商鋪投資指南

商鋪投資新手入門必讀商鋪投資新手入門必讀

伴隨中國經濟持續穩健的發展，人民生活日益富裕，財富逐漸積累，通過投資來實現財富保值、增值的慾望不斷提升。作為不動產投資中的佼佼者——商鋪投資已成為越來越多投資者們關注的焦點。由於商鋪投資涉及的各類問題較為複雜，因此，作為新手，要想使得自己的投資精準、科學，能獲得穩定的投資收益，則需要從入門階段就有所規劃，以免走彎路。下面，我們彙集了資深商鋪投資人士的經驗，總結出商鋪投資的6個「W」，並編撰成篇，供投資新手們參考。

Why

投資商鋪第一步該做什麼？——明確投資目的是首要

投資者明確商鋪投資的目的，實際上就是明確自身的投資定位。這一點非常關鍵，幾乎決定投資方向的正確與否，以及投資收益預期的實現與否。據了解，目前市場上購買商鋪進行投資的目的大概可以分為三類。分別是短期投資、長期投資和自主經營。

短期投資的投資者是通過買賣差價來實現投資收益的。此類投資者一般會在商鋪項目銷售的前期，通過一次性付款或按揭貸款的形式買入，然後在項目升值後以較高的價格轉手出售，從而獲得差價收益。

長期投資的投資者則更多看中商鋪投資的長期性和穩定性，一方面可以避免通貨膨脹、貨幣貶值、利息下調等問題，實現資產的保值、增值；又可以獲得比股票、債券、期貨市場更穩定，比純住宅投資和銀行儲蓄更高的回報率。此類投資者一般會選擇按揭貸款的方式購買，並通過「以租養貸」的形式獲得長期收益。

購買商鋪除了租售，還有一類投資者為商鋪的保值和業務的長期發展而選擇購買商鋪進行自主經營。此類投資者通常會選擇成熟商圈中的商鋪來設立形象店、旗艦店，來展示企業實力、提升企業形象，從而進行品牌傳播。

目前，武漢商鋪項目呈現岀局部集中，整體分散的分布特點。大多數優質商鋪聚集在江漢路、武廣、中南、街道口、徐東、光谷等大型商圈中，這些商圈中的商鋪價格相對較高，回報也較高，適宜長期投資。而位於這些商圈的輻射商圈中的商鋪項目則適合短期投資，在前期以較低價格購買，待商圈日漸成熟之後轉讓，亦可獲得可觀回報。

投資貼士：投資新手應根據自身實際情況確立投資目的，選擇適合自己的投資收益方式，不可盲目投資。

Which

投資哪種商鋪才能賺錢？——選擇適宜的商鋪類別

縱觀商鋪市場，雖然種類複雜，項目繁多，但在售項目主要分為綜合體商鋪、底商、街鋪以及專業市場幾個類別。投資者選擇的商鋪類型多為綜合體商鋪和底商兩類。由於街鋪多為民改商或臨建，產權轉讓時可能存在一些問題，而專業市場類商鋪由於經營的特殊性和回報實際較長，多為大業主持有，分散產權持有的產權式商鋪，因而關注熱度略遜一疇。

城市綜合體項目一般具有相當規模，商業氛圍自成一體。因此，其商鋪大多會在引進一些知名品牌的主力店鋪後，出售少部分產權，一般為一層黃金鋪位。這便是商業地產標杆企業的萬達運用的典型模式。綜合體商鋪與主力品牌店鋪為鄰，通常具有價格貴、租金高、收益穩定等特點，但一定程度上必須依賴整個綜合體項目的經營狀況。綜合體商鋪的收益率一般在6％-8％左右。

底商一般分為社區底商和寫字樓底商。底商一般作為住宅或寫字樓項目的配套商業，有著面積相對較少、價格較高，商業培育期較長等特點。隨著人們對居住品質要求的日漸贈高，社區底商必然成為未來商業地產的發展趨勢。但由於房地產開發的階段性特點，目前市場上的底商項目均呈現岀一定的滯後性，開發商往往先推住宅再推商業，且同質性強，短期集中供應造成競爭激烈，價格偏高。此外，大部分社區底商難以享受到成熟商圈的輻射，社區入住率短期間又難以達到，投資者在前期幾乎得不到任何收益，所以，社區商鋪往往需要3-5年的培育期之後才能成氣候。另外，投資者需注意底商的功能限制，有部分業態會禁止經營。所以，投資前期也需對經營業態和客群定位進行考察分析。

投資貼士：投資新手應該根據自身經濟實力選擇適宜的項目類別，整體考量項目的投資價值後再出手。對於綜合體商鋪，須特別注意其整體經營情況；對於底商項目，須重視其養商期，不可急轉手，否則難以獲得預期的回報。

When

商鋪什麼時候買、賣才好？——看準時機，該出手時才出手

投資商鋪，買入價格關係到投資成本，賣出價格關係到投資收益，究竟什麼時候買，什麼時候賣才好呢？這個出手時機非常關鍵，雖然投資不同項目的出手時機各不相同，但也有一些關鍵節點是投資者值得抓住的好時機。

買入價格越低，投資者成本就越低。大多數情況下，開發商對商鋪項目會採取預售的方法進行銷售。所以，在前期商鋪作為期房的時候買入，其價格會相對划算。而隨著開發商工程進度的逐漸推進，商鋪的前景逐漸明朗之後，開發商大多會開始提價，特別是位於成熟商圈中的項目，其漲價空間將會很大。如果等到這個時候再買，投資者的成本將會提高不少。所以，投資商鋪還是越早越好，但搶佔先機必須建立在充分考察開發商的實力和建設周期的基礎之上，將投資風險控制在自己掌握的範圍之內。此外，當開發商遇到到資金鏈緊張、對項目前景預期不明朗等情況的時候通常會選擇降價出貨。所以，選擇這種時候購買也不失為一個良機。

相比之下，賣出價格越高，投資收益卻並不一定越高。如果投資者尋求的是短期投資收益，以買賣差價為利益點則賣出價格越高越好。因為二手交易稅費是一筆不小的成本，而通過按揭貸款投資的投資人，還需要考慮貸款的利息成本以及交房時的各種費用。選擇正式交房之前出手則可以避免各種稅費等中間費用。當投資者尋求長期投資收益，則更須考慮商鋪商業氛圍的成熟與否。特別是位於核心商圈中的商鋪，商鋪租金會隨著商圈的成熟而逐年走高，甚至出現指數增長。投資者除非急需資金周轉，否則，長期持有可能會獲得更高收益。

投資貼士：投資者在把握買、賣時機的問題上須充分權衡利弊後再出手。短期投資者須考慮轉手的中間成本，而長期投資者則不可忽略商鋪後期的升值潛力。此外，商鋪初期出租的簽約年限最好不要超過3-5年，以免商鋪度過培養期之後由於租約而無法漲價。

Where

哪個地方的商鋪升值潛力大？——地段重要，位置更重要

商鋪投資和其他類別的不動產投資一樣，都會遵循一個「地段論」的投資原則。無論什麼類型的商鋪，越靠近成熟商圈的商鋪價值往往越高。但投資者不可忽視成熟商圈中的「排他」現象，就是在同一個核心商圈中，不同商業項目之間存在著相當激烈的競爭，如果一個大型的強勢品牌商業項目已經取得較好的經營狀況，則其周邊的商業體項目是難以與之抗衡的，更不可能超越其經營水平。因此，投資者在選擇商鋪項目的時候不能一味「傍大款」。

相同地段，位置不同的商鋪，其價值也不盡相同。商鋪的售價會根據樓層，以及開口位置的不同而變化。在選定商業項目之後，投資者在具體選擇鋪位的時候應該遵循一個「金角銀邊」的定價原則。越是靠近出入口、邊角展示良好的商鋪，其價值就越高。所以，投資者選擇鋪位，還要細心觀察鋪位的有效客流量的多少，是否展示良好，以及客戶能否便於達到商鋪等細節環境。

