(3)警惕高空置率背後是高利貸危機

警惕高空置率背後是高利貸危機

文/馬躍成

近日,西南財經大學公布一組關於全國空置房的調查數據,報告稱,2013年中國城鎮地區自有住房空置率達到22.4%,該數據引發熱議。有人說,數字太大有點扯,也有人說實際空置率比這個數字還要大。關於空置本來是個不複雜的概念,就是蓋好的房子,沒有人住就算空置,不管是自購房還是出租房,有人住了,就不算空置,沒有人住就算空置。但是,最近住建部總經濟師馮俊在國新辦發布會上說,住建部和統計局都沒有關於空置率的統計,其他機構的數據也不準確,數黑燈更是可笑。總之,空置率誰搞不清楚。他說,國外關於空置的概念是,有出租慾望而沒有出租出去的房屋,叫空置。這點,讓人難以理解,也很難相信馮俊說的是事實。

不過,在國外確實很重視住房空置率問題,去年,還有英國對空置卧室進行處罰的報道,他們要求必須每間卧室都有人住才行,不能允許人口少的家庭佔用多居室的房屋,除非拿出空餘房屋用於出租。我們知道,很多國家把空置率的調查統計當成是一個經常性的工作。遺憾的是,我國政府有關部門在空置率的問題上,總是糊其辭,無所作為。空置率背後是大量資源的浪費,更可怕的是由於住房產業的資本屬性,金融危機常常是伴隨著空置率的上升而愈加危險。

最近,有消息證實,神木不僅僅是房價腰斬,更可怕的是民間借貸崩盤。民間借貸以前是在浙江等民營經濟發達地區比較普遍,由於其地下性質,雖然利率很高,但是,由於缺少監管,風險很大。國家從治理非法集資的角度,每年都要投入很大的力量進行打擊。有些地下金融經營者因此鋃鐺入獄。從去年開始,國家在民營借貸等銀行類業務方面有所放開,目前還在穩步推進。但是,我們知道,前幾年,受貨幣政策等多種因素的影響,很多中小開發商的資金主要來源與民間資本。去年和前年,樓市火爆,開發商都憋著勁囤地,很多大開發商也紛紛成立基金公司運作融資渠道。

在經濟景氣的前幾年,神木縣城實際居住人口達20多萬。然而,2013年以來,在當地大半煤礦停工、債務危機衝擊之下,流動人口急劇下降,目前只剩下十多萬人口。位於神木縣城北部約六公里的神木新村,已呈現出龐大的體態。11 .3平方公里的區域內,30幾個樓盤的100多幢樓房沿著南北走向綿延數公里,總建築面積達到300萬平方米,目前已可以容納縣城十萬人口。但是,多數建好的樓盤周圍空無一人,大門口用木板作為圍擋。部分樓盤還是鋼筋混凝土骨架。在已經會出現房價慘遭腰斬的同時,民間借貸崩盤的隱憂已經浮出水面。

據報道,高明本是神木縣當地一個普通農民,2009年在當地「富人炒礦炒地,窮人炒房」的風潮帶動下,拿出家裡的多年積蓄100餘萬元,加入到炒房隊伍中。2011年,在當地房價接近2萬元的高點時,他投入800萬元,通過關係以每平方米1萬元左右的均價購入6套新盤。然而,等到2012年高明欲出售正和紫郡小區的新盤時,下家卻不好找。2013年6月,當這個小區的房子主體剛剛建好時,開發商王和平卻意外暴亡。開發商身後是數億元的巨額債務,而購房者也成了爛尾樓的房東。據稱,在神木這樣的家庭不在少數。不少當地曾經投資商業房產的煤老闆,由於受到債務危機的壓力,已經拒絕給曾經的集資炒房者兌現房子或現金。因為不少開發商集資來的錢還沒有開發樓盤,就陷入三角債之中了。

據溫州市中級人民法院統計,今年1月至8月,溫州全市法院委託拍賣的財產共1244件。在這些委託拍賣的財產中,約80%為房產,「其中有斷供房,也有很多因為其他糾紛引發的房屋產權拍賣。」「棄房」雖由房價大幅下跌引起,但深層原因卻是溫州經濟不振、本地企業普遍出現經營困難,導致資金鏈斷裂難以償還抵押貸款,被迫「棄房」。與此同時,「抵押+保證」這一擔保方式也誘使貸款者「棄房」,銀行信貸風險加大。

據銀監部門測算,在溫州,由於借款人資金鏈斷裂形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元,佔全部房屋抵押貸款不良餘額的46.14%。由於溫州企業多進行「炒房」活動,如今房價大幅下跌,資金鏈吃緊,無法償還銀行貸款只能「棄房」。「部分在房價處於高位時發放的貸款,可能會出現貸款餘額高於抵押物市值的情況,從而導致借款人主動『棄房』」。當房價處於高位時,抵押物的市值能覆蓋全部貸款,此時保證人的代償風險很低,其擔保意願也比較強烈;但當抵押物市值縮水不能覆蓋全部貸款時,保證人的代償風險隨之增加,其代償的能力和意願會相應降低。

神木和溫州的情況只是中國樓市的冰山一角,受土地財政的約束,很多城市的房地產擴張速度遠遠超過了需求增速,多地頻現「鬼城」和「空城」已經見怪不怪。現在看來,每一個空城項目的後面都有一個巨額信貸資金的定時炸彈。

——原載「巨細網」專欄


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