按揭貸款大家最關注的問題都在這裡

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? 佳爺房談

1.客戶：我目前在北京有房，剛剛買了東城一套房子。需要貸款240W，我的年收入大概在25W，但是我媳婦之前一直都沒有工作（自己創業，沒有銀行流水）最近剛上班一個月，這種情況怎麼申請貸款，LJ說可以花2000—3000元辦個假流水，我覺得這樣不靠譜吧。

答：按揭貸款三百萬以下還是比較寬鬆的，有的銀行甚至不需要流水，比如建設銀行、北京銀行、光大銀行（本科），甚至浦發銀行有的支行，500萬以下就都可以不提供流水。你的愛人雖然沒有工作，但是1、您的個人情況非常優質 2、您愛人應該算是二套按揭，首付比例非常的高，您的違約動機很小，違約成本太大，所以銀行審批會相對寬鬆、關於LJ說辦一份J流水，更多的是為了走流程。如果實在擔心可以把按揭銀行發給我們，我把具體政策發給您。

2.客戶：我想做一份銀行看起來不錯的流水，該怎麼做？

答：銀行對於按揭流水的認定，主要看你是否有穩定的收入來源，什麼收入比較穩定呢？1.打卡工資、兼職工資、獎金、分紅、租金等—這類收入滿6個月以上銀行就認可。2.有的朋友每個月固定日期會有一筆轉賬，這種流水銀行也是認可的但是需要滿一年以上。

那麼顯而易見，一類流水更有效，更受銀行認可。那麼怎麼去養一份銀行認可的流水呢？1.準備一張中信銀行的儲蓄卡作為收款卡2.讓您的朋友每個月固定日期給您一筆或幾筆，分別備註（工資、獎金、租金等）PS：a：用中信銀行卡是因為，可以隱藏打款人信息b：打款時間最好是每個月固定日期，碰到節假日提前或延後，上班時間為佳。c：銀行喜好多存少取，切記當天轉賬當天轉走，最好分幾天轉走，並且保證餘額不為零。d：打款人不要是夫妻或父母，最好不用同姓。e：工資不要是整數，帶小數點。租金三個月一打。

3.客戶：溫總，不好意思啊，這麼晚打擾您。我諮詢您兩個問題，一個是利率問題。我最近剛買房，利率是商貸的1.2倍，如果是按這種商貸利率我是不是可以提前還款呢？這樣自己的信用卡刷自己或者身邊的人的POS機犯法嗎？

答：

問題1，建議不用提前還款，您辦按揭的時候可能是當時政策比較嚴，不過歷史回測來看，1.2和基準實際上差別不大，炒房團現在的融資成本大約在8%/年，我最近的兩筆貸款融資成本也要7.5%/年，所以不用太擔心，按揭貸款實際上是國家的福利，您手裡有空餘的錢理財就好了，7%/年以上太容易了。

問題2，不能通過刷卡套現謀取他人利益，比如別人用您POS機刷卡，刷1萬塊，您扣下300塊錢刷卡費，把9700元退給對方，賺了300塊，這樣是違法的。但是自己的信用卡刷自己的POS機目前是處於灰色地帶，因為有太多的人這麼做，而且銀行也是默許的狀態，不發生不良貸款，也樂意賺刷卡費和分期利息，睜一隻眼閉一隻眼。我們專門查詢過相關的法律，即使將來用自己的POS機刷自己信用卡資金進自己的借記卡，被界定位違法，也會至少有半年的法律緩衝期，到時候我們肯定是最先知道消息，而且會第一時間通知您的。

4.客戶：我的情況是這樣，我買的是新房，但是是保定的房子，涿州孔雀城，開發商讓做貸款去廊坊銀行，二套上浮20%，我覺得挺高不划算，但是這個恐怕也沒法自己選擇，我想著能不能先拖一些時間，看2018年有沒有可能降下來，我覺得二套上浮10%我還可以接受的。

答：外地的商貸實際上比北京更高一些，這主要是兩方面原因，第一個就是一線外的城市銀行融資金額量比較小，所以銀行儘可能的利潤最大化。第二個就是政策原因，317政策後一線城市的房價已經趨於穩定，但是二三限城市補漲了一大波。關於上浮10%和20%，在我看來實際上區別不上，歷史回測，8%以下的成本從銀行貸出錢就賺到了，相較於房價的漲幅，兩種利率長時間看差別不大。2018年可能漲基準利率。

