平方英尺樓面地價2.33萬港元，已是香港「地王」；而在5月16日，經歷一輪激烈競價，香港本地地產開發商恆基地產（00012.HK）以232.8億港元的價格投下位於中環的美利道商業用地，這塊香港特區史上最貴地皮，將鴨脷洲「地王」遠遠甩在身後。

該地皮原本是多層公眾停車場，在1973年落成啟用，今年5月1日終止運營，面積大約3.1萬平方英尺，最低及最高可建樓面面積分別為27.9萬及46.5萬平方英尺，摺合每平方英尺地價約5萬港元，是香港最高的成交樓麵價，預計可建40多層高的甲級商廈。

根據賣地條款，中標發展商需要負責興建公眾停車場，相關面積會納入項目總樓面內，還需要負責興建行人過路設施、拆卸現有建築物以及進行環境評估等，所以建築成本會比較高，而且項目落成後，禁止拆售。

恆基地產副主席李家誠稱，會把這一項目打造成繼香港中環國際金融中心後，又一標誌性的商廈，預計項目約2022年建成，總投資額超過260億港元。

地皮價值232.8億港元，加上260億港元的投資額——這意味著這一項目的總投資額已經達到492.8億港元。而早前盛傳的李嘉誠欲出售旗下同樣位於中環的甲級寫字樓「中環中心」，當時傳說中的銷售價格是357億港元，與新的地王相比，顯得非常「白菜價」。

不過，中環中心目前尚未出售，長實地產執行董事趙國雄稱，一直都有收到查詢及買家出價，如果到了心理價位，就會考慮賣出，不過暫時收到的價格還沒有反映出「地王」的因素。

香港金管局出招「限貸」

在新「地王」誕生後，香港特區的監管機構也沒有閑著。5月19日，香港金融管理局（下稱「金管局」）突然宣布了新的收緊按揭的措施抑制香港樓市，總共三招，引起市場一片嘩然。

根據金管局的文件，首先，銀行新批出的按揭貸款風險權重下限，從15%提高至25%，意味著收緊銀行批出新的按揭貸款的額度。第二，涉及多過一個按揭貸款的借款人，月供與收入比率的上限下調一成、按揭成數上限下調一成。如果已有一套房但尚未還清貸款的人，購入第二套物業的總價大於或等於1000萬港元時，首付必須六成。最後，則是限制主要收入來自香港以外地區的借款人，月供與收入比率上限下調一成。

金管局規定，以上三項逆周期措施即時生效。

而這已經是從2010年以來，金管局第8次收緊按揭政策。金管局總裁陳德霖明確表示，新措施主要是針對已經貸款又申請新貸款的人，以及不是香港本地人的貸款人。

與此同時，香港房地產市場過熱的風險近期持續上升。特區政府差餉物業估價署的最新數據顯示，2017年3月私人住宅價格指數已經超越2015年9月的高位。住宅成交量由2017年1月的3300多宗，回升超過一倍至4月的大約7000宗。

美聯物業住宅部行政總裁布少明告訴第一財經記者，此次金管局頒布的新措施以針對風險較高的按揭貸款為主，將令個別實力稍遜的買家未能入市。但由於市場對物業需求殷切，加上本港充斥資金，新措施料對樓市影響較輕微。

萊坊董事兼中華研究部主管林浩文認為，金管局推出的新招只苦了中產，令房子轉手更少。目前香港的境外住宅買家以內地買家為主，針對涉及多項按揭以及主要收入來自外地的借款人的措施，對實力雄厚的投資者而言問題不大，只增加投資成本及減少回報率。

此外，多名香港業內人士認為，新措施推出將令二手住宅成交量下跌。香港置業（地產代理）有限公司行政總裁李志成認為，二手市場的買家需要擔保人協助，短期內成交量有機會跌近一成。

萊坊董事兼大中華區研究及諮詢部主管紀言迅稱，二手市場的停滯，使得買家全部湧入一手市場，估計短期內樓價下調的壓力不大；另一方面，即便海外買家暫時卻步，但香港經濟的發展和股市的昌旺造就了一定的財富積累，所以購買力是很可觀的，香港特區政府也只能通過「加辣」來抑制樓價。

林浩文則預計，今年一手樓會持續熱賣，以現時樓市情況，估計今年樓市會上升5%至8%。

「限貸」無法解決根本問題

實際上，在5月19日新規之前，金管局自2010年開始已有7次大動作，但收效卻並不是特別明顯。

以2013年為例，金管局引入銀行新批按揭貸款的風險權重下限。當時很多銀行的按揭風險權重普遍只有6%至7%，主要因為按揭貸款極少出現拖欠情況，是較為安全的業務。但在金管局出招後，確實讓香港的幾家大銀行因此加息0.25厘，但由於後來不少小型銀行都不願意加息，於是幾個月以後，按揭貸款利息又回到未加之前的水平。

2010年至今，香港的樓價更是只漲不跌。根據中原地產數據，中原城市領先指數在2010年5月只有79.2，但到了2017年5月已經飆升到了156.44。短短7年時間，很多房子幾近翻倍。

「在香港，不買房子就是傻子。」一名不願意透露姓名的業內人士告訴記者。

上述業內人士分析稱，香港特區政府希望可以控制樓價上漲，但卻不能在供應上有所作為，現在香港房地產市場最大的問題是，未來會面臨嚴重的供應短缺，所以樓價不會跌。另一方面，隨著北上廣深樓價步步逼近香港房價，很多內地「金主」發現，其實香港的房子比想像中便宜，即便有重稅的情況下，還是一個很有吸引力的市場。

像王洋這樣，只需要賣掉內地的一套房子，就可以全款在香港買一套不錯的公寓，每月租金絕對不低於2萬港元。

王洋這樣的普通中產還算後知後覺。根據萊坊2017年推出的城市財富指數，富豪們喜愛的城市除了倫敦和紐約之外，香港排在第三。除了房價以外，香港還有各方面的便利和環境的吸引力，長遠來說，境外買家還是希望在香港投資置業的。

紀言迅認為，市場供應短缺如果長期不能解決，就無法讓行業走向健康，光靠香港特區政府的干預，對市場來說，是一個不健康的舉動，因為如果依賴政策調控，很多市場因素不可預測，讓市場變得更加混亂。