謝逸楓：被誤讀的中國空置房空置率

06-03

謝逸楓：被誤讀的中國空置房空置率文/謝逸楓樓市專欄一份報告的龐大空置房、巨高的住房空置率數據，再度挑動了房地產市場的敏感神經。一份宣稱「全國城鎮家庭住房空置率22.4%」、「全國空置房為4898萬套」的犀利觀點地產行業統計分析報告讓房地產界炸開了鍋，引起市場強烈的反抗。「大炮」任志強直接反駁稱，「絕不可能有5000萬套或更多的空置」。而著名地產專家、亞太城市房地產業協會會長謝逸楓則直言：「這份報告不靠譜，數據基本是靠猜測的。簡單說只可作為參考，沒太大的研究價值與實際意義。中國壓根沒有這麼多的空置房、這麼高的空置率，國家統計局咋不知道。況且對空置房、空置率的統計數據與評判的標準，一直沒有官方承認。中國到底有多少空置房、空置率有多大、評判的標準是什麼，國家統計局一直沒有明確的說法，更沒有調查統計與研究過。」事實上，2010年7月，曾有人打著「國家電網公司調查」的旗號對外發布空置房數據稱，「中國660多個城市現有連續6個月以上電錶讀數為零的空置房6540萬套，夠兩億人居住。」儘管國家電網和其他權威部門當時紛紛出來闢謠，但截至目前，除了西南財大的調查和研究中心4898萬套、空置率22.4%及「6540萬套的謠言」外，官方始終未公布空置房數據。目前，住宅空置率並沒有一個準確的官方定義、官方數據、判斷的標準，中國住房的空置率儼然成了一個難以破解之謎。中國到底有多少空置房、空置率有多大、評判的標準是什麼。數下亮燈率，就能查出住房空置率？至今，國家統計局官方既沒有一個準確計算方法及數據，也沒有一個第三方權威的研究報告，導致住房空置問題一直諱莫如深。2014年6月23日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心正式對外發布了《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢2014》（以下簡稱《報告》)，該報告明確表示，2013年我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，比2011年上升了1.8個百分點。與此對應的是，過去兩年，剛性住房需求顯著下降，購買力凸顯不足，可實現住房需求不及總需求的40%。根據《報告》透露，2013年我們城鎮住房整體空置率為22.4%，比2011年上升1.8個百分點，從建築面積來看，空置率呈倒u型的特徵，其中120-150平方米空置率最高，達到26.1%，從北京、上海、武漢、重慶等6個典型城市來看，重慶最高，達到25.6%。按照《報告》內容，2013年達22.4%的城鎮住房空置率就佔用了4.2萬億的銀行房貸，空置住房資產佔中國城鎮家庭資產的11.8%，已造成大量資源浪費。目前我國城鎮人口中有近90%擁有住房，農村地區這一數值則高達96%。這一數據高於西方發達國家和其他發展中國家。2013年中國住房整體空置率為22.4%，平均五戶至少即有一空，已高於美國、日本、歐盟等國家和地區。空置的房屋很可能導致房主蒙受經濟損失，一旦房價下跌30%，其中11.2%的房主將成為負資產人士。我國近1/4的自有住房處於空置狀態。有4.2萬億的銀行房貸沉澱於這些空置住房，降低了金融市場的效率。實際上，目前我國住房存量遠高於住房需求量，62%的存量住房已經滿足全國的住房需求。未來五年我國的城鎮化速度將放緩，新增人口對於房屋的需求仍然小於未來五年的住房供給。目前我國為保障低收入人群而建造的經濟適用房大部分錯配於高收入人群，且經濟適用房亦有空置情況。數據顯示，我國經濟適用房的總空置率達到了23.3%，沒有充分發揮其保障作用。中國目前正面臨房屋市場的價格調整，原因有多個，包括北京和上海以外的城市房屋近年來供過於求，銀行收緊房屋借貸也造成雪上加霜效應。地產發展商寄望中央的城鎮化政策，可以增加城市的房屋需求，但就算城市人口增多，也只會是杯水車薪。 6月18日晚，甘犁表示，並試圖回應外界的一些質疑，「拋開爭議本身，個人認為，全國空置房的調查結果或能為地方政府、房地產開發商等提供一些借鑒和政策上的新思路。我們更要客觀看待，國外同樣出現過或目前仍存在大量空置房的情況，這不是中國獨有的現象。中國出現空置房，不能完全等同於『住宅泡沫』，少部分原因與家庭的發展理念，如『父母一定要為子女留套房』等傳統觀念也有一定的關係。」甘犁的研究團隊——中國家庭金融調查與研究中心提供的《中國城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢2014報告》（下稱「《報告》」）顯示，目前城鎮地區家庭自有空置住房為4898萬套，待售商品住宅約為350萬套，總供給為5248萬套住房。「因此，即使不計算『十二五』期間的保障性住房建設供給，現有的存量住房已可滿足實現住房需求」。報告進一步直言，2013年，中國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，比2011年上升1.8個百分點。