窮人通脹，富人通縮（一）
在中國近30年的經濟發展過程中，伴隨的是通貨膨脹，民眾財富一直在被掠奪。而在經濟理論上，30年來幾無建樹，謬論橫行。整個社會在攫取財富的過程中，集體迷失方向，直接導致經濟泡沫化。試問，這樣的經濟增長還是真正的繁榮嗎?
顯然不是。那麼，這樣的經濟發展模式肯定不可持續，在崩潰之前，如何讓中國民眾得以自保，將危害減少到最低，那就要找出中國經濟的死結在哪裡。只有找准了癥結所在，才好對症下藥。也就是說，我們才能在紛繁的經濟現象中，找到這種經濟發展模式最大的軟肋，予以痛擊，激發陣痛，推進改革，取得進步。否則，中國民眾將損失嚴重。
6540萬套空置住宅，是中國經濟逃不過的劫難。因為這不僅僅是一個數據，而是中國貧富分化的象徵，是中國經濟的死結，是中國經濟增長模式本質的體現。試問，有誰見過在其他國家，當民眾住房問題聚成災難的時候，卻在一夜間發現原來大量的住宅都在空置;正當既得利益集團拚命鼓吹土地供應不足導致需求無法滿足時，卻發現原來開發商囤積了大量的土地，正在坐享其成，而那些囤積起來，並正在空置的土地可供全國各大城市開發半年。
問題究竟在哪裡?我們究竟在哪裡才能找到答案?好，讓我們透過全國各地的空置住宅，來一層層揭開中國經濟的真相。￥劍走偏鋒，查電錶竟然查出了大秘密
中國住宅的空置率，是社會層面比較關注的一個問題。很多人通常是以晚上觀察亮燈的方式來判斷空置面積，很原始也很無奈。儘管如此，還是有大量的人，嚴峻地提出了空置量大的問題。我也曾利用晚上的時間，在深圳香蜜湖、蛇口和北京的東北三環、上海的靜安、普陀等地，觀察過亮燈率。和大家想像得一樣，十分震撼，因為大量的住宅是不亮燈的。很多樓盤亮燈率不到20%，就連一些很成熟的社區，亮燈率也不到50%。於是，我專門發表博客，談亮燈率的問題。今夜和好友小酌，身心大悅。因要趕飛機，我只得先行告辭，甚為遺憾。正值燈火通明，我叮囑司機說，去香蜜湖逛一圈。
曾經的地王，現在的香蜜湖一號，基本是投機炒家的樓盤，亮燈率不到20%;房價從7000元的開盤價一躍到現在36000元的水榭花都，亮燈率不到40%，而華僑城的天鵝堡，曾經被樓市炒家猛炒的樓盤，亮燈率不到30%。那麼多的空置住宅，在黑夜是那麼的一目了然，宛如一座死城。
相反，走上北環，回望桃源新村，一片燈火輝煌，亮燈率至少在90%以上。我專門數了一棟樓，大約120套住宅，只有兩戶沒有亮燈。桃源新村是深圳市政府推出的大型經濟適用房，由於原市長許宗衡的緣故，建築質量出了問題，受到社會各界的嚴厲批評。但是這不影響市民對經濟適用房的歡迎，從亮燈率就可以看出，經濟適用房是最廣大的城市居民實現居者有其屋的最現實的路徑。
這哪裡是亮燈率?萬家燈火閃爍的是民心啊。任何一個城市的政府，都應該感受萬家燈火的祥和，而不應沉迷於房價的上漲。只有民心，才是一個民族最大的輝煌。你造那麼多沒人住的房子有什麼意義呢?
沒想到，這篇博客一發出來，就遭到開發商吹鼓手的圍攻，他們解釋說，豪宅亮燈率不高是因為富人關燈做愛。於是，我同他們開始了論戰。
這是2009年8月初，我撰寫的一篇博客。
無語。絕對無語。幾個開發商雇請的馬仔，在我的博客里瘋狂地注水時，並沒有刻意迴避豪宅亮燈率不高的問題，而是狡辯說，亮燈率不高是因為富人習慣關燈做愛。這太富想像力了，簡直讓我當即卧倒，忍受不住這麼強烈的十分雷人的轟炸。
亮燈率不高與富人習慣關燈做愛有關嗎?有，還是沒有?要說有，那是真的有，中國的富人三妻四妾是有傳統的，只不過現在更加風行，社會上流傳的「小九」，已經是「小三」的三倍了，因此，自然少不了夜夜縱慾。至於關燈還是不關燈，應該有各自的習慣-巴。不過，我想即使不關燈，至少也要拉上窗帘，因為富人總不會有當眾做愛的習慣吧。所以，這是真的有。
要說沒有，也真的沒有。因為在我統計那幾個豪宅樓盤的亮燈率後，許多網友告訴我，這幾個樓盤中很多房子幾年來一直空置，水電、燃氣的單子整月整月為零，也就是說幾年來根本就沒有住人，怎麼可能亮燈?這種情況在一二線的許多城市都比較普遍，一方面是老百姓買不到價格適中的房子;另一方面是大量的豪宅過剩，市場的這種典型特徵在亮燈率上一覽無餘。所以，說富人習慣關燈做愛導致亮燈率不高，那是真沒有。
大量的豪宅空置，從一個側面印證了大量的社會財富的分化和社會資源的極大浪費。2009年央行為什麼增發了這麼多貨幣，就是富人通過不動產搜颳了大量的財富，而這些財富都沒有轉化為消費，而是轉向了不動產上凝固了起來，一方面造成產能過剩消費不足，影響了生產和消費的正常流轉，造成實體經濟的萎靡不振和社會失業率的上升;一方面造成富者越富窮者恆窮，窮人群體沒有享受到經濟的繁榮，卻被迫承受生活成本上升的壓力。
2006年的「國八條」，中央政府首次提出90平方米以下的房子要佔住宅供應量的70%以上，這對解決市場供需矛盾是有好處的，只是當時還不太完善。現在，在沒有明令取消的情況下，許多城市都沒有執行，這必將激化市場矛盾，助長炒買炒賣的投機行為。所以，調節商品房市場的供求關係也是當務之急。儘管後來網上非常熱鬧，圍繞這個話題爭論得很激烈，但是，畢竟沒有引發主流媒體的討論，也就不了了之。但是，這件事給了我很深刻的啟發，促使我決心把這個問題向中國社會提出來，發動整個社會的力量，合理配置中國的土地資源，避免造成住宅的大量空置和浪費，防止發生大的兩極分化。但是，我當時還沒有想到空置住宅有現在這麼嚴重。
正在這段時間，一位網友給我發來一個數據，並肯定地說，這是官方委託調查的數據，但是，無法正式發布，問我是否用得著。這個數據就是「6540"。但是，這個數據的可信度有多高?為什麼官方不敢發布?種種謎團在我腦海升騰，促使我開始全面揭開6540萬套空置住宅真相。
那麼，我開始證偽。假定這個數據是假的，我用什麼來證明?首先，我查看了20世紀80年代中國661座城市的存量房有多少，沒有這個數據就無法證偽。經過調查發現，中國30年來根本就沒有進行過大規模的房產普查，也就是住宅的家底無從查考;一個一個城市的加法運算，肯定不是科學的辦法，而沒有一個整體性的數據，要來對6540萬套空置住宅來證偽，那簡直比登天還難。
那麼，我開始證實。全國縣級以上行政區劃共有(不包括台灣地區)：23個省，5個自治區，4個直轄市，2個特別行政區;50個地區(州、盟);661個市，其中直轄市4個，地級市283個，縣級市374個;1636個縣(自治縣、旗、自治旗、特區和林區);852個市轄區。那麼661個城市，這個數據是正確的。
那麼，6540萬套空置住宅是對的嗎?我這裡有一份資料：全國在建的商品住宅1250萬套，待售住宅200萬套，這個基數是新數據，而且是官方公布的，那麼，這個數據本身也沒有問題。建設部的專家一直強調，全國近十年來，新建商品住宅8000萬套，這個數據其實也不嚴謹，但是一直作為房地產統計的官方口徑，一直只是統計全國70個大中城市，而沒有統計全國所有城鎮。那麼，也就是說，住建部公布的這個數據，應該是全國70個大中城市。總和到全國661個城市，近十年新建的商品住宅應該超過1.6億套。
儘管只是概算，但是，起碼我們心裡有數了。也就是說，全國661個城市連續6個月電錶零讀數的住宅多達6540萬套，這根本就不是一個大數據。初步測算，全國661個城市的住房可能有2.7億套，如果空置率為25%，空置6750萬套。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%～l&/o之間為合理區。在全民炒房的情況下，空置率25%這個比例奇怪嗎?我認為一點也不奇怪，所以，6540萬套約低於25%，是非常正常的。
2010年3月，全國政協委員梁季陽在全國政協大會發言時掌聲不斷。他說：「1998～2008年10年間全國用於房地產開發的土地，目前仍有近40%囤積在開發商手中。除了民間資本的炒房團推波助瀾外，許多富裕家庭也投資炒房獲利，由此導致住宅空置，一些一線城市的增量住宅空置率達到50%。」發言稿需要大會秘書處審查，委員掌聲不斷，加上信息向全球發布，說明這個信息是絕對可信的。
2010年5月19日在中央財經頻道的《空置我心》節目中，幾位記者在北京的6個次新樓盤蹲守調查15天。這6個次新樓盤的人住時間是從2005～2009年，空置率最低的一個樓盤在30%，其他大多在50%～60%，最多的一個樓盤在70%以上(2005年就可以人住)。這，沒有絲毫虛假的成分。
北京聯合大學張景秋和孟斌帶領課題組，對北京2004～2006年售出後人住的50多個小區用電情況進行了調查，結論是，電錶幾乎不走的比例高達27.16%。而電錶不走的比例還在陸續上升，2007年時達到29%。並且越往城外空置率越高，市中心二環至三環空置率水平大約在20%左右，四環至五環就上升到了30%左右。
2009年4月，在一個銀行內部會議上，有關領導舉了兩個例子：北京出現了一個人名下有77套房的事情，而且全部使用了銀行貸款;上海的某個市民，一個人買了364套住房。上海的腐敗區長康慧軍有69套房子，重慶污吏文強有16處房產，山西某縣原煤炭局長郝鵬俊有35套房子，江西某縣國土資源局落馬的科長有52套房產。
2010年8月1日中央財經頻道某節目稱：從2007年到現在，天津建起了不少新城，一手房已經基本賣光了。天津紅勘領世郡，相當於8個天安門廣場的面積。天津東麗湖萬科城，相當於6個天安門廣場大小。京津新城，總規劃面積有25000畝，相當於33個天安門廣場，5個頤和園，夜幕下難以找到一絲光亮，上演著空城計。節目記者問一個維修工說：「四十幾戶，真正住戶就一戶?」維修工這樣答道：「對。那邊三百六七十套，常住的可能也就一二十戶吧。」另據媒體報道，近幾年，海南省超七成商品住房銷往島外，部分住宅小區空置率高達90%。2010年6月中央財經頻道的節目稱：內蒙古鄂爾多斯城有一個新建的「鬼城」。有被訪者認為，這個可容納100萬人的空城，只是為了滿足政府的經濟增長目標。
目前的高價格，是用轟炸性輿論製造供不應求的假象來定價的，但是假的就是假的，紙包不住火，最終，嚴重供過於求和住房的含水量是鈔票的大約2.5倍的事實，必然大白於天下，那時價值規律就蘇醒了。價值中樞在哪裡?房價打5折都高了。「剩房」要嫁出去，含水量70%的「灌水豬肉」要賣出去，買方、賣方和政府要達到三贏，唯一的辦法就是走降價普及之路。
這樣，採取概算的方法，基本能論證6540萬套空置住宅的真實性，數據即使有出入，也是10%以內概率的事，不影響大的範圍內的真實，符合經濟學的推測原理。所以，我為此發表了一篇題為((6540萬套空置住宅將引發中國版次貸危機》的博客文章。
據某權威機構調查顯示，中國661個城市現有空置房6540萬套，可供2.6億人居住。目前，社科院城調隊沒有證實這麼大量的房子為什麼空置。
中國城市住宅空置率一直飽受爭議。開發商從行業的角度認為，只有沒有賣出去的房子方為空置，從開發商的角度來說，空置率僅為4%;而社會學家爭論說，即使賣出去了而長期無人居住，也為空置，而且這種空置不僅僅是浪費資源，還隱藏著巨大的金融風險和社會隱患。
某權威機構說，全國空置住宅共有654C}萬套，在建房有125()萬套，相加共有7790萬套，如果以每套間3人居住計算，可供2.6億人口居住。我國城鎮人口為5.5億，假設7¨790萬套的50%投向市場，就可供1.3億人口使用。7790萬套是社科院從全國各地供電公司調查的數據。標準是，每戶每月電錶讀數為零，且持續6個月以上。
按全國房價4000元/平方米、戶均約為『70平方米的平均水平來算，全國城市空置住宅總值約為18.3萬億(不包括1250萬套在建房)，除去兩成首付，在銀行的房貸餘額為14.6萬億，相當於GDP的45%。也就是說，中國因為住房空置而造成的資源浪費高達半年的GDP，而且，風險度很高。
一般認為，這些沒有人居住的房子，大多為樓市炒家進行投機購買。而樓市炒家用於炒樓的資金，有很多是2009年在銀行寬鬆的信貸政策下從銀行拿的貸款，並且不排除有一部分國際熱錢在中國大肆囤房。中國的住宅成了不折不扣的金融投機工具。
很多人不知道為什麼開徵物業稅阻力這麼大，實際上相當大的資金用於投機購房上面，他們不願意付出囤積房產所應支出的稅務成本。
由此看來，中國民生住宅的解決任重而道遠。其中最主要的問題就是這6540萬套空置住宅的解決，這不僅是拷問中國的社會財富的平衡機制能否建立，也是在測度中國經濟孕育的風險能否得以化解，中國民生住宅的問題能否得以解決。更重要的是這些資源的浪費和社會財富的囤積已經影響了一個民族的振興。
從全球經濟情況來看，中國經濟的危機依然存在，其中一個隱患就是這些空置住宅隱藏的金融風險。在2009年小陽春時，很多購買住宅的是假按揭，如果房價持續上漲，那麼炒家就會拋售出去，而房價進入下降通道後，很大一部分將轉成銀行壞賬。只是現在不知道數額有多大，因此還不知道是誰在裸泳。
從我對2009年上半年中國樓市製造小陽春情況的了解，因當時房價上漲趨勢不明，大量的開發商和炒房客到農村借來大批身份證件，進行樓市投機行為。最早借一個身份證件只需200元手續費，後來漲到了3000元。差額之大，令人瞠目結舌。也許，中國版的次貸危機，就要從這些空置的住宅中暴露出來了。
不用說，這篇博客發表出來後，反響強烈，很多網站專門製作專題，很多網友自行發動起來到各個樓盤去觀察亮燈率，在網路上形成了一波聲勢浩大的「討伐高房價、抵制空置率」的活動。
我的志向是，發動全國民眾，公布住宅空置真相，反對浪費土地資源，保護中華民族未來的利益。既要統籌得好，又要有足夠的智謀。「6540"』，這麼一個普通的數據，傳遍了包括海外華人網站在內的所有中文網站。開發商這些既得利益群體，儘管惱羞成怒，但是，根本就不知道發生了什麼。
眼前的利益讓一些開發商的吹鼓手迷惘，儘管他們意識到這是一件很大的事情，但他們並不知道這件事最後如何發展，因此，只有對我本人進行惡劣誹謗，卻沒有關注「6540」後面廣闊的視野和深刻的內涵。他們動員一些財經媒體來對我進行謾罵，正是在謾罵聲中，「6540」傳遍中國的財經界。客觀上，這幾個開發商的吹鼓手一起幫我擴大了它的影響。￥媒體輿論壓城，房屋空置量舉國矚目
網路能夠喚起眾人的智慧，信息即刻散發，傳播面積極廣。但是，我的目的是達到保護中國的土地資源不被過度開發和浪費，促使房價的理性回歸。那麼，我還有很多事要做，尤其是促進富有爆炸性的事件的產生。
因我一直擔任中央電視台財經評論員，很快財經頻道記者就打來電話，說是《經濟半小時》欄目要採訪我。這個欄目在每天晚上的黃金時間播出，收視率特別高，在這裡傳播「6540」那無疑是投下了一顆核彈，威力無比。
2010年4月13日，在中央電視台財經頻道，我向全體中國人披露了「6540」，下面是當時我接受採訪時的一個片段：
主持人：和曹建海一樣，牛刀同樣認為目前中國的房地產市場和20年前的日本一樣，存在非常嚴重的泡沫，而且到了即將破滅的邊緣。
牛刀：如果拿租售比來講，這個就很好衡量，假設你這個房子是多少錢，我的租金用多少錢可以收回投資，那麼國際上一般來講，這個比例是1：200，最多不超過1：250，也就是說我用250個月的租金，可以收回我的投資款，這樣的投資就有價值。這項比例呢.在深圳已經突破了1：500，在北京和上海是1：480，也就說中國的房產投資價值已經完全沒有了，這個指標是衡量樓市泡沫的一個主要的指標。第二個呢，就是我們講房價收入比，以北京來講，現在是1：20多，國際上應是1：3～1：6。
主持人：牛刀說，衡量～個國家或地區的房地產市場是否存在泡沫有三個重要指標，除了租售比和房價收入比，還有一個重要指標是房屋的空置率。
牛刀：那麼從國家電網智能化的統計當中，全國661個城市有6540萬套住宅是空置的，這麼多的住宅，是以什麼來衡量它是空置的呢，標準是6個月的電錶讀數為零，就是6個月沒有人用電，它就告訴我們有6540萬套住宅是空置的，可以供2.6億人居住，也就是說，現在這麼多的房子，這麼多的社會資源，其實在很多炒家的手上。那麼這個數據呢，就是我們認為最重要的一個數據。從這三個數據來看，中國房價的泡沫非常大。
這是我第一次通過中國最大的電視傳播媒體，告訴全國觀眾，6540萬套空置住宅出現在中國。但是，我還沒講這對中國來說意味著什麼，將會如何影響我們的生活。這6540萬套房子對中國經濟會構成什麼影響?對中國社會產生何種危機?不過這個節目達到了一個效果，那就是使全社會開始關注空置住宅。
沒多久，廣州市媒體開始行動起來。著名晚報——《羊城晚報》一馬當先，開始了聲勢浩大的對住宅空置率的大型報道，報道中說：
5月，廣州樓市環比量價齊升。而早在4月初，面對樓市又再出現量價齊升的現象，廣州樓市泡沫有多大、空置率有多高再次成為全城熱議話題。廣州樓市空置率到底有多高，一直是一個待解之謎。羊城晚報記者在4月9日至6月5日將近兩個月的時間裡，通過對珠江新城片區、老城及金沙洲片區、北部片區和南部片區近3000套存量住宅進行監測統計後得出：廣州存量住房空置率高達20.24%，已超國際警戒線(10%)的一倍。
對此，廣州市社科院研究員彭澎博士認為，目前投資客、炒房客手中有很多房，廣州「住房空置率相當高」。並且從住房空置率以及房價租金比、房價收入比等情況來判斷，廣州樓市確有較大泡沫。
廣州的報道影響著港澳台地區，香港的電視、報紙和雜誌，不斷刊登出中國內地6540萬套空置住宅的報道，全面剖析房地產泡沫是如何威脅民生、危及金融安全的。
