小地方房價紛紛破萬！4張表看清決定房價的根本原因……

最近朋友們問的最多的問題是：房價。

很多人都在問：二線在暴漲，要不要買？三四線因棚戶區改造、建設高鐵等原因也在暴漲，破萬的城市越來越多，要不要買？

這類問題多到爆，索性，我們就來看下房價的基本面——看看未來中國的經濟前景。我們先設定一個前提：不出現大的經濟動蕩。

事實上，怕出現經濟動蕩怕資產價格暴跌，是很多人不敢輕易買房的重要原因。

最近貓哥一個朋友離開北京南下深圳找工作了，他在某科技公司，一年到手40多萬，可到現在還沒買房。多年來，他一直堅信——北京房價泡沫很大，遲早要破滅，現在買房，到了大動蕩時候就是負資產了。所以，他堅定的存錢，堅定的不買房。

結果8年過去了，經濟大動蕩沒有，小動蕩倒是不斷，一輪輪調控後，北京房價已經不止漲了一倍，並且就屬他在海淀-昌平那片漲得最兇猛，以他八年攢下來的錢，想買個稱心如意的房子，基本沒戲。

前段時間，他退租、收拾了行李，帶著女朋友一起南下了。不知道他南下後，會不會認為深圳的房價也存在巨大泡沫，還是不買呢。

這樣的例子，真不少。

中國的房價是個神奇的問題，無論正方反方都能找到無數的論據支持自己的觀點，也有無數人的認為「京滬永遠漲」，還有人認為嚴厲的調控後，中國房價算是被按住了，可當一線城市漲幅停滯甚至回調時，一些二三四線城房價卻在暴漲，打得準備租房的「住房族」一個措手不及。

那麼，房價究竟怎麼回事？誰說了算？

每天都有很多人研究房價，但很多人有個通病：高估了短期政策的影響，低估了長期趨勢。

01

經濟強省多少年後接近末流發達國家？

長期趨勢是什麼？

貓哥覺得可以從這兩個有趣的數據來看看：

1、中國人均GDP什麼時候到1萬美元？

2017年我國GDP（國內生產總值）已經達到827122億元，人均GDP為59660元，比上年增長6.3%，如果以美元計價，2017年中國全年人均GDP為8836美元。

離一萬美元，還差一點是不是？

今年政府工作報告里定的GDP增長目標是6.5%，那麼就是880885億人民幣，人均GDP就大約在63373元左右，按照今天的匯率計算，大概，相當於100826美元了。

也就是今年，2018年，如果增長目標達成，匯率保持不變的話，我國人均GDP就到一萬美元了。即使匯率也有，明年達成目標也是妥妥的。

2、各省GDP總量、人均DGP總量在全世界是什麼水平？

首先我們假設一下，中國GDP總量前10的省份作為獨立經濟體，在世界上是什麼樣的水平呢？了解下：

第一名的廣東省排名第13位，跟俄羅斯差不多了。並且俄羅斯的經濟增速遠沒有廣東高（俄羅斯2017年的增速高，是匯率調整原因），所以今年GDP總量會妥妥超過俄羅斯，坐望韓國。江蘇的GDP總量也超過了西班牙。以各省的GDP增速來看，未來將有更多省份躋身這份榜單，並且，位置會越來越高。

為什麼？

除了經濟繼續增長外，還有一個重要原因，那就是人口。中國的GDP總量是世界第二，但人均GDP還很低。貓哥提供一個圖，看看我國各省GDP相當於別的國家什麼水平：

我們就拿江蘇來舉栗子。

江蘇GDP總量相當於西班牙，但人均GDP僅相當於泰國。原因是：江蘇人口總量是7999萬，而西班牙是4700萬總人口。也就是說：要創造出同樣的GDP，江蘇用了幾乎是西班牙兩倍的人口。

可以說，江蘇省的潛力還很大。

同樣的還有，另一個經濟強省，廣東。廣東的GDP擁有1.1億人口，人均GDP僅相當於土耳其的水平。

那麼問題來了：廣東、江蘇人均GDP要達到西班牙現在的水平，需要多少年呢？

目前西班牙人均GDP是27812美元，廣東省人均GDP是12101美元左右，江蘇人均GDP是15903美元。而今年一季度，廣東省GDP增速是7%，江蘇省是7.1%。這就意味著——如果人口沒有太多變動，10年後兩省的經濟總量將翻番。

如果人民幣兌美元匯率10年都不變，廣東省將在12年後達到今天西班牙的人均GDP水平、江蘇將在8年左右達到今天西班牙的人均GDP水平。

這就意味著：廣東、江蘇的GDP規模相當於今天的英法兩國。而英國去年GDP增速是1.8%，法國增速是1.9%。未來，廣東、江蘇的GDP總量超過英法兩國都是大概率事件。並且，也就是15年後的事情。

沒想到這麼快吧？

當然GDP是個流量概念，而不是存量概念，代表的是財富的增長速度，而不是存量財富。英國、法國富裕了幾百年，財富的積累當然要多得多。

但趨勢和複利，是個很嚇人的東西。

02

中國=天下？

好了，說完這兩個問題，我們繼續深入。

以廣東、江蘇兩省為例，8-10年後，就是相當於現在西班牙人均GDP的經濟體，並且GDP總量相當於現在的英國、法國，而廣東人口比英法兩國高出4300萬左右、江蘇要高出1300萬左右。廣東的面積是17.97萬平方公里，江蘇的面積是10.7萬平方公里；法國的面積是67.2834萬平方公里，英國的面積是24.41萬平方公里，西班牙的面積是50.5925萬平方公里。

越來越接近的經濟總量，更多的人口，更少的土地面積。

如果我們把中國一個個省作為一個個獨立的經濟體，未來都將是GDP總量排名、人均GDP排名雙雙上升。

可能大家有時候都有意無意忽視了：中國一個省的人口規模就相當於世界上其他國家的一國水平，而土地面積未必有人家那麼大，也就是說在更小的土地里，更多的人口在創造財富，也在消費，還在購置資產。

我們按照這個思路來看，再把廣東、江蘇兩省拿出來舉例子：兩省分別在8-10年達到今天西班牙人均GDP的水平，但經濟總規模是西班牙現在的兩倍左右。

目前，西班牙首都馬德里的房價約合3萬人民幣/平方米。

南京現在的房價是2-4萬人民幣/平方米；廣州市轄區比較多，差異比較大，從2萬到6萬的都有。

好了，如此一比較，您還覺得省會城市的房價是高得離譜嗎？

目前廣東的城市化率是67%，江蘇是63%。西班牙在2010年就達到了77%，人口持續下降。

過去，人們總把其他國家的首都的房價與北京比較。那是因為過去中國GDP總量太低，當經過40年的增長，目前經濟強省的GDP總量都相當於末位發達國家，並且增速更高、人口總量更大的時候，我們才發現——中國一個省的經濟、人口體量就相當於人家一個國家，土地面積還不一定有人家那麼大。

全國各個省市合計起來，是經濟總量比德國+日本+法國+英國的總和略少，並且人口要多得多。只要經濟增速不放緩，那麼總量會越來越大。單個省的的經濟規模、人均GDP是要跟相對應的國家首都比。

如果從這一邏輯來看，您覺得未來中國資產價格的趨勢是什麼？資產價格是依靠調控可以控制的？還是單單貨幣原因就能說了算的？

其實房價複雜的博弈背後，經濟發展的因素影響更大。

如果看清這一點，就知道為什麼控制房價這麼難了。

END