【解局】辛苦一輩子，可能真不如倒騰幾套房

多年以後，坐在俠客島的辦公室里抽著煙的南郭叔叔，時常會想起14年前，他的朋友鼓動他去買北京萬柳不到7000一平米房子的遙遠下午。「如果當時買了……」在北京城裡，很多經歷過那個年代的人，都會類似慨嘆與財富自由擦肩而過的時刻。

今天的一則新聞的荒誕程度，跟這個也差不多：一家掛著ST的虧損上市公司，因為要變賣北京城裡的兩套房，可能免於退市。算下來，兩套140平米的房子，如果真的成交，可能就會有近3000萬的收入——一個中型的實體公司，辛苦一年能有這個利潤也就不錯了。

中午跟一位長期跑房產口的島妹聊天，她給我講了一個故事。一個企業家朋友，本身也是製造業起家，一年前看形勢不好，狠心關了廠子，遣散了員工，盤下小一千萬的資金，跑到廈門買房子。七倒八倒，一年賺了好多錢。

「過去辛辛苦苦幹十年，不如倒房子一年。」這位企業家像突然間找到了真理一樣，得出這麼個結論，島妹說，她聽了後也覺得五味雜陳。

瘋狂

最近的樓市有多瘋狂，大家想必也在新聞里看得差不多了。杭州限購前一天，樓盤裡直到半夜都在交易，甚至有中介拿著pos機去外地讓客戶刷卡；有個地方新盤出現哄搶的局面，幾個客戶同時搶一套房分不出先後，開發商索性讓其打麻將，誰先胡牌誰能買。

一天一個價、買到房會哭，人們最近似乎不是在討論買房，就是在去看房的路上。總之，都是很好的小說題材。

與樓市價格節節攀高共振的，是上半年各地層出不窮的「地王」。

數據顯示，2016年上半年，全國土地出讓金達到1.4萬億元，同比增長9.7%；其中，30大典型城市土地出讓金總額為7356.8億元，增長145.7%；除了杭州破天荒拿到830億土地出讓金外，蘇州、南京、合肥、上海等城市的土地出讓金總額也突破600億大關——要知道，除上海之外，其他四個城市可都算是「二線城市」。

到底是什麼，催生了這一波樓市的行情？

邏輯

我們可以先來分析這其中「符合邏輯的」、「合理」的成分，其實也就是剛需的成分。

比如，一個城市的自然稟賦夠好（如廈門、杭州、三亞等），可能就會吸引人留下來。更重要的，可能是這個城市就業、創業、營商環境等足夠好，也會吸引人口流入（典型如北上廣深）。在土地面積有限的情況下，資源的緊缺自然會促使房價的上漲。

在去年列入統計的27個重點城市中，排名前三的是上海、北京和深圳，凈流入都在780萬人以上，而這三個城市也恰好是目前房價最高的三個城市。同時，今年上半年，這些一線城市的土地推出面積、出讓金都下降了15%左右，在供應緊缺的情況下，其樓麵價則上漲25%、溢價率達61%，比去年上升了44個百分點。

但當前的樓市顯然已經不能完全用供需關係這種基礎的經濟學原理解釋。一個典型例證就是，諸如鄭州、濟南等土地和住房均供應充足的城市，樓價也在節節攀升。在去年的一波行情中，這些城市也曾經「領漲」，之後又「領跌」，已經充分說明了泡沫的存在。

今年的樓市走勢，其實和08-09年有一定的相似之處：都是經濟大環境轉差，房價都有那麼一陣子看著就要跌下去了，但最終又反彈上來了。唯一的區別是，當時的全國樓市幾乎「雞犬升天」，全線普漲；今年的則明顯顯出集群和分化效應，長三角、京津冀、珠三角等城市群在漲價，而山西、東北等經濟表現較弱的區域房價甚至還在掉。

換句話說，一二線城市土地供應嚴格控制，會刺激土地價格和房價上漲；貨幣超發又刺激了需求，又放大了這種上漲的力量。越調控越上漲的循環，就這樣閉合了。而無論是當年的四萬億政策，還是今年以來一系列支持經濟的刺激政策，資金有很大一部分都沒有流入最需要資金的實體，而是流向了樓市。

推手

數據不騙人。今年第一季度，我國銀行信貸和社會融資寬鬆程度史無前例，新增貸款規模4.61萬億元，社會融資規模總額6.5萬億元，均超過或接近歷史最高水平，貨幣規模一直在擴大。本來，投入廣義貨幣、增加流動性是為了提振經濟（因為企業要發展就需要錢），但是，投入的這些錢去了哪裡呢？