投資貼士：在選擇商鋪地段的時候，投資者應盡量選擇靠近成熟商圈的商鋪；選擇具體鋪位時，須謹慎考慮客流量、展示度、便捷性等影響商鋪價值的諸多細節因素。

What

商鋪值錢的隱形因素是什麼？——硬體設施好才是真的好

除了地段和價格，住宅投資考慮更多的往往是其舒適度與生活便利性；而商鋪投資除了地段和價格，同樣需要對商鋪經營的便利性作一番考量。商鋪經營的便利性說到底最主要體現在硬體設施上，包括商鋪所處的樓層、商鋪的面積、進深、面寬、層高、柱距、水電設施、煤氣、暖氣管道等諸多方面。只有硬體設施過硬的商鋪，在後期的經營上才不會出現種種問題。此外，一間商鋪的硬體設施也直接關係到其經營業態的選擇，從而對租戶及經營者產生直接的影響。

大部分的商鋪項目基本都能適應絕大多數業態經營的需要，而也不排除有些類型的商鋪項目，本身在經營業態上就有所限制。例如社區底商，其商業輻射半徑較小，聚客能力相對較弱，且同質性強，因此其價值也就相對偏低。所以，選擇通用性強的商鋪進行投資，會提高租戶的選擇性，投資者也更容易獲得較高價值。

投資貼士：投資者在簽訂購鋪合同之前，一定要檢查清楚商鋪的一些硬體指標，並將這些細節參數和配套情況調查清楚寫入合同，以免日後出租時還需要大量投入來進行改造。

Who

誰是最好的商業合作夥伴？——好拍檔更易幫助商鋪增值

無論何時，開發商賣出商鋪進入市場後，總有「旺鋪」和「衰鋪」之分。這很大一部分原因是因為商鋪的合作對象不同而各有差別。如果投資者有長期固定合作的商家，尤其是一些品牌店鋪，從長遠投資的角度看則是投資回報的一個保證。投資者不僅不需要花費太多精力在尋找租戶上，而且還能從這些品牌商戶的經營過程中發現有價值的建議。

與品牌店合作對投資者既有利，又有弊。這些品牌店的知名商家會給商鋪帶來持續穩定的客流量，並且較長的租賃期限也能保證投資收益的穩定性；但也會因為租賃期限長而導致後期無法漲價，此外，品牌店租賃附加條款較多，租賃條件嚴格至苛刻、違約代價很高。經過業內資深投資人士統計，中西快餐、銀行、通信網點、連鎖超市、洗衣店以及服裝加盟店是承租能力、承租誠信度、履約能力、付款能力等綜合因素評判較好的幾個行業。

投資貼士：投資者在選擇商鋪的過程中，也要同時考慮好租戶的選擇問題，盡量能積累到一些知名品牌的店鋪進行合作，在投資之初就掌握主動權，為日後獲得豐厚投資回報打基礎。

商鋪投資基礎知識

一，如何評估商鋪物業的價值

經常被問及這樣的問題：這個鋪值多少錢？其實這個問題的答案不在任何專家，也不在發展商那裡，也許投資人應當自己去做一些小的研究，答案就在我們自己的手中。

商鋪屬於生財工具，把自己的商鋪出租，一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢，這樣才能保證自己的回報長期穩定可靠，因為沒有人願意賠本租場地的，所以必須研究各種行業的成本模型。假設我們在一個適於經營服裝業的地段考察一個鋪位，首先應當去了解的是周邊服裝鋪的經營狀況，比如衣物的檔次（平均單件價格）、每周的出貨量、顧客的種類等等情況，一般而言，場地成本占其總成本的1/5～1/4。比如對於一個10平方米的服裝鋪，平均單件價格為100元，每周出貨約30件，那麼每日的營業額為430元，考慮每年四個月的淡季營業額對摺，所對應的單位營業額為36元每平方米每天，按照1/5的場地成本，8年的物業投資回報期計算，凈售價應當為21,024元/平方米，我們這裡沒有考慮稅收、空租、傭金等因素。以上是個例子，對於餐飲、美容等各種行業，都有不同的計算方法，大家可以請教專家，也可以自己去了解。所以我們只要知道該地區每平方米的平均營業額，就不難推算出合理的商鋪投資價格。

當然，剛才的演算法是靜態的，適于于成熟地區。對於新興地區商鋪的估價就複雜多了，必須考慮市政交通、新建住宅等等預期帶來的人流量，存在較多不確定因素。在這樣一個短小的篇幅，不能盡言詳細的方法，但是最簡單的辦法是考察同規模同檔次的成熟地區，再考慮新地區的建設周期，畢竟消費模式不會有大的差距。

現在我們知道了，評估商鋪的價格，也不能簡單說是該地區住宅售價的多少倍，即便是同樣地區的商鋪，可能因為適用於不同的經營種類，就導致價值的迥異。希望這個方法不但對投資者，對一些初發展商鋪物業的業者也有啟迪。

二，什麼是好的商鋪物業

好的商鋪一般具備如下特性：適用行業廣泛、人流量大、目的人流量檔次高。在這個意義上，位於淮海中路以及南京西路一些甲級商廈的低層商鋪是最佳的商鋪：無論經營餐飲、服裝或者其他行業都可以，商業街帶來天然的人流量，甲級寫字樓的大量人流代表高尚的消費力量……，事實上，這些含金量高的商鋪物業往往被發展商所保留作為長期投資，能夠進入市場流通的少之又少。我們應當清醒地意識到這個問題，能夠在市場以出售形式換現的商鋪已經屬於第二流的品種，投資的時候才應當慎之又慎。

不要迷信「酒香不怕巷子深」的說法，在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以底鋪遠遠好於在樓上的鋪位，同時要區分人流的種類，休閑人流的價值要遠遠高於交通人流，前者如商業中心、娛樂中心，後者如地鐵通道等；是否是人氣也是另外一個指標，要看看周邊商業是否已經或者預期成勢，周邊是否有重要的顧客來源等，值得提出的是，狹窄街道（如雁盪路、南京東路等）形成的雙邊型商鋪結構比寬闊馬路（如長壽路、陸家浜路）造成的雙單邊商鋪結構有利得多；商鋪平面結構也很重要，一方面要有較寬的門面接觸顧客，另方面也希求方正的格局便於店堂布置。

想單獨討論是現在較多出售的位於商廈內部的分割鋪位，筆者認為這是商鋪投資中風險因素最多的一種。因為位於商廈內部，會受到商廈管理者經營思想和經營水平的制約，還會受到商廈內其他經營者的影響。無論怎樣，首先應該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內部和外部左右逢源之勢，並且一旦有空租，總是位置不佳的首當其衝；全部是出售的鋪位，統一規劃管理難度比較高，通常會在同個樓層品牌檔次參差不齊，在這種情況下，經營總是逐漸向低檔靠攏，因而盡量規避定位高檔貨品，從而降低商鋪經營的換手率。

三，如何收取回報

如果你商鋪的承租人經營失敗你會有哪些損失？首先，當你最終決定讓承租人退場的時候，可能他已經拖欠了好幾個月的房租以及公用事業費用，一般多達半年；其次，尋找新的租戶不可避免增加幾個月的空置期，以及需要支付的傭金；第三，因為商鋪一次的經營失敗，大大影響到繼任承租人的信心，會影響到新的租金；第四，我們不知道是否因此會捲入拖欠房租而引起的訴訟。所以，挑選一個好的承租人，以及幫助承租人做好生意對投資者來說是多麼重要！

好的承租人指那些信用良好、有實力、經驗豐富的商戶，著名如麥當勞，除了印尼騷亂以外，從來沒有因為經營不善而關門大吉，就成為非常好的租戶。所以筆者從來不建議商鋪擁有人僅僅根據租金的高低來甄選租戶。

長期的回報在於商鋪經營者/承租者是否取得良好的業績，因而減輕經營者的資金壓力也成為投資人的重要工作。比如，當經營者投入較多進行店堂布置和裝修工程的時候，可以合理減少押金，或者延付押金，以幫助經營者以更多的資金投入到生意的運營，可能開始良好的資金狀況會使生意財源滾滾，而資金不足則可能導致惡性循環。另外，在租約到了之後也盡量挽留，其成本和風險也會大大低於招攬一個新的租戶。

