小二子，你救得了樓市嗎？

06-03

作者| 暴哥

來源| 暴財經（ID：icaijing123）原創作品，轉載請聯繫baoge-cj或評論留言

最近，暴哥看到有朋友給暴哥留言說，想讓暴哥談談二胎政策放開之後的現狀、今後可能的發展，以及對房價未來走勢的潛在影響。看到讀者朋友的提問之後，暴哥就一直在尋思著從哪裡入手比較好。說來也巧，正在暴哥為由頭抓耳撓腮之際，一則關於二胎的報道不期而遇。正所謂擇日不如撞日，下面我們就借著這則報道，展開我們今天的話題！

報道的內容如下：

據彭博報道：中國最大的在線招聘網站之一最新的一項調查顯示，沒有孩子的職場女性中有大約40%的人不想要孩子，而有一個孩子的職場女性中有三分之二不想生二孩。

鑒於全球女性面臨的各種壓力，這種現象並不是中國獨有的，不過由於我們中國人口老齡化的速度比較快，這種情況顯得尤為嚴重。
在2015年10月中國宣布全面開放「二孩政策」後，官員曾估計，到2020年底中國每年將增加400萬新生兒。但去年新生兒只比前一年增加了131萬，達到1786萬。
報道稱，職場女性之所以不願意生孩子，是因為生孩可能會導致財務和職業生涯的損失。該調查發現，生育孩子之後，33%的女性工資被降低，36%的女性被降職。
該網站的調查還顯示，「沒有足夠的時間和精力」以及「撫養孩子的成本太高」，是另外兩個職場女性不願意生育或者多生育的原因。

職場女性目前的育子狀況：43.3%的女性有一個孩子；7%的女性有兩名及以上孩童；49.7%的女性無子

其實，在彭博的報道中，已經透露了一些當前我國二胎政策放開之後的整體情況，從彭博的態度來看似乎對二胎放開的實際效果不太樂觀。

俗話說，兼聽則明，偏信則暗，如果我們在分析問題的只聽一家之言，得出的結論往往有失偏頗，所以聽完彭博的意見，我們在來看看國內一些權威機構和專家的態度。

在2017年1月22日國家衛計委新聞發布會上國家衛生計生委基層指導司司長楊文庄表示，2016年全年出生人口達到1786萬人，其中二孩及以上佔全年出生人口超過45%。

二孩及以上已經佔到了全部新生人口的45%以上，這個成績似乎說明，二胎政策效果是不錯的。

但是，如果我們把過往幾年，尤其是單獨二孩放開之後（2013年）的數據做一個對比，就會發現2016年二胎及以上佔新生兒45%的這一成績或許只能用差強人意來形容。

據統計，2013年底放開的單獨二孩之後，2014年我國出生人口總量中一孩比重為60%，二孩及以上比重為40%；2015年出生人口總量中一孩比重下降為57%，二孩及以上比重上升為43%。2015年時曾預計到2018年出生人口總量中一孩比重會下降到46%左右，二孩及以上比重上升為54%左右。

從上述數據中，我們可以看到，從單獨二孩到全面二孩，似乎並沒有出現讓人驚喜的生育增長，僅僅是按部就班，符合預期的表現。

不過，有意思的是，如果我們觀察2015年的整體出生狀況會發現，2015年出生人數為1655萬，相較於2014年少了32萬；而2016年出生1786萬，則比2015年多出131萬；也就說，短期之內，僅僅經過1年的時間，我國的生育情況就從跌勢中復甦，強力反彈！從這個角度看問題，似乎又能說明二孩政策的效力很明顯！同一份數據，居然有這麼大的矛盾，這是為何？

恐怕這得從我們中國人的習慣說起，2015年是羊年，有不少地區的人對生羊寶寶是比較忌諱的。從暴哥的親身經歷來看，確實也有大量的人為了避免生羊寶寶，而放棄在2015年生育的計劃，延後到2016年生猴寶寶。