香港《文匯報》也對此進行了報道，文中說：「儘管數據仍存爭議，但大量投機者進入內地房地產領域囤積住房任其空置，等待房價上漲賺取價差，已是不爭的事實，內地大中城市住房空置率早已突破10%的國際警戒線。有專家警告，大量住宅空置，導致中國社會資源錯配、價格扭曲、財富浪費。一方面是大量有住房需求的人買不起房，或者說是無房可買;另一方面是投機客囤積大量住房，任其空置，等待房價上漲。在這種情況下，房價反映的不是住房供求的信息，而是投機的信息，房價變成了股價。目前的國際住房空置率警戒線為10%～15%左右，而業內普遍認為，內地大中型城市已遠遠突破了這一警戒線。」
關於此數據的思考，文中則提出：「這樣一個天量數據如果屬實，恐怕所有當前的房地產政策、城市化進程、城市住宅供需關係都需要重新考慮。一旦市場產生大泡沫，由於買家通過銀行借貸方式購房，會把風險轉嫁給銀行，後果將不堪設想。」
隨後，發行量超百萬份的《北京晚報))刊登專欄文章，文中說：「倘若6540萬套空置住宅數據可靠，中國房市的泡沫不是風險已除去，而是風險猶如堰塞湖，高懸在中國經濟的頭頂上，亟待政府拿出積極穩妥的辦法排除險隋。現在的樓市有點像酒吧里的搭積木遊戲，樓價已經搭得夠高了，再往高搭隨時可能垮塌。想下來也不那麼容易，一根一根往外撤，搞不好也會嘩啦啦。不慢慢往下撤，也是不行的。樓價現在不降，房屋空置率將會快速攀升，今後的降價幅度只會更大。畢竟，6540萬套空置房不是模型，是比模型更具象的實物。」
現在的問題是，國內房地產投資性已經推到極致，完全顛覆了中國傳統的核心價格。如住房的投資價值代替了居住價值，住房是投資的工具，購買了住房一定會賺錢;住房是投資工具，因此誰擁有住房就擁有財富，這不僅讓整個國人對住房趨之若鶩，而且也讓某些人把住房當做權力象徵及更便利的尋租工具;由於住房是投資工具，它也成了這次「國十條」(全稱((國務院關於堅決遏制部分城市房價過陝上漲的通知》)房地產宏觀調控的最大障礙。
因為，2009年國內房地產市場在優惠信貸政策的推動下，房價快速飆升，從而使得有消費需求的購買者全部被擠出，房地產泡沫越大，房地產市場就越有可能成為以投資者為導向的市場，「國十條」的房地產宏觀調控政策就是要全面遏制這種房地產過度炒作與投機的局面。
因此，「國十條」的出台影響最大的就是房地產過度投機炒作，讓其投機炒作血本無歸。在這種情況下，這些房地產投機炒作者一定會尋求各種理由來保護其利益。比如他們會從反面說，房價下跌會造成對GDP的負面影響、對地方政府財政的負面影響、對個人財富增長的負面影響等等;他們也會從正面說，因為通貨膨脹、因為中國經濟增長、因為人民幣升值房價不會下跌等，從而使得中央政府對「國十條」執行落實所產生的效果存在疑問而遲遲不願推出。
總之，當前國內房地產投機炒作已經推到極致，從而使得不少國人形成一個特有概念即凡是投資性購買住房就能賺錢(特別是利用銀行金融槓桿)。如果投資性購買住房就是賺錢，那麼房價只能上漲而不能夠下跌。而且這種房價上漲越快越好，住房投機炒作錢就會來得越快越多。
在這種觀念的引導下，國人一定會千軍萬馬地進入投資性住房購買市場，房價快速飆升及房地產泡沫吹大也是必然，中國金融及經濟面臨的潛在風險也增大。而這個完全與中國經濟持續穩定發展及住房的基本功能相悖的住房投機炒作的市場，給社會經濟帶來的負面影響肯定是無可復加的!一 2010年7月29日，新華社《經濟參考報》發表文章((6540萬套空|一量房假信息正在持續發酵，權威部門集體失語》。開發商和住建部官員一邊倒地指責數據失真，但是，他們既不敢證實，也沒有能力證虛。而文中觀點則認為：「有關部門應該儘快進行一次住房普查，對居民的住房使用情況進行一次認真徹底的調查，以盤活存量，減少空置，增加供給，從而緩解供需矛盾。在當前樓市調控的大背景下，弄清楚空置率是一件很有意義的事。它將為下一步出台房產稅提供決策依據和參考。」各大網站均在第二天一早將這篇文章發布在首頁，引爆了全國的經濟學家、房地產業從韭者、政府官員和廣大網友的熱烈討論，82%的網友認為，全國住宅空置量遠遠不止6540萬套，政府拿不出數據，說明事態非常嚴重。這個撲朔迷離的房地產空置量讓房地產市場未來走向看上去更加像一個未解的謎一般，讓人不可捉摸，我們又將靠什麼來找尋真相和答案呢?￥中國房價到底算不算高，學會自己判斷
全球房地產空置率的警戒線為10%，意思是有10%的房子賣不出去就表明房地產行業的景氣度不夠。這個數據，和我們的房屋空置量6540，萬套是無法類比的。因為那是行業景氣度，而6540萬套空置住宅涵蓋了宏觀經濟、金融風險和房價泡沫諸多方面，預示著中國經濟將要發生大的變局。為了讓大家正確理解6540萬套空置住宅的意義，我們專門來談談中國房價的真相，從空置率、租售比、收入比三個方面進行詳細解釋，讓大家對房地產行業能有一個本質的認識。這樣中國房地產泡沫到底有多大，看完這章，我相信大家都會有自己的判斷。
+-1.空置率
房地產市場的概念常常被開發商弄得模糊不清，讓買家無所適從，讓決策層面難以判斷，空置率概念就是其中之一。
中國官方的空置率有兩個概念，存量市場的空置率和增量市場的空置率。房地產存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積佔全部房屋總面積的比率。但是，空置並不區分房屋的新舊，無論是第一次進入市場的新房屋，還是由於當前房屋使用者遷移後留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。房地產增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積佔一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指第一次進入市場的新房屋。
前一種空置率是老百姓指的空置率，後一種空置率又被稱為存量新房，多指開發商還沒有銷售出去的新房佔一年銷售房屋的比例。開發商多以這個空置率為依據，判斷是否應該去庫存化。因此，我們常常講的空置率是指存量市場的空置率，老百姓去觀察亮燈率的房子也是指的這種房子。儘管調查亮燈率不一定科學，但卻是一種觀察市場的方法，判定這些住宅的用途，究竟是樓市炒家囤積房源，還是轉化成為住宅用途，即使是租出去了，也足以證明這個住宅在用，否則就不是住宅，而是貨幣的轉移支付問題。
房地產的空置率的高低，不僅僅用於判斷樓市炒家囤積房源的嚴重程度，也用於判斷社會財富是否平衡。空置率越高，表明社會的兩極分化越嚴重，少數人擁有大量的住宅，用以囤積居奇，哄抬房價，而大多數人卻被迫承受過高的房價。這種社會平衡一旦被打破，直接破壞的是社會運行的法則和經濟發展的機制，破壞了生產和消費的對應關係。更為惡劣的是，國家用於發展實體經濟的大量貸款也變成了空置的房子，對社會危害極大。
就開發商的空置率來說，有統計數據表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多樓盤空置率達500/o以上。而按照國際通行慣例，商品房空置率在5%～10%之間為合理區，空置率在10%～20%之間為空置危險區;空置率在20%以上則意味著商品房嚴重積壓。因為貨幣發行量過大，這種積壓不是銷售不出去，而是囤積居奇的反市場現象，其危害比正常庫存更為嚴重，金融系統風險更大。因此，這種空置率是指房子囤積在開發商手上。
就老百姓的空置率來說，是指房子囤積在炒家手上。到處都是剛建好的新房子，到處都是坐地起價的二手房，你不想炒房子都不行。判斷這種空置率的依據之一是新房換手率。在香港，新房換手率一年超過35%，就表示投機過度，香港政府就要採取措施。而在上海、北京、深圳、廣州這樣的一線城市，杭州、南京、武漢、成都等二線城市，甚至麗水、瑞安這樣的三四線城市，新房換手率半年就超過了65%，那麼這個房子還是房子嗎?+-2.租售比看一個城市房價的高低，還有一個很重要的指標，那就是租金收益率。在美國，儲蓄利率為1.5%，正常經濟狀態下CPI為1%，住房的租金率一般為7%，投資回報率一般可以達到4.5%，除掉契稅大約有3%以上的凈收益。也就是說，在正常的經濟發展狀態下，只有達到7%的租金收益率，這個房價才是比較合理的，否則，房價就存在泡沫，就沒有投資的價值。對中國一線城市來說，價格為100萬的房子，一年的正常租金應該達到7萬。
但是，中國住房租金率能夠達到7%的一線城市幾乎沒有。開發商說的投資型購房完全是一種欺詐行為，因為沒有誰買房出租是為了虧損的。中國的利率是5.7%，假定正常經濟發展狀態下CPI是2%，也就是說，如果住房是作為投資所用，正常的租金收益率應該達到9.7%，否則就是虧損和處在長期貶值狀態，是毫無價值的。所以，現在的買房投資只是一個幌子，大家都是為了投機，搏短期差價。
2009年12月，((福布斯》公布了亞洲最貴房租榜，該榜單是依據各地生活成本數據計算的租用高端兩居室的價格排名，東京以月租3.2萬元位居榜首，香港以2.6萬元位居第二，北京則以平均月租金2.5萬元名列「探花」。《福布斯》的這種純粹以單月租金作為考量指標是不合適的，這種平均月租金的概念比較模糊，條件中沒有面積的大小，沒有總價的高低，籠統地冠以月租金不太科學，也沒有價值。
住房租金是衡量一個城市經濟發展水平和居民收入狀況的主要指標。2007年，美國金融海嘯爆發前，上海金茂大廈的寫字樓租金是98美元/平方米，2008年跌至38美元/平方米，現在租金略有回升，大約為48美元/平方米。從標誌性寫字樓的租金變化可以發現經濟的變化情況，是租金比較真實的價值反映。2004年之前，在北京、上海、深圳、廣州四個一線城市，同等地區、同等品質寫字樓的售價是住宅的一倍;2006年，一線城市中同等地區、同等品質的住宅和寫字樓價格相等;2009年，一線城市同等地區同等品質住宅和寫字樓的價格已經倒掛，住宅的價格變成了寫字樓的一倍。
同樣位於陸家嘴的湯臣一品，均價早已高達12萬元/平方米，是金茂大廈均價的整整一倍，但是，湯臣一品現在的租金是多少呢?36美元/平方米，比金茂大廈現在的租金低30%左右。這種現象說穿了，是經濟沒有發展，而住宅價格出現大量泡沫。從本質上看，整體住宅價格的非理性上揚，既沒有經濟增長作支撐，更沒有居民收入增加作保證，無論是社會財富還是個人收入都沒有增加，那麼，房價為什麼飆升呢?這就是我們常說的流動性泛濫，貨幣狂賭中國的老百姓是無論如何一定要買房子，價格再高也必須買。
老百姓買不起房子怎麼辦呢?空置。北京、上海、深圳、廣州空置率已經高達40%，繼續造房子，繼續有人買，房子繼續空置。再請看一組北京公寓的實際數據：{TP21}{TP22}舉一個例子，銀泰中心現在售價10萬元/平方米，132平方米總售價是1320萬元，年租金合理狀況應該為90萬元，平均每月不低於7.5萬元，但實際的月租金僅為1.8萬元。換一個角度來說，如果以租金為正常估值標準，銀泰中心的房價只能賣260萬元，也就是說，房價泡沫如果破滅，銀泰中心的房價要跌去80%。其他一線城市住宅價格基本類似，只要房價回歸理性，都要跌80%。這一天會很快到來。3.房價收入比所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。以北京為例：2009年一套四環以內普通兩居室新房80平方米，按瘋狂漲價後單價2.5萬元計算，平均200萬左右;若以工作5年的家庭為單位買房，假設夫婦月工資為2000元，則家庭月收入達到4000元，年收入為4.8萬元。這樣房價收入比則為40，與美國的10倍相比，處於合理區間的高位。
國際上通用的房價收入比的計算方式，是以住宅套價的中值除以家庭年收入的中值。家庭年收入則是指全部家庭成員的年度稅前收入，通常包括夫婦二人。家庭年收入同樣取中值。在發達國家，統計家庭年收入只要看納稅記錄就很清楚，但在中國情況要複雜得多。
按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3～6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費佔居民收入的比重應低於30%。
我國各個城市的房價收入比是不平衡的，中小城市的房價收入比多在6倍以上，屬於房價過高的範疇，據調查，全國大部分大中城市房價收入比超過6倍，其中北京、瀋陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了20甚至更高。
房價收入比是一個有嚴格內涵的概念，具體應用時要注意其到底是什麼情況下的房價收入比。在西方，房價收入比有新建住宅的(新房交易)，也有舊有住宅的(二手房交易)，所選取的房價是中位數價格，家庭收入是中位數收入。由於中國的住宅是按照平方米價格交易而不是按照套來交易，又由於納入中國家庭收入統計的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市這樣相對發達的城市，其房價收入比的計算結果也存在很大差異，更為橫向比較帶來了困難。
房價收入比與購房有很大關係。房價收入比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。房價收入比反映家庭對住房的購買力。房價收入比可以估算一個家庭購買住房所需要的勞動成本。如房價收入比為40：1，可以初步估計家庭購買住房需要的工作收入時間為40年以上。房價收入比可以反映民眾的生活壓力，房價收入比越高，民眾的生活壓力越大。
那麼，房價收入比多少才合適?國內目前流行的3～6倍的說法，據考證是20世紀90年代初世界銀行專家黑馬先生(Andrew Hamer)在進行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認為「比較理想」的比例，哪知道這個比例對中國產生了這麼大的影響。
根據聯合國公布的有關資料，不同國家房價收入比的離散程度相當大。1998年對96個國家的統計結果表明，這些國家的房價收入比區間為0.8～30，平均值為8.4、中位數為6.4。1998年與北京當前年平均家庭收入水平相當的12個國家的房價收入比為2.1～20，平均值和中位數分別為9和8.1。如果這樣比較起來，北京的房價收入比基本與這些國家的平均水平相當。
如上所寫，1998～2002年的現狀是政府控制廉租房與經濟適用房，其比率佔到總體供房的90%，2003年開始政策改變，經濟適用房商品化，導致土地供給賣給開發商，也就是地價瘋漲一年勝一年，地方政府從中「保八」8年，如2009年廈門調查房價收入比就高達14倍，北京等城市就更不用說，同比美國的3.9倍，你就知道我們是處於一個什麼樣的經濟環境。
房價收入比的合理性與房屋實用壽命、房屋功能效用、收入的變化狀態、國家的特殊國情相關。如房價收入比超過房屋壽命則是警示房價收入比不合理，反映市場的畸形和失衡或因為特殊原因制約。
買和租都是合理的住房消費形式。目前人們評論房價收入比高低，無非是希望人們都能買得起房。實際上，房價收入比在2～3倍的一些西歐、北歐國家，其住房自有化率只在30%左右(如瑞士、德國、瑞典)，而房價收入比很高，達到25～30倍的東歐國家，其住房自有化率卻高達90%以上(如匈牙利、保加利亞)。日本的房價收入比連續多年下降，美國的房價收入比也處在「合理」的水平，但其住房自有化率多年保持基本穩定，沒有太大的變化(東京低於50%、美國為67%左右)。
房價收入比受政府住房政策、住宅產業政策和土地使用政策的影響和調控。中國目前具有社會轉型、經濟轉軌時期的特點，其房價收入比和住房自有化率帶有東歐國家的特點，因為住宅價格很快市場化了，但居民家庭的收入卻要逐步市場化，即便是當前的住房自有化率比較高，也是原公有住房短期內轉化的結果。西方國家的經驗告訴了我們一個並不深奧的道理，買房和租房，都是住房消費的形式，為什麼一定要買房住才「正確」昵?中國在城鎮住房制度改革過程中，為了把住房作為消費品推向市場，採取了出售公有住房的政策，這無疑是非常正確的。但公有住房出售基本結束後，是否就應該還住房消費以本來面目了呢?我認為是時候了，買房住和租房住都是住房消費的合理形式，並沒有絕對的好壞之分。￥找出元兇，房價是被誰忽悠上漲的
對中國的經濟現象一定要探求本質，才能找到正確答案。停留在國家統計局的數據分析上，搞得不好就要誤導民眾。所以，跳出國家統計局的數據，對中國樓市進行全方位分析，以求探明真相，揭示本質，尋求未來房價走勢，讓廣大民眾無論是買還是賣，至少落個心裡明白。
有數據顯示，上海2009年的住宅有90%.是被外地人買走的。他們買這些房子幹啥呢?用來炒的。上海本地居民，尤其是年輕的白領們，早就被逼出這個市場之外，只得望房興嘆。這麼多房子建好後沒人居住，既不會去裝修，也不會去購買家電和日常生活用品，甚至常年都沒有水和電的消費，能帶動內需嗎?能拉動經濟嗎?長期發展下去，實體經濟進入深度蕭條，社會失業率大幅攀升。而一旦這種投機性購買行為被遏制，這樣的房價還有誰買得起?高房價，危如累卵。
沒有人能看懂中國樓市發生的一系列十分詭異的事件，更不知道這些事件對中國經濟、中國社會、中國未來會產生什麼影響。許多經濟學家拚命擺出一堆數據，試圖從對這些數據的分析中告訴人們，中國的通脹就要來了。本來，提醒人們注意通脹來臨，城市居民的生活成本將會因此而提高，對經濟的破壞作用正在加劇，也是一件好事，只是，大家幾乎是眾口一詞，通脹就要來了，只有房地產才能避險。可是，中國各大城市的房地產真能避險嗎?
