學會這五招，讓你的房子成為ATM取款機！

各位讀者朋友好，我是輔誠集團的高級投資顧問Mike Mei。既然是投資顧問自然要教大家如何投資。我們公司是墨爾本的一家集開發銷售租賃為一體的房地產公司。我現在就和大家聊聊

怎麼最大限度的用房子去賺錢。

為什麼要投資房地產？

這幅圖是從1975年到2015年這40年的時間裡，澳洲工資物價和房價的漲幅，我相信是一目了然的。40年的時間工資才漲了10倍，麵包漲了12倍，墨爾本房屋中位價漲了33倍。顯然買房是對抗通貨膨脹，最大限度的發揮您手上資金去給您賺錢的最好方法。

下面我會給大家介紹五個買房投資的基本要點

要點一：

Local學區，保值又好租

一個大家需要關注的就是

學區房

墨爾本好的公立小學、中學，私立小學、中學旁邊的房產未來都會有很大的升值潛力。

從今年7月1日起澳洲開放中國小學生來墨爾本讀書，父母可以陪讀到18歲。從6歲就來讀書到18歲，12年的時間是不可能不買房的，所以旁邊的學區房一定會成為這一部分人的首選。

我曾經介紹過房產投資的訣竅，就是想清楚今天的房子明天你可以賣給誰？顯然學區房的優勢在於

受眾人群基數龐大

而且未來需求會越來越旺盛。

要點二：

現金為王

我們投資講究的是從不同角度看一個事物：別把房子當房子，而是換個思路，把這些CBD附近位置好交通方便適合做短租的公寓當做一個小生意來經營。

一個額外現金流的來源

幫助你在地產投資這條路上走的更遠。

如果你想在澳洲通過地產投資來積累財富，保持持續發展，那遲早會遇到現金流的問題，借著這個機會，把地產和其他的趨勢結合起來。

給大家透露一個實際案例，我有一個好朋友是著名租房公司的工作人員，他認識一對澳洲小兩口在墨爾本沿海某區有一套二手的兩房公寓，不大，因為滿足做短租的特徵和經營有方，每年除去還貸款和各項費用，可以凈剩$89,000左右的利潤，這樣的現金流可以比得上經營一個小生意了。

要點三：

另一個角度看房產

所以想了解房產的朋友，先要了解

租賃市場

現在Airbnb一個兩房公寓可以輕輕鬆鬆出租200多澳幣一天，而且基本一個月30天只有幾天空租，旅遊旺季的時候租金還能租更高。

但是能做Airbnb的房子有什麼要求呢？我給大家幾個要點：

交通便利

離CBD或者海邊近的確有明顯的優勢，但是CBD公寓不漲而且未來CBD會有過多的公寓交房造成供過於求的情況。

所以選擇近CBD近火車站等交通工具的位置，比如 West Melbourne，North Melbourne，既保證了升值又可以做Airbnb收高額的租金何樂而不為呢？

風景要好

比如離海邊近，有city view，這些都是非常理想的做Airbnb的位置。

墨爾本不止是最宜居城市，還是著名的旅遊城市，Airbnb短租民宿已經成為現在的熱點。我曾經見過有的朋友專挑位置好近CBD的區買公寓，Docklands、North Melbourne、West Melbourne2個房子，除去還銀行貸款和各種雜費，凈收入可以達到6-7萬一年，相當於開旅館了。

其實這個世界有很多種視角，看你怎麼看。house升值快，apartment做Airbnb租金回報高，townhouse處於兩者中間，租金回報也不錯，升值也還可以。

要點四

改變生活從每天開始

人們常說這個時代是現金為王的時代，所以很多人怕背上重重的的房貸，做房奴，我自己做投資分析的，也是非常同意這個觀點。所以一個好的現金流，每個月高額的租金回報，絕對是這個時代房地產投資的一個新趨勢。如果有一個物業每年可以給你帶來一份工作的收入，絕對可以改變一個人的生活。

那現在身邊的朋友會問，我們公司有沒有一個這樣的現金流很好，同時升值很好的投資項目推薦呢？我的回答的有的。

在離Monash Caulfield校區走路5分鐘距離的位置，我們有一棟東南區地標性的頂級項目，但最吸引人不是這個項目本身，而是項目提供的25年包租，租金回報高達房價的5%的包租計劃。

上圖是該項目25年包租計劃的現金流，假如您買的是一套65萬的物業，貸款比例是70%，貸款利率是4.5%，25年包租的租金可以達到122萬澳幣，出去了貸款利息和市政費物業費，可以賺57萬澳幣，然後25年Caulfield物業的升值，用最保守的方式計算，可以增值到220萬澳幣，物業本身漲了155萬澳幣。您前面自己投入30%的首付，195,000澳幣，用25年的時間賺到了155萬 57萬=212萬澳幣。這就是房地產投資的魅力。

而且這只是最保守的估計，因為Caulfield是學區，增值非常快，根據來自專業的房地產網站Propertyvalue的數據，Unit均價達到728,000刀，一年Unit增值了19%。

而且我們給出的25年包租是一個三方共贏的計劃，開發商＋買家＋承租方三方合作，達到雙贏的效果。

由於Caulfield靠近Monach University，本身又是Local富人區，所以買房租房的需求都非常旺盛。有一些像Quest或Punthill這樣的大型連鎖酒店就已經盯上這個區域，他們想利用那裡去做短租民宿式酒店。

前面給大家介紹過Airbnb了，大家也都了解Airbnb的利潤。這些大型連鎖酒店也是類似做Airbnb的，只不過是通過他們的官網等更強有力渠道。

但那邊這種高品質適合做Airbnb的樓盤屈指可數，這時候我們公司就把開發商和承租商聯繫起來了，才應運而生了這樣一個25年房價5%租金回報的高回報包租計劃：該計劃，採取5 5 5 5 5的形式，每5年房子的所有者可以選擇繼續給承租商租，或是拿回來自己住。這種形式既靈活又人性化，受到廣大買房者的一致好評。

要點五

投資組合

我常常和身邊的朋友說，一個有經驗的房地產投資者一定要懂的投資組合的概念。House，Townhouse和 Apartment各有利弊，

需要互補

才能達到利益的最大化。

House的資本增值最好，Apartment的現金流很棒，Townhouse比較能夠平衡增值和現金流。

首先，投資一定要

善於利用銀行槓桿

如果你花60萬買一個house，不貸款，用於出租，那你10年時間房價漲了60萬，租金賺了21萬6，平均每年收益是13.6%。

如果你利用銀行槓桿貸款80%，自己還是投入60萬買了3個100萬的House，每個月你要還貸3500刀，壓力不小啊，10年的現金流是負42萬，但是3個房子漲到600萬，每年的收益是53%，但是這10年真就變成房奴了，日子過得很艱苦。

但是如果你懂得利用投資組合，還是投入60萬並貸款80%，買了2個100萬的House和2個50萬的Apartment，那你每個月的負擔只有666刀，10年現金流負8萬，同時平均每年的收益達到51%。這才是一個懂得投資的房地產投資者的選擇。

其實