(3)警惕高空置率背後是高利貸危機

警惕高空置率背後是高利貸危機

文/馬躍成

近日，西南財經大學公布一組關於全國空置房的調查數據，報告稱，2013年中國城鎮地區自有住房空置率達到22.4%，該數據引發熱議。有人說，數字太大有點扯，也有人說實際空置率比這個數字還要大。關於空置本來是個不複雜的概念，就是蓋好的房子，沒有人住就算空置，不管是自購房還是出租房，有人住了，就不算空置，沒有人住就算空置。但是，最近住建部總經濟師馮俊在國新辦發布會上說，住建部和統計局都沒有關於空置率的統計，其他機構的數據也不準確，數黑燈更是可笑。總之，空置率誰搞不清楚。他說，國外關於空置的概念是，有出租慾望而沒有出租出去的房屋，叫空置。這點，讓人難以理解，也很難相信馮俊說的是事實。

不過，在國外確實很重視住房空置率問題，去年，還有英國對空置卧室進行處罰的報道，他們要求必須每間卧室都有人住才行，不能允許人口少的家庭佔用多居室的房屋，除非拿出空餘房屋用於出租。我們知道，很多國家把空置率的調查統計當成是一個經常性的工作。遺憾的是，我國政府有關部門在空置率的問題上，總是糊其辭，無所作為。空置率背後是大量資源的浪費，更可怕的是由於住房產業的資本屬性，金融危機常常是伴隨著空置率的上升而愈加危險。

最近，有消息證實，神木不僅僅是房價腰斬，更可怕的是民間借貸崩盤。民間借貸以前是在浙江等民營經濟發達地區比較普遍，由於其地下性質，雖然利率很高，但是，由於缺少監管，風險很大。國家從治理非法集資的角度，每年都要投入很大的力量進行打擊。有些地下金融經營者因此鋃鐺入獄。從去年開始，國家在民營借貸等銀行類業務方面有所放開，目前還在穩步推進。但是，我們知道，前幾年，受貨幣政策等多種因素的影響，很多中小開發商的資金主要來源與民間資本。去年和前年，樓市火爆，開發商都憋著勁囤地，很多大開發商也紛紛成立基金公司運作融資渠道。

在經濟景氣的前幾年，神木縣城實際居住人口達20多萬。然而，2013年以來，在當地大半煤礦停工、債務危機衝擊之下，流動人口急劇下降，目前只剩下十多萬人口。位於神木縣城北部約六公里的神木新村，已呈現出龐大的體態。11 .3平方公里的區域內，30幾個樓盤的100多幢樓房沿著南北走向綿延數公里，總建築面積達到300萬平方米，目前已可以容納縣城十萬人口。但是，多數建好的樓盤周圍空無一人，大門口用木板作為圍擋。部分樓盤還是鋼筋混凝土骨架。在已經會出現房價慘遭腰斬的同時，民間借貸崩盤的隱憂已經浮出水面。

據報道，高明本是神木縣當地一個普通農民，2009年在當地「富人炒礦炒地，窮人炒房」的風潮帶動下，拿出家裡的多年積蓄100餘萬元，加入到炒房隊伍中。2011年，在當地房價接近2萬元的高點時，他投入800萬元，通過關係以每平方米1萬元左右的均價購入6套新盤。然而，等到2012年高明欲出售正和紫郡小區的新盤時，下家卻不好找。2013年6月，當這個小區的房子主體剛剛建好時，開發商王和平卻意外暴亡。開發商身後是數億元的巨額債務，而購房者也成了爛尾樓的房東。據稱，在神木這樣的家庭不在少數。不少當地曾經投資商業房產的煤老闆，由於受到債務危機的壓力，已經拒絕給曾經的集資炒房者兌現房子或現金。因為不少開發商集資來的錢還沒有開發樓盤，就陷入三角債之中了。

據溫州市中級人民法院統計，今年1月至8月，溫州全市法院委託拍賣的財產共1244件。在這些委託拍賣的財產中，約80%為房產，「其中有斷供房，也有很多因為其他糾紛引發的房屋產權拍賣。」「棄房」雖由房價大幅下跌引起，但深層原因卻是溫州經濟不振、本地企業普遍出現經營困難，導致資金鏈斷裂難以償還抵押貸款，被迫「棄房」。與此同時，「抵押+保證」這一擔保方式也誘使貸款者「棄房」，銀行信貸風險加大。

據銀監部門測算，在溫州，由於借款人資金鏈斷裂形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元，佔全部房屋抵押貸款不良餘額的46.14%。由於溫州企業多進行「炒房」活動，如今房價大幅下跌，資金鏈吃緊，無法償還銀行貸款只能「棄房」。「部分在房價處於高位時發放的貸款，可能會出現貸款餘額高於抵押物市值的情況，從而導致借款人主動『棄房』」。當房價處於高位時，抵押物的市值能覆蓋全部貸款，此時保證人的代償風險很低，其擔保意願也比較強烈；但當抵押物市值縮水不能覆蓋全部貸款時，保證人的代償風險隨之增加，其代償的能力和意願會相應降低。

神木和溫州的情況只是中國樓市的冰山一角，受土地財政的約束，很多城市的房地產擴張速度遠遠超過了需求增速，多地頻現「鬼城」和「空城」已經見怪不怪。現在看來，每一個空城項目的後面都有一個巨額信貸資金的定時炸彈。

——原載「巨細網」專欄