到外國當地主　看上去很美好

06-03


到外國當地主　看上去很美好
http://www.chinareviewnews.com20120106

　　中評社北京1月6日電／2009年時投資美國房產的，房價算下來跌了30%。有些人是把國內的房子賣了去買房的，現在腸子都悔青了。　　全球瘋狂掃樓　　「親，去美國買房吧！北京的廁所換洛杉磯的House哦！」　　新民周刊報道，12月中旬，這個題目的一條微博被火熱轉發。微博的內容是：中國人已經成為美國房產市場的第二大買主，僅次於加拿大人。賣了北京四環的100平方米公寓，能在加州買兩棟別墅。北京有個時髦的說法，住在北京三環以內的人，只要把自家的廁所賣了，在洛杉磯就能買棟洋樓。　　其實，早在去年，中國人的全球掃樓行動已經震驚世界。據美亞置業統計，中國人2010年通過房產中介，赴海外買房的資金保守估計有50億元人民幣，如果加上那些直接去海外買房的人，實際的資金規模就更大。　　復旦大學地產運營研究所所長蔡為民表示，在限購限貸的2011年，國人對於海外置業的熱情就更高了。　　以當前最受國人歡迎的澳大利亞房產為例，雖然去年新上任的吉拉德總理開始收緊移民和房地產政策，但2011年中國人購買澳洲房產的簽約量仍然比2010年增長了30%。中國人在澳大利亞置業主要集中在悉尼、墨爾本、布里斯班、黃金海岸、阿德萊德和珀斯，特別是被稱為世界頂級富豪聚居區的澳大利亞第一大城市悉尼，成了中國富人和「富二代」的主要聚居區。一些澳洲人抱怨，好樓都讓中國人買走了，好地方都讓中國人佔了，要是再這樣發展十年，中文都要成為澳大利亞第一大語言了。　　在美國，根據全美房地產經紀人協會出爐的「2011年國際購房活動」調查報告，2011年中國買家佔全部海外買家人數的9%（2007年為5%）。美國人購房的平均價格是21.8萬美元，而外國買家支付的平均購房價格為31.5萬美元。據推算，中國買家在一年中約購買了2.3萬多棟美國房子。全美房地產經紀人協會負責人稱，70%的中國買家喜歡住在美國西岸的加州洛杉磯，其次是紐約州的紐約和佛羅里達州的邁阿密。　　在加拿大，中國內地投資者在溫哥華的購房比例已經增加29%。溫哥華前市議員、曾參選市長的彼得.蘭德納（PeterLad－ner）認為溫哥華樓價已經失控，大量來自中國的投資者是導致溫哥華樓價高升的主要因素。他甚至建議政府出台相關政策限制非本地居民在溫哥華買房。　　在新加坡，中國買家（以北京、上海和深圳三分天下）2011年占海外人士購房總量的30%，第一次超越了傳統最大外籍買家——馬來西亞人。2011年以來，中國買家購買新加坡公寓的明顯增加，多選購在海景優美的東海岸或較繁華的烏節路附近。戴德梁行大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮指出，新加坡房價普遍比內地高，目前新加坡200－250平方米（實用面積）的豪宅單價約16萬－20萬元人民幣／平方米，但中國買家實力雄厚，對價格不太敏感。據悉，新加坡麗思卡爾頓公寓中最貴的兩套頂層複式，其中一套就被來自中國內地的豪客買走，價值3500萬新幣（約合人民幣1.7億元）。為了控制外國買家，新加坡政府宣布從2011年12月8日起，在新加坡購買住宅需繳付額外的買方印花稅（ABSD）。　　在英國，根據第一太平戴維斯數據，倫敦一手物業的購買者中有35%的人來自亞洲，其中以中國的購買者居多；而根據世邦魏理仕判斷，2011年倫敦住宅物業銷售總量5%－10%的買家來自中國大陸。一位房產經紀人對英國的華文媒體說：「5年前我手頭上的客人95%是工作在倫敦的企業高管，如今75%是中國投資者。」倫敦人開始抱怨中國買家推高了房價，房屋協會甚至警告說，許多年輕的倫敦人不得不等到50歲才能夠負擔得起如今的高房價。中國買家則駁斥道，2012年的倫敦奧運會才是幕後推手。在2011全球房地產投資最熱門城市中，倫敦緊跟紐約和華盛頓位居第三。全世界都在倫敦買房，憑什麼就怪中國人？　　看上去很美　　「全世界都知道中國人有錢。」在海外置業領域摸爬滾打多年的上海傲富投資諮詢有限公司總經理孫志偉對《新民周刊》感嘆道，「就連拉脫維亞這樣的東歐國家，都來上海賣房子了。」