這麼解釋下來，基本就能還原出一個二胎政策目前的整體面貌，即沒有過多的驚喜。

二胎，局部有亮點！

整體沒有驚喜，但是其實局部還是有出人意料的表現的。

在國家衛計委官網在線訪談欄目——「全面兩孩」實施這一年中專訪中，南開大學教授原新說：

二胎生育的地域差異是非常明顯的，中國現在人口總量在1億人以上的省只有一個廣東省，在九千萬到一億之間是兩個省，山東和河南。如果你分層級來看，大致有這麼一些數字：一億人以上的人口大省，廣東，大概總人口佔全國的8%，生的孩子佔全國的10%。那麼九千萬以上的包括廣東三個省累積起來佔全國的22%，生的孩子佔28%，七千萬以上的省一共是6個，累積起來總人口佔39%，生的孩子佔了44%。如果再往下走，三千萬以上的省，在全國一共16個，總人口佔全國的75%，生了全國83%的人。

換言之，人口越多的地方，生二孩的意願相對來說也越強烈！

暴哥這裡粗略的根據各個地方的公開資料統計了一下，2015年和2016年人口大省和主要城市的新生兒數量變化，以及二胎的佔比情況。

註：四川、江蘇、河北、安徽、浙江五省二胎佔比是用各自的省會和主要城市推算而來，暴哥沒找到省級別的二胎佔比數據

可以看到，廣東、山東、河北、浙江等新生兒增量同比大增的省份，幾乎無一例外的存在二胎比例較高的現象。這其實可以說明，在這些地方二胎政策更加具有市場，更得到認可！

那麼如果僅從二胎或者生育的角度出發，廣東、山東、河北、浙江相對其他省份而言，對於房地產的有效需求肯定也要大於其他省份，尤其河北已經超過四川和江蘇的生育數量。

另外從一些主要城市的新生兒變化中也可以得出相似的結論，即二孩佔比越高的城市，新生兒數量增長也就越快，比如新生兒增長較快的重慶，2016年二胎佔比達42.23%；主要城市中，新生兒增幅最大的杭州二胎比例也接近5成。

難以扭轉人口趨勢！

然而，局部省份和城市的二孩的崛起，並不能阻止我國整體人口存量博弈的整體結構，就近目前的發展趨勢來看，二孩的增長數量遠遠不能改變我國人口老齡化和人口增長下降，未來會減少的大趨勢！

據中國人民大學翟振武教授：2016年凈增人口數達到了800多萬的水平，未來這幾年還會繼續提高。過了四五年之後隨著全面二孩政策累積的政策效應釋放，出生的人口數會逐漸的回落，這個時候每年凈增的人口數也會從800多萬、1000萬，逐漸回落到900、800、900萬逐步的回落，未來整體上我們的新增人口數是逐步回落的，三四年以後，這幾年是增加的，三四年以後會逐步的回落。那麼在十幾年以後，我們人口的凈增加數，新增的人口大概會趨近於零。
按照現在這樣的形勢預計大概2028、2027年左右的水平，預計達到14.5億、14.4億左右的峰值水平，此後會人口總量也將下降！

渣打等國際研究機構和翟振武教授的預計差不多，按照目前的人口表現，我國人口在2030年左右會達到頂峰！

那麼問題來了，究竟為何政策放開，大家生孩子的意願卻還是不高呢？

暴哥以為，大家不願生孩的原因有很多：

1、對於大城市而言，由於房價高、教育成本高，所以即使適齡夫妻想多生育，在生育成本面前也可能望而卻步。可能有朋友會說，在6、70年代生育高峰期的時候，生活條件可比現在差多了，既然當時都可以多生孩子，現在拿沒條件作為說辭似乎有點矯情。

但其實，如果我們仔細分析會發現如今的局面和當時確實不同。比如當時所謂養育成本，更多的成本只在「養」上，而非「育」，而現在「育」的成本遠遠大於「養」，且由於食品安全意識的提高和國內出現了大量的出品安全問題，導致很多家庭不得不進口各種幼兒食品，無形也中增加了「養」的成本。

另外，在6、70年代不曾有過計劃生育的概念，而如今的適齡生育家庭絕大多數有著根深蒂固的計劃生育理念，理念的根除和轉變也是需要時間的。

對於小城市（包括小縣城、農村）來說，其實二胎政策放開與否意義不大，因為據暴哥的感觸，小城市和小縣城以及農村在二胎沒有放開之前其實就一直按照家庭的意願在進行生育，即使被罰款也無所謂，所以二胎政策對於這些地區的人們來說，僅僅是名義上更有保證，實際效果不大。

