施永青解題香港保障房

劉真真

儘管香港也有居高不下的樓價和政府不斷的調控，但其房地產市場發展已進入比較成熟的階段，一方面嚴格條款保證公屋建設和分配，另一方面限制相對較少的私人住宅市場發展。曾經擔任過香港房屋委員會成員的中原集團創辦人施永青接受本報專訪，詳解香港住房保障歷程。

經濟觀察報：香港公屋建造和分配過程中，各部門的工作統籌是怎樣做的？

施永青：香港公屋建設由房屋委員會負責，房委會裡大部分是公眾人士，比如律師、工程師、測量師或者比如像我做房地產代理的都不是政府官員，而是行業專業人士。以前房委會主席也是公眾人士，現在是政府房屋局局長，政府也參與比較多。房委會的功能是制定房屋政策和資助性房屋政策等等。

房委會除了決定誰可以申請，也會規定房子面積和租金高低，分配的時候要去登記、輪候，現在的標準是平均三年之內一定給你找到適合的房子。但如果租者現在就要申請，願意遷就的話，也可以很快搬進去，但若一定要找某一個區某個單位的房子，等的時間會長一點。

經濟觀察報：公屋建造過程中如何解決資金和土地問題?　　　　施永青：剛開始是政府劃撥錢給房委會，現在房委會已經慢慢還掉了，因為房委會以前也有「居者有其屋」的政策，居屋是賣的，雖然比私人市場便宜，但也可以賺錢，價格是按照私人市場標準打一個折扣。比如人家賣100萬，房委會就賣60萬，便宜了40萬買的人，業權也少了40%，但若重新出售，賣到的錢的40%就要還給房委會。比如100萬的房子最後賣了200萬，120萬屬於你，80萬是房委會的，這樣算下來房委會也賺很多錢。

此外政府批給房委會的土地是商業用途的，用於建一些商場，因為每個住宅區要有相關配套設施。這個商場需要收實際的租金，也可以賺錢。這樣居屋賺錢，商場賺錢，房委會就有自己的錢了。現在政府不用撥款給房委會了，在香港經濟不好的時候，政府的錢也不夠，房委會就把商場賣掉，成立領匯基金。

其實建造費不是太高，另外，房委會廉租屋也是收租金的，但是這個利潤不多，有時候還要補貼，主要用作管理費。

現在土地是政府用很便宜的價格劃撥給房委會，房委會可以向政府要求，政府就看哪裡的土地可以提供給房委會。整個過程就是政府提供土地，房委會去建，建好後房委會自己負責營運費用。公屋的建設主要是由房委會指引下的香港房屋處去建，但它只是建，具體租金怎麼定，批給什麼人住，還是由房委會去處理，所以就保證了政府部門執行過程中不可以貪污，因為有房委會社會公眾人士的監督。居屋則有一部分是開發商參與，開發商和政府有個協議，建好後按照協議賣，對這種私人參與的居屋，政府也會給一些商場，使價格更加便宜。

房委會開會基本上是公開的，公眾可以去看裡面的人說什麼話，說得不好也會受到社會或傳媒批評，傳媒就會訪問房委會委員，這都有一定的監督。現在大陸保障房賣給什麼人也不清楚，標準也不一致，比較混亂，得益的是不是最需要的人呢？也不一定，所以就造成社會資源浪費。

經濟觀察報：如何防止分配公屋不公平？

施永青：我們的透明度很高，什麼人符合資格，申請的人自己也知道，房委會可以去查，比如這個人符合資格與否、要輪候多少時間等等。如果有人覺得受到不公平待遇可以向傳媒反映，傳媒一登出來，房屋處就要解釋為什麼你對這個人不公平，如果做得不好，有關官員就會被嚴辦。如果官員收了別人好處會坐牢的，香港廉政公署也會抓；如果是處理不當，在內部也會受到行政處理。

