開發商1.8萬億的暴利哪裡來？ - FT中文網

開發商1.8萬億的暴利哪裡來？ 英國《金融時報》中文網特約撰稿人 沈曉傑 2010-02-23

2009年在房價暴漲的支撐下，商品住宅銷售額猛增了八成。對中國的開發商來說，實在是值得「大書特書」和「可圈可點」的一年：來自中國國家統計局統計報告表明，2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；當年的商品房銷售額也比上年增長75.5%，高達43995億元。

儘管到了年末，中國國務院常務會出台了新的「促進房地產市場健康發展」調控政策措施，但決策層對2009年房地產市場總的評價看起來也「很正面」：高層不僅肯定了房地產救市政策所取得的「積極成效」，而且還認為當年的中國房市「對於提振信心、活躍市場、解決低收入家庭住房困難問題、促進住房消費和投資，實現保增長、擴內需、惠民生的目標，發揮了重要作用。」

但在2009年房地產市場「欣欣向榮」的背後，作為決策層似乎忽略了它對社會政治層面所產生重大影響：以高房價和房地產暴利為特徵的2009年中國房市，究竟給中國城市社會的各階層的財富分配帶來了什麼樣的後果；這樣的「逆向二次分配」，在極化貧富不均和兩極分化同時，給社會的穩定和諧又帶來了多大的負面效應；它所引發出的尖銳的社會矛盾，又該如何解決。

國際上通常用房價收入比來分析國民的買房負擔。根據各國的慣例，房價收入比在3—6之間為合理的房價水平。而根據國家統計局的數據加權計算，2009年中國城鎮居民的房價收入比為9.7.，這比國際上公認的房價最難承受地區（房價收入比為7）要高出近40%。實際上，如果走進中國大中城市的現實之中，一套市區90平方米商品住房的平均房價，已達到房價收入比的15—20以上，超過25以上的大城市也絕不是少數。另據國家統計局公布的有關數據計算，2009年中國城鎮銷售的商品住宅的平均價格為每平方米4571元。如果扣除所包含的經濟適用房的因素（2007年全國商品住宅的平均價格比經濟適用房價格高出一倍以上），2009年中國城鎮商品住宅的平均價格每平方米至少超過5000元。

這裡就引出一個關鍵而核心的問題：中國城鎮居民為高房價及超高的房價收入比所多付的支出，究竟落到的誰的腰包。

開發商總是竭盡所能大造輿論，宣稱高房價是由高地價和高稅費所導致。確實，任何人都不能否認，中國的政府部門、尤其是各地的地方政府，從土地出讓金和房地產稅費中不當過度獲利。但這是不是就意味著高房價的大頭，都是由政府拿去的呢？讓我們還是用事實來說話。

眾所周知，商品房的成本主要由土地出讓金（商品房中的地價）、造房的建安費和各種配套費、稅費和經營管理費用所組成。其中，最主要的就是土地出讓金和建安費。由於中國商品房的開發周期較長，開發商故意囤地捂盤現象比較普遍，所以，從開發商競拍拿地，到完成開發和銷售兩個周期，加起來至少3年以上。我們就以3年時間計算，2009年全國商品房所用土地，平均拿地時間應為2006年。而根據中國國土部「中國城市地價動態監測系統」提供的權威信息，2006年「全國主要城市」用在「居住用途」上的「地價平均值」為每平方米1681元。由於我們比較的房價是全國城鎮所有的商品住房，不僅範圍要比「主要城市」大得多，而且土地出讓金的均價也要比「主要城市」低不少。保守估計，全國城鎮商品住房的平均土地出讓金價格比「主要城市」的居住地價低三分之一。再以1.8的容積率計算（目前大多數城市容積率已超過2，不少大城市已超2.5），分攤到每平方米住房中的「樓面地價」，就只有 623元。全國城鎮造房的建安費，我們高估為每平方米1000元（以比同期中國農村建房成本高一倍計算 ）。其他的配套費、稅費和經營管理費，全國城鎮的平均費用我們推算為600元。綜上所述，2009年全國城鎮商品住房的平均成本，每平方米僅僅只有2223元（大中城市成本要比這高，但房價水平更高，利潤率更大）。國際上房地產業的利潤率一般在5%上下，中國工業品製造行業的平均利潤率也在這個範圍。據此推論，中國的商品住房的利潤率也應在5%左右（註：這點在去年全國兩會上，也由中國最大的開發商之一，恆大地產才許家印所強調）。如果按照這樣的利潤水平，中國城鎮正常的商品住房平均房價應為2334元。除此以外的房地產利潤，都屬暴利。由此計算，2009年中國城鎮商品住房的每平方米暴利平均就高達2666元（已扣除經濟適用房因素）。它表明，在中國城鎮的商品住房的房價中，一半以上（超過53%）是開發商的的暴利，暴利率高達正常房價水平的114.2%。這就是說，在市民買房的所有支出中，有一半以上是為開發商的暴利「打工」。

