全球大城市房屋空置率對比，北上廣有多嚴重

國內樓市雖然一直火爆，但也有不少機構推測，中國其實房屋是夠用的，只是空置情況太多。還有報道顯示，北京380多萬房東找不到人!

空置率指空置的房屋面積和總房屋面積的比例，是衡量房地產風險的重要指標。一般分為自住空置率和出租空置率。後者對投資影響較大，以下關注的都是出租空置率。

空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。按照國際常見的標準，空置率10%以下為較合理區，房屋供求基本平衡;10%-20%之間為危險區間;20%以上為房屋庫存嚴重積壓。

許多中國人到海外購置投資房後，多半會用於出租。房子不是自住，就是出租，否則就算閑置、空置。因此，考察空置率能為大家出海投資提供一定參考。

大體來看，全球大城市住房空置率較低的有：紐約、西雅圖、洛杉磯、舊金山、悉尼、墨爾本、溫哥華、多倫多等。這些城市房屋租賃市場健康，房屋利用率高。

1、

中國房屋空置率是多少?

雖然本文主要介紹全球大城市空置率，但為滿足大家好奇心，先羅列下中國的數據。由於中國住房空置率一直沒有官方統計數據，以下有關機構做的研究僅供大家參考，不做展開論述。

中國家庭金融調查與研究中心調查顯示，2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%，其中六大城市空置率分別為：重慶(樓盤)25.6%、上海(樓盤)18.5%、成都24.7%、武漢(樓盤)23.5%、天津(樓盤)22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率最高，為23.2%

據中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇的估計，2015年底我國城鎮已經被購買和竣工住宅的空置率約為20%到25%之間。

騰訊與中國房地產報等機構聯合發布的《2015 年5 月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。目前一線城市空置率22%，二線城市24%。

方正證券(601901,股吧)的調研報告顯示，2015年上海在四大一線城市中空置率最高，達到12%;北京為5.6%，廣州(樓盤)是9%，深圳(樓盤)約為8%。

大家看了數據，應該有個大概感知：國內大城市的房屋空置率都不低，許多數據都顯示已超過國際警戒線20%。

再來看看其他各國的房屋空置率，從美帝開始。

2、

美 國

根據美國人口普查局的數據，2017年第一季度最新的全美出租空置率為7%，而自住房空置率則降到1.7%，低於2016年第四季度的1.8%。

美國各大城市出租空置率(來源：美國人口普查局)

美國大城市中，表現最好的是最近熱門的西雅圖。這裡不光房價漲得快，且房屋閑置很少，空置率僅為1.9%。此外，洛杉磯、波特蘭、舊金山、紐約等城市都有不錯的表現。整體來看，美國房屋空置率較健康。

3、

加 拿 大

加拿大去年的空置率數據出爐，全國空置率微升至3.7%。而飽受泡沫質疑的溫哥華、多倫多，由於當地居民房價承受能力下降，因此對於房屋租賃需求旺盛，所以兩城空置率進一步下降。

整體來看，加國空置率比美國更低。即便在因為大宗商品資源而經濟受影響的卡爾加里和埃德蒙頓，空置率雖然有所上升，但仍然也只有7%的水平。

加拿大各城市最近三年出租房空置率(來源：加拿大抵押和住房公司)

4、

澳 大 利 亞

同樣被質疑房價太高有泡沫，澳大利亞的出租房市場卻異常火爆。今年5月，全澳洲的出租空置率僅為2.2%，霍巴特、堪培拉、悉尼、墨爾本幾乎都處於「滿租」狀態。

澳洲地產研究機構SQM Research就表示，即便目前租金上升，澳洲的租房市場仍在進一步走強，租房空置率很低。即便在礦產城市達爾文、珀斯，出租市場也較去年底有所好轉。

5、

日 本

提起日本，大家幾乎就想到了「老齡化」、「少子化」、「單身化」。這些人口和社會現象也就造成了日本房屋空置率高企的情況。

下圖是2017年第一季度日本首都圈各地的空置率情況。東京23區的空置率相對最低，但也達到12%，而埼玉縣甚至超過了18%。

東京及其周邊房屋空置率(來源：株式會社タス)

而另一張圖則反映日本另外幾個重要城市：大阪、京都、名古屋(愛知縣)、福岡等地的房屋空置情況。可以看到，大阪的空置率較健康，為8.6%;而近期有汽車產業和人口遷入的福岡，其房屋空置率為11%，甚至比東京略低。

大阪、名古屋、福岡等地房屋空置率(來源：株式會社タス)

6、

新 加 坡

新加坡今年第一季度的房屋空置率為8.1%，比上季度下降0.3%，也是當地房地產市場回暖的表現。該數據不包括新加坡政府的組屋(經濟適用房)，僅包括私有商品住宅市場。

3月下旬，新加坡放寬了購買私宅的印花稅和貸款限制，雖然房價仍有所下降，但此前連續下跌3年的樓市出現回暖信號。

7、

總 結

從全國水平來看，澳大利亞、加拿大的出租空置率表現最好，均屬於充分出租和利用的狀態，房屋供不應求;美國次之，空置率屬於合理區間;新加坡和日本的房屋空置率相對較高。

在各投資熱門城市，空置率普遍比較樂觀，與當地持續的資本和人口流入息息相關。若購買投資房，不用愁租。

這些熱門投資城市和國家的低空置率也顯示，西方國家的樓市是比較成熟的租賃市場。因此出國投資或許要改變一定的投資思路，更加註重出租回報率，而不要兩眼只盯著房產增值。

當然，不能簡單地認為住房空置率高，就沒有投資價值，否則也不會存在中國空置率如此之高，但房價依然多年暴漲之謎了。該比值只是研究投資回報的一個方面，只能說明房屋的利用率和出租率等問題。赴海外投資地產，還要參考其它因素。

首先是增值空間。如人口凈流入的城市內，投資帶土地的獨棟別墅具有較大增值空間，在交通幹線或CBD的公寓也有不錯的增值潛力，且享受增值同時，也能獲得租金收益，以租養貸。

還有租金回報率。比如日本雖然空置率偏高，但其租金回報是上述國家中最高的。也就是說，日本雖然空置率較高，但也能找到不錯的投資標的。

最後的最後，對比完國內外大城市的房屋空置率後，會發現即便在最近被多次被指存在泡沫的澳大利亞、加拿大，其空置率卻也低得驚人。

回頭看看國內的空置率，實在有點擔心。

推薦閱讀：