房價高處不勝寒 買房「抗通脹」需三思而後行-搜狐理財

來源：中國證券報 作者：楊紅旭

　　通脹快來了，搶房去！這似乎是很多國人的一致觀念。然而，買房子能夠抵禦通脹么？筆者認為，對這個問題需三思而後行，當下如果不考慮中長期情況，只想今年購房、明年或後年就賣出，以此來抵禦預期要到來的通脹，那麼結果不一定會讓人滿意。

　　一思：房子的保值功能究竟如何

　　今年以來，在寬鬆的貨幣政策下，前8月新增信貸超過8萬億元，遠超去年全年和今年預定的5萬億目標。實際上，今年一季度貨幣供應與信貸數據甫一出籠，便引起經濟學家們的關注與擔憂，再經過媒體放大效應後，從4月開始，投資者便開始向樓市進軍，且愈演愈烈，投機客也有所跟進，7月以來更是形成了豪宅搶購潮。

　　按照西方經濟學理論，流動性過剩必然導致通貨膨脹，消費品價格、尤其是資產價格本質是一種貨幣現象。而事實證明，資產價格的上漲領先於消費品價格，根據筆者的研究，M1、股市、樓市、消費品，四者之間依次呈領先關係。近期的實證是：M1去年四季度觸底後快速回升，股市是從今年初反彈的，房價是由今年3月止跌上漲的，而CPI到8月仍是同比下降。

　　那麼，購房到底能否抵禦通脹？不妨做一個大跨度的數據對比。2000年-2008年，我國CPI增幅依次為：0.4%、0.7%、-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%、4.8%、5.9%，而全國房價指數增幅依次為：1.1%、2.2%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。對比結果一目了然：每年的房價漲幅都大於CPI增幅。

　　如此看來，單以房屋增值率衡量，購房肯定是保值的，若再算上租金回報率，則更划算了。可事情沒這麼簡單，還得深入探究一番。

　　2000年以來，我國樓市走了一輪波瀾壯闊的大行情，房價持續快速上漲，這是由我國1998年取消福利分房、經濟高速成長、城市快速推進等多種利好因素共同作用的。這種情況在一國房地產發展史上，只能特定的存在，不可能長久如此。

　　不妨舉三個最壞的例子。1990年日本樓市泡沫破滅後，東京的地價和房價至今都沒能回到當初的水平；1997年香港樓市泡沫破滅後，住宅價格至今沒能超過1997年三季度的高點；2006年6月美國房價到達頂點，然後持續下跌，並導致次貸危機，引爆金融危機。如果投資者在上述三個房價高點購入房產，則不僅沒有跑贏CPI，而且會賠得一塌糊塗。

　　當然，上述事情近幾年不可能在中國發生，不過這也不代表永遠不會發生。做個簡單推理，目前我國城鎮住房私有率約為84%，如果加上農村則約為92%，這可能是全球最高的。就算考慮到目前城鎮存量房中佔比最大的是房改以前的老公房，需要升級換代，但我國居民的傳統是「居者有其屋」為榮，投資投機風氣遠超歐美國家，多年後勢必出現很多空置房，必然降低房子的保值功能。

　　二思：房租增幅遠滯後於房價說明什麼

　　很多人只知道近些年我國房價漲得快，卻忽視了房租增幅遠遠滯後於房價的事實。這固然與民眾「重購輕租」的傳統觀念有關，卻能在一定程度上反映出房價上漲的根基不穩，因為住宅價格是價值的反映，而商品價值的基礎是實用價值，房子的使用價值集中體現在房租水平上。

　　2004年～2008年，我國租金漲幅維持在2%上下，但房價增幅卻高達6％-10%。2009年一季度，7城市的普通住宅租金回報率除北京外均小於4%，其中上海、杭州均低於3%，明顯低於發達國家5％-8%水平。如果拉開時間跨度來看，近12年我國房產複合租金回報只有5.05%，明顯低於法國近9年的6.00%，英國近26年的7.90%、澳大利亞近22年的9.50%。

　　不過長期來看，根據國際經驗，購房抵禦通脹的功效還是很明顯的。算上房屋增值和租金雙重收益，再把通脹因素考慮進去，香港近18年私人住宅的年均複合回報率為6.65%，澳大利亞近22年寫字樓的年均複合回報率為7.5%，英國近26年零售物業的年均複合回報率為9.9%。

　　三思：投資股票與投資房產回報率孰高

　　各種物業的投資回報率有所不同，因此，想要通過中長期投資房產賺錢的人應對這點有所了解。以香港近18年數據為例，住宅、寫字樓、零售物業、工業地產的年均複合投資回報率依次為6.65%、6.57%、9.88%、9.23%，後兩者明顯優於前兩者。當然，住宅投資的門檻和風險要低於其它物業，即使不願租，也能用於自住。

　　1998年-2007年，我國寫字樓與商業用房實際年均複合投資回報率大致相同，在10%左右，高出住宅1.5個百分點。從結構來看，其中，住宅年均複合增值率為4.51%，明顯高於商業用房及寫字樓，但其租金回報率卻要比寫字樓及商業用房低許多，這使得住宅投資回報率反而低於寫字樓及商業用房。由此證明，短期來看，投資住宅回報率更高，長期而言，投資商辦物業更划算。

　　值得關注的是，任何投資都有機會成本。一個簡單的問題是，同樣一筆錢，你若投資股票，回報率是高於還是低於投資房產？1929年-2002年，美國道瓊斯工業平均指數的平均年收益率（加上分紅）為11.31%，略低於澳大利亞的近22年的12.5%、英國近26年的13%的房產投資回報率（不剔除CPI）。長期而言，投資股市和投資樓市的回報率差別不大，房產保值、增值的穩定性優於股票，而股票的流動性更佳、交易成本低於樓市，僅從投資角度分析，二者並無本質的區別。

　　總之，筆者認為，如果不考慮中長期情況，只想今年購房、明年或後年就賣出，以此來抵抗預期要到來的通脹，那麼，結果不一定會盡如人意。因為當前我國樓市已顯露回調跡象，自7月開始，全國商品房成交量持續下滑，開發商期盼的「金九」已成為鏡中花。至於房價，則有些高處不勝寒，目前已有樓盤開始小幅降價促銷，第四季度打折樓盤必然越來越多。（作者繫上海易居房地產研究院綜合研究部部長）