粵港澳大灣區來襲：中山vs惠州， 誰最受益？

　　進入五月相信大家都很期待的一定是粵港澳大灣區規劃的出台，看看粵港澳大灣區指數的表現，二級市場的炒作已經全面來襲。而近期，全國政協港澳台僑委員會主任朱小丹也表示，大灣區發展規劃綱要將出台，國務院在作最後修改，預計5月正式公布。

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　　回望過去，自15年粵港澳大灣區概念這一提出以來，曾經廣東的珠三角突然搖身一變成了世界的大灣區，一下子除了變得B格滿滿之外，伴隨而來的同樣還有房價蹭蹭直上。

　　直接來看統計數據，僅觀察去年粵港澳正式升級為國家戰略的短短一年時間，粵港澳大灣區概念中的幾大城市房價就都出現了明顯的上漲，其中佛山、中山、東莞、江門漲幅均超三成，肇慶上漲幅度更是超過四成。值得注意的是，這樣的漲幅還是在全國調控持續加碼的大背景下，而聚焦大灣區的幾個城市，目前除了肇慶是不限購限售的區域外，其他8大城市都有限購或限售約束。

　　看來，連政策也都已經阻擋不了粵港澳大灣區房價上漲的步伐了！

　　那麼粵港澳大灣區的魅力究竟在哪呢？如果要買房究竟該下注哪裡呢？今天不妨就讓我們一起來探討下這個世界級大灣區歷史性的發展機遇，並且藉此重點來對比下兩個臨深城市中山和惠州的房產投資價值，希望對那些看著廣深高企的房價已經欲哭無淚的小夥伴們，還能在這兩個價值窪地找到以後在大灣區安身立命之所的機會！

　　未來的世界級大灣區

　　粵港澳大灣區是指由廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門 9 市和香港、澳門兩個特別行政區形成的"九市二區"城市群，是繼美國紐約灣區、美國舊金山灣區和日本東京灣區之後的世界第四大灣區。

　　作為能夠比肩三大世界級灣區的超級灣區，粵港澳大灣區無論是在經濟、人口、交通、產業上都有著十足的優勢。

　　從經濟情況來看，2017年粵港澳大灣區GDP總額首度突破10萬億人民幣，達到100594億人民幣，摺合15976億美元，遠超舊金山灣區，並逼近紐約灣區。而比照國家而言，基本上已經與去年全球GDP排名第10的加拿大相當，且超過了韓國。

　　不過從灣區內各城市來看，11個城市經濟總量差距仍然明顯，目前第一名的深圳基本上已經是最後一名肇慶的10倍之多。可以看出在未來灣區建設中相對落後的城市仍然還有非常大的提升空間，而隨著整個灣區在產業、交通等各方面的融合、互補。這也將意味著灣區經濟還有極大的發展潛力等待釋放。

　　此外再來看人口。從下面這張2017年各省份常住人口的增量來看，廣東省可以說是一直獨秀，遠超其他省份，而以具體數據來看，截至2017年年末廣東常住人口達11169萬人，比上年增加170萬人，人口總量繼續位居全國第一，佔到全國人口的8.03%，人口密度每平方千米622人，是全國的4.29倍。

　　另具體細化到區域和城市，珠三角以6150.54萬人佔到全省人口總量的55.07%，是當之無愧的帶頭大哥，而把時間拉長來看，由於2017年的數據暫時不完整，我們看2000年至2016年的人扣增速數據，可以發現基本上除了肇慶，江門之外其他幾個大灣區城市人口增速都在全省平均增速以上，並且大部分都超過了30%，尤其是深圳增幅更是一騎絕塵高達近7成。顯然人口的流入與經濟活力正相關，通過這些數據，我們已經能夠很直接的了解到粵港澳大灣區的巨大吸引力。

　　由上不得不感慨，一個佔全國土地面積不足1%，人口數量不足全國總人口的5%的地方，卻創造了全國國內生產總值約13%的奇蹟，並且仍然還在不斷飛速發展之中，這可真是中國經濟發展史上的一大奇觀。可以說作為國家區域經濟發展中的重要一極，粵港澳大灣區已經是光環耀眼，備受萬眾期待了，而其在未來中國經濟建設過程中勢必也還將繼續扮演著十分重要的角色。

　　在這裡值得一提的是，粵港澳大灣區面向的不僅僅是中國，它還有傲立世界區域經濟發展潮頭的實力。目前其已經具有世界級的金融中心（香港）、世界級的高科技中心（深圳）、世界級的生產基地（東莞、惠州、佛山、中山、深圳）、世界級的教育中心(一個城市有五所世界排名前100的大學)和世界級的物流和運輸樞紐（世界物流量最大的區域，並還有三個世界排名前15的港口、一個世界貨運排名第一兼國際客運連接度世界前三的機場），顯然這一個個"世界級"的實力已經給了粵港澳大灣區成為世界一流灣區的各種現實條件，並且也完全可能是以後全球經濟發展的重要增長極，對全球經濟產生重要影響。可以說粵港澳大灣區已經是代表中國崛起的一個強有力的象徵，同時也將是大國復興下的中國一個極為重要的發展戰略。