據悉，拉脫維亞的房產項目2011年3月才剛來中國推介，7月以後開始有成交，迄今為止共有11例成交案例，基本都是浙江客戶。而在2011年北京的秋季房展會上，德國、瑞典、匈牙利、克羅埃西亞、保加利亞等國也首次來華參展。　　「現在的中國和上世紀80年代末的日本有些類似，」日本全管連集團董事長上野健一12月初在上海表示，「當時的日本人以為可以買下整個世界。」不同的是海外置業的動機。　　2005年之前，出國購買房產的中國人90%都是移民海外的中國富豪，他們首選的投資移民加分項目，就是購買住宅。有房子才有家，這是中國人的傳統。後來，有一部分中國人關注到了海外房產的投資價值。與此同時，中國人在海外的房產投資方式也更加多元化，除了為移民者服務的買房自住別墅以外，還有為留學者服務的以房養學公寓，為自住養老者服務的自建房，為土地投資者服務的農場、莊園類型，為超級富豪服務的明星豪宅等。　　招商銀行與貝恩管理顧問公司聯合發布的《2011中國私人財富報告》表明，現在的中國人去海外買房主要出於四方面考慮：方便子女教育，保障財富安全，為未來養老做準備，為便利海外業務發展。這些需求讓很多中國中產階級也躍躍欲試，一樣是當房奴，為什麼不當「洋房奴」？　　永久產權，房子賣的是實用面積而不是建築面積，國外大城市的市中心房價和上海內環差不多，這些優勢怎麼不讓國人心動呢？但孫志偉提醒「愛屋急屋」的國人，海外買房需冷靜，這個不是有經濟實力就行。首先，你在國外買房，是否是為移民做準備或者有子女在當地求學。如果純粹是投資買房，而你又在國內，就會面臨很多風險。例如，看房不方便，總不能把血汗錢白白扔在你從未看過的房子上吧？房屋維護也是個問題，你要出租或者再次出售，也需要找個當地專門的機構代為打理。「如果這個代理機構在中國沒有註冊或者有相關資質，一旦遇到問題你可能在國內訴訟無門。」孫志偉說，每個國家的法律稅收政策不一樣，美國每個州的相關規定也千差萬別，頭腦發熱去買套房子做法不足取。　　在孫志偉看來，拋開移民因素，中國人熱衷海外房產始於2007年。「2007年，上海只有三家做海外房產代理機構的公司，其中一家最大的其實是做移民的，他們把房產這塊專門交給一家公司打理。」現在上海做海外房產代理的有五六十家，「有些公司開了3個月就倒閉了。我們隔壁一家以前賣周庄樓盤的公司也準備代理西班牙房產了。」魚龍混雜的海外房產代理業，也給國人到國外買房埋下了隱患。　　此外，大多數中國人，並沒有抄到海外樓市的「底」。孫志偉說，2009年國內某網站曾組織看房團去美國抄底，結果當時沒有一個人買房。「美國各州都收物業稅的，稅率1%－3%，有些房子很便宜，但算上每年的稅金和維護費用，也並不划算。」　　2010年參加海外購房團的許先生，花380萬元人民幣在美國買了一套不錯的別墅，周圍是草坪，還有游泳池。許先生說：「我是做玉石起家的，現在有了幾千萬，拿出這麼點錢買棟別墅，實在很划算的。」可是買房之後，許先生才發現，每年要繳納房屋價值1%到2%的房地產稅，如用作出租，還要繳納租金的5%到10%作為管理費。再加上一年多達幾萬美元的年地產稅、社區管理費、房子日常保養費，讓許先生悔之不及。許先生想把別墅賣了，可房產經紀人告知他，要想出手，還要支付相當於房價10%的所得稅、房產經紀人的傭金、過戶稅和其他手續費。「現在是提起買房就頭疼，沒鬧明白之前，再也不敢到海外去買房了。」　　像許先生這樣的人不在少數。2008年金融危機過後，美國人十分看重中國買家。美國各州也在積極迎合中國的投資客，至少有20多個州在中國設立了代表處，進行招商引資。不少州都推出了中文網站，介紹本州的詳細情況。為了更好地進行「推銷」，很多州更是由州長親自帶隊，到中國來進行「公關」　　2009年，孫志偉參加了上海西郊賓館一次有關美國房產的推介會。「在當時投資美國房產的人，算下來房價又跌了30%。」孫志偉說，有些人是把國內的房子賣了去買房的，現在腸子都悔青了。　　孫志偉比較提倡「以房養學」，中國買家可以在子女求學地買一套房子，用該房子的租金收益支付孩子在當地留學的所有費用。例如，澳洲人平均周薪1260澳元（約合8000元人民幣），吸引越來越多的人來這裡定居生活。如果在租金收益率最高的澳洲黃金海岸購買一套人民幣300萬元左右的海景公寓，月租金達1.3多萬元，一年的房租收入超過15萬元，這筆租金收入足以支付留學生在那裡一年的學費和生活費等開支。