商鋪投資的十二個技巧

地生錢，現代化的投資技術和理念固然必不可少，咱中華民族祖祖輩輩傳下來的至理名言也是萬萬不能忘記的。俗話說，一鋪養三代。投資商鋪，如今仍不失為一個投資妙招。

商鋪吸引投資者的主要是其誘人的投資回報。要使所投資的商鋪長盛不衰，取得豐厚的投資收益，就要從最初的選購開始「眼觀六路，耳聽八方」。商鋪選購要考慮的因素很多，比如：房地產環境、商鋪的商業環境、供求關係等。下面教你12個投資商鋪的小技巧，僅供參考哦！

技巧一：因地制宜選行業

位於交通樞紐處的商鋪，應以經營日常用品或價格低、便於攜帶的消費品為主。位於住宅附近的商鋪，應以經營綜合性消費品為主。位於辦公樓附近的商鋪，應以經營文化、辦公用品為主，且商品的檔次應相對較高。位於學校附近的商鋪，應以經營文具、飲食、日常用品為主。在投資商鋪之前，就應該為它尋找「出路」。

技巧二：堅決「傍大款」

如果你相中的商鋪位於著名連鎖店或強勢品牌專賣店附近，甚至就在這些店面的隔壁，那麼，你大可省去考察商鋪市場的時間和精力，因為你的商鋪將可以藉助這些店面的品牌效應招攬顧客。

技巧三：巧用「物以類聚」

管理部門並沒有對某一條街道、某一個市場的經營進行規定，但在長期經營中，某條街道或某一個區域，很可能自發形成銷售某類商品的「集中市場」。

技巧四：獨立門面不可少

有的店面沒有獨立的門面，自然就會失去獨立的廣告空間，你也就失去了在店前施展營銷智慧的空間，這會給店面今後的促銷帶來很大麻煩。

技巧五：周邊民眾購買力需知曉

商鋪周邊人群購買力的大小和質量，決定了商鋪的基本價值。當然，在那些購買力較強的區域，商鋪的價值高，你獲得投資回報的成本也相對較高。

技巧六：人流量很重要

投資商鋪的收益在很大程度上取決於人流量。真正支撐商鋪長期盈利的是固定人流，其次是流動人流、客運流（公交、地鐵的客流）。

技巧七：路邊店能討巧

如果商鋪位於一條道路的一側，就擁有了道路上來回兩個方向的客流，這種臨街的商鋪，價值不低。

技巧八：建築結構必須好

建築物的結構也直接影響到商鋪的價值，這一點很多人都沒想到。建築物的結構多種多樣，理想的商業建築結構為框架結構，或者大跨度的無柱類結構（如體育場館），這些結構的優點是：展示性能好，便於分隔、組合，利於布置和商品擺放。

技巧九：了解商鋪的開發商

選擇品牌開發商，確保資金安全，是成功投資商鋪的一個重要方面。實力雄厚的開發商往往擁有完善的開發流程，以及眾多的合作夥伴，這對商鋪的商業前景來說就是一種保證。

技巧十：周邊交通要便利

理想狀態下的商鋪或商業街市，應具備接納八方來客的交通設施，周邊擁有軌道交通、公交車站點，當然，停車場也是不可或缺的。

技巧十一：不忽略發展空間

投資商業物業要具有發展的眼光。有一些看似位置較偏的商鋪，前期租金很低，商戶難尋，似乎沒啥「錢」途，不過你可別忘了，任何事情都可能發生變化。

技巧十二：把握投資時機有訣竅

從總體上說，經濟形勢良好、商業景氣、商業利潤高於社會平均利潤的時期，未必是投資商鋪的最佳時機，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發展潛力的區域，商業氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的範圍內選擇商鋪，需要付出的成本也相對較低。

商鋪投資指南

如何選擇一個黃金地段是關鍵選擇商鋪，不需要太多經驗和專業。只要你了解這個城市，知道你所要投資區域的消費群體和主要業態，只需通過簡單的計算就能甄別出值得投資的商鋪。

「位置、位置、還是位置」，這是業內人士提出的選擇商鋪的首要標準，進一步可解讀成「所選城市在全國的地位、所選區域在城市中的位置、單個項目在區域中的位置」。而只有零售業蓬勃的城市，商鋪才值得投資。

與商場里的商鋪相比，臨街商鋪無疑更具優勢，它意味著擁有更多客流。反之，商城裡的商鋪則更多地依賴發展商的規劃和管理能力，設計和管理上的失誤都會直接影響商鋪的投資價值。

很多消費者存在一個誤區，認為越靠近城中心位置越好，事實卻並非如此。有些臨著城市的快速路讓人群不便在此停留，商街門前也沒有足夠的行人步行空間，客流的缺乏會使處在這種地段的商鋪產生高空置率。地理上的好位置不是絕對的，還要考慮其能否留住客群，畢竟，「消費群體的存在才決定了商鋪價值。」

為什麼LV等世界頂級品牌的旗艦店選擇開在國貿而不是王府井大街？答案很簡單：王府井的主流消費是旅遊消費，消費群體是全國各地來京旅遊的人們，整體消費力偏低，而國貿是全北京跨國企業集中度最高的地區，它的消費群體主要由CBD白領精英組成，高檔次的品牌商業自然成為主流。

雖然好的地段是商業成功的絕對前提，但盲目相信地段而忽略了其對應的消費群體，也是選擇商鋪的大忌。

計算商鋪投資回報率有技巧

評判商鋪投資的最重要指標莫過於投資回報率，而它的演算法並不深奧。業內人士介紹，能否實現發展商預期的投資回報率，只需要把幾個環節串連起來進行計算。

先選好地段，在理解了這個區域的主流消費群體之後，判斷區域的主要業態，再回過頭來看一個商鋪的價格，按12年收回成本來計算租金，看看這樣的租金水平對應的業態能否承受，如果租金價格不能為區域的主流業態所接受，那麼很可能造成鋪位空置，投資回報自然無從談起。「幫商鋪的承租人算算賬，租金、水電、經營成本這些基本的成本要多少錢，推算他能承受的租金，看和發展商告訴你的租金水平是否吻合。」只要是街鋪就有升值的空間，但選擇的依據是，承租人的賬能不能算得過來，這決定了商鋪投資者的投資和回報能否成正比。

街鋪是明智的選擇

有關統計數據顯示，一般經營穩定的商場商鋪收益率在6％至9％之間就比較樂觀，但街鋪的收益會在15％至17％左右的收益。

街鋪收益已經成為各地地產投資財富的重要來源，特別是街鋪，它成了投資的香餑餑。在街鋪稀缺的情況下，商場成為挑動深圳資本的起搏器，商鋪投資成為深圳商業經濟的催化劑。從最早的產權式商鋪到主題式商鋪、再到Mall商城、物流中心，商場雖然規模越做越大、數量越來越多、門檻越降越低，但是商鋪的風險卻越來越大，商鋪與街鋪的價值差距迅速再次拉大，正如當年的東門老街的「門面」、華強北的「底鋪」一樣。

專業市場是明智的選擇

專業市場在對區域業態的深入研究基礎上，對零散商業的深度整合，具備了區域市場基礎和廣泛的市場輻射力。

與零散市場相比，專業市場的投資優勢是顯而易見的，無論在投資收益，還是投資風險、經營特點、市場影響、區位依賴、商鋪之間的差異、品牌塑造、消費習慣等均具有明顯「比較優勢」。

在現實市場中，零散市場的「鋪差」（不同鋪位之間的價值差異）是極其明顯的，即便是一路之隔或緊鄰的兩個商鋪，價格天淵之別是常見的事情，比如東門某鋪位曾創下28萬元／平方米的天價，而其相鄰的商鋪卻大打折扣。專業市場的「鋪差」就大大弱化，它更強調平均利潤和長期收益。

更重要的是，專業市場強調的是「共勢」，投資收益共同形成並且相當穩定，共同分攤投資風險；經營相對穩定，業態固定並且具備規模優勢；受市場影響程度相當低，區位影響程度相對較弱，專業市場品牌塑造容易，有助於維繫忠誠客戶、重複消費和口碑傳頌。

社區商鋪投資選擇技巧

社區商鋪投資是由地段、主力店、發展商、投資時機和人氣消費力決定投資前景。大型的、成熟的社區最適宜投資。商鋪的經營內容應該以「便民」為主要準則，因此，商鋪經營者應該主要以百貨、藥房、沖印、美容、服裝等為經營內容，避免一味追求個性和特色。