鑒於房地產市場欺詐現象非常嚴重，2009年上半年，一群地產博客作者首先站了出來，指出在目前的樓市成交中隱藏著大量的假按揭，並就深圳、上海、北京等地的假按揖隋況作了披露，指出假按揭是中國式次級債，對中國金融體系危害極大。那麼，首先我們來看看開發商為什麼要做假按揭。究其本質而言，假按揭是房價上漲的起爆器。
誰都知道假按揭是騙取銀行貸款，是一種犯罪行為，是直接對中國金融體系的破壞，為什麼還有那麼多開發商樂此不疲，並以這種假按揭來製造房價上漲的假象，並且蒙住了政府的官員和一大批自住買家?從大的背景來看，開發商這是一種賭博，可以說是中國房價大跌前的最後一賭。他們賭的是中國經濟的衰退，地方政府必然會對房地產產生經濟發展路徑上的強烈依賴，賭地方政府絕對不會讓房價下降，即使所有的實體經濟全部衰退，地方政府也會拚死維護高房價。只有這種大賭，他們才會不惜鋌而走險，以身試法。
在目前的二套房政策下，房地產開發商採用假按揭方式來套取銀行資金的手法一般有如下幾種：
一是製造虛假的購房人。大的房地產開發商尤其是民營房地產開發商一般都有自己的銷售公司，這些銷售公司都掌握一定的人頭資源(也就是他們所說的老客戶，這些人一般是一些專業的炒房人或是他們內部員工或是員工的親屬)，每當開盤銷售時，房地產開發商就動員這些人來大量購房，將住房首先置於這些人頭資源的名下，製造旺銷假象，以他們的名義向銀行申請按揭，從而獲得按揭資金。由於國家實行二套房政策後，這些人頭資源的名下通常有過多套購房經歷，使得他們的貸款成數大大降低，利率也大大提高，這限制了這些人頭資源的利用價值。在目前國內的房地產領域，一些著名的房地產開發商都是製造假按揭的高手，他們通過製造假按揭，配合炒房人炒高房價，同時也從銀行獲得了按揭資金。
二是構造假的收入證明。由於國家制定的關於按揭貸款的文件中明文規定，購房人的月還款額不能超過家庭收入的50%。但一些開發商為了利用人頭資源進行大量假按揭，必然要製造虛假的收人證明來獲得較多的銀行貸款。目前，上海、深圳等地的一些炒房人能夠向銀行申請按揭貸款購買上百套房屋，而實際上其正常收入不足供養一套房子，一個重要的手段就是製造虛假收入證明來騙取銀行貸款。房地產開發商要做假按揭，也必然需要做假的收入證明，否則，難以騙取銀行貸款。另外，一些房地產開發商不但為個人購房製造假的收入證明，而且為相關購房公司製造假的收入證明。尤其是在商業地產的買賣中，房地產開發商尤其是偏好將自己的手中的關聯公司進行包裝，擴大銷售收入，製造實力強勁的假象，從而在商業地產的買賣中製造假按揭，騙取銀行貸款。前幾年爆發的國美系中的鵬潤家園中的假按揭，就有類似的操作。
三是利用銀行急於擴大業務的機會。大量事實已證明，所有的假按揭中，商業銀行都不是糊塗人，都是積極的參與者或是積極的幫凶。由於存在委託代理關係，大量的經營者都急於擴大業務量而獲取短期利益，很難考慮長期發展和長期風險。大多數的房地產開發商就會利用銀行這種管理漏洞，來製造假按揭，而銀行通常是睜一隻眼閉一隻眼。目前，從深圳爆發的按揭斷供案中，就看出銀行在這些假按揭案件中所扮演的不光彩的角色。
在房地產逆勢中，但凡某房地產開發商宣揚自己的房地產銷售得如何好時，首先要想到的是，他實現的銷售收入是否是真實的，是否是因為操作假按揭而實現了銷售收入。如何判斷一個開發商是否通過操作假按揭實現了大幅度收入，一個重要的參考指標就是計算他的現金流。如果這個開發商的公司實現的銷售收入中的很大一塊現金又流出了公司並不知去向，很有可能是操作了假按揭，因為這些不明的現金流再次迴流人了銀行成為假按揭當中的首付款了。
只有假按揭，才能在全球不動產都在向下估值的情況下，營造中國房價開始上漲的假象;只有假按揭，才能在中國經濟困難的關頭致實體經濟於死地;只有假按揭，才能誘導一批買家在高位入市;只有假按揭，才能搜刮實體經濟的資金，造成大量的產業工人失業。警惕啊，人們。
中央電視台曾公開報道，開發商一天50元雇托排隊，製造售樓處前排隊買樓的假象，社會上一片嘩然。緊接著，一邊呼呼地賣，一邊嘩嘩地退，像一道道景觀再現樓市。一邊是不斷製造假象，一邊是不斷揭露假象，遺憾的是，在整個樓市的欺詐現象中，政府始終缺位，也就是說，政府並沒有出面處理樓市欺詐行為。這才讓所有的老百姓明白，原來誤解開發商了，對於假按揭地方政府睜一隻眼閉一隻眼。
據業內人士分析，可能有部分開發商在資金「缺血」的時候，通過「自買」內部換手做假按揭騙取貸款，在渡過危機之後便可大撈一筆。開發商做假按揭還有一個基本動因，那就是只有做假按揭才能拉高房價，而拉高房價只能靠假按揭，假按揭只有拉高房價才能把風險全部轉嫁給銀行。開發商採取的手法是，先把房子賣給自己，造成成交活躍的假象，營造市場的恐慌情緒，再誘惑買家出手。很多買家就是在這種情況下，被套了進去。
社會的公平和正義，不僅僅依賴司法的正義，正義還在輿論中，在人心裡。行業性的市場欺詐行為，悖逆市場的基本正義，有違社會的公平法則。對市場欺詐行為的容忍，就是對民眾的犯罪。因此，政府部門和銀監當局絕不可掉以輕心，應該像最高法院那樣，組織專門力量，把所有假按揭的問題查個水落石出，對民眾負責。
假按揭不僅僅是新房，二手房也存在大量假按揭現象。深圳暴露出來的一人成交56套住宅的情況，絕非偶然。這是中國樓市一個特有的現象，暴露的是體制上的弊端和官商、銀商之間的利益糾葛，腐蝕的是社會的肌體，危害的是民眾的利益，任其泛濫，不僅僅只是助長樓市泡沫，更嚴重的是危及金融安全。￥看懂樓市政策，破房價迷霧
用歷史的眼光來看待2009年上半年中國房地產產業政策的大調整，有些狀況就能一目了然。如果就事論事，很多東西是無法看明白的。因此，在談到產業政策的無理變故時，我們有必要來回顧一下上一輪的宏觀調控，看看中國城市居民寄予很高期望的宏觀調控是如何在一夜之間轟然崩潰的。
2006年5月29日，中央政府開始了新的一輪宏觀調控。這一輪宏觀調控的核心內容，就是90平方米以下的住宅要佔到供應總量的70%以上，簡稱「9070」戶型新政。中國民眾對這項政策很歡迎，因為降低戶型面積就能多建房子，而多建房子就能降低房價，而降低房價就能讓廣大城市居民尤其是年輕白領能夠買得起房子。於是，一輪居者有其屋的夢想，開始讓普通城市居民進入甜美的夢鄉。
這項政策從開始實施到實際見效，一般要一年的周期。但是，這以後的一年，中國樓市發生了翻天覆地的變化，各大城市土地競拍高潮迭起，地王頻生，麵粉貴過麵包，而房價也是一路猛漲，短短的一年翻了一倍並還有繼續上漲的動力。究其原因，主要是中國住宅的開發體製造成的，所有商品住宅均是以招拍掛供應土地，以商品房預售炒樓花，導致樓市投機炒作過度，泡沫大面積衍生，不僅破壞了市場的正常秩序，還危及金融安全。
2007年9月27日，在房價地價猛漲的關鍵時刻，中央政府開始意識到樓市投機行為對中國經濟的巨大危害，果斷實行二套房首付比例提高到四成的政策，簡稱「927」房貸新政。從「9070」戶型新政到「927」房貸新政，短短的一年多時間，中國一二線城市的房價漲了一倍，三四線城市儘管投機炒作不是很嚴重，但是仍然開始了中國歷史上從未有過的以房地產為平台對普通老百姓的財富掠奪。老百姓不堪重負，叫苦連天。
「927"房貸新政之後，一二線城市樓市開始漫長的觀望，房價開始深幅下挫回歸理性，到2008年9月，中國70個大中城市房價同比開始全線下跌，房價泡沫有望破滅，老百姓已經破滅的夢想開始燃起新的希望。然而，就在這時，美國發生金融海嘯，中央政府投入大量的貨幣，這重新激發炒買炒賣哄抬房價的樓市投機行為，到2009年5月，房價在貨幣大量釋放的情況下開始連續兩個月的環比上漲，一線城市漲幅超過20%，剛剛看見住房希望的年輕白領和中低收入階層重新墜入黑暗之中。
當然，要想買房，可以，將你祖宗三代的財富全部交給開發商。不可否認，中國經濟對美國經濟存在高度的依存關係，從加入wTO開始，就決定了中國的老百姓要為美國打工，但是，美國的金融海嘯，憑什麼要中國人民來埋單?2009年一年時間，新增貸款9.7萬億，M2餘額突破63萬億，增長29.7%。結果是預料之中的，權貴階層不僅僅滿足於房價上漲對社會財富的掠奪，還用假按揭等欺詐手法直接套取銀行資金。因為他們知道，這已經是中國人民30年創造出來的財富的最後一杯羹，趕緊分完了事。
現在，「9070」戶型新政壽終正寢，二套房貸名存實亡，就連堅守了13年的開發商資本金比例的底線，也悍然取消，更多的銀行資金將會變成空置在那裡的鋼筋水泥。而正是這種社會財富的乾坤大挪移，極少數人儘管還沒有將中國10多億老百姓創造的財富完全席捲一空，但是，已經基本掠奪殆盡，最後，許多老百姓卻連遮風擋雨之所都沒有。
被中國社會寄予了很大希望的社會保障住宅，無可避免地陷入腐敗的泥淖，甚至還出現許多建築質量問題，這種錯誤在其他國家的保障住宅開發當中是罕見的，甚至是不可能的。怎麼辦?居者有其屋的希望在哪裡?還能再將希望寄予一次宏觀調控嗎?還能為老百姓找回住的權利嗎?
