購買期房的詳細流程 超齊全不看好後悔

我們在買房時經常會看到這種情況，明明房子還沒有蓋起來就已經開始銷售了。其實這時開發商就是在賣期房，與現房不同的是，期房沒有辦法直接入住，需要等待很長的時間才能交房。

期房指的是指開發商在從取得商品房的預售許可證以後至取得房地產權證（也就是大產權證）為止，在這期間的商品房被稱為期房，購房者在這階段購買的商品房要簽預售合同。買期房在香港澳門地區被稱為買「樓花」，這就是是當前房地產開發商所普遍採取的一種房屋銷售的方式。購買期房其實就是購房者買的還在建造之中的房地產的項目。

購買期房的優點

1、因為先期就購買，有利於選擇好戶型和好位置。買的是還沒有竣工的房子，銷售工作才剛剛的展開，一般的開發商能提供較多的房源，朝向比較好的戶型也包含在其中，購房者也就有了很大的選擇的餘地。

2、買期房貸款多可以達房價的70%。

3、期房的價格一般比現房價格優惠，房地產開發商對於一個房屋的開發一般需要二至三年的時間，甚至更長。為了及時收回資金，增加資金利用率和減少資金壓力，在銷售期房時讓利。正因為一般期房比現房，所以很多「炒樓族」一般是買期房，賣現房，從中漁利。

買期房的缺點

1、期房合同上寫明的開發商哪一天交房，但是有的開發商往往逾期不能交房。不管是開發商原來有意欺騙或其他客觀原因，都給買房者帶來不利。

2、開發商前期過度炒作理念或帶有欺騙性所帶來的嚴重惡果，購房者買房時看了模型，其中綠地、景觀、整體規劃、戶型等各方面都覺得較理想，可等全部完工後再看，拿到手的房子和原來開發商介紹房地產和樓書上介紹的有很大差別。

3、開發商如在交房前倒閉，購房者會是大經濟受害者，這種情況在９０年代後半期我國許多城市時有發生。

期房購買流程

看房選房→認購→簽訂合同（商品房預售合同）→合同備案→申請貸款→辦理保險→收房入住→辦理房產證

期房什麼時候交首付

一般繳納定金認購開發商的物業，並簽訂「認購協議書」後７天內繳納首期房款，同時簽訂《商品房買賣合同》，此時，認購協議作廢。之後交齊按揭所需材料，即向銀行申請按揭貸款，銀行審批合格，且與你簽訂《按揭抵押貸款合同》，貸款便可放下，貸款放下後一個月即開始月供。

買期房注意事項

期房的風險主要來自以下幾個方面：

1、房屋質量風險

在期房投訴中有關房屋的質量問題一直位居首位。由於消費者在與開發商簽訂購房協議時，自己所購買的房屋還沒有成型，不能看見房屋的實際情況（即便房屋交付後，對一些隱蔽工程質量問題也難以發現），因此，消費者經常會因為房屋質量問題和開發商發生糾紛。一些開發商為追逐大利潤，使用劣質材料或者是偷工減料，隨意降低工程質量標準，以致造成地基下沉，屋頂漏雨（水）、管道滲漏等嚴重的質量問題，給房屋質量和安全埋下了重大隱患。

防範措施：驗收房屋時，請專業的房屋檢測（監理）機構來進行檢測，對於一般的質量問題可以要求開發商限期整改，對於基礎工程和主體結構方面的質量問題，則一定要請專業檢測機構進行檢測、鑒定，以便根據具體情況進行處理（要求維修、退房、及時索賠）。

2、面積縮（漲）水風險

有些開發商為了謀取大的商業利益，在進行實測時，有意改變建築面積、加大公攤面積，並且不明示公攤面積的數量和計算方法，以致商品房實際面積與銷售面積嚴重不符。

防範措施：收房或進行產權登記時，一定要注意查看房屋而積測繪技術報告書（俗稱「房屋面積測繪表」），仔細核對相關數據並根據有關法規規定對可列入公攤的面積進行計算，看開發商公布的各單元套內面積加公攤面積的數據與圖紙標明的建築物房屋總面積之和是否相等。如果不相等，就要查明原因或請開發商作出解釋，必要時要請專業測繪機構進行複測，以避免經濟損失。

