海南樓市，一夜冰火

來自專欄稜鏡

作者 | 郭亦非

編輯 | 劉利平

4月22日晚上9點剛過，在雲南西雙版納一家房企負責樓盤銷售的趙亮，開始陸續接到十幾個海南同行的電話，來電的目的只有一個——詢問銷售崗位是否缺人。

當晚20點53分，一則《關於進一步穩定房地產市場的通知》出現在海南省住建廳官網，核心是實施「全域限購」。

一場爭分奪秒的搶房競賽就此打響，銷售們催促著購房者在當晚24點之前打款，以確保仍有購房資格。不過，事後來看，這三小時近乎瘋狂的努力只是徒勞。

24點剛過，一張白字黑底的「全劇終」配圖在海南房產銷售職員的朋友圈中刷屏，圖稱「再見了。海南房地產我猜到了開頭，卻猜不中結局。」

第二天之後，大批銷售中介已決心離開海南，前往雲南西雙版納及騰衝、廣西北海等地淘金，抑或就此轉行返回老家。

4月22日全域限購令的出台，對海南銷售中介是「滅頂之災」。

而僅僅在此11天前，中央政府在海南建省辦經濟特區30周年之際，發布支持海南全島建設自由港等一攬子利好政策，還讓他們欣喜若狂。

隨著全島「史上最嚴限購令」的出台，海南房地產市場持續兩年多的火熱陷入瞬間停滯，陷入群體性迷茫。對於一線銷售的影響只是這場迷局的冰山一角，押注自貿區概念的炒房客、囤糧已久的開發商、依賴土地財政的地方政府等等市場主體的影響仍待時間來顯現。

如果一切都只是開始，那麼沒有人猜到結局。

驚慌一夜

「你們來晚了，房子剛剛賣。」4月22日晚21點56分，三亞的銷售中介告訴劉晨。

當晚20點53分出台的海南全域限購政策規定，海口、三亞、瓊海區域購房，不僅非海南戶籍家庭購房，須提供至少5年的個人所得稅或社會保險繳納證明，而且只能在取得不動產產權證滿5年後方可轉讓。

21點30分，中介給劉晨的媽媽打來電話稱，外地戶籍購房者只要24點前先交10萬元定金，就還有資格買房。中介信誓旦旦地承諾，交完錢立刻就能簽合同，然後辦理網簽，交剩餘尾款，五一之前就能過戶。

不過，至於後續如何辦理房產證，中介並未透露操作細節。

對於這套位於三亞灣的二手房，劉晨一家人早在2016年就已開始關注，只是並未下手。50多平米的房子雖然靠海，但沒有天然氣，2016年10月份的價格才80餘萬元，如今已一路飆漲至163萬元。

在全國一二線城市瘋漲的2016年，房價連跌5年的海南打響去庫存戰役，從此一發不可收拾。

海南住建廳2017年7月公布的數據顯示，商品住宅庫存從2015年底的45個月陡降至2017年6月底的11個月。彼時，海南住建廳廳長霍巨燃稱：「去庫存已不再是海南房地產市場調控的主要任務，下一步的重點是控制量價異常波動。」此後未再公布庫存數據。根據海南統計局數據顯示，2017年全省商品房成交額同比上漲82%，達到2713億元。

此刻，在嚴厲限購政策出台的當夜，是否要追漲買房，劉晨一家人的意見並不統一。

劉晨告訴騰訊《稜鏡》，她害怕再次成為「接盤俠」。2017年初她剛在北京買下一套商住房，沒成想剛拿到房產證就趕上商住房限購政策出台，虧了不少。五年的資金成本，以及房產稅的若隱若現也讓她猶豫不決。

不過，劉晨的媽媽卻很堅定。看起來，她思考得更為長遠——「海南未來會成為下一個香港、澳門、台灣，沒有房子可能你就去不了，享受不到優惠政策。投資價值倒是其次，關鍵先佔個資格」。

熱衷於房產投資的劉晨媽媽，2017年還飛去雲南騰衝買了套房子，「那裡房子不僅不限購，價格也蠻合適，只有7000元左右，騰衝就是未來的三亞」。此前她還計劃和朋友組團去泰國買房，最終被女兒攔下才作罷。

但這一次，全家討論了20分鐘後，劉晨被說服了。就在她們詢問銷售中介如何交付定金時，電話那頭傳來消息——燙手的房子剛剛售出，成交價從163萬元漲到了168萬元。

當時看上去，劉晨失去了上車的機會，但反轉的劇情隨即而至。

「期望越大，失望越大，滿心歡喜地買到房了，後來可能就才發現被騙了。」彼時，海口一家房產中介門店店長張迪告訴騰訊《稜鏡》，他注意到了那則限購令文末的表述——「本通知自發布之時起施行」。