很多問題不用問為什麼，因為解釋不清楚。對現在的中國樓市來講，任何一個產業政策的調整都應該是慎之又慎的，絕不能一夜之間倒一個，這樣會犯下無法彌補的錯誤。
我們還是來看看這「一夜之間」的事是如何發生的。我們先來給這「一夜之間」的確切時間進行定位，這個時間應該是2008年9月15日，美國百年金融老店雷曼兄弟在次貸危機中宣布破產。第二天，中國政府宣布刺激消費，拯救經濟。從2008年9月以來，共採取了6項措施：①調整財政政策和貨幣政策。由原來從緊的貨幣政策、穩健的財政政策調整為積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策。具體表現為減免稅收，實行增值稅轉型，下調基準利率和存款準備金率;②啟動擴大內需的刺激經濟計劃：俗稱「4萬億投資」;③制定鋼鐵、機械、船舶、裝備製造、紡織等十大產業振興計劃;④調高出口產品的出口退稅率;⑤針對中小企業融資難出台相應的措施;⑥採取措施提高農民收入，拉動農村消費市場。這包括：擴大家電下鄉的範圍，啟動汽車下鄉計劃。增加對農業的投入，加大種糧補貼等。
這些措施中，影響最大的是貨幣政策。先後6次下調存款準備金率，把利息降至5年前的水準，這些都還不夠，就開動了印鈔機，日夜加班印刷鈔票。關於貨幣政策，我們將在後面詳細分析，在這裡主要談談產業政策。
房地產是個區域性的市場，但是，中國房地產的產業政策一直是全國性的。而地方政府素有土地財政一說，可見，房地產一直是地方政府的利益點。2007年「927」房貸新政後，中國各大城市房地產市場陷入長期的觀望狀態，樓市成交低迷，土地流拍，對地方政府的利益影響很大，因此，在中央政府還沒有明確表態救市之前，西安、長沙、南京、杭州、武漢、合肥、廈門等許多城市已經在突破中央政府的禁令，開始自發性的救市行動。救市政策越出越多，條款越來越細。
2008年9月7日，西安「救市」。西安市《關於恢復房地產業發展的若干意見》規定，從2008年9月4日起至2009年12月31日，對購房戶按購房款總額，分1.5%、1%、O.5%三個等級給予一定比例的財政補貼。其中，購買90平方米以下商品住房或購買144平方米以下二手住房的，購房戶按購房款總額的1.5%享受政府財政補貼;購買90～144平方米商品住房，購房戶按購房款總額的1%享受政府財政補貼;購買144平方米以上商品住房及二手住房的，購房戶按購房款總額的0.5%享受政府財政補貼。
此前，長沙早在2008年7月22日開始「救市」，明確宣布，經濟適用住房全面推行貨幣補貼方式，停止實物分配。具有經濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府給予貨幣補貼。
9月27日，在國慶假目「售房黃金期」前夕，南京市政府發布((關於保持房地產市場穩定健康發展的意見》，對市民購買商品房給予一定比例的財政補貼;對開發商加大金融扶持力度，可延期交付建設規費、出讓金。該意見分進一步優化住房消費環境、房地產業投資發展環境、行政管理服務環境三章，共有20條。其中，與購房者相關的主要內容是，南京市承諾適當調整普通商品房稅收優惠政策標準，合理認定二手住房交易稅收徵收時點，進一步降低居民購買和轉讓房屋過程中的稅收負擔。另外，進一步落實房改政策，加大住房補貼的發放力度。在2008年10月1日至2009年9月30日期間，凡購買90平方米以下商品住房的，給予房款總額1%的補貼;凡購買90～144平方米以下商品住房的，給予房款總額0.5%的補貼。補貼按現行財政體制分擔，在辦理產權證時發放。
8月1日起，廈門市降低了購買商品住房入城鎮居民戶口的政策門檻，調整了普通住房標準。新政策規定，在廈門島外同安、翔安兩區(大同街道、祥平街道、大嶝鎮除外)購買商品住房的，除享受原有「購房人戶」政策外，新增「購買70～80平方米商品住房可辦理不超過2人的常住戶口」的政策。另外，普通住房標準調整後，可讓更多買島內房者少交1.5%的契稅。
隨後，長三角的兩大城市上海、杭州不約而同宣告對低迷的樓市進行「救市」。其中，杭州市政府發布的((市政府關於促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若干意見》，其中包括購房入戶實施範圍擴展至老城區、政府給予個人買房一定的稅繳補貼、放寬房企受讓及開發期限等系列措施。而上海市公積金管理中心發布《關於再次調整本市住房公積金貸款額度上限的通知》，上調補充住房公積金貸款的最高額度，符合條件的家庭最高可貸60萬元。地方政府「救樓市」的政策正在蔓延。出台救市政策的地方政府從最初的地震災區成都到西部地區的重慶、西安，再到中部地區的長沙、武漢，再發展到東部沿海的福州、廈門，後來已經到達長三角最重要的代表性城市南京，杭州和上海。
可以說，地方政府發起的這場救市活動，是中國房地產的一場聲勢浩大的「逼宮」，中央政府的房地產政策一下被衝垮，並且，衝破了銀行的風險控制底線，衝破了近年來制定的市場法則。「9070」戶型新政、「927」房貸新政，限外令，土地新政等幾乎所有的產業政策一夜之間都不復存在，只要能賣出房子，只要房價能夠上漲，就是硬道理。最後的結果是中央政府表態「救市」。
這樣出台的全國性的「救市」措施，註定要導致2009年房價的上漲。因為違背了經濟規律，這樣的房價上漲註定是短暫的。但是，中央政府和地方政府的博弈，並沒有就此打住，也不可能就此打住。
2009年2月21日，原全國人大副委員長、著名經濟學家成思危，在中科院研究生院舉辦的「國際金融危機與我國的應對措施」專題報告會上，宣布備受關注的國家第十大產業振興規劃確定為房地產。消息一出，即刻引起軒然大波。一大批經濟界人士，紛紛出面表態，如果把房地產列為十大振興產業，中國經濟就有可能面臨崩潰;現在的房價還在上漲，如果還去振興，就會引起房價暴漲，放大泡沫。
誰也沒想到，社會反響是如此強烈。2月24日，結果出來，國務院常務會議決定，將能源列入第十大振興產業，房地產落選。即使房地產落選十大振興產業，也沒能阻止房價的上漲，因為所有的產業政策基本失去意義，各大城市幾乎無一例外地動用可以動用的政府公權，拚死維護高房價，是不是十大振興產業實際上已經不重要了。然而，這對樓市的中長期影響卻一直會存在。￥泡沫嚴重，中國房價水到底有多深
無論如何，透過20lo年上半年的中國樓市，我們已經看見剛剛被遏制的樓市泡沫被重新放大，在沒有產業政策制約和衝破了銀行風險控制底線的情況下，在實體經濟萎靡不振、社會失業率不斷增加的情況下，在城市居民收入毫無增長的情況下，房價一炮衝天，震驚世界。中國經濟總量超過日本，美國財長說中國經濟是全球經濟最先復甦的國家，還有「2050年中國將成為全球最大的經濟體」、「2030年中國GDP將超過美國」的說法，摩根大通說，中國房價今年增長10%，明年還要增長10%，等等，不一而足。果真如此嗎?信心比黃金貴重，吹牛總不可能比黃金貴重吧，如果用吹牛也能忽悠經濟增長，那我們還要經濟學家幹什麼?
數據上的矛盾，不是市場反映的結果，而是摻和了一些人為因素。實際上，央行新增貸款傳導到工業生產上沒有那麼快，通常需要半年甚至更長時間，所以，工業和信息化部的數據更具合理性，而國家統計局的數據值得質疑。市場更值得關注的，可能還不是數據問題，而是資產價格上升的問題，因為這個問題將從側面印證，央行新增貸款並沒有多少用於工業生產，而是流向了股市和樓市。
在供求關係格局沒有大的變化的時候，在購房人的可支付能力毫無增強的情況下，房價上漲的唯一因素就是貨幣量突然增大。這種用貨幣供給主導的市場，不能確認不動產估值走出下降通道，而只能增加未來樓市的不確定性，增加房價大跌的風險。
一邊是工業生產持續低迷，一邊是資產價格開始上揚，這不是經濟進入調整的良好形態，更不是經濟有望復甦的跡象，恰恰說明經濟開始進一步惡化，並且誘發人們對大規模投資效能的擔憂，對所謂的經濟組織能力的質疑。儘管無法證實，但是，市場層面已經說明問題，大量資金通過非正常渠道，進入股市、樓市，除了助長新的泡沫外，對處在衰退時期的中國經濟起不到刺激的作用。
實體經濟不能有效地復甦，社會財富就不是真正增長，對資產價格來講，股票也好，房價也罷，其實也是空漲。股票大跌，股民已經有了足夠的心理承受能力，不會發生大的問題;而房價如果開始新一輪大跌，不只是中國社會沒有這種承受力，中國經濟的10年增長也會功虧一簣。
根據趨勢判斷，中國利用2007年股市、樓市泡沫的破滅，成功地「剿滅」了一批剛剛興起的中產階層。這一輪資產泡沫危及的可能是大量普通民眾，看上去現在資產價格在上漲，但脫離實體經濟復甦的資產價格上漲，註定是虛假的上漲，並且正在誘發越來越多的投機者，甚至沒有支付能力的人湧進樓市，其後果將比美國的次級貸款還要嚴重。
不僅如此，因為濫發貨幣，失去了對貨幣發行的基本規律的把握，將導致全國區域性和結構性通貨膨脹的爆發。而這一輪通脹的爆發，將會此起彼伏，今天糧食漲價，可能明天油價上調;今天深圳漲價，明天北京可能漲勢更猛，老百姓的生活費將在這一輪的區域性和結構性通脹中被徹底「消費」，我們應該正視這個問題。要知道，幣值穩定才是最大的民生。
房子是為了住的，不是為了給錢財避險的。但奇怪的是，現在不僅僅是貪官和姦商在避險，中小企業老闆在避險，中產階層在避險，炒樓客在避險，連普通城市居民的一點兒錢也被忽悠出來避險了。老百姓的錢，來得光明正大，是自己的勤勞和汗水換來的，有什麼必要也去避險呢?
熟悉真相的人都知道，所謂避險，是指未來要發生嚴重通貨膨脹，大家的錢會縮水，只有買房子錢才可以保值，並且，嚴重通貨膨脹馬上就要來了，要買房子趕緊去買，再不買就沒有房子了。正是這種驚天謊言，促成了市場的這種心態，引發了市場的恐慌情緒。原本我們應該告訴老百姓，要正確應對即將來臨的經濟衰退，而且，只有多持有現金才能應付危機，才能進行正常的消費，只有多消費才能挽救實體經濟，只有實體經濟振興了才有豐富的就業機會，結果，卻變成了一窩蜂去買房子，而且，按揭比例幾乎100%，也就是說買房人幾乎都使用按揭貸款，指望著房子的升值好大賺一把。
這就很可怕了。一方面是老百姓本來就消費不足，可支付能力比較低下;另一方面卻把一點兒存款都變成了房子，還要承擔幾十年的債務。這一輪的買房人想在較短的時間內轉手出售，幾乎沒有贏利的可能，甚至根本就賣不出去。中國房價的泡沫已經很大，不具備任何投資價值;有的人打算如果不能轉手出售，就用於出租，但現在租賃收益率只有房貸利率的一半，月月虧損的局面誰能撐得住?加上中國住宅只有70年的使用權，期末價值為零，長期投資沒有價值。
2010年6月份的cPI、PPI(生產者物價指數)數據已經出台，看不見通脹的跡象，此前，發電量的數據已經出台，降幅仍然在擴大，經濟即將轉入通縮的跡象明顯。有機構預測，2010年下半年，中國房價有20%的下降空間，在很多城市應該遠遠不止，有的城市的下降幅度將會超過30%，這種避險性買房不是往火坑裡跳嗎?
即使在2011年後會發生短期通脹，那也只會是短時期的。而且，這種短時期的通脹相對房價泡沫來講，是微不足道的，然而，相對城市居民生活成本的提高來講，卻是不容忽視的，也是宏觀經濟經受不住的。最近，拜讀了謝國忠的一篇文章，裡面談到日本現在的房價回到了30年前，美國的房價在本輪經濟見底後也基本上回到了20年前，中國的房價回到5年前是不奇怪的。
所以，有兩套住宅的普通城市居民，現在應該當機立斷賣掉一套，轉作其他投資，而不是用存款去背債的方式避險，因為這樣避不了險，再說現階段買房避險是貪官和姦商的事，老百姓無險可避，也根本不需要。所以，CPI告訴你的，是關於所有大宗產品的資產價格正在走低的市場現實。尊重市場，不要被所謂的通脹預期所忽悠，是我們普通城市居民財富不被掠奪的法寶。
避險?通脹預期，製造恐慌，誘導老百姓都去哄抬房價，最後到房價大跌的時候，很多人會欲哭無淚。
絕大多數人不知道通貨膨脹什麼時候會來，究竟是什麼幅度，對房價的影響有多大。他們心裡只有一個盲目的想法，那就是未來經濟的主流就是通貨膨脹，把錢投放到住宅上是最穩妥的保值方式。
這個想法大體是沒有錯的。但是，有兩個基本前提：一個前提是現行房價泡沫的嚴重程度與住宅保值的水準，如果現行房價沒有泡沫，那買房子是保值的，如果現行房價泡沫過大，那就要考慮通脹的消化能力;二是未來中期經濟走向決定房價是否有保值的可能。後者是一個時間成本的問題。
我們先來說說第一個基本前提，現行房價泡沫的嚴重程度。很多人都知道中國房價泡沫嚴重，但不知道嚴重到什麼程度，可以消化什麼樣的通貨膨脹。相對經濟發展水平和城市居民購買力而言，中國房價泡沫平均有40%以上，有的城市達到60%，後者消化5%以上的嚴重通貨膨脹需要12年。事實上，中國經濟不可能發生連續12年以上的5%的通貨膨脹，從中國社會兩極分化的現實出發，通貨膨脹3個月，央行就要加息;通貨膨脹6個月，銀根就要全面緊縮，沒有哪個領導人敢承擔長期通貨膨脹的責任，那將會導致民不聊生，社會動蕩。所以，現在房價泡沫不是通貨膨脹能消化的，房價大跌的趨勢沒有改變。
第二個基本前提是未來10年中國經濟將完成從調整到復甦的轉變，開始進入新一輪繁榮周期。從宏觀經濟的發展來說，我們已經沒有選擇，只有設法擴大消費，才能激活實體經濟。沒有實體經濟的振興，沒有消費市場的擴大，中國經濟無法進入繁榮周期。而拉動國內消費市場的最大動力，是城市居民購買力的提高和社會財富的增長。要實現城市居民購買力的提高和社會財富的增長，中國經濟將在這3年開始實現痛苦的轉型，出口創匯型和投資拉動型經濟已經不能成為新的增長模式，國內消費增長開始異軍突起，而要實現國內消費的增長只有讓居民的被動投資改為主動消費。因此，房地產的開發模式將在這個過程中實現根本的轉型，房價上漲的速度沒有任何理由會高於GDP的增長速度，如果加上通貨膨脹的因素，住宅不僅不能保值，還有一個很長時間的貶值過程。
很多人不了解中國的國情，一看見加印了鈔票，馬上聯想到通貨膨脹，中國的國情是這些鈔票要填補地方政府債務和進行無效能的投資，這是一個天大的窟窿，也是我們目前所看見的，貸款新增了5萬多億，而實體經濟依然奄奄一息的主要原因，全社會用電量依然在減少，工業生產仍然處在低谷，PPI繼續按照6%的幅度負增長。從市場層面來講，該漲價的已經漲了，比如說汽油，但是，通貨膨脹的影子都沒有。為什麼?因為政府投資效能的低下，新增貸款傳導到物價上需要很長時間，等傳導到物價上時，可能整個漲價的環境因素都變了。