社區商鋪泛指在聚集了大量住宅的一個區域，周邊的市政配套暫時未能滿足市民需求，而社區商鋪能夠提供小區居民消費需要，並能夠自發地吸引小區外的居民前來消費的一類商鋪。目前，上海的社區商鋪分為封閉式商鋪和開放式商鋪兩種。前者由於封閉導致了人流量的局限，優勢是便於管理；後者有人流量的優勢，且投資升值空間也比較大。

對社區商鋪的投資，應該有長遠眼光，在選擇時特別要注意：

一、社區商鋪投資是由地段、主力店、發展商、投資時機和人氣消費力決定投資前景。因此，選擇社區商鋪主要看社區人群的數量和層次。一些定位比較高的社區，其業主的素質和消費力都會相應較高，大型的、成熟的社區最適宜投資。

二、發展商為了業主的安全，通常會構造封閉式社區，此類社區內商鋪令外面的人流不會主動進入，使得商鋪的消費群體主要局限為樓盤業主。因此，在這樣的社區內選擇商鋪，最好是選擇靠近門口、在小區主幹線上的鋪位；位置在小區深處的店鋪，投資者則要慎重考慮。 　　

三、了解商鋪的使用功能。一般商鋪的使用功能主要為經營、展廳或是車庫用途，投資前一定要了解。若只是經營普通的家居生活用品如沖印、香薰、美容、文化用品等，投資者要看其臨街的方位及現時租金的回報率；如投資經營飲食類的商鋪就要快出手，因為通常對餐飲的經營限制較嚴格，很難取得執照，所以更顯得物以稀為貴。

四、商鋪的經營內容應該以便民」為主要準則。發展商設計商鋪的原則也是為了方便業主，因此，商鋪經營者應該主要以百貨、藥房、沖印、美容、髮型屋、服裝等為經營內容，而不要一味追求個性和特色。當然，要是新樓盤的新商鋪，可以在短期內經營些建材、飾材等商品，新房子需要裝修，也會有不錯的收益。(黃明高)

商鋪投資訣竅多多

要在商鋪投資中穩健獲利而不是墮入陷阱，這就十分考驗投資的經驗和眼光，記者在採訪專業人士中了解到，商鋪投資可謂竅門多多。

總體來看，商鋪的價值首先是決定於所在地段的商業價值，其周邊輻射的人口數量、交通方便程度、周邊的規劃配套等等，都將影響到商鋪的投資價值。但我們也看到，同在廣州千年商業中心、人流如織的北京路，有些商鋪日進斗金，有些商場卻因定位不準、運營管理不善而令當初斥下巨資的投資者度日如年，相反一些看似偏遠的小區商鋪卻令投資者獲益頗豐。

中原地產商業物業組高級研究員吳昕分析，商鋪其實劃分為大型商業中心、臨街商鋪、專業市場和小區商鋪等不同類型，而每一種類型的商鋪都有不同的特點，在投資各類商鋪時，還需進行深入研究分析。

一般而言，臨街商鋪相對風險較小，只要所臨的街道人流量較多，其出租和經營一般就比較正常，收益較為平穩。社區商鋪也具有較平穩的特點，一般小區商鋪售價不太高，如果小區的人口足夠多，周邊的商業網點又不太發達，那麼小區商鋪就承擔了小區人口許多日常消費的功能，投資這類商鋪可獲穩定回報。

大型商業中心、主題商場和專業市場則相對而言收益和風險都較大，因為商鋪的價值是隨著該商業中心、專業商鋪的興衰而一榮俱榮、一損俱損。投資這類商鋪除了考察該商業中心的地段價值之外，還需深入考察發展商的實力和誠信度，商業中心的市場子定位精準與否，發展商的商業運營能力，主力旗艦店的進駐和搭配情況等等方面。

個人商鋪投資首選臨街店

如今，形形色色的商鋪蜂擁而起，社區商業、商業街、大型購物中心、商場等，不一而足。個人投資者最關心的是，究竟何種業態是理想之選，何種投資能最大限度的降低風險。

選擇熟悉的區域

作為個人投資者而言，進行詳細的市場調查與分析是一項比較困難的工作。單純依靠發展商的市場報告又具有片面性或誘導性,因此投資者應當首選自己比較熟悉的區域。

熟悉市場、了解市場是一個投資者首要的任務，不能盲目跟風，別人說這個商業項目好，投資回報高就輕易把錢投進去。如果去一個不熟悉的區域投資，就應該通過住在那個區域的朋友、同事等認識的人了解情況，或者可以藉助第三方諮詢公司作的市場報告了解市場。通常而言，第三方的市場報告比較客觀，更加符合市場的實際情況。商鋪購買以後只有租出去才能得到收益，所以在購買之前要預先對可能的業態及各種業態的租金進行預測。

普通街麵店優於大型商業設施

個人投資者的首選應該是普通的街麵店而不是大型的商業設施中的店面。統一經營與管理是大型商業設施成功的先決條件，因此如果要購買大型商業設施中的店面，投資者就需要接受一些條件，如在購買的同時約定在規定的時間(簡稱返租期)內將商鋪委託給指定的管理公司統一管理、統一經營，而投資者將獲得固定的投資回報率。且不論投資回報率是否能夠保障，但這種方式有以下缺點：

經營成功的商業項目是在不斷升值的，租金自然也會逐年調整。在固定的回報率情況下，投資者將不能享受未來的升值空間；投資者需要將一部分收益交給管理公司作為管理費。在目前較為不規範的市場中，管理公司的運作很難做到透明化，投資者處於劣勢；返租期之後的投資回報率無法得到保障。如果屆時管理公司撤走，眾多的投資者需要達成一致，聘請另外一家管理公司，這一過程對投資者而言是非常嚴峻的考驗。即使管理公司繼續運作，回報率也很難達到最初的固定回報率的水平。

投資普通的臨街店則不會有以上問題。臨街店投資者將擁有絕對的控制權，能夠靈活地選擇租戶，根據市場調整業態。投資者可以聘用專業的代理公司代為尋找租戶，也不會浪費太多時間在管理方面。並且在投資臨街店的過程中，價格是由租金決定的，不像承諾固定回報率的商場，其價格會含有一定的水分。

選擇合適的面積，量力而行

投資者在選擇商鋪時應該根據市場的需要選擇合適的面積，先判斷何種業態(最好是兩到三種)最合適，再根據業態選擇合適的面積。避免購買太大或太小的店鋪。太大則風險大，每平方米的租金相對較低；太小則缺乏靈活性，所經營的業態容易受到限制。投資者也需要注意商鋪的各項硬體設施，如排煙、通風、上下水、天然氣等是否能夠符合未來經營者的要求。

商鋪投資的兩把刷子

投資住宅、寫字樓等傳統房地產形式，講究「地段、地段、還是地段」，商鋪投資也不例外。相差百米的商鋪，租金的價格可能相差很大，在商鋪投資選址時，有必要先提高自己的專業水平，分清區位優勢。

商鋪的地段一般分3類：第一類是成熟的中央商務圈，如北京的王府井、國貿、西單等，但這類地區商鋪投資量大，產權關係比較複雜，北京就曾出現過王府井某建築群搬遷產權糾紛事件，此地的商鋪，普通投資者最好敬而遠之，不論價位如何，總不想花錢買一堆官司回來吧。第二類是平民商圈，大多數臨近商務中心區，但又有自己「後花園」的特色，如北京朝陽門——東大橋、秀水街、東四、琉璃廠等。第三類是住宅小區地段，比如北京方庄、望京等，後兩類是普通投資者關注的重點。

投資平民商圈的商鋪，一般應選擇沿街商鋪，以零售業用途為主。如果投資社區內的商鋪，則需要比較慎重，人流的限制與需求的限制，決定了此類商鋪難有持續的、大宗的消費，主要以便民為主，如非開放型社區，則應選擇社區中心地帶，以發揮輻射作用。