5.客戶：我想問一下，父母退休了，有固定的退休金還有房租，可以辦接力貸嗎？

答：現在能做接力貸的有建行和農行，這兩家銀行對資質要求比較高，要求流水至少是負債的兩倍。現在對流水要求比較高，最低要求流水至少一方滿足月供的兩倍。我們這邊建議父母 子女流水都需要養。關於接力貸，現在年底屬於政策緊縮期，您父母流水方面別著急，給您推薦養流水的音頻和文章，對這塊有幫助。

6.客戶：我之前在外地買了一套房，用的北京的商貸，諮詢了一下銷售說現在認房認貸，我算二套，如果再買房只能貸20%，我現在想購買一套400萬左右的房子首付能拿出200萬，這個有什麼辦法能解決嗎？

答：北京的二套按揭現在很不合適，槓桿率太低。一套750萬房子，手裡至少620萬。公司有個業務叫代購墊資，您出400萬，我們出350萬。通過抵押貸款進行回款，前提是房子能貸下350萬以上。這樣能通過全款再抵押的形式把槓桿加上去。

7.客戶：首先，我介紹一下我的實際情況，目前在北京有一套住房，走的我愛人的公積金貸款，沒有商業貸款。我們有計劃在北京或深圳（我是深圳戶口，我愛人北京戶口）再買一套房子。我就職於一家歐洲公司，公司給我發放歐元工資，但是是以差旅費的名義發放的。所有我特別想了解您昨天說的有效且合規的提高收入證明的方法。因為我在國內的社保和公積金都是基本基數，並不高。。非常感謝。。最後，祝您公司發展順利，昨天的直播讓我受益匪淺。

答：歐洲這個流水不認，收入證明非常容易做，養流水很重要。給您發一下我們養流水的文章和音頻。

8.客戶：請問北京貸款的話，看最近3年還是5年的信用報告呢？3年前由於操作問題導致140元的利息逾期半年多，我自己今年準備買房，因為很擔心這個，所以在網上查了2次，去徵信中心列印了一次，三張信用卡所屬銀行卡辦卡時各查了一次，北京銀行公務卡辦卡時查了兩次沒批我公務卡（我是事業單位，大學老師）您看問題大不大？三張信用可是這三年不同時期辦的，分別是建行，廣發和寧波，總結，自己主動查2次，列印1次

答：問題不大，兩點原因1、徵信更多的是看近兩年。 2、有些銀行逾期金額較小可以不算逾期，交通300以下，恒生和花旗500元以下，興業1000元以下等。

如果擔心因為徵信問題利率上浮，可以養一下流水，讓自己看起來更像優質客戶。ps:徵詢查詢次數對信用貸有影響，對按揭和抵押貸款影響不大。

9.申請信用貸會不會影響按揭房貸？打算過幾個月按揭買房，之前申請過兩筆信用貸款，按期還款中，假如將來全部還清的情況下，徵信怎麼顯示，是否會影響未來的房貸？

答:

1.北京地區的按揭貸款審批是很寬鬆的，不用過分擔心。

2.申請按揭前幾個月申請信用貸，首付貸嫌疑比較大，如果月收入不是很高的話，準備按揭買房前不要隨便申請信用貸。

3.還掉可以，但是盡量早還，讓徵信更新成「結清」的狀態，否則還要提供結清證明，很有可能不認，耽誤時間。4.可以挑一些不上徵信的信用貸，或者申請到貸款以後選擇不領款，等按揭審批通過後再領款。

10.客戶：想諮詢您，如果貸款並有提前還款的可能，是不是應該用等額本金的方式更好些？

答：

第一種

1、你買房是剛需，並不是投資

2、並且屬於保守型客戶，沒有6%以上的理財渠道

3、資金流充裕，有充分的還款能力，建議等額本金

第二種

1、買房用於投資，並且有再入房產的打算2、資金流一般，收入中等水平3、有一定的理財能力建議等額本息，還款壓力更小，資金使用率更高，抗風險能力更強

11.客戶：房子按揭貸款還了有1年半，還能貸款嗎？

答：可以，市面上號稱能做的銀行比較多，比如中信、招行、華夏、興業、民生等，但是適合普通上班族的，只有中信一家，大多數銀行都需要有實際經營的企業，中信大概能貸到：評估值的6成-按揭餘額或者按揭總額（需要跟按揭銀行確定按揭為一般額抵押登記還是最高額抵押登記，一般額對應按揭約）。

佳爺，從事一線房地產編輯工作10餘年，在1039交通廣播、北京電視台長期侃房。地道的老北京，願意幫大家在買房中爭取優惠，讓各位粉絲都買到品質房。

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