那麼，現在新增貸款傳導到房價上需要多少時間呢?我認為，最少需要3年。現在局部城市房價的上漲，基本是靠忽悠出來的。如果客觀理性一點，即使央行超常規發行貨幣，今明兩年一點兒通脹的可能性都沒有。現在市場上製造的通脹預期，是借央行大規模發行貨幣之際的一種炒作，是對市場的嚴重誤導。我們不能以20年前的通脹來思考今天的通脹，那時主要是市場層面發生結構性矛盾導致供不應求，主要生活用品發生恐慌性漲價。而現在的情況完全相反，是內需不足而導致的產能過剩，通常情況下，這是經濟通縮的信號，現在的市場表現也是通縮。不考慮這個現實矛盾，一味地以M2的增長來引發對未來通脹的預期，是犯了教條主義的錯誤。
實際上未來3年，加印貨幣不可能解決宏觀經濟結構性矛盾，不可能解決產能過剩的問題，更不可能解決投資效能低下的問題，也不可能產生中長期嚴重通貨膨脹，如果真的產生了中長期嚴重通貨膨脹，那就表示整個經濟崩潰了。現在以通脹預期誘導買家入市，是對老百姓財富的搜刮，是對市場的嚴重誤導，也是中國樓市的又一個驚天騙局。
舊的泡沫還沒有破，新的泡沫又開始大面積衍生，可是，新泡沫真的能掩蓋舊泡沫嗎?從經濟規律出發，應該是不行的，如果新舊泡沫一起破，那就要考驗中國城市居民的承受力。
在撰寫這一部分時，北京、上海、深圳、廣州已經傳來成交量巨幅下滑的數據，如果再用拐點來形容，已經沒什麼新意了。客觀地來看，資產價格的走強一定與宏觀經濟的發展有關，我們不懷疑貨幣政策對房價的影響，但房價最終是城市居民來承接的，沒有真正需要住房的人來承接，房價就是空漲，也就是說只有掛牌價，沒有成交價，這種價格不能作為市場的參考價格。
2010年下半年，中國樓市基本沒什麼懸念。從目前情況來看，土地市場會很快熱起來，但普通商品房用地價格不會大漲，這是有許多因素促成的，其中包括保障住宅供應量的增大。土地市場的價格主要反映對未來房價的預期，從中國經濟的長期發展著想，從住房的民生屬性出發，中國樓市都將面臨一場變革，當然，這是我們後文討論的話題。￥大家都想得到答案，房價還會再漲嗎
所有人都在問這樣的問題：房價會一直上漲嗎?關於這一設問的答案將直接影響投資和消費取向：試想如果房子一直漲下去，那它就是最好的投資品，而消費型購買力也不會再持幣觀望。問題是，不可能有一種商品的價格會無限制地上漲，最終結果有三種：一是周期性回歸;二是達到穩定平台期;三是爆發性崩盤。土地的政府壟斷屬性和政府的強力干預能力使周期性市場變得不可能，爆發性崩盤也不符合政府和開發商的長遠利益，所以權力機關最希望看到的結果是房價最後達到一個穩定平台期。這個穩定平台期並不是說價格不變，而是通過穩定的價格增長達到最大可能地攫取社會財富的目的。所以說政府控制房價的最終目的是形成一種穩態，在這一穩態下房價會持續增長，增長來源於整個社會生產力的進步。
然而這種穩態只是一種理想狀態，事實上正是這種穩態中蘊涵著極大的不穩：當社會盤剝處於臨界狀態的時候，系統中的任何擾動都可能擴展到全局，比如公民抗風險能力喪失帶來的負債能力下降很容易擴展到金融領域形成壞賬，比如國際市場上原材料價格的變動極易形成國內價格風險，進而引發社會風險。總之，當公民的經濟基礎被房地產業破壞之後，事實上這個社會的經濟基礎也就被破壞了;當公民的抗風險能力喪失之後，這個國家緩衝危機和抵抗風險的能力也就喪失了。沒有公民個體經濟的緩衝，任何風吹草動都可能引發不可預知的後果，而一旦突發事件出現，投資過盈的房地產業必然如驚弓之鳥，最後爆髮式崩潰幾乎不可避免，而這一爆發將是社會經濟崩潰的引線。
為了防止房地產業帶來的系統風險，國家會採用各種行政、財政和貨幣政策來平衡各方利益，比如規定土地使用方式、調整信貸政策、調節貨幣供應量。不論如何調整，政府的最終目的都是為了平穩地取得社會財富，在這一過程中我們感受最明顯的就是通貨膨脹。歸因於2008年年底的大規模投資，中國2009年上半年的信貸額巨幅增長，而彼時的CPI還處於負數，這正是本輪房價瘋漲的大背景。信貸增長增強了房地產商的信心，世界經濟的低迷和「保八」的行政號召讓地方政府名正言順地改調控為鼓吹，放信貸和抬地價並舉，形成供給型通脹。同時，信貸政策放寬也刺激了消費和投資需求，這部分需求催生的購買力把房屋成交量和價格再次拉高，進一步形成價格上漲預期，吸引更多投資和消費進入。最後，為了防止公務員收入受到衝擊，將政府部門工資再次調整，這些增發的工資和各種福利卡最終迴流到社會從而加速了貨幣貶值(這就是為什麼老百姓越來越窮，但高檔商場里依然人頭攢動的原因)。地價和腐敗成本上漲的供給型通脹和投資/消費上揚的需求型通脹配合公務員帶來的增加貨幣，最終完成了刺激經濟的全過程。於是我們又看到了售樓處前的長隊和滿街重新開張的中介公司。
早有專家稱「適度通脹」是有好處的，這話在中國是「真理」。通脹讓老百姓感到存錢貶值的切膚之痛，不得不掏出錢來買房，哪怕以後要幾十年節衣縮食;通脹讓房價時刻處在名義價格上漲中，即使真實價格低迷也會形成追漲的心理預期;通脹由政府部門開始卻歸利於政府部門，同時隱性地降低工人工資，悄悄攫取社會財富;通脹可以消弭人民幣上漲的壓力，保持出口，寧予外鬼，不予家奴。
然而，這些專家的「真理」又是如此卑鄙，他們的理論賴以成立的基礎就是不顧底層老百姓的生活困窘，就是全國80%的老百姓不得不做「房奴」，就是公務人員和權勢人群的高人一等、暗度陳倉。
可悲的是，這種通脹是政府為了維護自身利益的必然選擇。他必須保持經濟的高增長以維護社會穩定。這種通脹在資源高度集中於房地產業的背景下顯得更加必要：因為你已經為這個「食利」行業築起了那麼高的壩，你就不得不接著往上填土——可怕的是，這些土正是從壩基上挖出來的。
房價高引發了通脹，房地產業的一枝獨秀使通脹效果銳化，加速了通脹的傳導，惡化了通脹後果。更可怕的是，當這種通脹成為慣性的時候，它就會超出政府控制的範圍，最終會演變成經濟危機和社會危機。
有一個值得思考的問題：房地產業究竟是一個什麼行業?是加工業嗎?不是，水泥、鋼筋、空心磚等等都有專業廠家生產，而且是高度競爭的生產，從沒聽說哪個生產水泥鋼筋的工廠暴富;是建築行業嗎?也不是，那些真正從事建築業的公司和工人不但沒有因為房價上漲而分得利潤，反而工人經常被拖欠薪水，求告無門;是設計單位嗎?也不是，隨便找一家建築設計院給個三瓜倆棗圖紙就出來了;是高科技行業嗎?也不是，別說高科技，就是把牆壘合格，房頂別漏水，挖個坑別倒掉，大家就心滿意足了。左也不是右也不是，那這個被各級政府稱做支柱產業，被任志強、潘石屹之流說成是「極為複雜」的房地產業究竟是一種什麼行業?我告訴你，這個行業是建立在厚黑經濟學之上，依賴於強權體制，從老百姓手裡搶奪勞動果實，在各利益相關部門間進行價值再分配的「高級的」、「形而上學的」神秘行業。這個行業確實非常複雜，因為裡邊有太多利益關係要協調考慮(唯一不去考慮的就是老百姓)，哪尊佛都不好惹，稍有不慎就可能雞飛蛋打;這個行業只需把地拿過來交給建築公司就算完成了全部表面工作，而真正的實質工作則在於聯絡、協調、打通、吹噓、收買、威脅和出賣。這個行業對國民財富只有揮霍而沒有貢獻，卻號稱創造了最大份額的GDP，被當成了「救市明星」;這個行業把權力之手戴上商品的手套，堂而皇之地把老百姓口袋裡血汗錢搶得一乾二淨，卻揮動著搶來的鈔票說是拉動了內需。
有開發商說：「看看吧，1998年房改之前城市居民住房條件怎樣，現在連剛畢業的大學生都可以買房了，這都是房地產的功勞!」聽起來有理，但他的邏輯是虛假的。房改之前當然有問題，依靠單位分房當然會造成供應短缺，這是計劃體制的弊端，是必然要改的，但改的方向是把原來單位控制的集體土地使用權變成公共土地使用權，用市場方式把土地還給人民，而不是賣地生財。事實上1 998年的23號文件明確規定，只有高收入家庭才購買商品房，中低收入家庭可以購買經濟適用房和享受廉租房。如果依照這一思路，不僅大家可以買得起房子，房價也漲不起來，這是2003年的現實，那時政府和開發商也沒有挨罵，也沒有像今天這樣民怨沸騰。問題是他們悄悄改變了房改的方向，把房屋建設市場化偷換成賣地賺錢，把高收入階層購買商品房偷換成絕大多數老百姓購買商品房。於是，從2003年的18號文件開始，房價開始躥升。所以說，我們從來沒說房改錯了，但不同的改革方向後果卻完全不同，同樣是老百姓能住上房子，一種是用適當的價格購買，一種是讓人民傾盡祖孫三代積蓄購買，而我們恰恰選擇的是後者。
「讓中國人能買房」不是房地產商的功勞，「讓中國人花三代人的積蓄買房」卻一定是房地產商抹不掉的債。即便是「讓中國人買房」這件事，恐怕也不能算在他們頭上：真正讓中國人買上房子的不是開發商，而是各級政府和政府手下的銀行，開發商只不過是一個馬仔一而他們真正的目的也不是為了中國人買上房子，而是為了中國人買他們獨一家的天價房。這時，房子的商品屬性已經不重要了，它已經抽象成了一種搶錢工具，而且幾年以後可以重複使用。 ·
我們看到，中國的房產業根本就不是一種「行業」，只能算是一個「匪幫」，是用來取利的工具，這一本質使它成為中國經濟的毒瘤。一方面，它把大量資金吸納到這個既不具有創造性，也不具有先進性，甚至連社會財富也不創造的部門，使其他行業失去資本支持，萎縮衰敗，最終使中國經濟走向死亡;另一方面，這些進入權貴手裡的社會財富極少能形成再投資，大多數流向國外銀行或進入奢侈品市場，成為巨大的經濟漏斗，使中國經濟血脈耗竭;最後，這些權貴和腐敗資金形成投機熱錢，和權力結合在一起後形成繼續掠奪人民資產的黑洞(比如內幕交易的股市)，破壞經濟秩序，傷害公民經濟基礎，形成社會危機。當經濟漏洞大到無法彌補，中國經濟的血液循環失效，金融系統失靈時，國家必然再次使出通脹手段彌補虧空，於是物價再次瘋漲，社會再次動蕩，由此引發的危機必將無可補救。
現在流行一種謬論，說振興房地產就是振興經濟，保護房地產就是保護經濟全局，老百姓買房就是愛國。這種說法很具有迷惑性，特別是在當前全球經濟低迷、內需不足的大背景下，依靠房地產帶動上游產業，促進消費拉動內需的思路很有市場。
然而，這是徹徹底底的邏輯欺騙，是居心叵測的蠱惑。
第一，這種言論因果倒置。我們之所以受全球經濟滑坡影響巨大，是因為內需長期停滯，而內需不足起因於壟斷性商品的長期高價，特別是房價高懸，讓老百姓買了房子就沒有了消費能力。所以，恰恰是高房價導致了內需不足，現在反而鼓吹依靠發展房地產拉動內需，不是南轅北轍嗎?
第二，這種言論偷換概念。它把「內需」偷換成「花錢」，好像只要老百姓花了錢，內需就拉動了，但他故意忽略了老百姓是不是心甘情願地花這個錢，花這個錢是不是值得。本來就沒有那麼高價值的房子卻要老百姓花高價購買，這不是市場經濟下的正常需求，也不是正常需求該有的價格，這不是「內需」，而是壟斷力量下的搶劫。
第三，這種言論只論局部，不論整體，犯了局部論的大忌。它只看到房地產的交易總額擴大了，就認為內需提高了，卻沒看到其他行業因此失去了需求，導致整體需求下滑，這是飲鴆止渴。
第四，這種言論忽略了必要條件和充分條件的關係。它認為只要房地產火了，上游產業就會被帶動，但它忽略了房地產的火暴並不必然引發上游產業的繁榮。認為房地產會拉動上游經濟的看法本身並沒有什麼大錯，但在中國其效果要大打折扣。舉個例子，如果房子供應量不變，房價漲了一倍，則房地產業的「內需」總量增加了一倍，但上游產業完全沒有受益。事實上，就像我們已經討論過的，房地產業並不是個創造利潤的產業，而是個「黑幫」，進入這個行業的資金大部分被開發商和某些貪官截留，很難傳導到上游產業形成資本。因此，上游產業的資本依然不足，工人生活依然困難，企業依然不堪重負。
第五，這種言論割裂了事物發展過程，缺乏發展眼光。以高價搶掠為特徵的房地產業越繁榮，老百姓在未來就越沒有消費能力，用房子「刺激」出來的內需越多，我們未來的內需就越衰竭，我們現在越是重視「內需」，我們將來就越是「內虛」。
除了邏輯上的荒謬，「房地產刺激內需，拉動經濟」這種說法更顯出無恥。
內需是什麼呢?其實就是老百姓的生活需求，這本來是一個政府該為之服務的根本，現在卻需要「刺激」，為什麼?是社會財富過多，老百姓需求滿足了嗎?不是，很多人連基本住房需求還沒有滿足，怎麼會沒有需求?小區里的垃圾桶每天都要被人翻上無數遍，怎麼會沒有需求?可是，因為財富都集中到少數人手裡，百姓手裡沒錢，我們得自己賺錢看病、養老、上學，我們就是再有「內需」，也不敢花錢，也只能忍著。因為貧富分化導致相對需求不足，這正是馬克思預言資本主義必然崩潰的理論基礎，現在卻是中國活生生的現實。可是某些地方政府呢?他們不從增加老百姓的收入來提振需求，相反，他們認為我們「有錢不花」，影響了「經濟全局」——好，你不是不花錢嗎?我把房子漲價，逼得你非把祖宗八輩的錢都掏出來，再背一輩子的債，你要是氣不忿兒，那就是破壞經濟建設，就是不愛國!
把老百姓的保命錢硬搶過來吹噓成「刺激內需」，這真的是為了老百姓的「內需」嗎?不是，老百姓的需求是質量合格住房，可「樓脆脆」、「樓倒倒」隨處可見，連住房安全這一最基本的需求都不能滿足，這到底刺激的是什麼「內需」?說白了這「刺激內需」的全稱應該是「刺激你花錢，滿足我的內需」。
如果有關部門真有誠意刺激內需，其實辦法多得很，比如對老百姓減稅，對企業減負，減少官員貪污浪費，取消地方壁壘，減少經濟運行成本，構造社會福利體系，保障低收入家庭生活，等等。只要公民和企業的負擔減輕了，老百姓的生活有保障了，收入提高了，當然就敢花錢了，還用得著拿愛國來說教?可是，有關部門放著這些真正刺激內需的正途不用，想到的竟然是漲房價，竟然是見縫插針增加契稅和出讓金。
由於對社會經濟資源無節制地搶掠、浪費和轉移，房地產業不僅擠佔了其他行業的生存空間，也耗盡了這個國家公民經濟的基礎，透支了未來幾代人的生存資源。我們可以想一想，13億缺少社會保障、被榨乾了血汗的中國老百姓，他們有了病沒錢治，老了無人贍養，上學掏不起學費，找工作沒有崗位……這是多麼可怕的事。一個擁有13億人口的大國，在房地產業的鯨吞蠶食下，百業蕭條，科技停滯，創新無力，資源匱乏，經濟蕭薄，這樣的國家怎樣抵抗突發的天災人禍?再加上環境惡化、競爭過度、道德破敗、官匪橫行，我們還有什麼幸福可言?我們還有什麼明天可以期待?這樣的國家，又怎麼可能維持得長久?