另外還要注意商鋪所在地方的商業氛圍，準確地講，指商鋪所在地方的商業市場環境和競爭環境。如果有大型廣場和購物、休閑娛樂中心，就能聚攏人氣，催生周邊商鋪商機。比如在肯德基的周圍，往往能夠找到麥當勞，這就是互相藉助氛圍的典範，如果發現周邊根本就沒有其他成功的商鋪，那麼建議投資者應該審慎，其他投資者的經驗終究需要重視。

考慮規劃設計

除了地段，商鋪的設計也有很大的講究，一般商鋪需要最大程度體現市場概念，需考慮以下規劃設計的原則。

可視性原則

商鋪規劃設計的可視性原則，主要包括鋪面的外部可視性和內部可視性。鋪面類項目外部可視性，是指在室外不同位置能看到數量儘可能多的商鋪，即可以讓顧客一眼看見很多吸引目光的商店，並直接奔向目標。商鋪的內部可視性，是指鋪位類項目的設計應讓消費者在樓盤項目內的任何位置，能夠看到儘可能多的商鋪，過分狹長的商鋪經營往往欠佳。一般任何類型的商鋪都需要較好的可視性，投資者在選擇項目時，可以利用可視性原則對商鋪項目進行評價，並利用此元素去初步選擇商鋪。

關注使用率

商鋪的使用率對租金水平有很大影響，使用率提高一倍，就等於降低一半租金。如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流比較簡單、合理的話，就能有效提高商鋪的使用率。特別是對於大型商業房地產項目來講，公共空間對於提升項目價值和商鋪價值的特殊作用，通過公共空間進行引導，商鋪的價值和使用率才能得到較好的體現。

撥開流量泡沫

和商鋪並非面積越大越好一樣，人的流量也非越大越好。有的區域人流量非常大，但經營未必能夠成功。比如北京CBD地區，由於資源的稀缺，其租金往往很昂貴。而經過此地的客流多為上班一族及為上班族提供服務的如快遞公司的業務員、餐廳外賣員等，他們或者沒有時間閑逛，或者沒有足夠的支付能力去進行大宗消費，所以普通商鋪在那裡很難運作成功，目前保留下來的都是些奢侈品消費鋪面。再比如，王府井地區，每天的客流量也很旺，但是很多經營者同樣在大喊虧本。這主要是因為在王府井地區消費的人群中以外埠客人居多。這部分人群到王府井區域購物，往往首選購買有北京特色的產品，而一般的百貨、餐飲商鋪只能賠本賺吆喝。所以投資者在選擇商鋪的時候，一定要注意流量泡沫，否則悔之晚矣。

警惕售後包租

售後包租作為一種銷售行為，其實質是以承諾售後高回報、低風險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為滾動開發提供資金支持。但是，從更深的層次看，這一現象背後則是整個商業地產市場都面臨的融資困難問題。投資者最好選擇自己掌握的出租的節奏，不要過於相信售後包租的高收益，試想，如果售後包租收益如此巨大，那麼開發商直接把現金流用於還袋，還有無必要急於出售套現呢？

小貼士商業項目有講究

聚焦區域：車站附近

地段特徵：火車站、長途汽車站附近是往來旅客集中的地區，人群流動量大，是適合商店開業之地。過往乘車的旅客選購的商品雖然非常廣泛，但大多還是以購買不費時間、容易攜帶的商品為主。

商鋪類型：飲食、食品、生活用品等

聚焦區域：商業區及輻射地帶

地段特徵：商業區地段是居民購物、聊天、逛街、休閑的理想場所，也是商店開業的最佳地點。可是，該地段費用高、競爭性也強，除了大型綜合商店外，較適合那些有鮮明個性特色的專門經營商店發展。

商鋪類型：飲食、食品、娛樂、生活用品等

聚焦區域：住宅區

地段特徵：該地段的顧客是住宅區和附近的居民，以家庭主婦為主，節假日和下班時間則包括家庭其他成員。這一地段的特徵是，有關家庭生活的商品消費力強，尤以日常用品消費量最大，凡能給家庭生活提供獨特服務的商店，都能獲得較好的發展。

商鋪類型：超市、便利店、郵政

聚焦區域：市郊

地段特徵：現在由於城市的迅速發展和車輛的大量增加，市郊地段商業價值正在上升，如北京亦庄地區等。目前人口並不多的市郊地段隨著城市建設的發展，會變成繁華社區中心，眼光長遠的投資者如能把握機會，提前擇地開創基業，日後財源定會滾滾而來。

商鋪類型：飲食、食品、娛樂、汽車維修等

解讀商鋪投資黃金定律

【搜狐焦點網】：宏觀調控政策密集出台，致使原本瘋狂的住宅投資市場趨冷，此時是否是投資商鋪的最佳時機？

【潘好龍】：如果是本著投資的理念而不是投機的想法，現在確實是投資商鋪的好時機。

主要原因如下：

一是商鋪投資最近三年多以來讓住宅暴漲了徹底掩蓋了作為一個物業真正的投資價值；二是商鋪作為一種經營性物業一直以來投資的租金回報遠遠高於住宅，正是因為住宅短期內的暴漲推高了住宅資產泡沫，出現了商鋪和住宅價格倒掛的不正常的現象，掩蓋了真實的投資價值。所以說，目前在股市低迷、黃金價格炒的非常高、住宅泡沫極大，作為老百姓投資的主要四種投資產品，商鋪投資的機會應該來了。

【搜狐焦點網】：2009年北京房地產交易網統計，住宅價格上漲29%，而商鋪價格僅上漲不到1%，您如何看待這組數據之間的差異，是否可以證明目前尚未商鋪投資的地處窪地？

【潘好龍】：這三年以來，商鋪價格上漲一直比較緩慢，如果就從投資市場衡量，確實是價值的窪地，尤其是住宅價格漲幅快，住宅和商鋪價格出現倒掛的區域，價值窪地越明顯。但是商鋪作為一種經營性物業，主要是通過租金價值衡量物業的投資價值，具體是不是商鋪投資的價值窪地，還是要分區域、分地段以及具體的項目來具體判斷。

【搜狐焦點網】：投資商鋪應遵循哪些基本原則，請給出您的建議？

【潘好龍】：風險原則：任何投資防範風險都是第一位的，在風險原則基礎上首先要區分哪些是「要命的風險」，哪些是「要命的風險」？涉及產權糾紛的商鋪，投資人最好別碰，因為這些對於商鋪投資而言，屬於「要命的風險」；而有關投資回報率的高低以及商鋪空置期的長短這樣的問題均屬於「要錢的風險」，屬於正常範疇之內。

經營性原則：商業物業是經營性物業，這就需要從投資、出租、品牌選擇、業態選擇、管理等方面有綜合經營思維，才能達到收益的最大化。

比較性原則：既然是投資，就要有比較，尤其在準備投資時，多選擇一些投資項目，從商圈、商圈成長性、位置交通、主力店、周邊的租金水平等綜合評估它們的性價比，這樣才能判斷哪一個項目投資價值更大。

【搜狐焦點網】：結合北京市場狀況，哪些區域和商鋪產品更適合投資？

【潘好龍】：商鋪投資區域可以大概分為城市中心區商鋪、城市近郊區商鋪和城市郊區商鋪。任何區域和地段都有值得投資的商鋪。一般情況下，城市中心區商鋪價格都比較高，投資的增值空間不大或者說已經讓開發商提前透支了增值的空間，例如三里屯十幾萬的價格，投資的想像空間已經沒有。所以，我更願意向投資人推薦城市近郊或者郊區的商鋪，價格相對不高，隨著交通路網的改善、地鐵建設、新型商圈的形成，投資的想像空間比較大。例如，原來通州梨園時尚街區，2005年商鋪價格不到6000元，城鐵八通線開通，貴友大廈等開業，現在的租金可以達到4-5元/天/㎡，投資回報率可以達到25%以上，投資的成長性非常好。商鋪投資和股票投資有一樣是相同的，就是要選擇一些具有投資潛力的價值股。

【搜狐焦點網】：目前北京市場上的商鋪的投資回報率是否可達8%水平？如何精確計算投資回報率？低於6%是否考慮入手？

【潘好龍】：據匯博行統計，目前北京商鋪投資市場的靜態回報率在5-6%之間，如果考慮租金的增長等因素，動態投資回報率可以達到8%的水平。

精確計算投資回報率，必須考慮以下幾個因素：一是當前的租金水平和貸款利率水平；二是租金的遞增幅度；三是預計的空置期的長短。

商鋪是投資行為而不是投機行為，所以，計算回報率的時候不能考慮短期目前是否能達到6%。前面舉例的通州的時尚街區，2007年前，區域的租金大概1.0元/天/㎡，有些商鋪的空置期長達2-3年時間，如果按照當時的投資回報計算不到5%。所以，商鋪投資一定要考慮成長性。

