房市解讀(28)：香港有蛋黃和蛋白區嗎？│脫苦海

來自專欄《房地產學會》

在電視上的樓市節目聽到兩個名詞，就是蛋黃區和蛋白區，在香港從來沒有聽過這種說法，但在日本和台灣就已經流行多年，最早來自電視台的名嘴。

• 所謂「蛋黃區」，就是指位在市中心即繁榮、工作機會多、交通又便捷，甚至擁有重大建設的地段，樓價自然也是最高，最具抗跌力道的區域。
• 至於「蛋白區」就是交通、商圈不如蛋黃區，但是政府給更多的公共建設（因為蛋黃區大多已經發展飽和），樓價比蛋黃區便宜。
• 還有一種說法是「蛋殼區」，就是更外圍離市區較遠、交通較不方便，而房價較低的地區。

具體的例子有東京的蛋黃區，就是「都心五區」；台北市蛋黃區就是大安區、中正區、松山區、信義區和中山區，蛋白區則是指另外7個行政區，分別為萬華區、大同區、士林區、北投區、文山區、南港區、內湖區等；台中市則以西屯區的七期、五期等熱鬧的重劃區為蛋黃區。

雖然內地沒有蛋黃蛋白這些概念，但是大家所指的市中心區域就是蛋黃，蛋黃的外圍就是蛋白，只是名詞不同而矣。北京有一環二環三環，倫敦有市中心的第1區（Zone 1）到最外圍的第6區（Zone 6）。

套用在香港，市區是指港島九龍九個區，郊區是指新界的九個區，可是筆者覺得這樣分得太粗疏了。雖然沒有人能夠寫出具體的定義，大家卻是心中有數那些區域價值較高。很多人都以樓價作為區分，但是樓價是不斷變動的，所以並不準確，筆者反而會以城市結構來劃分。

蛋黃區是商業價值最高的區域，產業結構以金融、商業、消費、娛樂為主，而除了居住的人口外，還有大量的流動人口，甚至比當地居住人口為多。香港只有三個區域的城建區土地用途以非住宅為主，就是中西區、灣仔區和油尖旺區。

蛋白區在蛋黃的外圍，特點是也有一定的產業，但住宅用地佔有超過一半，至於流動人口的比例比當地居民少，東區、深水埗區、九龍城區、觀塘區，均符合定義。

蛋殼區則以住宅用途為主導，而工商業則是零星分布，或者以滿足當地居民需要為主，而流動人口極低，除當地居民和當地就業人口外，極少外來人口。南區、黃大仙區，以及整個新界都是。

筆者以前也為新界分為近郊區和遠郊區，葵青區、荃灣區、沙田區、西貢區（主要指將軍澳）都可以算是近郊，其餘的各區只能算是蛋殼了！

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