當晚政策出台之後，張迪並沒有向大多數中介一樣，給客戶狂打電話催促交款，「我一個大連客戶22號白天剛飛到海口買房子，晚上9點，我給他發了一條信息『您已經沒有資格買了，可以回大連了。』」

交訂金、補交首付、補繳個稅或社保、假結婚、司法競拍……種種這些門道，都被24日海南住建廳出台的全域限購補充實施細則堵上。《海南日報》當天的報道稱，海南省住建廳相關負責人強調，「堅決防範各種鑽政策漏洞或投機倒把等違法違規行為」。

地產商的集體迷茫

「現在去隱瞞，閉口不談限購政策對開發商的影響是不現實的，畢竟客戶量減少了太多。」。4月27日，坐在自家冷冷清清的售樓大廳，一家三亞區域TOP10開發商項目負責人向騰訊《稜鏡》表示。

海南的購房主力人群一直以島外客戶為主。鏈家的數據顯示，2017年上半年島外客戶購房佔比高達88%，其中尤以京津冀和東三省的購房者最多，合計買走了超一半房產。

該負責人告訴騰訊《稜鏡》，在和圈裡的同行聊了之後，如今大家的共識就是海南大多數項目都面臨調整，根據自家土地儲備量、資金實力、綜合實力，對銷售業績、開發節奏、員工規模進行調整，「政策對各家房企的影響不存在差異性，大的品牌房企還好，小企業沒有現金流很難去運轉，可能會扛不住。」

不過，擺在眼前最大的問題在於，對於那些政策出台前夕，剛剛交完定金、但尚未支付七成首付比例的客戶該怎麼辦？該位負責人在向集團彙報工作的同時，也在嘗試與地方政府進行溝通。

「我試探性詢問是否有調整的空間，但政府沒有正面表態，只是說按照現有政策執行。現在還在等待集團那邊的解決方案，肯定要給客戶一個說法。」

2018年初，家在上海的林雯取出了自己理財產品中15餘萬元現金，和兩個同事合夥跟風買了海南文昌一套50多平米的房子，四個月房價漲了30%。儘管她們明知開發商因拖欠工程款，所售的300多套房源被法院查封，但利益驅使下，她們還是相信開發商的承諾——6月底之前辦理網簽。

如今趕上此次嚴厲的限購政策，林雯三人又沒有海南購房資格，現在每天仍在焦急地等待開發商的解決方案。

騰訊《稜鏡》獲悉，上述懸而未決的網簽難題並非孤例，海南多個在售項目均存在此類情況，三亞區域某家知名房企就有近30億元的銷售額懸而未決，而其2017年該盤銷售額超百億元。

不止於融創，包括恆大、萬科、碧桂園、魯能等多家房企均在海南全島重倉布局。

其中，融創在海南區域布局了16個項目，2017年其海南區域公司銷售業績達到127億元，躋身海南房企銷售規模前五名。2017年財報顯示，恆大在海南區域的16個項目土地原值達到161億元，土地總面積達1709萬平方米。碧桂園18個海南項目可售建築面積為512萬平方米。

不過，由於限購中並未包括商鋪，這也備受炒房客青睞。

4月27日上午，三亞萬科湖畔公園的最後一套中小戶型商鋪也被搶走。騰訊《稜鏡》了解到，萬科4月初推出了不到50套商鋪，僅在22號政策出台之後就賣出去近40套，總價在400萬以上，唯獨一處底層超700平方米的商鋪尚未售出。

4月27日上午，三亞萬科湖畔公園售樓部的停車場已停滿，該處的商鋪受到炒房客追捧。因為此次政策中所指的限購住房，包括商品住宅、產權式酒店客房、保障性住房，但並不包含商鋪。

一位三亞品牌房企的營銷總監告訴騰訊《稜鏡》，政府對企業的每個項目都有定額發放可售的房源量，比如每個月批個兩三萬平方米，就是為了控制銷售速度，現在整個三亞新房市場幾乎處於無房可售的狀態。

抓住那唯一的救命稻草

「完蛋了。」4月22日晚，仔細讀完海南全域限購政策後，家在石家莊的大學教師唐詩覺得天旋地轉，徹底懵了。

「我和丈夫都是獨生子女，剛剛最終下定決心，現在心情真是大起大落。」唐詩告訴騰訊《稜鏡》。本來，為了女兒不再受霧霾危害，以及尋找更好的工作機會，唐詩花了幾個月時間說服了丈夫和四位老人，準備舉家遷至海口，她甚至已經向海口一些單位投了簡歷，並估算把石家莊的房子賣出之後能在海口買多大的房子。