2、從發達國家的經驗以及我國目前的發展形勢來看，城鎮化的過程往往伴隨著生育率走低，少子化的現象。這種情況的發生，和女性意識的崛起可能有很大關係。因為相較於過往，女性在城鎮化的過程中會接受更高程度的教育，更多的從事工作，而不再把自身的角色設定在相夫教子上。這種角色和心理的變化，也令女性更看重自己的前途和事業發展，所以一旦女性注意力的焦點不僅僅集中在家庭和兒女上，生孩子的意願自然會降低。

而女性的崛起也是我國相較於其他東亞鄰居們最大的不同之一，日本和韓國家庭，女性儘管有參與工作，但結婚後仍然會議家庭為中心，選擇辭退工作，所以，從這一點出發，我們中國的老齡化速度可能比當初的日本和韓國更快。

3、長期的男女比例失調，導致育齡婦女的的數量提早達到峰值。2015年全國出生人口性別比為113.51，即男性比女性的出生比例為113.51。

據統計，2011年我國育齡婦女數量達到峰值後開始減少，2015年15歲-49歲育齡婦女數量比上年減少約500萬人，其中20歲-29歲生育旺盛期育齡婦女數量減少約150萬人。

這一點也是傳統重男輕女所帶來的長期隱患之一。在人口增速極盡放緩的情況下，男女比例失調顯得更加突出。

4、從日本、新加坡、德國等的經驗來看，即使政府採取各項優惠和補助措施，民眾對於多生孩子這件事仍然興緻不高。

拿德國來說，從2009年到2013年，德國政府為鼓勵生育在過去的4年里共出台148項措施，投入2000億歐元。德國女性生孩子可以獲得每個月184到215歐元的補助；生育女性可以獲得處產假以外額外10個月的育兒假期；停職在家照顧孩子，可以獲得相當於稅後收入三分之二的補貼；有孩子的母親育後工作時間也比沒有生孩子的每周要少10小時。

儘管有這麼多的補貼和利好，德國人的生育率仍然不高，日本和新加坡也有類似的情況。（如果德國和新加坡沒有移民的幫忙，生育率可能會更低；目前，德國擁有移民背景的人數已經佔到了全國的20%；新加坡最近三分之二的戶籍人口是移民）

中國、德國、日本、新加坡、美國的生育率變化（黃色為美國、綠色為中國、紅色為日本、藍色為德國、紫色為新加坡）

在這種情勢之下，到2050年，據外媒估計，各主要國家的人口變動如下：中國沒有變化；日本下降15%、德國降低13%、美國上漲28%。

二胎與房價

開頭暴哥說了三個問題，二胎的現狀、未來的發展以及對房價的潛在影響，目前前兩個已經說完了，還剩下最後一個，對很多朋友來說可能也是最為關鍵的一點。

說實話，二胎對於房價的影響很難量化，因為影響房價的因素顯然不僅僅受二胎背後的有效需求這一條作用。不過，隨著有效需求的整體逐漸走弱，二胎所帶動起來的增量需求會越來越重要。

暴哥以為，二胎實際上對房價有兩種支撐作用。

一種是短期支撐作用，邏輯上是增加改善型需求，也就是說選擇生二胎的家庭，在生育之前或者之後，很可能會「以小換大」，把小戶型的房產換為大戶型的。

另一種是長期支撐，也就是二孩長大之後，大概25年左右，當他們成家立業時，選擇初次購房。

和投資、投機不同，二胎需求往往是剛性的、硬性的，因為二胎背後的有效需求一旦買房短期之內就幾乎不會選擇賣出。從結果來說，二胎需求（用生育率變化來反映）佔比多的城市，房價漲得穩健，跌得溫和。

邏輯推演如此，實際能否驗證呢？由於我們中國樓市還沒有經過一個完整的周期，此前幾乎是單邊上漲的，因此以中國來驗證這套邏輯似乎不太合適。另外，我國此前的人口紅利一直在釋放階段，城鎮化也一直再高速推進，二胎背後的生育率等因素其實體現也不甚明顯，因此，暴哥選取了一些發達國家走過來的案例供大家參考。