那麼，中國的開發商在2009年一年，究竟獲取了多少利潤呢？根據國家統計局今年初公布的「2009年全國房地產市場運行情況」報告計算，2009年中國房地產市場的商品住宅銷售額36769億元，比去年增長了80%；銷售的商品住房面積為8.0438億平方米。由此可以得出：2009年中國的房地產商，僅在對城鎮居民銷售的商品住房上，一年賺取的利潤就高達18887.6326億（全年的36769億元銷售額 — 全年開發商商品住房成本17881.3674億元）。其中，屬於超過行業正常利潤水平（5%）的暴利部分，就高達17994.7708億元。

這近1.8萬億元，還僅僅是開發商在銷售給城鎮居民的商品住房上一項攫取的暴利（不包括開發商在辦公樓、商業營業用房和其他方面所獲取的利潤）。把它放在整個國民財富分配的格局中去分析觀察，人們就不難發現其中的「天大的秘密」，徹底了解中國的開發商利益集團，通過在國有全民土地進行商品住房的開發，從土地主人——中國城鎮居民的身上，攫取暴利已經達到何等的「驚天動地」的地步。

據中國之聲《新聞和報紙摘要》2月13日的報道，「2009年中國稅收總收入完成59514.7億元，同比增長9.8%」；另據財政部部長謝旭人在全國財政工作會議上的報告，2009年，「全國財政收入預計達到68477億元，增長11.7 %」；此外，據國家統計局局長馬建堂在2009年國民經濟運行情況新聞發布會上介紹，2009年中國「城鎮居民人均可支配收入17175元，比上年增長8.8%」。以上述數據做比較，得出的結論令人難以置信：

2009年中國開發商僅在居民商品住房上獲取的暴利，已相當於當年全國稅收總收入的30%；

這1.8萬億元商品住房上的暴利，同樣相當於2009年的全國財政收入的26.3%。也就是說，開發商一年僅在商品住房上的暴利，比當年全國財政收入的四分之一還要多；

把這1.8萬億元和全國城鎮居民的人均可支配收入相比，就可發現開發商在商品住房上的「暴利之財」，已相當於全國城鎮1.05億人全年的可支配收入；

如果把這1.8萬億元分攤到全國城鎮居民的身上（2009年城鎮居民以6.23億人計），相當於開發商從每個城鎮居民的頭上攫取了2857元超額利潤。而2009年國家從每個國民身上收取的平均稅收，也就是4454元（2009年全國人口以13.36億人計）。這就是說，中國城鎮居民為開發商暴利所付出的「人頭費」，已接近國民平均稅負的三分之二（64.1%）。

再把這1.8萬億元的暴利，平攤到每套商品住房的話（以每套100平方米計算，8.0438億平方米就是804萬套），則表明2009年的每個買房者，平均須為開發商的暴利，多付出了22.39萬元。這相當於他們平均每戶（以三口之家計）僅此就要多掏4.35年的全家可支配收入（這在一般國家已經夠普通居民買到一套像樣的住房了）。實際上，在一些大中城市，買房者為開發商暴利所多付出財富，早已超過這些家庭十年以上的全部可支配收入。

這就是在現今的開發商模式下，高房價和房地產暴利對中國整個社會財富的分配格局所產生的「無與倫比」的「洗牌效應」。實際上，這樣的狀況不是現在才有，而是在2003年下半年中國的房價開始瘋漲後就不斷的顯現出來。