「據此估算，我們才得出了城鎮地區空置住房約4898萬套的數據。」甘犁稱。空置房與空置率到底怎麼回事？國際上還有一種通用的住房空置指標，即住房空房率：即以一個國家或城市的實有住房總數為分母，以空房總數（一般指實際空置一年以上的住房，包括存量和新建住房）為分子，計算出空房率。目前美國、英國等西方國家在空房率上一直有比較完善的統計制度和方法，它們將住房空房率的警戒線定為10%，各國比例多在該幅度上左右微浮。實際上，空房率在中外都有不同的意義。在香港，空房是指當年沒有賣出的房，基本佔60%左右；如果算綜合空置率，存量和綜合住房空置率最高是達到8%，通常是4%以上。美國計算空置率是指所有的存量裡面空置的佔總的比例有多少，一般認為超過12%就是超過警戒線了，寫字樓的一般超過 20%以後就認為空房量大了」。正因為如此，我們放棄了空置率指標，而採信待售面積指標。國家統計局公布，2011年末全國商品房待售面積27194萬平方米，比2011年11月末增加1763萬平方米。其中，住宅待售面積增加1322萬平方米，辦公樓增加115萬平方米，商業營業用房增加203萬平方米。中國的城市化進程發展極為迅猛。目前的城市化率51%的數據是含暫時沒有購買商品房能力的新增城市大學生與農民工群體，他們的租住需求甚強。最新某研究機構的數據：2.5億流動人口的70%目前租房，租房人口大約1.6億。如此龐大的需求，必須依靠城市居民投資房產解決。國家大力建設的公共租賃住房僅僅能解決很少的一部分。待售面積很顯然不能反映出存量房是否空置的狀況。正因為定義的模糊，給了有關空置率的謠傳以發揚的土壤。比如：空置房6450萬套數據的流傳甚廣，更有很多貌似嚴謹的經濟學家們不做實質研究而輕易採信這一指標。數據顯示：全國目前的住宅總存量約為140億平方米，其中80%為成套住房，其他為非成套住房。同樣來自某研究機構的數據：自1998年到2009年（6450萬套謠傳的產生年份。）以來，我們全部住宅竣工總量約為74億平方米，其中商品房住宅竣工總量約為45億平方米，包括商品房被單位購買後並且房改化的住房，也包括部分經濟適用住房、廉租房，佔140億平方米中的32%。真正的商品房約只佔25%左右（扣除房改房、經濟適用住房、廉租房等配建的房子）。如果6450萬套，也就是超過2億人居住的住房空置成立的話，也就是說：1995年我們已經根本解決了住房問題，所以，才有房改11年生產住房總量的130%，都被空置著。那麼，我們那麼好的居住條件和市場，我們何必再98年啟動市場化改革？按中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮先生當時的數據：98年房改以來，住房新增建設總量不過7000萬套左右，那麼空置6450萬套是如何不靠譜？而目前這位人士修正為空置房1.3億套更是無稽之談。什麼是空置房？按不同的範疇劃定，有不同的表述和說法。空置房嚴格概念上是指「房屋竣工一年之後沒有實現銷售的房子」，通俗地說，就是指市場上賣不出去的房子。按國家發改委、國家統計局幾年前發布的對商品房空置面積種類進行明確分類的通知：2003年統計年報開始，將以商品房空置時間作為標準進行劃分，空置時間在1年以內的為待銷商品房；空置時間在1年以上3年以內的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房。西南財大空置房統計中所用的標準是「城鎮地區無人居住的家庭自有住房」。「這其中，包括僅擁有一套住房家庭因外出務工等原因而空置的自有住房，及多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。」甘犁解釋，「這一定義和美國的住房空置概念相同，不包括新建但未出售的住房。」基於上述標準，報告首先提到，中國家庭的住房擁有率實際上已達到了90.8%，其中，城鎮家庭住房擁有率為87.0%，農村家庭住房擁有率則為95.8%。「與歐美髮達國家相比，中國城鎮家庭住房擁有率顯著偏高。」報告稱，具體是，既高出英國家庭的20.3%，也高出美國家庭和德國家庭的21.8%和33.7%的數據。「同時，2013年中國城鎮家庭多套房擁有率為18.6%，與2011年相比增長了15.9%。2014年3月的季度數據顯示城鎮家庭多套房擁有率已上升至21.0%。」報告稱。更重要的一項數據是，中國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，比2011年上升1.8個百分點。據此估算，城鎮地區空置住房約為4898萬套。一方面，有家庭收入的因素，收入最高的前10%的城鎮家庭，40%擁有空置住房，遠高於其他家庭。另一方面，家庭給兒子購買「結婚房」的現象明顯。「適齡未婚男性家庭，擁有空置房的比例達到28%，高於其他家庭的23.9%」。另一個比較有意思的原因是：租金的高低，同樣會影響到空置房率。「房價租金比越高的地區，空置比例越高。」甘犁稱，房價租金比每上升10個百分點，空置比例上升0.6個百分點。房價租金比越高，購多套房投資的動機更強，空置住房作為投資目的的可能性越大。

