情景推測：香港樓價高不可攀 下任特首有何絕招?

* 梁振英將於7月1日就任特首

* 現時樓價較97年歷史高位高出一成

* 聯繫匯率緊箍咒,樓價易上不易落

* 市場憧憬梁振英出招控樓市

* 料增土地供應,"八萬五"陰影不散

記者 梁慧儀

路透香港5月16日電---對香港歷屆特首來說,房屋問題一直是個"豬八戒照鏡子,兩面不是人"的棘手難題.測量師出身的梁振英將於一個半月後履新第四屆香港特區行政長官,"專業"出身的他能否祭出讓人刮目相看的絕招?

香港樓價近期重拾升勢,較年初的低位反彈近9%,首季樓價已較97年歷史高位高出一成.市民置業困難,政府過去兩、三年推出多項壓抑樓市措施,特別是向短期轉手的物業徵收最多15%的特別印花稅(SSD),在趕絕炒家的同時,卻帶來了二手住宅供應驟減的副作用.

根據經濟學中的"三難困境"(Trilemma)理論,匯率、利率和資本流動性三者只能穩住其二.在聯繫匯率的制肘下,港元匯率和利率繫緊美元,難免犧牲了資產價格.

即要讓市民有能力置業,又不能讓樓價崩潰,在這走鋼絲的的狹隘境況中,梁振英有何計可施?

**溫和招數:適當增加房屋供應**

由董建華至曾蔭權主政年代,調節房屋供應是調控樓市的常用方法.市場預期,梁振英將主要著手增加供應,特別是公營資助房屋.這一方面切合社會需要,在政治上也容易博取掌聲.

梁振英上周末在新界沙田巡視回應土地規劃問題時就指出,目前不少土地擱在一邊"曬太陽,長滿野草",所以香港絕非不夠土地,只是沒有做好規劃.

業界雖認同實施增加供應方案的可能性很大,但亦指梁振英不會一下子推出大量私人住宅用地.

"他上場後,私人房屋的供應不會有太大改變,因為過去12個月政府已大量增加土地供應,目前對私人房屋供應的力度已很大,再加推的資源有限."萊坊執行董事陳致馨表示.

他相信,梁振英有可能把些勾地表(土地申請表)內一些未被勾出的土地,撥作興建公營房屋.

"現屆政府對(土地)供應很審慎,CY(梁振英英文名簡稱)或會大刀闊斧,一方面滿足中下收入市民需要,另一方面也顧及不讓樓價崩潰."中信證券國際證券研究部房地產行業執行董事顏偉洪說.

有意見認為,大量興建公營房屋,會抽緊有限的土地資源,長遠導致私人房價更高不可攀.

"興建大量房屋,等於為自己製造炸彈."中原地產研究部高級聯席董事黃良升說.

他續說,過度投資、過度借貸和過度建設是引致樓市下跌的三個主要原因,而現時香港並沒有出現頭兩個情況,假如政府過度建設的話,隨時會令到市場崩潰.

在政府積極增加土地供應下,2011/12財政年度政府通過拍賣/招標出售了39幅土地,較上一財年的17幅大增;涉及面積增加近一倍半.

**極端招數:"八萬五"會否歷史重演?**

從過去的經驗看到,無論是"八萬五"政策、暫停賣地、停建居屋等"極端"的房屋政策,既不能穩定樓價,反令樓市失衡.

董建華在1997年上任後宣布"八萬五"房屋政策,即每年興建公、私營房屋不少於8.5萬個,以達至於10年內全港七成家庭可以自置居所的目標.

但其後在亞洲金融風暴、科技網路股泡沫爆破接連蹂躪,加上2003年爆發SARS疫情,樓價較97年高峰期時暴跌七成,負資產數字更升至接近10.6萬人的紀錄高位,22%的業主淪為負資產,成為回歸後港人的"夢魘".

不少傳言指,當年任行政會議成員的梁振英,正是"八萬五"政策的始作甬者,但梁振英一直予以否認.