3、虛假廣告宣傳的風險

開發商的售樓廣告經常是美麗動人的，如果僅憑售樓時開發商所作的宣傳買房，可以肯定地說多數時候都會令人感到失望。人住以後就會發現，開發商交付的房子與其宣傳的房屋品質大相徑庭。因此，如果對自己所購買的房子有環境、配套設施等社區品質方面的問題有的要求，並因此而選購開發商所宣傳的房子，就一定要在合同中對相關事項作出明確的約定，否則，以後發生糾紛就會在證據方面出問題。

4、規劃變更的風險

開發商擅自變更規劃設計，在配套設施、綠地、容積率、環境設施等方面隨意改動，將小區中本是綠地的地方改做他用，有的加建新樓，有的變成了停車場。為了規避責任，開發商在與消費者簽署合同時，往往對這些問題不做約定，或者有的是在約定中設置陷阱，有的甚至拒絕約定，嚴重侵害了消費者的知情權和公平交易權。

防範措施：消費者購房時，一定要認真審核開發商廣告中宣傳的內容是否真實，是否可以落到實處，對那些廣告下角字體極小的免責聲明，要予以注意。為此，消費者要注意審查合同內容的真實性，不僅要看大處，更要注意小處。在簽署合同時要求開發商將廣告中宣傳的內容寫到合同中去，唯有此，才有可能在開發商違背宣傳承諾時，追究其違約責任。

5、定金風險

在期房銷售中，多數開發商並不是直接出示購房合同，和購買者直接簽署購房合同，而是先簽訂購房協議、預售協議，在收取幾千、乃至幾萬元定金之後再給消費者看合同、簽合同。這時，如果消費者不滿意開發商提出的交易條件（合同條款），開發商就拒絕退還定金，致使消費者陷入被動，蒙受損失。

防範措施：購房時，一定要求開發商提供擬簽署的合同文本以及相關補充協議，直接切入購房合同主體，審查合同具體內容並提出自己的意見。如果遇到開發商以文本為有關政府部門制定的制式合同、聲稱不能修改的情況，就更要警惕其中有關條款的合理性。如果一定要簽署認購協議，也要注意審查協議內容，對其中諸如「不能在約定的時間內簽署合同，定金不予退回」之類的條款，要提出修改意見。已經簽署了認購協議並交付了定金，則一定要在認購協議中約定的時間內，和開發商協商簽署合同的相關事宜並留好證據（如簽署備忘錄、攜證人到場、作現場錄音等），以便一旦不能簽署合同時索回交付的定金。

6、產權風險

產權是所購商品房重要的法律依據，實踐中總有一些開發商以各種借口拒絕、拖延辦理產權證，致使許多消費者入住後遲遲拿不到產權證。出現這些問題大約有以下幾種原因：開發商不具備開發商品房的資格（資質）、沒有辦理合法手續違規建房、將房屋抵押、以劃撥土地或集體土地等未繳納土地出讓金的土地來開發商品房，以致無法辦理產權證。

防範措施：在簽署購房合同時就要認真審查開發商的土地情況、房屋抵押情況、以及建房的相關法律手續（審查五證），並約定不能及時辦理產權證的法律責任。

7、合同以及合同條款無效的風險

消費者因為信息不對稱，法律和合同知識缺乏，導致對合同條款中存在的違法問題無法察覺，以致在發生糾紛時被法院判定合同無效；還有一種情況是不認真審查合同條款，還沒有搞清條款含意就草率簽字，從而在發生糾紛時，使自己陷入被動，而遭受不應有的經濟損失。

防範措施：認真審查合同（包括補充協議）內容，明確每一個合同條款含意，對模糊不清的條款，一定要在明確其具體含意後再決定簽署與否。

鑒於購房活動和商品房買賣合同的複雜性，建議在購房、簽署購房合同時聘請專業律師協助把關，以更好維護自己的權利。

8、延期交房的風險

實踐中，因為開發商的資金問題（開發資金不到位、抽逃資金、挪用售房資金等）、工程管理問題等原因，有大量的遲延交房、甚至不能交房的事件發生，以致消費者的利益受損。

防範措施：在決定買房並簽署合同時，除例行審查開發商的有關情況、「五證」取得情況外，還要考察擬購房屋的施工進展情況。以前，國家有關法律法規規定住宅必須在主體結構完成四分之一工程量以後才可以銷售，目前的規定是必須主體結構封頂以後才可以銷售。我們建議消費者購買主體結構封頂的房子（期房），以便對自己的人住計劃作出安排，避免（減少）風險。

購買期房比購買現房要承擔更多的風險，但是在戶型的選擇上以及價格上都有更大的。大家咋買房時要仔細衡量買現房與期房的利弊，選擇適合自己的房屋。

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