值得注意的是，對於經濟適用房（下稱「經適房」），西南財大的研究團隊亦給出了空置房數據。「經濟適用房的空置率高達23.3%，僅次於商品房的空置率。同時，家庭年總收入最高的25%家庭擁有經濟適用房的比例最高，達3.2%，比中低收入家庭高出近1個百分點。」上述報告稱。「收入最高的25%家庭擁有的經濟適用房中，27.5%的比例處於空置狀態，經濟適用房存在嚴重的資源浪費和『錯配』現象，未能充分發揮其社會保障作用。」甘犁直言，「對於經適房，官方或要重新定位了。」報告還有幾大數據值得關注。首先，從地域分布來看，中國東、中、西部地區總體空置率相當（西部略高）；其次，三線城市總體空置率略高於一二線城市；再次，調查的六大城市中，重慶的空置率最高，為25.6%，上海最低，但也達到了18.5%，成都、武漢、天津、北京的空置率分別為24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

目前，市場最關注的點還是集中在兩個數據：2013年22.4%的空置率及4898萬套空置房。對於上述空置數據，按照易居說法，按照國家統計局廣州調查隊對2011年廣州城市居民消費結構的研究報告顯示，2011年末，除了自住房，每百戶廣州城市居民家庭還另外擁有住房19套，其中出租房13套，「按此計算，119套住宅中有6套空置，空置率為5%」。2007年，國家統計局江蘇調查總隊在全省28個市縣共3.1萬餘戶的城鎮居民家庭所做基本情況抽樣調查顯示，13.3%的城鎮居民家庭除現住房外還有一套住房，1%的家庭還有二套及以上的住房，兩項合計，擁有多套住房的戶比例達14.3%。廣州代表一線大都市的情況，江蘇代表東部省份全省城鎮的情況。假如推至全國，可以認為，全國城鎮住宅空置率為5%左右。即便考慮到調查時存在有居民少報套數現象，另外還有小產權房、城中村少統計等現象，那麼我國城鎮地區的空置率超過10%的可能性也較小，絕不可能超過20%。

而按照「大炮」任志強的數據。包括城市和全國，我沒有統計局的數據，但可以從住宅竣工數量推算。自1998年房改開始計算，至2012年共竣工住宅95億多平方米，加上2013年的11億平方米，總計約106億平米，即1.1億套住宅。結合城鎮化率、新增家庭戶數等多個數據綜合計算，戶套比（家庭數與住房數）為1∶1.01，絕不可能有5000萬套或更多的空置房。如果說小城鎮中有較長期無人居住的住房，或是全家外出打工，但這是他們的根。他們不可能放棄」。對此，甘犁從數據和統計的角度回應了質疑：首先，任志強提到的新增住房面積「僅包括國家統計局的城鎮住房竣工面積」，總量為106億平方米；其次，在非自建住房中，也有一部分住房不在城鎮住房竣工面積的統計範圍之內，比如，小產權房和農村集體土地使用權住房；再者，任志強「高估了拆遷面積」。針對易居的說法，「租房家庭比例及多套房家庭的低出租率之間差異」的疑問，甘犁認為，在租房市場中，合租現象比較普遍，「我們的數據顯示, 平均41%的租房家庭與人合租住房，城鎮地區平均每套出租房中居住了1.45個家庭。據此推算，21%的城鎮租房家庭僅佔用了城鎮地區14.5%的住房」。