【搜狐焦點網】：二三線城市商鋪投資面臨機遇，但是也存在一定風險，應該如何選擇城市和商圈？此外二三線城市商鋪投資行為具有哪些特點？

【潘好龍】：匯博行之前在山東、內蒙古、河北、廣西等許多二三線城市操作過商鋪項目。據我們調查和統計，二三線城市商鋪的整體供應量比北京更大，有些城市人均商業面積達到5-6平方米，是北京人均商業面積的4倍以上；同時，由於中小城市老百姓可投資的投資產品非常少，甚至沒有股票市場，「一鋪養三代」在中小城市更深入人心。所以，商鋪特別受歡迎，投資的回報率基本在2-3%之間，老百姓的要求就是高於銀行利率就行。

【搜狐焦點網】：住宅投資與商鋪投資就投資特徵而言有哪些不同？

投資的專業程度：商鋪投資專業水平要求相對比住宅更高，它考察投資人綜合眼光，包括投資項目的位置、地段、規劃、商圈、商圈成長性、擬投資商鋪的位置考量等等。

風險程度：相比較由於專業化水平要求更高，商鋪投資的風險更大，商鋪投資後實現投資項目收益的最大化需要一段時間，所以，商鋪投資可能給投資者帶來一些特殊的風險。空置率風險、租戶流失風險等等。

流動性：商鋪投資被認為是一項流動性差的投資。如果出售並得到合理的物業價格，需要足夠的時間來進行銷售。為什麼二手房住宅中介多如牛毛，而商鋪的中介公司鳳毛麟角，主要就是商鋪流動性差，其投資人更多的目的獲取長期的租金收益。

金融杠杠：首付款比例不同，住宅是20-30%，（二套房首付50%）；商鋪首付必須是50%；貸款年限不同：住宅可以在10-30年；商鋪最多10年；

利率不同：住宅分公積金、商業按揭，同時面積大小利率優惠不同，商鋪在正常貸款利率基礎上上浮10%。

投資回報率：如果單從租金計算投資回報率分析，住宅的回報率在2-3%左右，商鋪可以達到6-8%；從租售比衡量，現在住宅的租售比大概在1：500-600之間；而商鋪的租售比在1：150-200之間。

商鋪投資的六項注意

文/ 陳及

商業地產是時下房地產市場中增速最快的部分，但近來的統計數據表明，其上市量遠大於需求量，致使其租、售價格明顯下行。例如，北京市商業地產前幾個月增幅高達120多個點，而反映需求意願的銷售增長僅有20多個點，其差額自然就是空置率大升，致使其銷售均價下降千元之多。

對於信奉「一鋪養三代」的商鋪投資者而言，在商鋪投資風險增加的同時，商鋪投資的選擇性、機會以及低成本性也在提高，因而掌握商業經營規律，明了商業擇址的成功經驗，是保障商鋪投資決策正確的前提條件，「一鋪養三代」才能真正變為現實。

以下向商鋪投資者介紹一些經驗之談。

其一，在一條商街上要選擇「角」與「邊」上的鋪位。「金角，銀邊，草肚皮」是商業內流行的擇址、選鋪的要訣。一條商街製造的效益並不是均等的，街角上的鋪位是擇鋪首選。因為街角匯聚四方人流，人們要立足的時間長，因而街角商鋪因人流多必帶來財氣旺。「邊」是指一條街兩端的鋪位處於人流進入的埠，也是剛進入商街的客流有興趣、有時間高密集度停留的地方，商鋪生意由此興旺。「草肚皮」則指街的中間部分，因客流分散、購物興趣下降、行走體力不支而使店鋪經營困難重重。

其二，選低不選高。顧客在店鋪內行走購物為省時、省力，往往不願向樓上走，因而店鋪低層往往比其它樓層創造更高的營利。為此，在擇鋪時，選擇一、二層比選擇三、四層店鋪要更具有經營上的安全性。換言之，一個商業樓的層高與其經濟效益成反比關係，即樓層越高，銷售越低，從而利潤就會越少。這是由顧客的購物習慣與消費心理決定的。

其三，店鋪離公交站點越近越好。國外稱之為「TOD」導向，即商鋪經營受制於公交線路。因為，公交站點匯聚人流，周邊的店鋪自然會受到青睞。商鋪投資者在投資之前，要首先了解城市，特別是該區域的未來規劃信息，而公交規劃是其擇址的基本依據。

其四，社區內的商鋪更具投資價值。社區是居住人群常年生活的空間，因而抵近消費地的社區商業能夠提供充分的便利性，使商鋪投資的安全性和營利性大為提升。當前的問題是，新興社區入住率偏低，使消費規模難以支撐商鋪經營；社區商業規模往往大於社區需要。但是，從長遠看，社區商業的遠景向好，因而，把握有利時機進入可以保證商鋪投資坐收長期穩定回報。

其五，店鋪要與業種、業態要求相吻合。一定的市場空間對業種、業態的組合有客觀要求，只有適應才能使經營順暢。一般而言，現有商圈內對零售、餐飲、娛樂、修理等業種要齊全。對業態的需要則視消費人群的多元化差異而定。因此，投資商鋪之前，投資者需了解這些具體情況，進而確定自身店鋪未來要做的行業以及不同的業態，才能使經營具有針對性。

其六，了解城市及區域規劃。規劃是對未來發展的遠景描畫，從而改變未來城市在空間上的格局，使某些市場由此繁榮或由此變得冷寂。這種大背景、大環境的考量，是投資者在局部市場選擇的先決性條件，否則一鋪不但養活不了三代，反而成為三代人的負擔。

總之，財富的持續增長，往往是一個正確而英明決策的衍生物，而不動產特別是商鋪投資更具有資本化特徵，不僅可以帶來持久和豐厚的現金流，更可以帶來遠勝於其它地產項目的快速增值和大幅溢價的美好前景。正因為如此，它吸引了越來越多的眼球和越來越多的行動，以致商鋪投資失敗的案例俯仰皆是。如何在這種躁動中深刻理解商業經營規律，進而冷靜分析，果斷行動，是確保正確的投資決策所必須的邏輯保障。

(本文作者為首都經貿大學教授)

專家支招規避商鋪投資風險

有點閑錢用來投資商鋪是一個時尚又賺錢的好方式，俗話說「一鋪養三代」嘛。可是，很多投資者也嘗到了投資失敗的苦頭。其實，投資商鋪的高額利潤也伴隨著高風險，只有冷靜思考、理性分析，才能真正實現資金增值的目標。且聽專家為你支招商鋪投資，如何規避風險，贏得利潤。

明確業態方向

北京中原房地產經紀有限公司商業策劃部總監蔡宇翔指出，投資者首先要明確自己想投資的業態方向。一般來說，社區商業的消費者比較固定，地段、交通對商鋪經營的影響較小；而大型的商場或者商業街就跟地理位置、交通狀況緊密相關。投資者確定了自己的投資方向後，就潛心考察分析這一方面的情況，不要什麼都一把抓。

長線投資要了解政策

「經營商鋪的關鍵是要意識到是長線投資。」戴德梁行商鋪部胡莘董事說，投資者除了要關注自己的經營項目，還需要了解相關政策，如交通、道路的改善、舊區改造、市政動遷等。商鋪對環境的要求很高，投資者必須對該商鋪未來的環境有深入的了解，以保證商鋪本身的價值提升。

正確看待商鋪價格

胡莘董事指出，在分析商鋪價格時，不能獨立地橫向比較，而要把多種因素結合起來。一般來說，在同等條件下，面積大的商鋪平均價格要比面積小的單價便宜，因為它的利用率稍低。在北京市場上，幾十平方米至100平方米的商鋪佔主流地位。衡量租金要考慮地理位置。有句話是說「金角銀邊」，臨街、臨出口的店鋪會比其他位置的價格高一些，人流量大，產生消費者的概率就越大。但不是所有的人流都能轉換成顧客，如果過往的人都不能在商鋪前停留，再大的人流量也不會推動經營，這一點也是投資者應該考慮的。