沒有任何～個國家可以靠蓋房子走向繁榮富強。當社會發生動蕩的時候，最不值錢的就是房子。當初滿清破敗的時候，王公貴胄的豪宅府第全都一錢不值：因為房子就是房子，對國家而言它不具有生產力上的先進性，不代表任何國家競爭力;對老百姓而言，當失去政治標籤的時候它是最累贅、最沒用的資產。把一個國家的經濟基礎全搭在房子上，輕則說是缺乏進取心和競爭力;重則說，這是在挖這個國家的墳墓，是在摧毀這個國家的未來。
可悲的是，到目前為止我還看不到明顯向好的希望。商人們的貪婪無法遏制，老百姓依然不明真相，環境依然持續惡化，這個國家的經濟基礎在房價高起的同時一步步被掏空。我能預期的依然是個崩潰的遠景，而崩潰後那些把幾代人的希望都壓在一套房子上的老百姓的凄慘生活讓人尤為不忍目睹。我只建議那些還買房的人們，如果不是特別需要，可以把投向房產的資金轉一部分向黃金或外幣，為自己保存一些生存的希望;而那些不得不承受高價的人們，也要有面對樓市坍塌的心理準備。￥擠掉房地產泡沫，先解決空置住宅
說到最後，要擠掉房地產泡沫最重要的舉措應當是解決空置住宅的問題，將房地產市場引領到一個健康合理的發展軌道上來。就空置住宅的問題，讓我們作一些理性而客觀的分析，看看如何解決「6540」所帶來的問題。
全球許多國家處理空置住宅的辦法，完全可資借鑒。因此，我認為，中國應當重視空置住宅問題，並緊急制定房產特別法案，允許住宅空置一年以後業主就將自行失去所有權，任何人都有權居住，以解決中國住宅資源錯配問題。那麼，中國的大學畢業生、農民工不用租房都能住上房子。
此前，新華網援引法國報紙報道說荷蘭奈梅亨市政府向無房者免費提供私人空置房，這在歐洲並不少見。荷蘭法律允許人們入住空置一年以上的空房，而空房業主也願意在政府的協調下無償提供這些住房，因為如果他們希望突然出現在自己房屋中的「不速之客」搬走，就必須證明其住房的空置時間還未超過12個月。
瑞典針對空置房的措施則更為有力，為了遏制空置房數量上升的趨勢，除了加強租賃服務外，瑞典政府甚至將無人居住的住房推倒。政府出此下策主要是認為空置房的增加提高了政府保護下的租賃房屋的價格，使得公共支出激增。
通過這些措施，荷蘭和瑞典成為了歐盟國家中房屋空置率最低的兩個國家，均不超過2%。此外，英國、義大利、法國、丹麥和德國也採取了強有力的措施，向空置房開戰。在德國，業主必須使空房得到重新利用，在房屋空置率超過10%的市鎮，當地政府還會推倒那些無法出租的住房。
而法國、義大利和英國的法律則針對空置房業主出台了一系列處罰措施。在法國的一些城市中，房屋空置的第一年，業主必須繳納的罰金為房款的10%，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推。丹麥政府則在50多年前就開始對那些空置6周以上的房屋的所有者進行罰款。
除了歐盟的一些國家外，其他國家的一些城市也對空置房採取了相應措施。在美國亞特蘭大，租房者不僅不用付房租，還能因為租住在偏遠地區的房子而得到補償。在該城市一些地區，甚至還有業主出錢讓人租住其房屋以逃避因房屋空置而面臨的處罰。此外，美國的克利夫蘭和巴爾的摩等城市與德國和瑞典一樣，也將空置房推倒，這也是針對這一全球性問題出台的最嚴厲措施。
歐盟對待空置住宅的措施符合中國現狀。大量的空置住宅浪費了中國的資源，成為投機炒作、囤房炒作、哄抬房價的籌碼。資源的錯配導致中國經濟結構的嚴重扭曲，影響了國民的正常消費和經濟的健康運行。全國人大有必要制定特別法案，對空置一年以上的住宅進行制度重建，允許國民自行入住。#第二章 中國式地王，高房價的起源〖HTK〗為了經濟增長，完全無視土地的權屬特性，30年來，我們最大的失誤就是製造了地王。開發商瘋狂地以高價拿地，新地價不斷被刷新，並因此帶動地價和房價快速上漲，連二三線城市也頻頻誕生新地王，可以說地王的出現正是房價瘋漲、開發商不夠理性的一個縮影。只要招拍掛的土地政策不改變，就少不了高價拿地的情況，而「房奴」的希望也就此泯滅。〖HT〗
中國的祖先，對土地一直非常敬畏，很早就奉有土地神靈，歷朝歷代的戰爭，概因開疆拓土而起。所謂，普天之下莫非王土，率土之濱莫非王臣。
從土地開始講起，那我要講很久。土地與戰爭、土地與王朝、土地與美女，還有土地上的男耕女織、千古傳頌的人間童話。但是，這就遊離了我們的主題。因此，我們還是從秦始皇說起，碩大的秦王朝，是如何因對土地的不敬而最終導致王朝衰落的。
秦始皇統一六國，修長城抵禦外患，應該是千古傳唱才是，為什麼最後的結局變成了天怒地怨、人神共憤呢?一個簡單的道理，秦始皇做了他想為其實無力為之的事。用我們現在的話來講，是超越國力進行投資，那等於就是掘墓。結果，一座好好的長城，被一個民女給哭倒了，千百年來，誰都為「孟姜女哭長城」這個故事而感嘆和噓唏。
再來講講老佛爺修園子吧。修修園子，講講派頭，休養生息，賞心悅目，又有何不可?可是，洋人一把火就把園子給燒了。為什麼?政府腐敗，民聲哀怨，一遇強敵，國破家亡。燒一個園子，只是一個象徵。更重要的是，這個園子表明在王朝危難之時，朝廷顧自縱樂，罔顧民生。
最重要的是，任何時候，大興土木首先都要考慮國計民生。用老百姓的話來講，大興土木之前都要先敬土地神。土地，代表著民生的安定與祥和。一旦大興土木打破了社會的安寧，那這種結局都不會太好。
過去的一切，共同昭示著一個真理：民生重在安穩，而土地是最安穩的象徵。
所謂太歲頭上動土，那也是一件最不能幹的事。
從我們現在的情況來看，我們的投資不是拉動經濟，而是超越國力大肆揮霍土地財富。
長此以往，它所帶來的遠非是經濟增長，而是經濟全面崩潰後的蕭條。說到底，興，因土地;衰，也因土地。￥土地財富共享，老百姓如何獲利
誰在其他國家看見過地王沒有?
也就是說，把本來是民眾共有的土地拿出來招拍掛，然後由出高價者所得，這就是中國的地王。做了地王的開發商，除了一夜揚名，還能牟取暴利。因為，地王蓋出來的房子，絕對不是為了賣給老百姓，而是賣給能夠因此再投機炒作的群體。雖然房子只有70年使用權，沒有什麼價值，但是現在卻被炒出了天價。
我想不一定有人聽說過，絕大多數國家都有一種房子是面向普通民眾的，用來確保民生安寧。可中國沒有。中國的土地是公有的。
中國這種地王現象也是這幾年才開始頻頻出現的。
透視地王的種種運作可以窺見，問題的源頭是土地管理體制有缺陷，阻礙了生產力的發展。從經濟學來講，經濟就是經濟，人類一切經濟活動的起源，離不開土地和勞動，所以，土地是財富之母，勞動是財富之父，這個論點一舉成為古典經濟學的煌煌巨論;經濟的本質就是生產和消費，生產引導消費、消費促進生產這一理論又豎起了近代經濟學的里程碑;馬克思的剩餘價值學說，亞當·斯密的資本推動分工提高效率的前提，仍然是勞動創造價值觀念的體現。
但是，近幾年來，貫穿整個中國經濟的理論體系與宏觀經濟學奠定的理論基礎發生偏差，處理土地、勞動、資本的關係模糊，其經濟實踐與中國經濟發展的方向發生偏差，對經濟的本質論缺少尊重，從而讓正常增長的中國經濟成為資產泡沫的天堂，勞動的價值遭遇空前的貶低，投機的心理充斥整個經濟領域。
用土地壟斷作為刺激社會兩極分化的推進器，違背了土地是財富之母的價值學說。
在中國改革開放之初，原始市場經濟理論，超越了「發展經濟，保障供給」的計劃經濟理論，從而解放了生產力，符合當時的基本國情。原始市場經濟學說缺乏宏觀經濟理論體系的支撐，所以，在經濟增長到一定程度的時候，市場表現出很多短期行為。
中國這輪經濟增長開始之初，其實是一個重估土地價值的開始。於是，珠三角一帶率先興起以廉價土地作為優勢吸引外資的招商引資模式，並取得了巨大的成功。這種成功也吸引了沿海其他城市，於是，海南、汕頭、湛江、北海等城市紛紛開始大規模圈地，很快興起了建國以來第一次土地引發的資產泡沫的熱潮，並以泡沫破滅而告終。
但是，中國社會並沒有反思這一輪土地泡沫引發的經濟變革，沒有認真考慮作為人民幣幣值最大支撐的土地究竟具備什麼樣的價值，什麼樣的財富分配體制符合中國國情，而是陷入了姓「社」姓「資」的理論爭論的誤區。這場爭論現在看來毫無意義，反而阻礙了生產力的發展。十三屆三中全會，在鄧小平的力主堅持下，放棄爭論，而把主要精力放在經濟建設上，開始治理經濟環境、整頓經濟秩序、全面深化改革，並首次提出工資和價格改革。
但是，全會並沒有能完全分析當時物價上漲的原因，開出的藥方並沒有解決物價上漲的問題。為了穩住公務員，那次價格改革和工資改革連在一起，公務員大幅地增加工資更推進了價格的上漲，加劇了通貨膨脹。現在看來，整個物價上漲是由珠三角和沿海地區高估了土地價值而引起的，整個社會商品開始短缺而引發了通貨膨脹。
當時最暢銷的一本經濟學著作是匈牙利經濟學家亞諾什·科爾內的《短缺經濟學》，他闡述了計劃與市場的協調理論，指出了經濟增長、商品短缺與發展效率之間的關係。我曾兩次通讀這本書，遺憾的是，沒有找到關於土地財富的分配和土地價值在經濟增長時期的估值原理。現在看來，也許是亞諾什·科爾內先生也沒有關注到土地估值對商品價格的影響。所以，((短缺經濟學》沒有解決中國經濟的本質問題。
那時中國的經濟學家都比較功利，大多研究微觀經濟學。所以，厲以寧研究股份制有點成果，便成為人們推崇的「厲股份」;曹思源研究企業破產比較符合中國國情，人們便盛傳「曹破產」，等等。
而缺少嚴格意義的研究宏觀經濟學的大家，使得直到現在還沒有一位經濟學家能夠系統地闡述土地財富的估值原理和分配原則，解決中國的土地問題。
2003年8月12日，國務院發布《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發C20033 18號)，在第四條中，對經濟適用房作了一個定義：經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。
這裡面加入「商品」二字，一下改變了中國的社會保障型住宅的性質，否定了中國土地財富的分配原則，文理不通，而且無法解釋「保障」二字究竟如何「保障」，從而導致商品住宅開發佔據95%以上住宅供應的惡果。普通民眾實際上從此失去了住房保障，也自然無法享受到土地財富的增長成果，這種結果造成了社會分配的兩極分化，引發了資產泡沫。
土地價值的過度高估，實際上是貨幣幣值支撐力的大幅減弱。中國的貨幣沒有同黃金掛鉤，所以，支撐貨幣幣值的主要是土地和其他國有資源。這些資源集中在政府手上，因此政府具有整合資源、發展經濟、提升國力、造福民眾的職責。
評估一國的土地價值有很多指標，如果要建立數據模型，那可能比GDP還要複雜，所以，發達國家都沒有從事這樣艱巨的工作。但是，很多國家吃了不少苦頭，最典型的是日本，土地價值的高估導致日本經濟崩盤，失去了20年的經濟發展成果。美國是個例外，因為支撐美元價值的主要是黃金，因此，黃金價格暴漲之時，就是美元出現危機之日。 +
對於中國來說，土地價值的評估主要依託國民收入的增長，國民收入綜合水平的增長又與GDP和CPI息息相關，一起組成對應土地價格增長的相關數據。所以，如果土地價格暴漲，考驗的是人民幣的幣值。
1988年因為土地價格增值過快，資金、信息、人才紛紛向土地集中，造成產品短缺，引發通貨膨脹，這給管理層造成錯覺，反而以給公務員漲工資的形式化解危機，結果造成了社會兩極分化，財富分配更加失衡，不得已增加了貨幣投放，引發了惡性通貨膨脹。如果當時我們能夠意識到，通脹的引發是中國許多地方土地估值過高造成的社會分配不均，那些享受了土地財富的先富起來的群體拚命搶購進口家電、汽車和高檔傢具，引發中低收人群體搶購正常日用品。
但是，我們當時忽視了土地財富的平衡機制，用只給少部分人加工資的辦法來應對物價上漲，而不是用增加供給的方式解決產品短缺，其結果，肯定是管理層不願看見的。正如我們在2009年的時候，面對由於國際市場發生變化出現的產能過剩，不是用提高城鄉居民收入的方式來刺激消費、拉動生產，反而加大基礎貨幣投放，刺激資產泡沫，結果，房價暴漲，產生貨幣危機。
1999年年末，中國的M2餘額為11.76萬億元，對應北京五環內的房價5722元/平方米。因為房價的上漲最能反映土地價格的上漲，人民幣開始極度弱化，且幣值不穩。2010年，從一季度的數據來看，中國的M2餘額高達65萬億元，比1999年增加了53.24萬億元，增幅將近5倍，而同樣是北京五環內的房價是31680元/平方米，10年內北京房價增幅達453%，也接近5倍。
這種正相關的走勢，違背了貨幣與黃金的反相關原則。我們在前面論述過，人民幣的支撐力主要依託土地資源和其他國有資源，類似於美國的美元和黃金的原則，美元走強而黃金走弱，當黃金一旦走強的時候，那美元的危機也就不遠了。對人民幣來說，一旦土地價格的增長速度與貨幣發行的速度正相關時，人民幣的危機也就不遠了。
何況，土地價值的高估是建立在極其不平等的財富分配體制下，不僅危及民生，還造成了社會財富的極大浪費，引發社會動蕩。土地價值增速越快，貨幣危機也來得越快。2008年9月15日美國雷曼兄弟宣布破產時，中國的主流經濟學家還沒有拿出中國的貨幣與土地估價比值，政府就匆忙救市，導致了整個土地管理失控，價格飛漲。幣值不穩，是對所有持幣人的財富掠奪。
土地財富全民共享才是人民幣幣值穩定的前提。中國是公有制國家，土地歸全民所有。在正常經濟增長中，普通民眾主要依賴土地的升值來增加財富，而土地升值對民眾的體現方式或承兌機制就是住宅。許多國家採取了很好的政策，致力於解決社會保障住宅問題，堅決打擊樓市投機行為，保證了社會財富的均衡增長和分配公平。
美國住宅大約有85%是經濟適用房，是所有美國公民都可以享受的。美國最大的開發商的主營業務收入也是開發經濟適用房。芝加哥房地產巨亨、股本集團投資(Equity Group Investments)主席、擁有50億美元資本凈值的山姆·澤爾，在2008年((福布斯》「美國富豪400強」排行榜上名列第68位，被譽為房產界的「山姆大叔」，他在美國國內的業務就有60%是來自各州政府的經濟適用房的開發。
也正因為開發商的積極介入，美國的經濟適用房已經覆蓋到大學教授，不僅僅只是中低收入群體。美國的經濟適用房根據各州經濟發展狀況，土地溢價率在10%～30%。也就是說，滿了一定的年限，經濟適用房可以上市交易，一般都能讓業主賺取10%～30%的收益。這筆財富是人人都有的，很多年輕人的第一桶金其實是出讓經濟適用房的土地溢價率，保證了創業所需要的第一筆資金，當然這筆錢也可以用於消費。
土地溢價率最高的是新加坡。新加坡的經濟適用房5年後才能上市交易，政府保證上市交易能讓業主獲得40%以上的收益，比歐洲各國、澳洲和加拿大都高。
但是，所有這些社會保障住宅體制很健全的國家，法制同樣嚴明，以詐騙手段獲得經濟適用房的案例比較少，也不會產生一個家庭有兩套經濟適用房的現象，更不可能出現官越大越有權利享受經濟適用房，並且是享受超大面積的經濟適用房這種荒唐事。建造這種經濟適用房的現象，是中國房地產業最大的敗筆，所有經濟適用房的騙購行為和非法購買均由此引起。
安得廣廈千萬間，大庇天下「寒士」俱歡顏，這是實現土地財富全民共享的崇高理念。對中國來說，首先要解決的是體制、保障與財富均衡問題，作為支撐幣值的主要資源的土地，過分的透支和濫用都是對國民財富的掠奪，任何形式的投機行為危害更大。所以2009年對樓市投機行為的放縱，是政府的嚴重失職。
所以，土地財富的全民共享，才是人民幣幣值穩定的前提。當然，我們現在還要解決許多問題，但是，居者有其屋的目標不能變。對中國老百姓來說，安居才能樂業。現在政府所做的一切，僅僅停留在糾錯的地步，實現這一目標還有漫長的路要走。￥中國土地的招拍掛制度合理嗎
為了經濟增長，完全無視土地的權屬特性，30年來，我們最大的失誤就是製造了地王(通常指土地出讓中拍賣價格畸高的地塊)。
談起中國的土地招拍掛，很多人應該不會陌生。1988年12月，中國商品房開始了第一塊土地的拍賣。在當時那種摸著石頭過河的情況下，這種拍賣，對解放生產力是有一定好處的。現在回過頭來看，這種制度的設計有著非常重大的缺陷。招拍掛——預售——銷售——三級市場，這一系列的制度設計都是在模仿香港。但是，當我們考量香港的這種制度時就會發現，香港之所以選擇這種體制是英國人殖民的需要，是為了在100年內最大限度地掠奪香港人民的財富才想出來的辦法。因此，我們把香港模式稱為掠奪型房地產開發模式。
把這種掠奪型的開發模式，原樣照搬到我們這樣的社會制度下，導致了深刻的社會矛盾的產生，不解決好這樣的矛盾，對中國社會的長期發展非常不利。當時，中央高層為了解決這個矛盾，給土地和房產設定了一個時限，這就是我們現在所說的70年產權。這個時限的設定，改變了招拍掛的性質，用資本市場的原理來衡量，我們現在拍賣的土地不是產權，而是70年的使用權。這就有了土地招拍掛政策得以繼續執行的可能，因為只有不出賣土地的所有權，這項政策才能通過憲法。嚴格地說，產權可以上市交易，而使用權只能私下交易。
儘管這樣，香港模式的一系列問題還是在20多年後的今天爆發了。土地的招拍掛導致了大規模囤地和炒地的現象;預售體制，也就是香港人的炒樓花，成了瘋狂炒樓最便捷的通道;銷售也是沿用售樓處體制，我們稱為汽車4S店式的銷售，脫離了監管，導致信息、政策、法律均不透明，才有了政府在交易環節一再增加稅費的機會;三級市場的門店制，其實充滿了欺詐和攜款而逃的事件。 .