　　如今隨著粵港澳大灣區的建設上升到國家層面，灣區內的各大城市已經迎來新的發展契機，在政策紅利的帶動下，伴隨區內交通網路的完善，區域產業布局的協同發展之種種，整個大灣區勢必有望實現更大的飛躍！

　　左手中山 右手惠州 買房到底哪家強？

　　灣區潛力如此之大，那麼買房又該去哪呢？

　　從最新的灣區內房價地圖來看，無論是二手房價格還是新房價格，處在中心區位的城市都已經突破一萬塊，其中深圳更是逼近6萬。目前來看相對處在低位的僅有惠州和中山，可以說是剛冒出一字頭不久。作為經濟體量相當的兩座城市，而且又都是深圳的左右鄰居，所以兩者有一定的可比性，在此我們不妨就從經濟、區位、人口等各個方面比照一下，看看對於在諸如廣深莞佛這類灣區內城市購房條件有限的情況下，這兩座城市究竟該買在哪裡比較好。

（2018-04新房）

（2018-04 二手房）

　　先來看兩個城市人口和土地、區位基本情況。

　　截止到2017年，中山的常住人口為326萬，其中城鎮常住人口287.79萬人，常住人口城鎮化率達88.28%，惠州截止到2017年末常住人口為477.70萬人，明顯高出中山許多，不過從城鎮化率來看2017年底惠州常住人口城鎮化率則僅為69.55%，明顯低於中山。

　　面積方面，中山全域面積為1783平方公里，惠州全域面積為11599平方公里，可以說惠州的面積是中山的6.5倍。由上不難發現，儘管惠州人口和地域面積相較於中山來說比較有優勢，但是城鎮化表現卻明顯遜色於中山不少。

　　接下來再重點來關注下近年來中山和惠州兩地的各項發展數據，看看兩市過往及現階段的一些發展情況。

　　先來看看經濟層面，去年中山GDP為3450億，增速6.6% ，人均GDP達到了10.8萬。而惠州GDP則為3830億，增速7.4% ，人均GDP首次突破了八萬大關，達8.02萬。可以發現，中山是一座相對小而富的城市，GDP雖然遜於惠州，但是人均較高，惠州GDP雖然高，但是也可能與其本身地域面積較大有一定關係。而從近年的增速情況來看，雖然兩者都有所放緩，但惠州相對說在基數大的情況下，增速數據也較中山好看一些，中山則顯得相對乏力一點。

　　值得一提的是，自2014年惠州GDP以2678億元的總量首次超過中山後，惠州已經連續第4年實現經濟珠三角第五位置，且惠州、中山兩地的GDP差距還在不斷擴大，比起2016年177億的差距，到2017年已經增長了約一倍到了380億元，可見惠州經濟的增長態勢還是十分迅猛的。

　　另外細看內部，惠州下轄七個區縣，除了龍門縣落後不少外，其他地域發展相對來說還算均衡，而這其中經濟主力仍然是惠城區。

　　相對來說中山則有一點分散了，作為中國5個不設市轄區的地級市之一，中山下轄24個鎮，每個鎮的發展各具特色，其中最為強勢的是火炬區，其他各大鎮發展則參差不齊，尤其是東北部的三角、阜沙、民眾這些區域好一副農田千畝的觀感。換句話說，可能有的還在農耕社會，有的卻早已經步入信息時代了。這種差別估計比從福田跑到大鵬還要心塞。

　　另外再來看產業接頭，目前惠州的三次產業比重為4.5：54.8：40.7，而中山的三次產業為1.9：50.3：47.8。相對來說，惠州"農業"特色會多一點，中山"信息服務"特色會強一點，兩者製造業方面則旗鼓相當。這裡面比較亮眼的是，中山的第三產業佔比甚至已經超過了佛山，並且排在粵港澳大灣區前列，這從側面也展現了中山的實力其實也不算弱。

　　經濟情況基本說清，不妨在這裡再看一下兩座城市的吸引力，這裡同樣也是涉及到人口問題。之前已經提到了兩座城市常住人口的情況，不過現如今考量一座城市的人口流動及房地產市場，大家更願意用新增的小學生數據來分析。這裡面的原因一方面是小學生數據與常住人口有著高度的關聯，並且相對來說也會比較真實，一個蘿蔔一個坑，統計起來更為準確。另一方面則是每一個新增學生背後很大程度上代表的是一個家庭的到來，而這個家庭要在這座城市安居樂業，自然也少不了對房子的渴望，所以從這一點也能更好的研判當地房地產市場的需求形勢。