經濟觀察報：公屋對香港商品房市場有影響嗎？

施永青：影響當然有，不過公屋影響比較小，因為住公屋的人買不起房子，但是居屋就在一個邊緣狀態了，因為買居屋的人雖然當時買不起私人住宅，但是他會為了買房子拚命賺錢，後來也變成私人住宅的購買者，政府幫了忙，他就不用去私人市場買了，就搶走了一部分私人市場。但是現在私人市場建豪宅，也不用太擔心受影響。

但居屋要定一個標準，建什麼樣的居屋，若越建越大，跟私人市場豪宅一樣，就把私人市場搶走了，又便宜又豪華，人們當然買居屋了，所以要定下一個規矩，不單是定什麼人可以申請，還要定提供什麼樣的房子。

經濟觀察報：公屋政策之後，香港公眾開始參與房屋的政策制定和建設？這是否增大了話語權？

施永青：當然不同的年代有不同，以前在殖民地時代，也沒有什麼民主，都是政府說了算，政府的諮詢工作都是在高層精英裡面進行，現在是更多香港人爭取權利，好處是大家都來參與，透明度增加，監督會更好。不好的是普通人只是爭取利益，一旦民眾知識水平不高，他們的要求就很簡單，就是「減租，提高申請人居住上限」，減租當然對租住的人好，但是社會負擔得起與否他們有時候並沒有考慮。又比如房委會加租，他就出來反對，但是有時候通貨膨脹，房委會每隔一段時間需要增加租金，怎麼增加也是房委會定的。

經濟觀察報：政府在保障房建設及分配過程中的作用是什麼？

施永青：政府起很大的作用，比如要不要建保障房，定了要建保障房，也要定是由市場解決還是政府也來干預，然後才能決定怎樣干預，通過誰來提供，制度怎麼定，第一次推動的時候這也要政府來做，但具體執行落實，可以由一個中間機構來監督。

現在內地政府做的時候，沒有人監督，是長官意志。中央提出一個口號，其實地方政府還不太理解，還沒有全心全意地去做，而只是上面有要求才做，很多還是敷衍中央，你提出給我，我沒辦法就建一建，你一松我就不建了，如果是真正為市民著想，就應該自己主動去做。地方政府比較短視，只顧眼前GDP增長，因為建保障房是民生問題，不是解決經濟增長問題，對財政是支出而非收入。

經濟觀察報：香港公屋居屋制度對於大陸保障房建設有什麼經驗可以借鑒？

施永青：內地經濟發展了，有一些地方走上了香港發展老路，就是對房地產依賴越來越重。如果不是依賴房地產，沒有高地價的環境，大城市的房子價格就不應該升得這麼高。如果房價裡面地價比例比較低，私人市場問題也可以解決。

現在私人市場投資因素太多，影響了使用功能。房地產既有投資功能，又有使用功能，現在大城市裡面房地產投資功能佔了主要部分，投資的錢四面八方都可以來。

現在高地價一下沒辦法回去，政府就要提供保障房給本地人去解決居住問題。香港有30%的人住在公屋，10%的人住在居屋，差不多保障了一半的人口，內地這部分比例還比較低。

經濟觀察報：開發商的以後的生存和發展會怎樣？房地產市場長期看來會如何發展？

施永青：現在政府要調控樓價就是要靠打擊開發商，錢不借給你，買家也給你減少，外地人不許買，本地人買第二套利息高一點，貸款少一點，第三套完全不貸款，那就沒有客人了。沒有客人，銀行又不貸款，唯一辦法就是賣房子，賣不出就要減價，這種事情已經開始出現了，到第四季度更加明顯，樓價要跌的。降下來達到目的之後，比如降低10%-15%之後，中央就會松一鬆手，否則就給地方政府掐死了，沒有錢，其他工作也會受影響。

長期其實應該分開兩個市場，一個是商品房價格讓它升，另外一個就是資助性房屋市場。政府在調控，不要去調控整個市場，而是去做好保障房市場就可以了。將來保障房市場多了，就像香港一樣，私人市場就管得比較少一點了，居民要房子，政府就保障公屋或者居屋，但也不會影響私人市場，就分流了。