還是讓我們先來看看土地招拍掛的實例吧。
遠的我們不談，就從深圳「九萬三」談起。深圳「九萬三」是深圳香蜜湖的一塊政府出讓用地，因其總佔地面積93544平方米而得名。但是，「九萬三」在深圳地產業內人士的心目中，早已超越了土地的概念，而變成土地營銷炒作最成功的案例，成功得足以上教科書了。
香蜜湖被稱為深圳第三代富人區。第一代是20世紀80年代的羅湖、銀湖一代，以別墅而出名，老羅湖的怡景花園別墅、銀湖的山莊別墅是其代表作，現在還有很多深圳的成功人士居住於此。深圳第二代富人區是20世紀90年代的華僑城、蛇口一線，開始興起豪宅概念，以小高層、高層豪宅居多，現在賣到3萬元左右的產品當年開盤價就5000元左右，當然也還有一些數量很少的別墅和聯排別墅。深圳第三代富人區就是指現在的香蜜湖和紅樹林一帶，早年以東海花園和東方玫瑰園而聞名，在「九萬三」招拍掛時，又建有水榭花都、熙園、香榭里等樓盤。當時，水榭花都一期2003年開盤時均價僅為7000元，還不太好賣，但在2007年已賣至50000元了，這是後話。
進入2004年，隨著金地·香蜜山的入市，水榭花都3期、中旅國際公館2期、景煜花園蓄勢待發，香蜜湖片區的豪宅風暴越吹越烈。但是「九萬三」是既具有湖景又有低密度，自然環境和人文環境都相當優越的地塊，在深圳絕無僅有。為此，不少業內人士認為，要在新一輪的豪宅競爭中勝出，香蜜湖是一個關鍵，業內甚至傳出「得香蜜湖得天下」的口號。所以，緊靠水榭花都的「九萬三」，在招拍掛前就已經被媒體炒得火熱。綜觀2003年的土地拍賣，3月，萬科以9.7億元的天價，擊退聯手作戰的招商華僑城，一舉奪得坂雪崗地塊，並創下了2216元/平方米的關外地價新紀錄。年底，招商華僑城再度捲土重來，聯手將有寶安地王之稱的尖崗山收歸囊中，成交價高達5.7億元。「九萬三」的命運將會如何?是否能拍出天價?中原地產總經理李耀智當時認為，「九萬三」的最終拍賣價格可能會在6500元/平方米左右。由於所涉及的資金龐大，所以本次拍賣基本上可以講是大開發商之間的遊戲，中小型開發商可謂有心無力，所以也基本上排除了黑馬的出現。與此同時，置業國際的董事總經理羅志聰也有同樣的看法。羅志聰說，香蜜湖地塊的稀缺性是業內公認的，它是新一代豪宅的代名詞。他認為在市區擁有如此大面積的+地塊，加上優越的環境，決定了這塊地的價值高昂，所以在今次的拍賣中，出現天價的可能性極大。不過，最終起決定因素的是開發商對今後市場的判斷。至於黑馬，他認為出現的機會微乎其微。另外，他認為由於涉及的資金龐大，加上後期開發的規格比較高，對資金是一個重大考驗，因此會有多家開發商聯手參與開發的可能性，自然，在拍賣會上就會出現多家開發商聯手競拍的可能。
4月16日，「九萬三」面積達93544平方米的地塊在深圳土地房產交易中心拍賣，由於其位於香蜜湖豪宅地段，引來了深圳品牌地產商傾巢出動，最終該地塊以9.5億元拍出，樓面地價高達7252元/平方米，住宅樓面地價則達到7400元/平方米，創下拍賣地塊深圳樓面地價最高紀錄。這個價格超過了當時深圳關內住宅的平均價格，隨後，深圳房價一路猛漲，到2006年4月，深圳關內房價首次突破10000元大關，到2007年6月關內房價很快突破20000元大關。所以，談深圳樓市泡沫，不能不談「九萬三」，而「九萬三」正是自有地王以來炒作得最具影響力的地王，直接為土地價值樹立了一個標杆。此後，麵粉開始貴過麵包，這是人們怎麼也不可能設想的高價。￥樓市生態鏈，地王和高房價的循環支撐
在樓市炙手可熱的情況下，才會出現地王的風起雲湧。只要誕生過地王的城市，接下來就是房價的飛漲。與往年相比，2007年的地王身價更高，甚至超過周邊房價;2009年的地王更是登峰造極，只有央企才可能奪得，因此，地王還有顯赫的尊貴身份。當然，二三線城市也頻頻誕生新地王。可以說地王的出現正是房價瘋漲、開發商不夠理性的一個縮影。
地王現象雖然起源於2004年，但是興盛卻是在2007年，至2009年到達頂峰，產生了央企地王。研究數據顯示，全國十大地王帶動區域房價平均上漲50%。業內人士認為，天價地和高房價形成了彼此支撐的內部循環關係，麵粉貴過麵包，新做出來的麵包可以買以前兩個麵包。萬科集團、保利地產、招商局地產、金地集團、華潤置地、首創置業、遠洋地產、深天健、北辰股份等開發商開始在全國頻繁天價拿地，這些開發商所到之處，頻繁出現天價地的成交紀錄。2007年7月底，萬科經過117次瘋狂競價後，天價拿得南京江寧一地塊，最終成交價格高出底價12.03億元，創造該區域新地王。萬科拿地3天左右，整個江寧區二手房掛牌價平均漲了300元/平方米。11月，上海新江灣城D3地塊被新加坡仁恆置地以13.0l億元的價格拿得，樓面地價高達20000元/平方米。而當年6月，浙江綠城以12500元/平方米的樓面地價拿下Dl地塊，僅隔4個月後，新江灣城地塊的樓面地價上漲幅度高達60%。
此外，2007年在香港上市的遠洋地產在杭州強勢出手，以22.26億元競得杭州城北建築面積約14.3萬平方米的地塊，樓面地價高達約15566元/平方米，接近甚至超過該區域在售住宅價格。北京住宅性質用地主要以招標的方式出讓，但多數仍為價高者得，2007年10月底，萬科招標獲得北京西大望路地塊，該地塊最終成交的樓面地價則達11000多元/平方米，中關村一地塊招標出讓，最高投標價格為22億元，按照該價格計算，該地塊的樓面地價將達12300元/平方米，這個價格也可以稱之為天價。
開發商瘋狂高價拿地，地價不斷被刷新，並因此帶動地價和房價快速上漲，已經成為2007年中國房地產行業的主要特徵。房價持續上漲，讓開發商看到良好的市場預期，因此開發商敢於天價拿地。天價拿地後，超高地價又對周邊的區域住宅價格產生巨大的拉升效應。然而，開發商並不知道，他們只是在地方政府的導演下，演出了一幕盛大的擊鼓傳花的遊戲而已。￥地王招拍掛背後的故事
之所以把上海「花木新民北塊土地」這起招拍掛實例拿出來評判，是因為在土地招標中，這樣的事不是第一起，當然也不會是最後一起。我們在整個房地產的制度設計上，存在著巨大的缺陷。這種缺陷不僅讓房地產市場成為一個不公正的市場，也為腐敗提供了一個絕好的溫床。最後就把中國的樓市變成了一個地方官員和開發商一起來掠奪社會財富的最大平台。
上海「花木新民北塊土地」於2009年「十一」前突然宣布花落「星河灣」，此前這塊地最高報價近60億元，卻「臨產」晚了一年。參與競地卻沒有中標的開發商們對花木地塊的招標程序提出了質疑。業內猜測，此前過高的競價「阻礙」了花木地塊的按時決標，也「影響」了報出高價的開發商的競爭力。
「我們是覺得這件事挺蹊蹺。」一家房地產上市公司的有關人士曾直言。這家公司也參與了2008年9月的花木地塊競標，並且報出的價格要高於「星河灣」。據該人士介紹，其公司於2009年9月28日上午突然收到了一份《未中標通知書》，是由招標人和招標實施單位上海市浦東新區土地資產交易中心聯合發出的，「通知僅表明我們沒有中標，但究竟哪家中標，各項評分多少，一點都沒有提。」
上述人士表示，其也是在致電浦東土地資產交易中心詢問後，才得知最後中標的是北京富華園房地產有限公司，追問後得知該公司隸屬於因開發「星河灣」而聞名的廣州宏宇集團。「去年此時的土地公開招標可是搞得沸沸揚揚，如今卻給人草草了事的感覺，趁放長假前夕通知，且一點理由也不講。既然是不光看價格的招標，就更應該講遊戲規則。」
甚至有開發商指出，2008年花木地塊剛「現身」時就有坊間傳聞稱已內定「星河灣」，「但我們認為既然出讓方選擇對外公開招標，並由相關政府部門來操作，應該說公正度、透明度是有保證的，所以最後有八大開發商競相參與，但如今土地被『捂』了一年不說，最後的結果至少在形式上叫其他開發商比較難接受。」一些開發商向出讓方提出質疑，有關方面沒有迴音，開發商也很難得到回應，因為政府自己是踢球的，同時也是裁判。
回想2008年7月中旬，受陸家嘴集團委託，浦東土地資產交易中心公開掛出佔地面積560餘畝的花木地塊，27億元的底價已使其成為當年度的地王。而該地塊一經推出，便引起眾多開發商的興趣，最終參與競標的金地、華潤、世茂、仁恆、新鴻基地產等8家企業也都是響噹噹的。2008年9月6日，金地以高出底價122%、高於第二名lO多億的59.89億元報價領先，按此計算，高達約11300元/平方米樓板價已與周邊樓盤售價差不多，由此還引起市場一陣指責。但原計劃於10月31日前公布的地塊出讓結果，卻被出讓方一則因「技術原因」暫停決標的通知所取代。
「花木地塊的招標結果可以說既在意料之中，又在意料之外。」易居房地產研究院高級評論員楊紅旭這樣評價，「意料之中是因為去年報出了天價的金地風頭太健，連出讓方都有點怕了，難中標也說得過去。而意料之外是因為最終拿走該地塊的「星河灣」絕對是撿了個大便宜，按其原先42.4億元的報價計算，樓板價逾8000元/平方米，但時隔一年花木板塊的房價最高已至20000元/平方米。」
楊紅旭還指出，當時出讓方決定暫停出讓的做法透露了有關部門對於高價爭地的矛盾心態，一方面通過高價出讓可以獲取豐厚的收益，另一方面還需考慮高價競標帶來的社會輿論上的負面影響。花木地塊競標爆出天價雖屬市場行為，但與中央的調控思路和當時的市場氛圍畢竟不夠協調，從而出現擱置決標的結果。值得關注的是，當時的中途叫停對既定遊戲規則的實施帶來了損傷，因此，在今後的操作中應進一步推動和完善相關的制度建設。￥成就地王過程中的政府角色
在2007年地王頻出的年份，中國房地產最轟動的土地出讓事件，應該是長沙新河三角洲地塊出讓。從這塊地王誕生前後過程的案例中，我們可以看到誕生地王各方面的清晰規劃。
2007年7月24日，開創中國最貴單宗掛牌土地的湖南長沙新河三角洲地塊，以92億元在長沙市國土資源局交易大廳成功出讓，最終被北京北辰實業和北京城開聯合投標體天價拿下，再創紀錄，改寫中國土地出讓的歷史，成為全國總價地王。該地塊6月22日正式掛牌，土地的保證金竟達10億元，起拍價為46.3億元，開創中國單宗最貴土地的歷史紀錄。
新河三角洲位於長沙市城區北側，西臨湘江，北依瀏陽河，總佔地面積約3000畝，規劃面積逾2200畝。按照長沙市政府規劃，未來3年長沙市政府將投資120億元將其打造成長沙的「文化曼哈頓」地區，在此建設圖書館、博物館和音樂廳。上述地塊出讓面積785198.96平方米，規劃用途為商業及住宅，總建築面積不超過380萬平方米。聯合體競得該地塊後，將在長沙市設立房地產開發項目公司，其中北辰和城開聯合體占該項目公司註冊資本的80%。
長沙是中國中部地區的省會城市，不屬於經濟發達地區，但是在全國各大城市一片地王炒作聲中，長沙市策划了這起轟動一時的重大事件。隨後，長沙房價暴漲，長沙市民公開掛出「深圳炒房團滾回去」的橫幅，由此可見長沙市民對高房價的深惡痛絕。所以，這起偉大的地王策劃，在長沙市民來看，就像一場天災無可迴避地來臨。我們無法搞清楚這塊地王誕生的內幕，但我們不妨從市場的角度來仔細看個究竟。
讓我們來看看，在一個房地產業不甚發達、房價一度全國排名靠後的農業大省，如何就會一鳴驚人，一日之內成就中國地王?一是全國一線城市房價紛紛高漲，土地稀缺，許多開發商不得不開始南征北戰，二三線城市的大宗用地自然成為巨頭們關注的熱點和無奈的選擇;二是長株潭戰略全面實施，房價相對較低、而且有望成為全國農村城市化建設綜合試驗區有力角逐者的省會長沙，吸引力將會越來越大;三是該項目地處湘江、瀏陽河交匯處，是長沙市以「兩館一廳」(圖書館、博物館、音樂廳)為依託重點打造的「文化曼哈頓」，區位優勢明顯;四是政府已投入巨資完成全部征地、拆遷工作，開發商中標後可以立即啟動，而且本項目商業體量較大，容易做出新文章。
可問題是當時長沙平均房價僅為3500～3600元/平方米，該地塊樓麵價已達3500元/平方米，預計項目成本價應在5500元/平方米以上，項目如何運作，將成為各方關注的焦點。這且不說，依據長沙市民的購買力，完全不可能承受如此至高的房價，那麼這些房子賣給誰?而且，長沙市區總人口只有500萬人，正常情況下，一年只能消化住宅400萬平方米，而這一個項目就夠長沙市民買一年，更何況長沙現有新房存量超過1億平方米，你還怎麼賣?
據悉，現場拍賣時，地產大鱷世紀金源在82億元報價後已不再舉牌，為何金融街與城開、北辰這些皇城根下的兄弟會互相殘殺，一路將地價推高到92億元呢?一個不可忽視的原因是金融街、城開、北辰都將以上市公司做後盾，正是「成本無所謂，地價不怕高，股海做後盾，老大樂陶陶」!令人困惑的是：如果中國房地產業在需求旺盛、供需失衡的狀態下，完全淪為資本大鱷們的遊戲，房市將如何發展?房價如何踩得住剎車?或許，二三線城市房價狂漲的高潮即將到來?!