　　我們來看自06年到16年十年間廣東省內各大城市小學生人口變化情況，毋庸置疑，深圳、東莞這類城市的增長幅度是十分高的，尤其是深圳由於本地人口少，經濟發展潛力大，一直以來就吸引了大量的人口湧入。不過中山和惠州增長勢頭表現也十分強勁，相對來說中山的增速在過去表現更加強於惠州，這反映了中山的吸引力在一定程度上也優於惠州。

　　其實把上面的各項數據比照一圈下來，給人的感覺是還是不知道到底哪個城市值得買，很多方面貌似都是旗鼓相當，而且兩者的面積和區位也大有不同，比較起來也會感覺不太客觀，就好像拿著加拿大跟韓國比一樣，究竟哪個好哪個又差一點，也都很難說出個所以然來。

　　所以在這裡我更願意直接了當點，開"地圖炮"，來探討兩座城市當前及未來的發展形勢。

　　其實個人比較感慨的是，惠州和中山在大灣區密布的道路網路和鋼筋水泥遍地里，居然還能留有很大一片綠油油的區域，不僅道路稀疏不說，甚至有的地方還基本處在山區或農耕文明裡，遠沒有廣州、東莞、深圳這些地方帶來的密集恐懼症的既視感。由此來看兩座城市的發展還是大有機會的。

　　接下來看兩者的地理區位。

　　先來說下中山，相對來說我個人認為中山的地理位置是明顯優於惠州的，其處在廣州、佛山、珠海、深圳的包圍之中，且地形也沒有惠州那麼複雜和"幅員遼闊"，所以如果不考慮農田保護之類，一旦政策上有所規劃，發展起來也會明顯快很多。這裡我們可以參考廣州南沙的國際金融島，短短几年就從良田千畝變成了鋼筋水泥地塊，再過不了幾年便是樓宇縱橫的各種國際總部了，發展速度之快，儼然一副再造一座珠江新城的態勢。

（左：2014年 右：2018年）

　　實際上，從交通區位我們也能發現，中山的發展未來也將得到廣州和佛山的助力，除了遠期會有地鐵與兩市相通之外，隨著南沙國際金融島、自貿區的戰略性建設和發展，未來中山還將因此而迎來更多的發展機遇。

　　不過，稍微遺憾的是，雖然光著屁股跑得快，但是畢竟跑得再快對於基礎設施各方面的建設也還是需要有漫長的等待。現在我們能看到的是，南沙大部分地區也都還是綠油油一片，佛山和珠海自己也還在發展之中，產業、人口外溢的情況並不明顯。中山要完全靠它們外溢帶來發展還真不知道要等到什麼時候去了。畢竟單看這綠油油一片，從第三世界一下子奔到第一世界，難度也是很大的。

　　在這裡相信很多人也只能希冀深中通道周邊的機會了，不過深中通道建成都要等到2024年了，畢竟還是一條高速路，雖說此前也傳過中山和深圳要通地鐵，不過想想中山的地鐵規劃的7條線都要到2050年才建完，更遑論隨著交通完善所帶來的的其他基礎設施、經濟、人口的發展還需要多長時間了。如此漫長的等待想想也都是一種煎熬。所以如果你真要在中山買房，這些方面就不得不考慮了。不過我們把目光放遠一點，作為粵港澳的中心地帶，隨著交通、基礎設施等各方面全部建設起來，未來整個中山絕對是潛力十足的。

　　而來看惠州這邊其實也面臨和中山同樣的問題，一方面幅員遼闊，說明還有很多周邊"窮親戚"要帶，所以整體發展，諸如人均GDP之類的還需要慢慢來。

　　不過特別一點的是，靠近深圳的惠陽區地域優勢則就比中山明顯多了，目前深圳正在推進東進戰略，而深惠兩地同城化，軌道交通相連也已經在建設之中了，所以可以預見的是這一區域將會受深圳發展的外溢而得到快速的發展。

　　實際上聚焦這一地區很多基礎建設也都已經是火力全開了，基本上在群山環繞中難見一塊沒有被利用的土地。

　　不過，這樣的城市發展似乎還是缺乏一個整體性的規劃，感覺現在開啟的完全就是一輪為了服務買不起深圳房的人而啟動的造城運動，而且如若沒有配套的產業規劃，很難想像其區域發展的後勁。此外值得注意的是，這一區域其實本身也已經是老舊城區了，相對來說未來規劃和改造起來難度也比較大，而且惠陽區也不是惠州的中心，所以這還會涉及到與主城區潛在的資源爭奪問題，甚至也很可能這些因素會成為該區域未來發展的一大掣肘，因此其遠期發展前景還是有待考驗。

