揭秘投資移民「地雷」(16.2.18)

本報記者包慧上海報道

人民幣進入貶值通道之後，國內的移民人數並沒有明顯增長，宜信財富高級副總裁、好望角諮詢總裁詹惠敏對21世紀經濟報道記者表示，「因為在中國人移民的影響因素中，匯率的影響比較小。最重要的還是子女教育等方面的考慮。」

而高凈值人群全球資產配置一個很重要的制約就是國內的政策管制，因此先移民獲得身份，再在海外市場尋找投資機會，成為一種較為普遍的路徑，但其中也有些需要注意的風險往往會被忽略。

移民風險「地雷」

多家移民機構人士介紹，美國投資移民EB5項目有兩個監管機構，美國移民局和美國的證券交易委員會SEC。EB5看起來似乎很簡單，投資50萬美金，在美國特定的地區能創造10個就業機會，但美國平均工資是5萬美金，要求至少創造兩年10個就業機會，50萬僅發工資都不夠。

這導致，投資人直接來投EB5項目基本不可能，由此，區域中心應運而生。區域中心可把項目區域里創造的間接就業機會算給投資人，其出具的經濟學報告還是要移民局審批。

值得注意的是，提供這種服務的區域中心都是私營機構，英文叫regionalcenter，也由美國移民局和SEC來監管。雖沒有牌照，但移民局每年都要對區域中心檢查。

區域中心是投資移民產品的發行方，而投資人則要自負盈虧。詹惠敏表示，最關鍵的是借款方。比如房地產項目的借款方是開發商，需要核實開發商背景和相關商業計劃書，比如有沒有批准在這兒造酒店，銀行是不是同意貸款了。第二就是不找新開發商。好望角「獵人角」項目，借款人Lennar公司是美國排名靠前的大型房地產開發商。第三就是發行方區域中心跟借款方開發商之間不能有關聯關係，區域中心要有良好信用記錄。

「披露越多破綻越多，信息披露完備的項目風險相對小。比如造酒店，說房租收入每天600美金，但周邊房租只有300美金，就不合理。」詹惠敏稱。

還有從金融角度去考察槓桿和現金流的問題，開發商自己投入的錢佔多少。「獵人角」項目開發商自己投了50%，槓桿僅1倍。還要測算其現金流是否有資金鏈斷裂風險。

雖然美國對造假、項目上的違規懲罰非常嚴厲，在美國投資移民歷史上出現過芝加哥會議中心等著名的風險案件。但除了惡意造假外，還有其它經營風險。有的EB5項目實實在在運營，但也會經營不善破產，房地產項目相對於其它經營性投資風險要小。

另據業內人士介紹，中國移民群體還有個特點，就是相信政府，但項目是否拿到政府補助，跟公司運營好不好沒必然聯繫。

「陷阱」怎麼形成

在海外投資中，中國人最偏好的是房地產投資。以投資房產為例，信息不對稱成為最為常見的「陷阱」，其中最關鍵的就是貸款和租金等信息。

業內人士介紹，有的房貸產品前三年只還利息，月供就低，但三年以後月供就突然高起來。還有些中介推出保三到五年租金，常見的騙局是本來房價是20萬，賣25萬，多的5萬折算成三年房租返還給投資人。但三年後房子可能租不出去了。

除顯性房產稅外，在美國投資房產還有其他的隱形費用。買老房子經常需要維修，維修費用很高，還有些房屋財產保險要買。

正在辦移民的李玉（化名）對21世紀經濟報道記者表示，她在美國買房後才發現美國沒有所謂學區房。孩子上公立學校還是要有身份。而且買房過程中沒有身份也是處處受限，美國貸款利率低至3%、2%，但為外國人放貸款的公司很少，且利率比美國人高50%。首付美國人只要20%，外國人就是30%-40%。外國人還沒有增值稅的免稅權。在美國買房子還有遺產稅，美國永久居民有540萬美金的免稅額，沒有綠卡的從零開始收40%以上遺產稅。

除EB5之外，還有通過L1簽證轉綠卡的騙局。某小企業主王某稱，L1簽證針對跨國公司在美開設分公司的高管，但移民中介就編造了一個公司，說王某是該公司高管。L1隻有一年期，但要轉成綠卡還要經過審查，包括是否是真公司，是否在運營，你說是高管，總得雇五六個當地的僱員，實際下來花費反而會高於EB-5。但其優勢在於快，只要幾個月到半年，EB-5則需一年多至兩年時間。

歐洲小國成新寵

21世紀經濟報道記者了解到，隨著美加澳等傳統的移民大國調整政策，提高門檻，歐洲一些小國正在成為新的熱門移民目的國，其移民政策相對寬鬆、辦理周期短、福利條件和子女教育等有優勢。以葡萄牙為例，申請移民只需在葡萄牙購買50萬歐元以上的房產。

葡萄牙等國還可把雙方父母也給帶上，一家七口可一起移民。有些移民中介將其變成理財產品，不僅幫客戶買房子，還有保租金、保回購的條款，變成保本保息的移民金融產品。

葡萄牙等歐洲小國也沒有資金來源的審核要求。現在美國移民要查資金來源證明。要查到什麼程度？據業內人士介紹，比如說是工資性收入，要提供稅單證明，如果是證券交易收入，需提供交割單。但也有規避的辦法，比如說在北京、上海就很好做資金來源證明。因為房價高，可以說房產升值來的。

李玉表示，7年前購買的房產不需提供交易記錄，7年內要提供，買房子的價格及現在估值間的升值部分就是資金來源，並不需要真的把房子賣掉，可通過銀行做虛擬抵押給房產提供估值。

比如李玉在上海有套房子現在估值500萬，買入價是100萬，升值了400萬，即為資金來源的證明。李玉到銀行做虛擬抵押，貸出400萬來，形式上這400萬做投資移民去了，但在資金審查通過後就可以把錢還給銀行。（編輯：李伊琳，郵箱：liyil@21jingji.com）