甘犁教授反駁了任志強認為國內住房不存在空置率的觀點。甘梨認為，中國住房體系非常複雜，商品房僅是其中的一部分，需要詳細地考察統計，而對於後市發展，應該盤活存量，通過免除租房稅費，徵收多套房產稅以及加強引導價格預期，減少或停建保障房等措施來實現軟著陸。按照甘犁的認定標準，空置住房的定義應為城鎮地區無人居住的家庭自有住房，包括一套房家庭因外出務工等原因而無人居住的住房以及多套房家庭既未自住也無他人居住的住房。「按照不同產權性質，國內小產權房空置率為3.9%。在城鎮地區小產權房量有多大？存量佔比就是6.5%，農村集體土地使用權存量佔比4.7%，其他是部分產權、完全產權以及其他等。」甘犁透露。值得注意的是，甘犁專門駁斥了號稱「任大炮」的任志強關於國內不存在空置房的觀點。在他看來，任志強的基本邏輯是2000年-2010年城鎮新增家庭7000萬，在1998年-2013年國家統計局公布的城鎮住房竣工總量為106億平方米，拆遷30多億平米，凈增住房總量70億平米。

不過，甘梨認為，他們的數據與任志強的不同在於，按照國家統計局的數據，從總量上來看，1998年-2012年凈增建築面積155億平米，比任志強給出的數據大概多出了80億平方米。「多出80億平方米，他說只有70億平方米，這個80億到底是怎麼回事？這個事情不光任志強沒有搞清楚，後來我發現大量投行包括國家統計局一個主任寫文章也沒有搞清楚。」甘犁表示，中國城鎮住房體系很複雜，商品房只是其中一部分，凈增面積包括城鎮化過程中農民「帶房進城」，40億平方米的自建房，以及8.3億平方米的小產權房和農村集體用地住房。實際上，對於住房空置率問題，以亮燈率來衡量這一指標，不斷遭受詬病。「作為社會保障性質的經適房空置率更是高達23.3%，未能充分發揮其應有的住房保障作用。同時，房價一旦下跌，空置房更容易虧本或資不抵債，空置房對房價下跌風險的抵抗力較弱。」甘犁分析說。

目前國內不少地方已宣布開始停建經適房，而改為探索發展共有產權房，以適應未來建設保障房的市場需求。實際上，即便是撇開保障房，按照《報告》所述內容，剛性住房需求近兩年來也出現了顯著下滑趨勢。截止2013年8月，有24.6%的比例為城鎮家庭剛性住房需求，其中無房家庭需求為13%，較2011年8月下降近1.8個百分點，人房分離需求4%，下降1.8個百分點。此外，前述報告還提到，國內城鎮家庭潛在的改善型住房需求為13.1%，其中東部為12.9%，中部為13.9%,，而西部為12.6%。「按照央行房貸基準利率6.55%及最高還款年限30年，採取等額本息法計算家庭每月還款負擔，如果家庭每月還款額占收入比例小於40%，那就是說該家庭具有購房能力。」甘犁表示，據此計算，城鎮可實現住房需求為14.7%，是潛在住房需求的39%，也就是可實現剛需住房需求680萬-2300萬之間，可實現改善型需求在860萬-950萬之間，未來購買力將呈現出不足的問題。在甘犁看來，目前應該盤活存量住房資產，通過免除租房稅費、徵收多套房產稅、加強引導價格預期以及減少或停建保障房等多項措施來實現樓市軟著陸，逐步回歸理性。