別輕信「包租」承諾

現今流行的一種經營方式是從開發商那兒買了商鋪後，再把商鋪租給開發商，讓他們經營，自己收取租金。蔡宇翔總監指出，表面看來，對於投資者，包租是很有利的。包租期內會有穩定的租金，而且包租期越長，風險就越小。可開發商很多不具備商場經營經驗，並不能保證在經營期內穩賺，從而也不能保證許諾給投資者的租金。有的開發商承諾物業公司代為出租，租金收不回的話，可以向開發商追究擔保責任。但如果開發商破產，投資者的租金也就沒了，被投資者就在承擔開發商的風險。

社區商業和商業街有區別

我愛我家的副總經理胡景暉詳細分析了投資社區商業和投資商業街、商業中心的商鋪各自應該注意的問題。

社區商業投資

他說，投資社區商業要考慮以下幾個因素：

小區規模、居住人口的密集度。社區規模大小、入住率高低都會直接影響到這個社區商鋪未來的發展前景。

居民的生活標準和消費習慣。業主的收入水平、消費習慣、年齡及職業特點會影響該地區商鋪的業態和發展。例如：某小區的業主平均年齡在30歲，那麼該地區的商鋪則比較適合開辦咖啡廳、快餐店、練歌房等，滿足年輕人娛樂休閑的需求。相反，如果業主以普通階層的成家人士居多，那麼這一地區的商鋪就應以開設中低檔的大眾餐館為主。總地來說，居民消費水平的高低及習慣，決定一個地域商鋪的檔次和收入。

業態配比的合理性。這主要就是避免太多同類產品互相衝擊市場。假如在一個容納500-600戶的小區內，開了十幾家美容美髮店或超市，同一業態的商鋪超過了小區內整體居住人群的總消費水平，形成超負荷消費，那麼，這樣的社區商鋪總體經營情況都不會好，最終要有部分投資者撤退。

商業街投資

投資商業街、商業中心的商鋪時又應該考慮以下因素：

地段、交通是首要的。地段成熟、交通方便對形成一條好的商業街至關重要。其能夠輻射到的周邊區域及客流量的大小直接影響到整個商業街的發展。

開發商對於業態的規劃、定位很重要。開發商在最初開發項目時，業態配比是否適用直接影響其未來的發展。什麼樣的業態適合進商業街或商業中心，各種業態的數量如何確定，商場中一層擺什麼，二層擺什麼，都是有商業規律的。遵循一定的商業規律，才可以避免資源浪費。投資者在決定投入之前，可以向開發商詳細地諮詢相關情況，否則盲目投資，一旦開發商沒有很好地駕馭整個項目的能力，就很可能失敗。

整個商業街是否實行統一的管理。商業街後續配備的物業管理公司，其管理是否到位也直接影響到整體商業街的未來發展及走勢。但如果把一個一個的商鋪都分散賣出去，產權分散，開發商在進行後期管理時難度就大得多。

商業街的推廣有無完整的計劃。一個商業街的商圈氛圍及購物人群的形成和聚集，大約需要2-3年的時間才能培養出來，而開發商在最初開發商鋪時，是否有推廣預算，計劃是否完善，影響商業街未來的發展。

同一地段商業街是否過於雷同。同一地段的雷同項目過多就會相互分散客流，導致競爭加劇，甚至會導致商家的不正當競爭，破壞地區的商業發展。但這一點要一分為二地看待，因為商業還講究一種氣氛，講究「扎堆」，所以要理性預算目標人群的總體消費能力，再考察現有的供應是否已經滿足了這種消費需求，然後再對一個地區的商鋪是否過於雷同作出判斷。

保險起見，先租後買

投資專家指出，「先租後買」是一種最保險的投資辦法。因為最開始對商鋪前景的預測總會和實際情況有一些差距，投資者先租下商鋪，在經營的過程中才會發現項目是否真的值得長期投資，此時再決定是否買下也不遲。如果在租賃期內發現狀況不好，那麼損失也將是比較小的。在進行投資決策的過程中，如果自己對市場狀況不了解，最好諮詢專業的顧問公司，不要盲目投入。

傾聽鋪王的商鋪投資心得

鬧市區並不一定好

黃愛國說：「我選擇專業市場，一定不會選擇在鬧市區，因為那裡的交通實在太繁忙了。」所以，開專業市場最好還是在鬧市區附近的小馬路上，也就是說地段既不能太熱鬧也不能太偏僻。

產品特色很重要

如果你想在一個專業市場中投資商鋪自己經營，產品是否有特色也是能否成功的關鍵之一。專業市場往往經營的是同類產品，相互之間的競爭非常激烈。所以，如果你所經營的產品與周邊其他商鋪相比沒有特別的地方，生存下去就比較困難了。

要考慮市場的知名度

專業市場不同於住宅商鋪等，它所服務對象的範圍可以說是比較寬廣，在這種情況下它的知名度也成了商鋪投資者所必須考慮的因素。知名度就是一個品牌，對於吸引客源具有著很重要的作用，如果做到了良性循環，就可以維持專業市場的興旺。

政策因素不可忽略

與住宅商鋪相比，政策因素對專業市場的影響也是很大的，這裡指的政策主要是當地政府對專業市場發展的意見。專業市場開在哪裡，肯定會對周邊的環境及交通等產生一定的影響，由於此類原因最後被關閉的市場不在少數。所以，多了解一些當地政府的政策，也是你在投資前應該要做的一項「功課」。

新市場開張需三思

對於新開的專業市場，黃愛國的建議是：「市場剛開張時投資者不宜急於進入，還是等一等，看一看再說。」如果等這個市場運行了一段時間，了解了具體的情況後再投資，這樣做的話風險就比較小。雖然有可能因市場爆滿而找不到商鋪，但這也要比莫名其秒的虧損好得多。

專業市場風險大

很多投資者往往只會從這個商鋪本身去研究其投資回報，但他們所要面臨的最大風險卻是市場本身的關門倒閉，這時，不論你是租的還是購買的，市場一旦關門，這個商鋪對你來說就一點兒意義也沒有了。

廣州億萬富翁揭秘商鋪投資竅門

提要：都說廣東億萬富翁多，參加一個活動坐在身邊的那位毫不起眼的先生或小姐，可能銀行資產數額分分鐘是千萬級。若是純粹做實業，S先生東山再起的速度會慢很多，從事輔料生意時他無意中發現了投資商鋪的竅門。

S先生笑稱，有錢就買個別墅住，但目前資金要用在刀刃上。

投資達人

S先生小檔案：

過了不惑之年，生於中山的農家，讀書不多，但商業智商超高。

都說廣東億萬富翁多，參加一個活動坐在身邊的那位毫不起眼的先生或小姐，可能銀行資產數額分分鐘是千萬級。記者日前在一個活動上遇到一位來自中山的S先生。簡單交談之下發現他的故事非常精彩。S先生在上世紀九十年代曾經坐擁億萬身家，商戰失敗後並沒有自怨自艾，10多年後東山再起，儘管現在的財富數量級比以前少一兩個零，他依然笑看風雲。人生如戲，就讓我們洗耳恭聽S先生細訴他的前半生吧。

文∕圖：記者李鳳荷

本錢沒有唯有食腦

S先生過了不惑之年，生於中山的農家，讀書不多，但商業智商超高。珠三角在上世紀九十年代初加工業興旺發達，S先生也投入開廠大潮中，很快就積累起過億身家，員工人數過千。他經商的失敗源於無情的商戰。生產家電與打火機的他與大鱷同行競爭，大鱷為吞掉S先生的廠，一天內把出廠價調低50%，S先生當時年輕氣盛，非要把商戰進行到底。不料當時國家銀根緊縮，經濟不景氣，S先生資金周轉困難，此時他希望把工廠賣給大鱷卻不獲接納，最終因決策失敗而事業回歸零點。

