資金有限的首套房剛需,一定要慎買老破小!

　　昨天我給在大城市的剛需們一個建議，在房價已經基本觸底的情況下，與其繼續等待，倒不如選擇「總價低」的房子。

　　總價低的房子，總體分為兩類，成熟區域的老破小和郊區大點的房子。

　　先說下我的觀點，除非你有特殊需求，否則都不建議買老破小，郊區大點的房子可能更合適。

　　我的一個朋友，2016年底的時候，在北京入手了一套老房子，面積只有40平米，價格是103萬，湊了30多萬首付，月供公積金再貼點自己的工資，壓力很小。

　　她現在就開始犯愁了，因為要結婚，由於這套房的存在，她沒有更多的購房指標，不換房兩個人住起來也略顯局促，更甭提要孩子了。再換房她必須賣掉這套房。而這套房子房齡很老了，已經接近30年，居住體驗正加速變差，轉手也並不容易。

　　從近幾年北京成交的二手房戶型來看，最主流的一直是兩居室，三居室的比例正在增加，一居室的比例正在下降。這其實也在一定程度上表明人們越來越關注到老破小的缺點給居住帶來的影響。

　　對於買老破小的剛需來說，換房越來越難是必須要關注的。因為老破小的貸款往往很難，越老的房子貸款越難，算算你自己的貸款比例其實就很清楚了，如果你自己首套房貸款比例都不能貸滿，接下來買你房子的人還能貸到多少?不能貸款意味著接盤的人會非常少，流動性會很差。當然這類房子由於地段優勢，房租可能會比較高，如果不打算出手，賺房租倒是不錯。

　　換房難除了貸款這個原因之外，保值增值也是另一個原因。

　　當前房價保值其實沒什麼問題，增值則有差異。在增值方面，老破小明顯不如郊區的大房子。

　　房子增值，本質上跟人口與經濟發達程度有關。老破小的優勢是配套完善，劣勢是也是因為配套完善。配套完善意味著改善空間非常小，除非整個城市房價的拉升，否則老破小几乎沒有多少增值的空間。當然老小區的房租是比較貴的，但剛需又不可能賺房租，所以這方面也沒有比較的必要。

　　在城市內部，人口也是不斷從老破小往外遷移的，市中心的老破小，出租率非常高，房主都是換新房子去住的。原因很簡單，消費在升級，人們永遠會追求更好的居住體驗。

　　相比較老破小，郊區的新房子現在可能購物不方便，出行成本更高，但後續人流的增加，配套的逐漸完善，都是房子的增值點。

　　還是那句話，首套房剛需，去買單價高的老破小，往往只能買條件最差面積最小的那種房子，倒不如去郊區買套兩居哪怕是小兩居其實都更划算一點。

　　老破小的兩個最大的優勢，一是等拆遷置換，二是房價徹底崩潰，老破小更抗跌。第一種不常有，第二種更是罕見。

北京司法拍賣房

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