脫實向虛：溫州地產泡沫啟示錄

在今年國慶節前後，鑒於國內樓市的火爆，全國十幾個城市相繼出台了樓市新政，重啟限購限貸，而且力度之大，前所未有，一套房貸有的提高至35%的歷史高點，二套房貸甚至有提高到80%的。這一舉措被業內人士解讀為，樓市政策再次步入拐點，核心是限制投機需求。於是很多人又開始步入新的恐慌，擔心房價是不是又要暴漲或者暴跌。

在之前的節目中，我們給大家講了幾個國外樓市泡沫的案例，如日本、佛羅里達，但畢竟是國外的案例，中國人沒有切身的體會。今天我們給大家說一個國內的案例，這個案例可能很多人既感到熟悉，又感到陌生，就是發生在前幾年的溫州房產泡沫。

離譜房價

溫州的房價和全國一樣，從2000年前後開始上漲，一開始並沒有引起關注，2006年均價在每平方米8000元左右，轉折點發生在2010年，這一年溫州房價均價突飛猛進，漲到每平方米2萬元以上，這還不算，到了2011年，再度飆升到3萬元以上，這個價位已經超過當時的北上深一線城市，有些房子的價格甚至炒到10萬元1平方米，令很多人感到震驚。

有人感到奇怪，溫州一個三線城市，怎麼房價漲的比一線城市還快？

這裡面既有政府、銀行的助推，也有溫州自身的特殊情況。首先，和當時溫州出口的大環境有關。2002年中國入世，出口加工業進入黃金年代。溫州作為出口拉動的城市趕上了好時候，2000年的時候，溫州工業產值還只有600多億元，2008年增長到了3600億元，8年增長6倍，溫州一躍而起，吸引了大量的人才到來，2008年的時候，溫州的常住人口是800萬人，2010年就飆升到了900多萬。城市小，人口多，和當年的佛羅里達一樣，土地因此顯得稀缺，市場看漲的預期非常強烈。

另外，溫州本身民營經濟極其發達，居民投資意識比較強，手裡都有錢，還不太愛炒股，喜歡買自己看得見的東西，房子是他們的首選，所以才會出現溫州炒房團、太太炒房團橫掃全國各地。

瘋狂炒房

當時溫州人炒房到什麼程度呢？賣房子就像賣鹹菜一樣，開發商剛把地拍下來，連樓盤在哪裡都不知道，或者項目還停留在圖紙上，甚至不少樓盤連售樓處都還沒有，房子就已經賣光了。而且，當時人們買房有個現象，房子越大越買，房價越貴越買，因為買大賺大，買小賺小。所以動輒買個200、300平方米的大戶型，而且一買就是幾套、十幾套。

比方當時有個最著名的"溫州樓王"，叫鹿城廣場，位於鹿城區核心地段，賣的戶型都在200多平方米至1000平方米，2009年開盤價4萬元/平方米，之後不斷上漲，2010年時最高漲到8萬多元/平方米，每次開盤都熱銷，很多人"甚至要到省里找關係才能買到。"當時有位劉先生，2009年在"鹿城廣場"買了一套350平方米的房子，一年後房子升值1000萬元。

民間借貸加槓桿

如此暴利，吸引人們肆無忌憚的加槓桿。怎麼加呢？一個是找銀行。不少溫州人先是按揭買房，然後再拿著房子去銀行做抵押貸款，再拿貸款的錢繼續買房，如此形成一個"購房-抵押貸款-再購房"的循環，只要房價一直上漲，這可循環就可以一直持續。另一個是民間借貸。當時有統計，10個家庭就有9個參與了民間借貸，企業有6成參與了民間借貸。民間借貸火了，借貸成本也水漲船高，一開始的利息只有月息2分3分，最高的時候到6分，也就是說100萬的民間借款每年要還72萬元。

如果說家庭個人炒房倒也罷了，溫州的特殊性體現在，大量經營實體的企業也紛紛參與進來，溫州實體企業涉及房地產的投資比重高達66%。為什麼佔比這麼高？這也和銀行有很大關係。

銀行追企業放債

2008年金融危機之後，國家出台了一個四萬億拯救計劃，銀行有放貸的指標任務，為了完成指標，不得不積極發放貸款，為此大幅降低信貸門檻，所以在溫州就出現這樣的現象：原先是企業求著銀行貸款而不得，現在反過來變成銀行求著企業貸款，有些老闆不需要貸款，銀行送上門來，求著讓幫忙完成任務。就這樣，你借個2000萬，我借個3000萬，原先融資困難的企業拿到了大量的貸款。

問題是，這些貸款並沒有流入實體，基本都流入了樓市。因為實體經濟不振，各種成本連年上漲，出口需求又低迷，拿錢去建廠搞出口，只會賠的更多，還不如將錢投入房地產市場，兩三年就連本帶利的回來了。就像有的溫州老闆說的：自己辛辛苦苦做工廠，一年沒掙200萬，自己老婆炒了一套房，就輕鬆掙了200萬。在這種心態驅使下，誰願意做實業呢？

當樓市像像黑洞一樣吸引了市場上大多數資金，房地產徹底綁架了實體經濟的時候，泡沫破滅就在所難免了。

樓市崩盤

臨界點發生在2010年10月，當時，國家四萬億計划進入尾聲，極度寬鬆的貨幣政策急速轉向緊縮，央行5次加息，12次提高存款準備金率，這一下銀行又沒錢了，開始抽資壓貸，找企業要錢，局面又變成溫州老闆反過來求銀行貸款，但是沒用，到了2011年，90%以上中小企業已經無法從銀行獲得貸款，由此引發後來眾所周知的溫州民間借貸危機，成為房價下跌的導火索。從2011年9月開始，溫州房價開始下跌，2011年2012年一年下跌20%，此後連續幾十個月持續下跌，一直持續到2015年，房價掉到了1萬多元每平米，不少樓盤直接腰斬。如果不是後來全國性房價回暖，這場崩潰可能還將持續。