首先來看短期的影響案例：

2007到2009年，美國次貸危機，全國房價暴跌。有意思的事，在那些跌幅較大的地區，比如佛羅里達、加利福尼亞，生育率的跌幅也是最大。

美國各州生育率變化（紅色區域降幅達，黃色其次，綠色最少）

美國各州生育率變化和房價跌幅變化之間的關係（生育率降幅越少，房價降幅越少）

在次危機之後的4年里，房價的變化表現出和生育率變化相同的表現（註：2007~2009以及2009~2013兩幅圖的曲線不同是因為橫坐標相反）

生育率漲幅越大，房價跌幅越小

說完短期的生育率和房價之間的關係，我們在來看看，長期的影響。以沒有移民的日本來研究最為合適。

日本存在一個很有意思的現象，以東京（另兩個是大阪和名古屋）為首三大都市圈生育率在全國墊底，但是長期看人口確是凈流入的。

日本生育率變化，沖繩明顯比東京高，顯示越是繁華的都市生育率越低

三大都市圈人口流入

大城市生育率低這種情況其實和我們中國情況基本一致，都是因為（成本等原因）在大都市的日本人結婚晚、結婚意願弱，且女性意識（更多的工作、學歷更高）更強等等；而相對落後的區域則結婚早、結婚意願相對較強，女性更多的參與家庭事務，外出工作的概率低。

按不同城市劃分劃分，男女未婚率狀況

日本不同城市婦女就業率和生育率的關係

成也蕭何敗也蕭何，引發大城市生育率低的那些原因恰恰又稱為大城市吸引人的地方，比如更好地就業機會、上升空間等等。

那麼儘管日本三大都市圈的人口流入更多，但是從土地價格以及房價的變動來看，波動性方面更加符合此前美國出現的生育率變化和房價變化之間的關係，也就是生育率越高，房價也就越平穩，生育率越低，房價波動性越大，即漲得多、跌得慘！

為何房價的波動性跟隨生育率而非人口吸引力，這或許是因為儘管大城市吸引力更強，但來到大城市之後，實際上有能力買房的人且遠遠低於人口凈流入的數量。反而，身在大城市、房（家）在小城市越來越成為主流。

大城市的地價和樓價波動性遠高於一般地區，漲得多跌得多

尾評

最後暴哥想說，如果聯繫我們中國目前自身的狀況不難發現，我們中國同時擁有日本和美國的發展特點。

中短期來說，和美國相似，我國也是城市眾多，在大城市房價過高且城市化率（從非農就業人數和人口流動性角度看）已經出現放緩跡象之後，人口未來更多的呈現出存量博弈，且博弈的結果和可能是二線城市以及中西部城市崛起，尤其隨著流動人群年齡的不斷增長，大城市買房無望之後，落葉歸根的意識會更濃（這一點美國也曾經發生過類似的情況）。

長期來看，和日本類似，在生育意願整體走弱的情況下，新生兒數量難以扭轉當前老齡化加速的趨勢（之前暴哥說過，我國女性地位更高，工作參與程度更深，因此未來老齡化速度可能高於同期的日本）。隨著交通軌道的不斷完善，大城市圈吸引人口進入，但從買房的角度來說卻可能和人口吸引力呈現倒掛。越來越多有經濟實力的人在核心城市買房作為一種保值的手段，而剛需人群則被大量擠出核心城市圈。

所以無論是中短期還是中長期，在人口和樓房之間供需關係逐漸向人口，而非樓房傾斜的時候，非一線核心城市的房價反而可能因為剛性需求人群佔比更高、投資（投機）人群相對少兒更加穩固；反倒是核心城市會在樓市波動面前，經歷更大的起伏。當然，想核心城市的房價降低到與一般城市相當的水平那也是不現實的。

大家要清楚，中國樓市和其他國家相比有一些特殊之處，但其實並沒有特殊到能夠長期走出獨立行情的地步，如果總是沉浸在中國樓市特殊論的自我暗示氛圍中，那就有點掩耳盜鈴自欺欺人了。

當局者迷，日本、美國等其他很多國家，其實都經歷過樓市幾十年的上漲，處在上漲旋渦中的他們和我們目前的思想何其相似，都是認為樓市永遠是單邊上漲的，自己國家是那麼的「特殊」，然而結果如何大家都知道。