貸款前期統籌——公積金篇

在貸款知識的築基過程中，一直沒有把公積金重視起來，以為其是雞肋，小白購房者的選擇，對改善型客戶沒有太多意義，其實這個觀念完全錯誤。本篇文章所描述的公積金的作用，就和《貸款前期統籌—徵信篇》、《貸款前期統籌—流水篇》一樣，是需要用時間去給自己升級，才能獲得更多的利益，並且沒有任何後遺症。

即使新版勞動法實行已近十年，「五險一金」中的「一金」卻被很多小企業有意識的忽略了，以餐飲業為例，幾乎很少有老闆給員工交公積金；當然，也不能完全怪企業老闆摳門，本尊就見過，有些大方的公司主動要給員工交，這些員工卻不讓，就為了節省下自己那部分繳納的錢，能每月當工資發，極其短視。

那麼公積金能起什麼作用呢？

在按揭貸款和抵押貸款、信用貸中，公積金都有巨大的作用。

身份標籤

公積金是一種無法作偽的貸款材料，唯一的ID號，就和身份證一樣，直接可以在網站上查詢到借款人的繳納信息，關鍵是單位信息可以核實。

核實公積金信息是信用貸最常見的風控手段。信用貸政策的制定者們不是傻瓜，抵押物可以都不要，但一定要把收入來源搞清楚，所以在信用貸審批中，對單位性質的門檻要求是很高的，想通過更換單位申請，是幾乎不可能的事情。

當然，除非是銀行產品更改要求，不看單位性質，自然也不看公積金。

在按揭和抵押貸款這些房貸業務中，公積金雖然並不是必須提供的材料，但如果有了公積金的佐證，會讓審批更加容易。

而隨著「徵信更新」和「流水自轉」等整容項目的流行和普及，很多人DIY了材料，但又沒有做到位，時間太短或者太突兀，審批們也會時不時的要求提供公積金，核實其身份確實是和收入證明的單位名稱一致。

收入憑證

徵信上的單位可以隨便更新，收入證明的單位可以隨便開，但能不能被認可，公積金是起到關鍵作用的核實參照物。

但對於很多公司來說，如今企業用工成本越來越高，很多入職時間不長的員工是外包給專業人力資源公司，工資和公積金都由人力公司代發。

這也就留出了機會，給並沒有單位掛靠，公積金都由自己繳納的人們自行找到攀附於大公司的機會。

而且，自行在人力資源公司繳納公積金，可以自己說了算，把公積金月繳額按封頂繳納。

上海公積金封頂繳存比例和基數是多少？

【回答】：上海公積金封頂繳存比例為12%，封頂繳存基數為上年度全市職工月平均工資的3倍。

封頂繳納，意味著收入突破了工資基數的限制，讓遵循著數學公式的數字插上了想像力的翅膀，讓開出來的收入證明變得更合理，沒有硬傷，讓審批的人舒服的認可材料。

繳納公積金的年齡是男：55歲以內；女：48歲以內。這兩個數字也可以給那些想把房產贈與給老人後再抵押的人，前期可以通過公積金繳納做些收入上的準備。

至於在單位繳納公積金的人，是真正的上班族，如果單位繳納的很少，也沒必要沮喪，強求單位拉高，或者乾脆停掉，自己在外面找公司繳納。一是單位繳納的50%，也是收入；二是通過公積金判斷收入高低，只是一種考核標準，貸款品種豐富多樣，有其他方案可以解決。

按揭利率優惠

我們運用公積金最多的產品，就是購房按揭了，公積金利率特別低，才3.25%，這是它最大的吸引力。但是額度就是公積金貸款的劣勢了。

在北上廣深等一二線城市裡，動輒貸款金額高達數百萬，公積金額度最高也就一個家庭120萬。

這對購房貸款來說，杯水車薪，120萬也就是十平米的面積。

但在二三線城市，純公積金的貸款金額足以購買一套房了。

抵押貸款容易操作

抵押貸款雖然很寬鬆，但材料的準備還是很繁瑣，尤其是收入流水。單有一些方案是不看流水，只根據公積金月繳額計算收入的，最高認可交金基數的兩倍，只要收入證明能開到，都能認可。

這樣就解決了流水操作的問題，風險小，成功率高。

並且，按這個方案操作，一套房也可以貸款七成。

超過30年的房產也可以特批，面積小的房產也可以特批。

如果公積金是封頂繳納的，收入證明開的數字，即使超過交金基數的兩倍，也沒問題。

信用貸產品豐富

信用貸由於其特殊性，對客戶資質的真實性更加重視。所以銀行都重點駐紮在優質單位里營銷。

經過幾年的跑馬圈地後，銀行發現優質客戶對信貸的了解不夠，信任度和需求也不足，授信的使用比例就很低。

市場需要下沉，抓住兩個核心，一是有房，二是繳金，風險就可控。

於是現在的信用貸產品市場，大多數銀行都開闢了數種信用貸，涵蓋優質到一般客戶的範圍。針對一般客戶的產品，可以簡單概括為「有房就能貸」和「有金就能貸」。

「有房就能貸」產品數量更多，門檻算是極低了，無論是上班族、企業主、自由職業都可以申請。其中一些產品，創新地用房產按揭月供的倍數計算額度，只要徵信報告拉出來，計算公式極其簡便，連房產評估都省掉了，涵蓋面也是下至18，上至70。

「有金就能貸」更是接下來的趨勢，第一波跑馬圈地完成後，信用貸會像信用卡一樣逐步擴大他們的覆蓋圈，那能提供穩定的收入憑證，就能獲得更多的信用貸產品。首先能真實知道客戶的工作單位，其次額度容易計算。

比如以下這家銀行產品方案：

純公積金貸款可以接納首付貸

有一小部分購房者，不是激進的要用足槓桿，對貸款是心懷恐懼或者沒面子的事情，或者還款能力有限。他們希望能一次性付款最好，可盤算後，還是缺個幾十萬、一百萬，那用純公積金按揭貸款剛剛好。

首付不完全是現金，大部分都來源於現有住房的增值部分，用房產抵押出來的資金。還有銀行推波助瀾的信用貸資金，名義上是給消費者消費，可不用來做首付，簡直比讓老虎吃素還難。

「首付貸」雖然從個人來講無可厚非，但被CF族們利用來推高房價，近年來被監管層要求銀行嚴查類似的「首付貸」，在銀行商業按揭貸款中是一道很難繞過去的防線。

但是純公積金貸款就沒有「首付貸」這回事。因為純公積金完全不看徵信，不查購房者首付款的銀行卡流水，只看公積金是否繳納足夠長時間，餘額是否足夠。

去名方便

最後還有一條公積金貸款的優勢，受幾位客戶的經歷啟發，在不還清公積金貸款的前提下，申請把一位產權人去名（理由都懂的），很容易就通過了。如果是商業銀行貸款，幾乎很難有人能成功，並且扯皮時間很久。

結論

因此，對眾多自由職業、小微企業主來說，把公積金養養好，同樣可以有巨大的作用，相比上班族們受工資和公司的限制，自己有權繳納按封頂繳納，這是一個巨大的福利。