　　另外，惠州畢竟處在深圳東部，且不說離深圳核心區域的距離，私以為未來大灣區的發展一定是圍繞著珠江口展開的，如今廣東正在大力發展南沙且定位極其之高，後面深中通道、港珠澳大橋、甚至是各城市地鐵的互聯互通等都將讓這個"金三角"未來的前景充滿想像，儘管深圳現如今正耗巨資推進東進戰略，但是畢竟只是以一城之力，且很大程度上也還是為了幾個此前發展落後的"老少邊窮"地帶，到最後效果會如何，惠州能否因此而受益同樣也需要時間觀察。

　　另外再從產業轉移這一角度來看，隨著深中通道的開通，中山未來也很有可能承接到深圳的產業溢出，尤其是高新技術產業這一塊，而從中山自身的定位來看，目前中山也在各大鎮區重點打造以高技術產業、先進位造業為主的高端製造業平台，以及以現代物流、現代金融為主的現代服務業平台，接受深圳的產業輻射，承接深圳的產業溢出，形成深中兩地協調互補的產業發展格局，並致力於打造區域科技創新研發中心。

　　而再來看惠州，隨著深圳東進戰略的推進，惠州憑藉的陸地相連的優勢，能夠更好地承接到來自深圳的產業，不過相對來說，深圳東部未來需要轉移的產業顯然沒有像西部那些高科技有優勢。所以如若一旦成了深圳落後產業的"接收站"其實也並不見得對惠州能提供多大的發展動力，因此惠州其自身在產業方向上還需要更多的摸索。

　　最後買房選區位很重要的一點是要看政策走向，就好像之前一個網路段子所言，當年大清亡了你從南京遷到了北京，國民黨逃了你從北京跑到了南京。不過遺憾的是，目前中山和惠州其實並沒有很大的政策看點。現實比較尷尬的情況是，國家戰略上在支持粵港澳大灣區的發展，由於規劃政策未出台，所以預判發展的核心地段一定也還是會圍繞在珠江口的幾個城市，並且廣東這些年一直在推動南沙的建設。

　　不過深圳相對來說則有點另類，一直在推行自己的東進戰略，無論是深莞惠一體化，亦或是深汕合作區種種。當然這也並不能完全否認深圳西部地區就沒得到重視，一方面前海自貿區擺在那兒，寶安大空港也一直在規劃和建設之中。那麼對於處在深圳兩端的中山和惠州，到底誰的機會更大一些，相信也會是縈繞在許多買房子頭上的一個問題。而就我個人而言，我認為中山無論是在區位上還是語言上甚至是教育、醫療等各方面目前都比惠州要有優勢許多，而且其自身又處在這樣一個核心地段，未來發展水平和速度一定會比惠州更具想像力。但是惠州呢，由於其與深圳是直接路路相通的，並且惠陽這一帶已經基本實現了與深圳的同城化，從目前的來看，顯然居住的便捷程度又要優於深圳許多。

　　所以回過頭來，再總結一下，不難發現中山、惠州兩座城市，一個是小而美卻仍有無限田園風光的貴婦姿態，另一個則是大而雜，山間秀麗海岸風光，卻也能找到背靠大樹好乘涼機會的壯志少年風采。雖然兩者都有十足的潛力，但是一個遠期看是前景無限，一個近期已經是秀色可餐，頗有機會。至於究竟選哪個城市而居到最後還是要各位看官們仁者見仁智者見智了。

　　結語：

　　今年是改革開放40周年，回望過去40年，作為改革開放排頭兵、先行地、試驗區的廣東省可以說在我國改革開放和和社會主義現代化建設大局中發揮了十分重要的作用。如今站在新時代的起點，黨和國家高瞻遠矚再次在珠三角地區謀篇布局，打造出了粵港澳大灣區這樣一個全新的概念，無疑作為能比肩三大世界級灣區的粵港澳大灣區，也勢必將憑藉其強大的綜合實力和廣闊的發展前景，迎來全新的歷史性機遇。

　　作為處在粵港澳大灣區核心地帶的中山、惠州，其憑藉強大的區位優勢，未來發展潛力不容小覷，對於剛需客而言，如若想考慮到短期即要入住，尋求生活的便捷，可以考慮現階段基礎設施已經發展較為完善的惠州臨深地帶，不過，如若想要追求更長遠的未來，希冀所住地方未來會是一個充滿想像克空間、高端大氣上檔次的都市，顯然中山會是一個不錯的選擇。

（責任編輯：宋政 HN002）
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