為了驗證房地產已成了中國「暴發戶的製造器」和「首富的生產流水線」，筆者曾經對開發商和「富豪」及「首富」的關聯性進行過跟蹤分析。結果發現，在各種各樣的富豪榜上，都充斥著「房地產」三個字。在福布斯公布的「2007年福布斯中國富豪榜」上，不僅一半左右「富豪」的「主要產業」都是「房地產」，而且在前十名的「首富」中，至少有8人主營項目中有房地產（其中兩個未標註「房地產」的全國家電大亨張近東和黃光裕，房地產也是其主業之一）。其實「房地產出首富」在中國早已不是什麼新聞。早在「2006胡潤百富榜」上，登上前十名「中國首富」中，也有6人是靠房地產一舉暴富。這六人的「身價」財富，都在100億以上，最高的達到了160億。據報道，上了房地產富豪榜的50位房地產富豪，一共擁有的財富總值高達2010億元；平均每個房地產商的財富為40.2億元。而能夠登上房地產富豪子榜的，房地產商的個人財富起碼要達到15億元，行業的門檻之高，遠遠「蓋過」了其他所有的子榜。不過這些還是前幾年的「行情」。這幾年，隨著房地產市場高房價愈演愈烈，中國房地產大亨們的財富聚集速度也大大加快。曾經登上中國首富寶座的廣東碧桂園老闆楊惠妍，在鼎盛時身價曾高達1300多億港幣；重慶龍湖地產的老闆吳亞軍，其公司在香港第一天上市，身價也達到300多億港元；同樣來自廣東的恆大集團老闆許家印，也通過上市，使其身價超過400多億元人民幣，一舉成為中國大陸新的首富。可以說，這幾年大陸的首富的寶座，基本上是在幾個開發商之間「轉來轉去」。

據第二次全國經濟普查公報，到2008年底，全國共有房地產開發業87881個。據此推算，在2009年全國1.8萬億元的商品住房暴利中，大約有1.5萬億元集中到私營或以個人大股東為主的股份制開發商企業的手裡（全國絕大多數開發商為這兩類企業）。他們的總人數全國估計有20—30萬人左右。這也就是說，僅2009年一年，這些「私字頭」的開發商人均就從商品住房的市場攫取了500—750萬元的暴利。相當於僅通過商品住房暴利一項，平均他們每個人就可以把3—400人的城鎮居民的全年的可支配收入「一掃而光」。從財富的「積聚能量」來說，現在的開發商已遠遠超過任何朝代的「剝削階級」，「當之無愧」的稱得上當今中國的「超級大地主」階級。

而與高房價製造「中國首富」和開發商暴富階層成鮮明對比的，則是普通市民在住房上的無奈和憤懣。多數人終身的收入，買不起大中城市一套像樣的住房。普通的市民要買一套體面的住房，不僅要為開發商的暴利多「貢上」四五年、甚至十來年的家庭全部收入，而且也只能通過上啃老、下拿小（讓後代「前赴後繼」還房貸）來實現基本的居者有其屋的夢想。正像一個房地產界人士幾年前對筆者所言，現在的賣房，是一筆買賣賺了三代人的錢。房子，不僅使剛剛成長起來的中間階層，「成群結隊」的重新成為「城市新貧民」，而且也使他們中的多數人，成為給開發商終身打「長工」的「新貧農」——房奴。

讓人感到「意味深長」的是，使高房價對全民財富「重新洗牌」效應達到登峰造極的，恰恰是政府對房地產的「救市政策」。不過，當「被救」的開發商在政府政策大力扶持下一個個賺得「盤滿缽滿」、實現了意想不到的「暴利倍增」後，人們也在耐心的等待，在住房政策和房地產市場上，政府和決策者再三強調的「社會公平正義」之手，何時才能高高的舉起。

事實證明，高房價和房地產暴利，已成為當今中國社會製造社會不公和兩極分化的最大「土壤」， 也是全社會最大的「財富洗牌器」。從本質上來說，它也成為社會影響最大的「隱形財富分配機制」。 試想一下，在中國有哪個方面的利益調節，可以像房價的高低這樣決定人們的富裕與貧困。不管是加多少級的工資，降低多少稅負水平，還是提高養老和醫療的社會保障標準，這一切在「高高在上」的房價面前，都顯得無足輕重。

當房地產成為中國最大的劫貧濟富的工具並成愈演愈烈之勢，公眾對房價和住房政策的審視的角度，也逐漸由經濟和民生問題，越來越多的轉變到社會和政治的視野。人們有理由發出疑問：現今房地產制度體系造成的數以萬計的「超級大地主」和數以億計的「房奴」，究竟是「市場經濟使然」，還是「新剝削制度」所導致的必然結果。

（註：本文僅代表作者本人觀點。作者聯繫郵箱：sxj.chn@gmail.com ）
推薦閱讀：