猝不及防的限購政策讓唐詩重新思考是否搬遷，「只有買了自己的房，我才叫有一個家。我們一家人長期不能總漂著呀。交24個月社保才能買，我不能天天看房價吧。」

如今，唐詩唯一的希望就在於政策中的一句話——「關於引進人才的住房政策由省政府另行制定」。這也是很多開發商及銷售中介期待抓住的救命稻草。

時至今日，引進人才政策並未出爐。與此同時，高壓監管態勢依舊持續。

騰訊《稜鏡》獲悉，4月27日，海口市房管局下發通知，所有房企（中介）銷售人員不得借建省辦特區30周年大會宣布中央支持海南全島建設自由貿易試驗區，逐步建設自由貿易港這個決定之機炒作房地產，禁止坐地起價，禁止隨意解讀相關評論、社論、文件，一經發現，將採取嚴厲的行政管理措施作出處理，涉嫌違法的報公安機會第一時間介入嚴厲查處。

海口市房管局下發的文件，意在嚴厲打擊違法違規行為

當騰訊《稜鏡》近日走訪三亞等地多個售樓項目時，銷售中介表現出了極大的警惕性，「你不是政府部門的吧？」。此前，海口龍華區觀瀾湖觀園項目連夜違規開盤被罰款150萬元。

對於海南房地產市場，張迪顯得很悲觀，後續如果沒有政策支撐，不知道哪天會崩盤，害怕重蹈2010年房地產泡沫覆轍。2010年，海南國際旅遊島建設規劃獲國務院批准，大批炒房客蜂擁而至，房價隨即瘋漲，直至2013年泡沫破裂，海南樓市跌進連續4年的低谷期，直至2016年底開始回溫。

張迪告訴門店裡的銷售們：「能不能撐過今年，全憑自己本事，過了今年，明年行業80%人就撤了，你就好做了。餅就那麼大，吃的人又多，只能把別人擠走了，你再慢慢吃餅。」

不過，在瓊海做房產銷售的黃瑋等不到年底了。

2017年，自己所在項目接連趕上「停建審批100㎡以下住宅」等政策調控，一整年只有60多套可售房源，這還需要全國70多個銷售去掙。「基本工資就三四千塊錢，去年就是吃老本，玩一年就夠了，不想再耽誤了。」入行不久的黃瑋告訴騰訊《稜鏡》，他決定去雲南去闖闖。

意外的「贏家」

從三亞市區驅車20餘公里，一路向東，滿眼荒涼，223國道猛地轉至822縣道，一片建設中的別墅區赫然出現在視野前，這裡便是融創中國（http://01918.HK）的海棠灣項目。規劃總佔地約3800畝，其中包括約880畝的別墅區。

「限購之後，可能只有我們這人多，每天都有100多組客戶來看房，客戶量很大，上午下午晚上各一波，因為只有我們這裡有房。」該項目的一位置業顧問告訴騰訊《稜鏡》。她介紹稱，公司在限購第二天緊急推出了100多套別墅，現在已經賣了90多套，還剩下10多套。

4月27日，騰訊《稜鏡》在售樓部看到，儘管該別墅項目總價高達900萬元至4000萬元等，但前來看房的客戶一波一波趕來，現場保安稱「昨天客戶停了200多輛車」。之所以如此火爆，除了項目本身之外，更重要的原因在於不需要購房資質。

海南全域限購令出台後，三亞融創海棠灣別墅項目受到追捧

騰訊《稜鏡》現場看到了海棠灣項目的房屋租賃合同及補充協議，合同上寫明：客戶與開發商簽訂的租賃合同為20年，客戶需一次性繳納七成總房款。補充協議里則顯示20年到期後，如果達不到可售條件，可以續租20年而不用再交租金，合計租賃年限為50年；若達到辦理產權證條件，則補繳剩餘三成總房款。

2017年5月，三亞出台的調控政策內容包括，產權式酒店項目銷售比例不得高於該項目客房總面積(或客房總套數)的30%，其餘70%必須用於自持經營使用。

該名置業顧問表示，融創2014年拿地的時候全部是可售的，後來趕上這個政策，目前海棠灣項目一期三塊地總面積達到5萬多平米，其中30%可售可辦證的合計179套，剩下的全部要自持出租。

「開發商也會和政府溝通，如果能辦產權證，就按照客戶簽合同的順序來辦理。但我們不能保證能辦下來產權證。」置業顧問告訴騰訊《稜鏡》，除了沒有產權證，別的都一樣，還省了契稅等，大多數客戶都能接受這個條件。

截至發稿，融創中國並未回復騰訊《稜鏡》的問詢。

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