全國住房空置情況的統計確實是「很大的難題」，每個人都會拿出自己的辦法統計空置率。從專業的機構調查到小區『查電錶』了解是否住人，甚至，有人通過晚上數燈的方式推算住房空置率。至今，不僅爭辯沒停，空置率也沒有一個統一的計算標準。按照中房研會的說法，國際上的住房空置率是以所有的房屋數量為分母，以出租租不掉、想賣賣不出的房屋數量為分子，得出的數據。但具體到中國，要推算出準確的中國住房空置率有幾個難點。首先，統計口徑不清楚。從1986年房屋普查到2014年，將近30年的時間裡，住宅數量有了巨大的改變，包括擴大、拆遷等，房屋總量這一基數很難統計清楚，「和國外相比，中國的基礎資料不全，人口變化和城鎮發展又太快，統計數據很難跟上現實的步伐」。

其次，數據來源不清楚。各種住房空置率統計的辦法都難以盡善盡美。即使是挨家挨戶的調查也不一定能拿到完全準確的數據。一方面，調查難以覆蓋全國所有的城鎮情況；另一方面，住戶給出的信息也有『水分』摻雜其中。」最後，有的機構將待售商品房面積等同於住房空置面積，但實際上，兩者並不等同」。哪種方法最合適。比如，挨家挨戶登記，但拋開精力和時間不說，大家願意真的跟你透露全部的情況？又比如，以家庭為單位統籌計算，但又不可能得到家庭的全部收入結構和人員構成。」在甘犁看來，到目前為止，最靠譜的還是抽樣調查法。甘犁稱，其所在團隊的調研和抽樣共經歷了3個階段。2011年，將全國除新疆、西藏、內蒙之外的2585個縣按照人均GDP分成10層，每一層在人口加權的情況下隨機抽取8個縣，在每個縣人口加權的情況下隨機抽取4個社區，一共在全國隨機抽取了80個縣的320個社區。

如果進行橫向比較，國際上，2000年至今，美國的空置率介於1%至3%；歐盟在2004年的住房空置調查顯示各國平均空置率為9.5%；日本2008年的空置率為13.1%。那麼，高空置率該如何解決？上述報告里提到的一種說法是，隨著城鎮化率的提高，更多農村人口進入城市，空置率會有所減少，但效果不是很明顯。具體數據是，城鎮化率每提高10個百分點，空置率僅降低2.6%個百分點。農村人口進城確實是消化城鎮空置房的一條途徑，但並不是惟一，更非最關鍵的辦法，由於農民的收入水平不高，往往只能住很小的屋子。更有甚者，幾個人擠一間屋子。讓他們去消化大量的城鎮空置房，有點不切實際」。也有人說，對城鎮化大幅度降低住房空置率的說法「不太看好。」他表示，農村人口確實有買房的需求，但是剛性需求不等於有效需求。在城市打工的農村人口購買力很弱，往往要靠政府的扶助政策來解決住房問題，並不能積極主動地消化空置的商品房。而身在農村想要進城的農民，往往只能靠賣老家土地的方法以求換得城裡的一片屋檐。但是，目前中國農村土地的市場價格不高，即使賣掉土地也不一定能買得起城鎮房，因此要依靠農村人口來消化城鎮空置房不太現實。。

目前中國的住房市場是供大於求，因此，對空置房處理辦法的探討很有意義。尤其是，二、三線城市的住房空置率增加、如何消化這些空置房，應該引起重視。政府可以通過一系列手段來消化空置房。例如，以空置房來解決困難戶的住房問題，減少商品房供應量等等。政府還可以以補差額的形式委託租賃機構將空置房以低價租給用戶，既消化了空置房，又盤活了租賃市場的運作。對於實在賣不出去的房子，政府則需要提升這些房子的質量，例如完善硬體配套，改善交通狀況等。報告還提到，2013年估算潛在的剛性住房總需求為24.6%，約為5400萬套住房，相比2011年顯著下降。甘犁則解釋，「空置率到多少才是樓市拐點，這個很難預測，只能通過壓力測試來衡量。不過，如果以空置房現價按一定比例推算，房價一旦下跌5%，將會有17 .1%的空置住房出現虧本，遠高於非空置住房的6.6%。」「如果空置房出現虧本，業主會更想儘快把空置的房產投放市場，虧本的比例迅速增加。」甘犁猜測，因此，空置房的泡沫一旦破裂，會對樓市產生巨大壓力。