房地產評論家他山說：「92億元不是預期目標!」為了製造「中國地王」，長沙市的書記和市長分別帶隊，分別去香港拜會了和黃、新世界等四大地產巨頭老總，以巨幅土地作條件，盛邀他們來長沙投資。和黃應上海政府之邀，2005年曾在上海浦東陸家嘴竹園商貿區和重慶都有過製造「地王」的歷史，所以，和黃是本次中標可能性最大的選手，也是因此受本土企業最排斥的公司。另外一路人馬則北上，拜訪北辰實業、北京城開、首創等北派開發商巨頭。
長沙政府的基本設想是讓北派的開發商和南派的開發商在長沙「斗」起來，「斗」得越猛，政府獲得的土地收益就越大。長沙政府的角色，就是一個導演。「92億元不是預期目標」!對於新河三角洲地塊，政府部門的預期目標是100億元，而不是92億元。如果達到100億元是滿分，90分以上算優良了。這是一位與長沙房管部門領導走得很「近」的某房地產公司負責人透露的。
關於「中國地王」，長沙市政府部門一位科級官員對此的意見是：「中國地王」對促進長株潭一體化建設具有重要意義。通過「中國地王」在長沙的產生，可以像「超女」一樣提高長沙的知名度，引起沿海投資者對長沙及周邊地區的廣泛關注。他把「中國地王」比喻為航空母艦，他認為，航空母艦的進入，是區域綜合國力和經濟基礎達到一定高度的體現。在當時和今後，都是受人關注的新聞亮點。
其實，按照政府未來對該區域的規劃來看，功能和配套設施，包括建築風格都可以進行統一的規劃，但在建設方面，完全可以分為2～4個小塊，在規劃思路統一的前提下，分別拍賣，反而更有利於公平競爭，不一定非要一次性讓給一家大公司開發。如果讓一家公司獨家來開發這麼大的地塊，其結果是有助於該開發商壟斷該區域的地價和房價，這對市場而言將會弊大於利。￥地產行業老大的兩面派作為
2006年7月12日，備受關注的塘廈大坪村35萬多平方米的土地由東莞市新萬房地產開發有限公司(下屬東莞萬科的項目開發公司)競得。由於這塊地容積率僅0.5，因此它也以15243元/平方米的樓面地價成為廣東省的新地王，廣東新地王花落萬科。
很多人對萬科迷惑不解：一方面萬科大叫「要為窮人建房子」，要建廉租房，並與建設部一起以徵集方案的形式向全中國人民作秀;另一方面不斷哄抬地價，不斷以超高價格拿地，誘發房價繼續拉高。這種如此明顯的兩面派做法，究竟是為什麼呢?
其實，萬科從2002年以後，已經步入了一個「向高房價挺進」的通道，一方面要瘋狂拉高樓價，牟取暴利;另一方面要不斷擴張，套取巨額資金。2001年，萬科資金已經吃緊，被迫賣掉業績優秀的「萬佳百貨」，對外宣稱要走專業化開發房地產的路子。這幾年，由於房價的持續走高，深萬科獲利頗豐。但是，獲利再多，也跟不上瘋狂擴張、拉長戰線、布局全國的資金需求。好在有G萬科這個巨大的融資平台，利用中國證券監管體制的漏洞，可以不斷套取中央企業華潤、中糧等大型國企的資金，才得以維持擴張的需求。
作為行業老大，應該有其高尚的道德和操守。可是，人文道德口碑好的中國企業實在不多。
而萬科，已經像一輛失去控制的高速列車轟隆隆地奔向一個不可知的遠方，倘若一旦顛覆，對中國房地產企業的負面影響將無法估量。我們知道，「穩定房價」是新政的全部內涵，加息加稅、提高發展商的資金門檻、限制戶型、擴張土地供應等一系列措施，都是為了「穩定房價」。任何一個有眼光的企業家都應該看到，「穩定房價」已經成了中國長治久安的治國方略，與社會穩定息息相關。從某種意義上來說，穩定房價是社會穩定的一個重要基礎，作為行業老大多在這方面動動腦筋，想想辦法，既為政府分憂，又為社會減少「房奴」，應當是富有建設性的。而萬科則不同，一方面狂賣豪宅，深圳2006年8月房價漲12.8%，仔細分析，與萬科的金域藍灣、東海岸、萬科城住宅狂賣有關，也就是說，是萬科推高了深圳整體樓價;一方面，高價拍地。在廣州金沙洲，周邊樓價才4000～6000元/平方米，萬科、中糧聯手以17.5億元拿下金沙洲地塊，樓面地價超過4000元/平方米，刷新了廣州住宅用地樓面地價的新紀錄，業界預計該地塊樓價將達8000～15000元/平方米。有專家因此聲稱：廣州房價泡沫極大，樓市已進入高危期。僅這兩點可以看出，萬科以其強大的實力讓新政在廣州、深圳兩地功虧一簣。
在全國的其他地方，都有萬科高價拿地的記錄。在這種記錄面前，「穩定房價」成了一紙空文，看來，中低收入群體的希望行將破滅。偌大個中國很快將衍生第二代，甚至第三代「房奴」。和幾位地產專家在私下談論萬科拿地情況時，他們都透露了深深的隱憂：一種意見是別的公司也有高價拿地的情況，但產生的影響不如萬科大，因為萬科的戰線太長，體量太大，一舉一動都牽動了行業的神經;一種意見是萬科這麼不顧一切地拿地，而且都是動用央企的資金，來和政府的宏觀調控唱對台戲，是否有另外的戰略方面的目的?因為萬科冒的不僅僅是市場風險，也有政策風險;一種是萬科是否想做大盤量形成壟斷，而壟斷局面一旦形成，將對各城市的房地產市場形成節製作用，政府將不能不對萬科另眼相待。凡此種種，不一而足。隨著時間的推移，萬科必然還要在其他城市高價拿地，因為只要招拍掛的土地政策不改變，就少不了高價拿地的情況，而「房奴」的希望也就此泯滅，宏觀調控也成了一句空話。￥有特殊背景的央企地王
央企，是中央直屬企業的簡稱。中國央地分稅時，中央成立國資委，架構了135家央企公司，承擔著國計民生的重大產業的經營和管理。在這135家公司當中，設立有16家專業的房地產公司，承擔社會保障型住宅的開發和建設。
但是，受到房地產暴利的影響，這135家央企中，除了16家專業的房地產公司，其他的公司很快也紛紛成立了二三級公司經營房地產業務，有的甚至在大陸和香港上市。
廣渠門外10號地將2009年以來北京的土地交易市場推向第一個高潮。在此之後，地王噴涌而出。第一個真正的央企地王，非中化方興的廣渠門地王莫屬，不僅總價刷新紀錄，而且影響巨大。2009年6月以來，在北京土地市場成交的100餘塊土地中，有20多塊被央企競得，且幾乎均成為階段性地王。
其中以五大地塊最具代表性：2009年6月26日，中國電子集團旗下的成都中澤置業以19.6億元競得北京朝陽區奧運村鄉住宅地，超出廣渠路10號地成為新任地王;6月30日，中化集團下屬的方興地產以總價40.6億元競得北京廣渠路15號地，並以樓面地價16000元/平方米成為北京雙料地王;11月20日，隸屬於順義區政府的大龍地產以50.5億元拍下順義區後沙峪天竺區22號地，樓面地價2.98萬元，並以0.63的超低容積率被冠以「三料」地王;12月3日，中建全資子公司中建國際以48億獨攬亞運村三地塊。
2010年兩會之後，北京地王更是再上一個台階。3月15日，大望京地塊和亦庄地塊分別以27500元/平方米的樓麵價格、52.4億元的土地總價，刷新土地成交紀錄，成為新的「單價地王」和「總價地王」。但僅僅6個小時以後，「單價地王」就被下午競價的東升鄉薊門橋地塊奪走，實際樓麵價格超過30000元/平方米。
在低利率和寬鬆的貨幣政策刺激下，這些央企賬面不差錢。就中化方興來講，它是中化集團的二級公司，我當時查了他們的財務報表，賬面現金多達420億元。按常規，他們的資金應該配置石油等原材料，但是，當時國際油價波動很大，從147美元跌至36美元。如果配置國際原油，可能損失巨大，他們看見各大城市土地價格飛漲，於是決定將土地作為一種資產來進行配置，這樣地價多高都不是問題。於是，一個舉牌，40.6億元，震撼了全球。
央企一拿地，不管拿在什麼地方，那裡的房價都跟著飆漲。廣渠門周邊的房價才16000元/平方米，中化方興拿的地價就高達15000元/平方米，此牌一舉，周邊房價聞之暴漲。
不過，從業績來看，央企地王公司的成績就很難說，因為他們不是為業績而來。「風水輪流轉」這句俗語在2010年上半年的房地產市場中再次被印證，去年銷售額屢屢創造神話，並在土地市場上頻繁奪得地王的央企，在2010年上半年的表現卻不盡如人意。上半年全國銷售額前10名的開發商中，央企所佔席位由去年的3家減至現在的2家。而在土地市場，央企也漸漸淡出主角地位，整個上半年新增土地儲備最多的10家房企，僅有保利地產和中國鐵建地產兩家屬於央企陣營。
幾家實力雄厚的央企地產商在72家非主營房地產的央企淡出房地產業後集體趨於低迷，不禁令業內浮想聯翩，房地產市場的「國退民進」在未來還會加劇嗎?
自2008年開始，央企房地產公司的業績就一直要高於同行的民營企業。中海地產、華潤置地、保利香港等央企地產公司在香港資本市場上被視為「紅籌股」，比民營房地產公司更受追捧。但央企房地產公司2010年上半年的業績，兩年多來首次遜色於同在香港上市的其他房地產企業。
瑞信集團2010年7月6日發布研究報告顯示，2010年年初以來，華潤置地錄得的合約銷售額同比跌17%，只佔瑞信預期的全年目標的38%表現或遜於市場預期。中國指數研究院數據研究中心副總監陳延彬表示，和華潤置地相同，同為央企的招商地產業績同比縮水明顯。曾在2009年上半年以74.02億元的銷售額成為當時銷售排行第11名的招商地產，在今年卻被擠出了全國銷售額前20名。而今年銷售額第20名企業的銷售業績也並不高，僅僅只有55億元。
即使是銷售額好於去年同期銷售額的保利地產、中海地產等央企地產領軍企業，2010年上半年的業績與其他房地產公司相比，也並不耀眼。根據中國房地產測評中心的統計，去年上半年保利地產的銷售額就達到了195.49億元，但2010年上半年銷售額卻只有208億元，增幅不足10%;中海的銷售業績增幅更低，僅比去年的189.78億元增加了不到6億元。而根據中國房地產測評中心的測算，2010年上半年銷售排名前20名的房地產公司銷售業績較去年同期平均增幅達到30%。恆大、碧桂園等公司的銷售業績增幅更是接近或者超過100%。
倒是正期望通過股權轉讓、逐步從母公司剝離的遠洋地產暫時成為各央企地產企業的業績增長冠軍，72億元的銷售金額較去年同期的66億多元相比，有接近10%左右的增幅。
不僅銷售業績表現不如同行，在土地市場上，央企地產商的表現也非常低調。中國指數研究院的報告顯示，雖然今年上半年的土地價格已較去年年底平均下跌了9%，但在增加土地儲備最多的10家房企中，央企卻只有兩家，其中保利地產以616萬平方米的新增土地儲備名列第三名，中國鐵建地產則以200多萬平方米的新增土地儲備排名第十名。
眾多非央企地產商成為地價下跌後的最大受益者。2010年上半年萬科僅花費了251億多元就購得了1040平方米的新增土地儲備。恆大、綠地等也緊跟萬科步伐，在上半年以相對便宜的價格買地。央企似乎只對高價地塊情有獨鍾。整個上半年，僅中海、保利、中國鐵建三家央企花費在土地購買上的金額就達到460多億元，但所購買的土地儲備數量僅僅和萬科相當。而大部分央企上半年買地都是在3月之前，3月以後就在土地市場上失去了蹤影。
第一太平戴維斯上海公司董事長劉德楊表示，由於前期購入過多的高價地需要消化，央企地產企業2010年上半年很少出手和其他房地產公司競爭新的地塊，這使得很多其他地產公司有了拿地的機會。但陳延彬認為，2009年購買了較多的高價土地只是央企地產商2010年出手較少的原因之一。另一個原因是2010年3月底4月初時，國資委主任李榮融要求78家主業非房地產業的央企退出房地產市場、剝離房地產業務。16家央企地產企業並沒有被要求淡出房地產開發業務，但是之後這些房地產公司在土地市場上的表現變得謹慎很多，購買高價地的現象也隨之減少。
與其他房地產公司相比，央企本來該在2010年上半年才上市銷售的項目實際上早在2009年年底就已經出售了，這導致2010年上半年公司可銷售房源青黃不接，一部分央企上半年的銷售業績之所以表現得不盡如人意，最主要的原因就是上半年的供應乏力。中國房地產測評中心的銷售排行顯示，中海地產上半年的銷售面積，較2009年同期下降了將近25%。保利地產的銷售面積雖然較2009年同期增長接近10%，但與恆大地產接近50%的銷售面積增長相比，顯然要遜色很多。
央企房地產公司恰恰是因為在2009年年末大量消化了本該在2010年初才銷售的房源，導致公司在上半年青黃不接，錯過了2010年調控前最好的銷售時機。
此後誕生的這些地王，樓面地價均遠遠高出廣渠門外10號地，多幅地塊甚至翻了一番。「與後來的央企地王相比，廣渠門外10號地只是『小巫見大巫』，『小巫』尚且恐懼市場風險延遲開工，何況『大巫』呢?」一位不願透露姓名的業內人士如此表示。
首創置業副總裁胡衛民此前曾公開表示，在土地從取得到推向市場的每年左右時間的周期中，如果其間遇到市場向下波動，其潛在風險便顯露蘢遺。地王則意味著更大的成本。「以望京地塊為例，27500元/平方米的樓面地價意味著房價要達到45000元/平方米，開發商才有利可圖。」SOHO中國董事長潘石屹稱。
而在2010年4月中旬之後的系列樓市調控之下，北京各區域正經歷著急劇的向下波動。據北京中原市場研究部統計顯示，4月已取得預售證項目銷售率僅為12.1%，相比3月預售項目當月銷售率37.8%下降幅度達68%，預售項目成交僅695套，相比3月當月預售項目成交的3237套下跌達到78%。
同時，成交均價也出現明顯回調。根據鏈家地產的統計數據，2010年4月15日以來，薊門橋區域二手房成交量較之前下降了400/o，亦庄地王周邊二手房成交量下降得更為猛烈，高達600/o，一套房子能便宜8～10萬左右。東升鄉地王貴為30000元/平方米，但該區域目前的二手房價格最多值23000～24000元/平方米。亞奧區域目前二手房銷售均價在24000～28000元/平方米，新政前後有500～800元/平方米左右的降價，價格下降幅度在2%～3%。
據北京中原望京區域分行反映，2010年4月中旬以後望京房源明顯增多，客戶訪問量卻迅速減少，原來關注望京市場的買房人，已暫停購房步伐。部分著急出售的業主報價調低，一居室能降5～10萬元，二居室降10萬元左右。目前該區域二手房銷售均價為23000～25000元/平方米，一套房子成交價有10萬左右的下浮。
儘管沒有一塊地王能夠開發，央企地王的前景一片黯淡，但是並不能因此就說央企地王壽終正寢，不排除會有死灰復燃的一天。然而土地是公正的，如果誰無視土地的公正而一味地玩弄土地，不管是不是央企，下場都是可悲的。#第三章 從GDP看懂中國經濟〖HTK〗在暴漲的房價中，計算出來的GDP數據是非常好看的，而且房價越高，數據越好。把GDF作為考量官員政績的指標，這嚴重扭曲了GDP的功能，使其成了中國經濟、中國社會的魔咒。GDP里也潛藏著通貨膨脹，對GDP的惡性追捧引發了中國30年來的第四次通貨膨脹，危及了老百姓的利益，研究通貨膨脹，不能不研究GDP。〖HT〗
將房地產投資真正研究透了，大家就能明顯地感覺到中國經濟的投資增長模式已經到頭，三駕馬車完全顛覆，投資不能拉動經濟增長，出口又面臨巨大變數，消費力贏弱時間無法提振，更為嚴峻的是，資產泡沫正在破滅的邊緣。
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