根據21世紀經濟報道的數據，在完成中報的15家上市銀行中，個人住房按揭貸款比例較2015年出現較大幅度提升，佔比從之前的三成升至46.58%；個人貸款大幅超過企業貸款，而且個人貸款中，九成以上都是住房按揭貸款。而在製造業銀行存款增長的同時，這些企業同樣熱衷購買理財產品和炒股，企業存款活期化的趨勢明顯。

雖然我們一直強調實體經濟是一國經濟的根基，「脫實向虛」的經濟模式很危險，但現實是資本像滑脫的泥鰍一樣到處亂竄，崩了股市，又回過頭來炒樓市，就是不肯進入實體經濟。從今年年初開始，民間投資連續下滑，去年全年還保持了10.1%的增速，今年上半年一下降到了2.1%。這種斷崖式下降，讓人不安。前段時間，國務院專門就民間投資下降問題組織人力下地方調研，以求解決方案。可見問題之嚴重。

究其原因，是因為實體經濟的投資回報率已經低於融資成本。數據顯示，到2015年底，實體經濟回報率已經降至5%以下。根據學者劉陳傑的分析，這種回報率降低，有70%的原因可以用勞動力老齡化、全要素增長率下降等因素解釋，但另外的30%，可能就是因為預期和信心不足——

簡單說來就是，既然現在實體經濟沒有好的投資回報，那何必不去投看得見摸得著、又一直在上漲的房子呢？於是，就有了本文開篇的現象。

更讓我們深思的是，樓市的背後是否還有別的推手？

或許有。今年年初以來，銀行系統降低了首付的比例，鼓勵按揭利率打折，以及有史以來最高的信貸規模，都在鼓勵居民加槓桿買房；同時，在營改增之後，地方稅收的下降，也給了地方政府以推高土地價格的動力——要知道，在分稅制改革之後，地方的基礎財政基本只夠用於行政和日常建設。但在財權和事權不對等的現實下，城市要發展就要有錢，今年又關閉了很多地方融資平台，怎麼辦？土地出讓金就成了最大的一塊收入來源。所以，就有了懷疑「默許」上漲的聲音。

前陣子，在國家統計局的發布會上，發言人這樣說：希望房地產既能支持經濟增長，又能提高人民生活水平——可要做到這一點，談何容易？

未來？

樓市瘋狂產生的槓桿資產泡沫可能會有怎樣的危害？

8月29日，資深媒體人張立偉這樣寫道：「槓桿條件下的資產泡沫化後果非常嚴重，比如製造金融風險，惡化實體經濟，阻礙經濟轉型等。但最大的威脅是，膨脹的資產泡沫會加速貧富分化以及階層固化，讓中國無法跨越「中等收入陷阱」，因為經濟結構失衡實質上是收入分配失衡，貧富分化擴大只會加劇經濟結構失衡，這與中國經濟轉型的目標南轅北轍。隨之而來的人口老齡化可能讓中國永遠無法走出』中等收入陷阱』，就像日本那樣失去一個又一個的』十年』。」

那麼，政府有沒有調控樓市的動力和可能？

無論如何，這種政策都可能處於困境當中。首先，經濟保增長的壓力依然存在，房地產的重要性依然顯著；其次，在大量的人口槓桿買房、資本進入樓市的情況下，完全拆除房地產的風險，也可能影響金融穩定、甚至引發系統性風險；同樣，地方政府財政、稅收的壓力仍在，借保增長和去庫存等名義推升土地和房產價格的動力也依然存在。打壓，可能讓市場崩潰；持續高位甚至繼續上漲，則可能抑制城市發展的活力。

換句話說，這就像是一場綁架，但加入其中的人，大多抱著必漲的信心，期待太陽照常升起的時候可以有人接盤、盆滿缽滿、落袋為安、瀟洒離場。

除去那些真正有剛需的人們，確實有人是這麼想的。根據劉陳傑的分析，目前房地產銷售中投機性需求大約接近20%，與最高峰(2007年和2010年的40%)相比還有差距，但比過去兩年已經大幅提高(2014年和2015年分別為3%和5%)，值得引起重視。

經濟學者葉檀的一席話令人深思：「房地產長期繁榮很難像過去那樣持續，但蕭條也不可能馬上到來。只要貨幣繼續寬鬆，低迷的實體經濟無法完全吸納，資金就會流入房地產與股市等虛擬市場，這事不以人的意志為轉移。」

文／明日綾波