這個連鎖反應是怎麼發生的呢？

首先，當房價下跌的時候，原先"購房-抵押貸款-再購房"的槓桿操作模式不靈了，很多人開始變賣房產還貸，那些企業主的資產也開始惡化，只能加快套現房產還債，還不上的乾脆跑路，所以出現了當時影響很大的老闆跑路潮：從2011年4月到9月，先後有90多家企業主"跑路"，甚至9月份22日一天，溫州就有9個老闆跑路，其中比較出名的像"眼鏡大王"胡福林跑路，包括後來火遍全國的神曲《江南皮革廠倒閉了》，說浙江溫州最大皮革廠江南皮革廠倒閉，王八蛋老闆黃鶴吃喝嫖賭，欠下幾個億，帶著他的小姨子跑了，老闆還我血汗錢云云，就是借當時的跑路潮炒作出來的。

當時溫州企業典型的破產路線是這樣的：比方一個企業主欠銀行5000萬元，銀行此時缺錢，說：你先還我錢，還玩之後我再貸給你。企業沒那麼多現金，咋辦呢？就先去借民間高利貸周轉，結果還玩錢銀行立刻變臉，不再貸款給他，此時民間高利貸又還不上，就只有跑路了。

房產商危機

給大家舉個例子。溫州有個開發商叫王大山，2010房價高峰時期在鹿城區拍下一塊地，打算開發豪宅，王大山當時預計開發完了房價能開到5萬元，最差4萬元起。但拿這塊地要不少錢，錢從哪來呢？王大山絲毫不擔心，有的是錢送上門。地款還沒繳清呢，王大山就通過一家平台公司，從華夏銀行貸到了1.5億元，另外就是民間借貸，不少手裡有錢的主兒，通過朋友介紹，主動找上門來投錢，甚至請客吃飯，一放就是1000萬、2000萬元。就這樣，王大山和他的幾個合作夥伴，一共欠下了高達7億元的高利貸。

但拿下地王大山並沒有著急開工，項目就這麼一直拖著，沒成想正打算開工，央行加息了，華夏銀行收縮貸款，新的貸款放不出來，王大山背負巨額貸款還不上，只得和銀行商量將1.5億貸款做了延期。利用這個空檔，王大山本來想儘快開盤迴籠資金，偏偏此時溫州又出了限購令，規定一個家庭限購一套房，甚至於只要有銀行貸款記錄，把原來那套賣了再買都不行，豪宅市場一下冷了下來，沒法儘快開盤，怎麼辦呢？王大山只能從民間借錢，不成想民間借貸危機又爆發，高利貸借不到了，最後只能從一些農村信用社、小額貸款公司幾十萬幾十萬地借，靠這點錢續命。

但這時候已經由不得王大山了。原先那些送錢的債主紛紛來討債，一個月上門一次，王大山焦頭爛額，一度產生要跑路的念頭，但是想想項目還在，一旦跑路就徹底歇菜，所以就和債主商量，繼續把項目做完，債主同不同意呢？用王大山的話說，這時候不同意也得同意，"他們把我逼得跑路了，一分錢也收不回來；如果跟我一塊堅持，最後還能收回一半的本金"。王大山這算勉強挺過來的，有些開發商就直接選擇跑路了。

從這裡例子就可以看出，什麼叫勢比人強，原先那些將房價推上去的因素，現在沿著反方槓桿，一路打壓下來，直至引發災難性的後果。溫州房產崩盤的後果就是印證。

損失慘重

先是炒房團成了棄房團，80％以上的炒房一族資不抵債，成為"負翁"，跑路的跑路、自殺的自殺。銀行不良貸款大幅上升，民間借貸信用破產。溫州的經濟因此受到致命打擊，2013溫州人均GDP、GDP增幅、財政總收入等9項指標在浙江省都是倒數第一，可見房地產崩盤的危害。

總結

溫州地產泡沫雖然有溫州這個城市的特殊性，但是對於當下的中國房地產市場仍有很大啟示意義，我們至少可以得出這麼幾個結論：

首先，實體經濟是基礎，房價是附屬在實體經濟之上的一個產物。"皮之不存毛將焉附"，脫離了實體經濟支撐的房價必然走向泡沫。溫州樓市大量吸走實體經濟的資金，就是典型。這和當下的現狀也有類似之處，經濟下行，資產荒遍地，導致房地產成了居民投資的首選。所以，如何更好的發展實體經濟，引導實體經濟向更高層次轉型，吸引人口與資金回歸，是防止房地產泡沫的根本之道，單純的限購只是治標。

其次，銀行信貸的助推直接推高了房價。過去大家以為銀行更多的是拿大家的儲蓄貸給企業，投向實體經濟，但這並不是真實情況，從溫州案例中可以看出，銀行的信貸資金還是流入了虛高的房產。現在的情況一樣，11月央行公布了一組金融數據，顯示10月份全國人民幣貸款增加6500多億元，其中，房貸佔了3/4，這個比例相當高，應該引起足夠的重視。

至於房價下一步怎麼走，從目前情況來看，國慶集中出台的房地產調控，並沒有對房地產市場造成重創，但是一些城市已經出現了明顯的成交下跌，價格下跌，預計未來一線城市的房價不會出現大跌，但是在一些二三線城市下跌的概率會增大。總之，中國房地產的好日子基本到頭了，那些天真的認為房價依然只漲不跌的朋友，可以洗洗睡了。

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