2000年，S先生隻身來到廣州十三行投靠朋友。他的朋友投下一個輔料檔口卻不知怎樣做生意。S先生提出，你打本5萬元開店，我1年後還你100萬元利潤，我只要1000元月薪。一年過去，S先生果真兌現諾言，幫朋友賺了超過100萬元，朋友挽留他，S先生這時心裡打起了小算盤做輔料生意其實一點也不積壓資金，幾千元租下一個小鋪位，一千多元買貨版，檔口接單再找工廠代加工，利潤兩三成沒問題。S先生最後以3800元創業開輔料檔，第一年積累利潤足夠他第二年開一個10多人的小廠，自己把代加工的利潤也賺上。

若是純粹做實業，S先生東山再起的速度會慢很多，從事輔料生意時他無意中發現了投資商鋪的竅門。以國際輕紡城一個10來平方米的鋪位為例，與發展商簽下10年經營合同，租金總額100萬元，摺合9000多元/月，但這些檔口往往很容易就以17000多元/月轉租出去，而且鋪位幾乎沒有吉出來的一天。S先生於是承接了一些商鋪來投資，有的給自己做檔口用，有的則是租出去。9000多元租來，17000多元租出去，一般人以為利潤率接近100%，S先生卻很精明，他說扣除同期銀行利率和其他變動因素，利潤率約40%左右。

商鋪投資的利潤率比做實業要高，但S先生依然鍾情於實業，只把三成資金放在地產投資上，他說：閑置資金可以放在地產上，但七成還是要放在實業上。他在最近新開的長江輕紡城也投了幾個鋪位，他堅稱這些投資都是不值一提，別人一掃就幾十個鋪位。

樓市大熱轉做中介

從事輔料的不少是浙江溫州人，S先生幾年前隨一些同行到花都買洋房投資，也耳聞溫州人的炒房故事。他說，溫州人一般是幾個人或十幾個人集資炒房，與開發商談好條件，低於市價入貨，再高位拋貨。花都2007年一個新開的一手盤約四成貨量掌握在溫州人手裡，當時市價4000多元/m2，他們是3000多元/m2入貨的，溫州人後來逐步退出，也有5000多元/m2價位退出的，最膽大的到單價7000多元/m2才走，成功避過2007年底的大逆轉。S先生到花都後除了投資新房，也關注二手中介門店的運作。在行業風聲鶴唳、關門倒閉之聲不絕於耳的2008年，他在花都開了第一家中介門店。

S先生用一年時間觀察二手中介這個行業，在2009年二三月敏銳地感覺到市場急速升溫，4月起他每個月新開一間門店，到目前已有6間門店。S先生坦言，市道好的時候的確是開一家門店賺一家，但去年八九月份籌備開店的人如今很可能坐艇，因為近期成交量已急劇下跌，預計行業又會進行新一輪洗牌。

記者與S先生交談中，感覺到他與以前採訪的億萬級富豪都有一個共同特點：每門生意都只是遊戲，摸熟遊戲規則就可觸類旁通。儘管輔料生意與地產投資和經營中介公司各有不同，但S先生自覺已駕輕就熟，特別是對經營中介公司頗有一番抱負。以往億萬家財一鋪清袋從頭再來，S先生沒有覺得生活有任何落差，儘管現在積累的財富還沒有回復到20年前，但他的商業智慧每天都在增長，難怪他有足夠的底氣對義烏、溫州同行稱，我的實力現在雖不如你，以後你也有可能陷入財困，到時說不定我要來收購你的公司呢！

S先生投資貼士：

1.地產是較為穩健的資產。S先生表示，股市較為動蕩，磚頭要穩陣一些。他在中山的房子最近要被大開發商征地，每平方米補償款到8000多元，大大出乎所料。

2.勿放棄本行。去年大量產業資金進入地產行業，原因在於外貿不景氣，致使產業資金進入樓市。S先生同時從事實業與地產投資，他覺得工業始終是根本，現在每月20多天都在打點輔料生意上，地產投資佔1/3時間。

3.輕質投資更有效率。S先生笑稱，給我幾千萬我不知道怎樣花，給我幾百萬我可以全部花在刀刃上。他吸取過往的教訓，目前重點放在人員培訓與開設勞動密集型企業上。

S先生舉例說，5000萬元做固定投資，一年利潤率10%，年賺500萬元；我100萬元做輔料加工，每月賺二三十萬元，滾存的利潤再放到地產等行業，1年下來我可能會賺多過500萬元，而我的投入不過是100萬元而已。

南京商鋪投資由「熱」變「冷」

南京的商鋪由去年的銷售火爆，急轉為今年的問題頻發。不久前，新街口盤古亞泰71名業主「罷課」，沃爾瑪一樓商鋪虧損推出，商鋪空置率不斷上升，回報不能兌現，這給投資者敲響了警鐘：該如何理性投資商鋪，避免不必要的風險？

產權式、租賃式二分天下

南京現有的商鋪銷售模式，可分為產權式和租賃式兩種。產權式商鋪以江寧的女人街和浙江商品城，珠江路的未來城，江北的永樂購物中心和湖南路的海德大廈為代表；租賃式商鋪有中央門的金橋、玉橋市場和即將竣工的鑫橋市場等。近年來，無論是產權式還是租賃式商鋪，投資虧損的事情皆有發生。發生業主「罷課」事件的盤古亞泰是產權式的；租賃式商鋪也頻頻「出事」，去年天新商城試用「金橋模式」來打造新街口的平民化商場，很快也關門了。

產權式商鋪：經營難以形成合力

產權式商鋪投資者分為投資者、管理經營公司和業主，通行的做法是開發商只建不管，商鋪售完後抽身，委託一家管理公司運作具體經營。開發商希望開發周期越短越好，儘快套現，不太重視商鋪的後續經營，盡量將經營風險轉嫁給業主；管理公司也存在短線投資的硬傷，缺乏足夠經驗和對行業本身的了解。從業主來看，購買產權商鋪，一是轉讓投資，二是自己經營，三是靠出租獲取收益，由於產權過於分散，儘管有業主委員會從中協調，但開發商喪失整體項目的掌控權，無法對大局進行調整，業主各自為戰，經營品種混亂，不能形成規模效應。再者，大部分業主由於資金有限，一旦經營效益達不到期望值，容易引發事端。建寧路紅橋市場前身為亞都商廈，產權分割賣給幾十位業主，業主委員會四處尋找管理經營公司，先後找過金盛、玉橋進行管理，目前管理方大部分精力，花在協調各業主的關係上，原先承諾業主8%%的回報顯然不能兌現。業主期待一次投資，終身受益，一鋪養三代，往往欲速而不達。

租賃式商鋪：投資風險小，但穩定性差

與產權式商鋪不同，租賃式商鋪不是有錢就能投資。採取租賃經營的大市場，往往對招商對象設計許多條條框框，把小、散、不夠專業的投資者拒之門外，以提高招商質量和業主素質，進而提高市場的競爭力和抗風險能力。經營租賃式商鋪的市場，一般實行統一經營管理，較為注重市場的培育。市場與業主不僅僅是簡單的租賃關係，也是一種利益共同體。市場通過各種舉措幫助業主謀取最大利益，否則經營戶就不會續租，這種關係要比產權式商鋪的商業關係來得更為緊密、牢靠。並且租賃式商鋪還有產權式商鋪的部分權屬特徵，業主承租的商鋪可以自由轉讓、轉租，投資、經營兩相宜。租賃式商鋪，尤其是專業市場內的商鋪投資較低，收益相對穩定，但業主變更快，難以長期受益。

投資者：實地考察謹慎投資

商鋪地產的價值有兩部分，一是房地產本身的價值，二是商業價值。房地產的價值浮動不大，但商業價值卻因投資者的判斷、經營能力、項目的風格、內容有所不同，彈性很大。目前南京商鋪市場還不是很成熟，這就要求投資者必須客觀分析交通、區位、人流量等外部環境因素，同時要考慮商鋪的開發商、管理方、經營方等各方面的實力和水平，盡量選擇名氣大的開發商、成熟的商業鋪進行投資。

對開發商而言，除了考慮選址的人流量、交通外，還要對業態、經營產品、服務仔細定位，考察周邊和輻射人口的消費力，由此確定商鋪經營檔次，把人流、車流轉化為資金流，避免商鋪開發成為「陷阱」，害人又害己。

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