此外，澳洲房價每7年會翻一番，待孩子留學畢業後，購房者還可以獲得房價翻番的投資回報。　　去海外當地主　　除了買房，中國人在2011年也開始到國外買地。最轟動的是搜房網舉行的「1元起競拍美國土地」。　　2011年6月初，美國佛羅里達州USO－FA（United　Solutions　of　American.LLC）公司董事總經理雷.皮耶爾（RayPiel）找到搜房網海外事業部幫忙物色中國開發商，前往美國開發一批約60萬平方米的土地。搜房網嘗試找了幾家開發商，但沒人願意接手，他們主要有兩個顧慮：一是資金上有困難；二是異國開發沒有多少經驗。　　看著本身就一塊塊劃開的土地，搜房網想到把地塊劃分後零售。於是，「去美國當地主」的想法出來了，搜房網先拿一塊地出來，「1元起拍，8800美元封頂。」上海的葉女士以8800美元的「白菜價」贏得了市價5萬美元的美國佛羅里達州格林布爾大型別墅社區內一塊1000平方米的地塊，樓板價僅為人民幣57.2元／平方米，而且是永久產權。這次競拍的廣告效應可想而知，搜房網把首批團購價格定在每1000平方米別墅用地19988美元，隨後又進行了幾次團購，價格略有上升。最終，搜房網賣出了100多塊地，買家大多來自京滬穗和江浙地區。這些人得了土地擁有權的法律文件——土地全權證書，前後只花了不到兩個月的時間。　　在美國，私有土地佔總量的50%左右，其他土地屬於美國聯邦政府和各州政府。按照美國憲法，土地屬於私有財產，地上和地下的資源都屬於擁有者，並且可以自由買賣。因此買地賣地也完全是私人間的事。凡是被美國法律承認的私地，在州政府都有詳盡記錄。交易的手續也十分簡單，在雙方自願簽訂協議後，只需向政府繳足稅金，進行註冊登記即可。與擁有房產所承擔的交易成本、管理成本如保險費、水電費、租金費等相比，土地擁有者承擔的費用則相對較少，一般而言土地的交易費用往往不超過土地價值總額的3%。交易成功後，產權所有人只需要每年繳納土地價格1%的地稅。　　「以前經常帶團到美國買樓，後來發現即使買了房產在美國也很難租出去，所以現在我更建議客戶直接買地。」搜房網國際事務部負責人庄諾說，「在美國有地，你到使館辦簽證都會好些。」但要注意的是，在美國單獨買地是不能取得移民資格的。　　美國賣地的成功，讓更多國家的開發商看到了希望，上野健一就是其中之一。他在上海對潛在客戶表示：「你只要花300萬－500萬日元，就能在日本沖繩買下300平方米的土地。」他創立的全管連集團還特意開設了中文電話服務，吸引中國買家去沖繩當地主。　　地產商紛紛出海　　2011年中坤集團董事長黃怒波在冰島受挫，也未能阻擋中國地產商把觸角伸向海外市場的決心。央企中航地產6月宣布加速海外布局，第一個項目已經確定位於斯里蘭卡。　　萬通地產通過在新加坡參股的公司VantoneCapitalPte.，Ltd.，在台灣新北市淡水小坪頂山區推出276戶度假別墅，年底動工，2014年初交房，目前銷售已經啟動。此外，在參與美國世貿大廈的重建進程中，萬通地產幾經輾轉，最終在2010年3月份簽訂合約，租下1號樓的64層到69層，建築面積約2萬平方米，租期20年，定名為中國中心。　　山東煙台的煙建集團近日在北京宣布開啟其在澳大利亞布里斯班的第一個大型住宅項目「The　Midtown」，主要以一居和兩居室為主，售價約為5萬人民幣／平方米。這是公司第一個開始預售的項目。從2010年開始，煙建集團開始從事海外地產的開發，馬來西亞、智利等地公司也有正在開發的住宅項目。　　不過，在海外擴張的道路上，走過彎路的內地開發商遠遠多於國際化成功的企業。當年買下杜拜人工島的溫州人胡賓，怎能預計到杜拜本身正在下沉呢？環境、政策、政治和文化背景的不可控都是中國企業海外開發的瓶頸所在。在很多國家，出於貿易保護，在政策上對外資公司的要求都十分苛刻。即使順利買地，進入了海外市場，海外的開發模式和中國也有不同。以澳大利亞為例，澳大利亞對開發商的資金投入要求較高，中國企業很難在當地拿到貸款。此外，澳大利亞不支持期房銷售，開發商難以進行滾動開發，資金的回收時間相對較長。

到外國當地主 看上去很美好

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