"大家對八萬五的陰影太大了,但我不擔心."物業顧問高力國際研究及諮詢執行董事盧永輝指出."梁振英也是地產行業出身,推倒樓價對所有行業都沒有好處."

"過去政府被批評為"議而不決,決而不行",我相信梁振英(施政)會爽快些,不會拖拉,犧牲一定會有."他說.

"八萬五"是否當年謀殺樓市的兇手莫衷一是.但根據政府於2007年所做的"香港2030規劃遠景與策略"報告中預測,香港平均每年對房屋的實際需求量只約為3.4萬個.

瀏覽1997年以來樓價走勢,請點選:(link.reuters.com/huw28s)

**強硬招數:港人港地?**

2004年香港的經濟自SARS低潮反彈後,港人在樓價方面承受的痛苦程度與日俱增.去年香港的"樓價痛苦指數"(二手樓價除以家庭年收入)為11.7,即一個家庭需要11.7年不吃不喝不消費,才能買得起樓.據美國物業顧問Demographia的調查,香港的房屋達到全球最難負擔的水平.

以港島區藍籌屋苑太古城為例,其首季末的平均尺價達9,600港元(相當於每平方米10.3萬港元).

梁振英以低民望、低得票率和低凝聚力當選為下屆特首,被外界謔稱為"三低"特首,推測其上任後會積極提升民望.而維持香港本地居民利益的措施,自然有利提升民望.

他最近在對待"雙非"問題上就已凸顯強硬本色.對於極具社會爭議的"雙非"(即父母皆非香港永久居民)嬰兒問題,梁振英叫停明年私立醫院接收"雙非"孕婦的配額,且不保證在港出生的雙非子女會獲得香港永久居民身份.

這令外界猜測他在房屋政策上,會否像處理"雙非"一樣展現出乎意料的強勢.

近年,內地富人來港大舉置業被指為推高樓價火上加油.雖然曾蔭權政府已暫停了房地產投資移民,但看來作用不大.而梁振英就提出仿效新加坡等,研究"港人港地"政策,選擇一些適合中產階層住屋需要的政府土地,限定建成後的單位只能售予香港居民(包括永久及非永久居民).

但如何實現港人港地?

"現在內地人要取香港身份證不是太難,除非說要繳納三年稅才算是港人,但這又設了太多關卡."萊坊的陳致馨續稱,有不少買家是以公司名義購入物業,"港人港地"又是否允許這做法呢?

他表示,"要落實哪些是港人港地,需要修改賣地條款,再經政府研究考慮,到真正建成房屋,起碼是六年後的事了."

而利嘉閣研究部主管周滿傑認為,調控樓市與處理"雙非"是兩碼子事,"房地產市場規模龐大問題也複雜,要去降溫並不容易."

他指出,內地買家主要以投資豪宅為主,較少沾手數百平方尺左右的中小型住宅,但現在連這類型住房價格也上漲,升幅甚至超過豪宅.

**樓市越瘋狂,行政出招的可能越大**

梁振英在政綱中指出,"如住宅市場過熱",將規定部分住宅單位只可出售予香港居民,以協助入息高於居屋上限的香港居民置業安居.而這正暗示著樓市越瘋狂,行政出招的可能性越大.

2010年11月,香港政府為冷卻樓市推出打擊短期炒賣的額外印花稅(SSD),令樓市熱度略減但並未治本.在此干預措施推行一年多後,近期已有愈來愈多在徵稅限期內轉手成交的個案,反映即使業主在付出5-10%額外印花稅後,仍然有利可圖.

香港在聯繫匯率制度下,港元貶值及負利率持續是既定事實,而美國聯儲局已表明在2014年底前維持超低利率.在低息環境下,即使樓價高企,市民置業意欲亦未減弱.

政府產業署上周公開拍賣10個港島區樓齡由24-46年的二手豪宅,就吸引了逾百名有興趣買家出席,記者現場所見,以本地買家為主,但亦不乏操普通話人士和外籍人士.逾半數單位最後以高出底價兩成以上成交,成交額由2,040-3,820萬港元,反映外圍經濟及股市波動,未有窒礙買家入市豪宅意欲.

熾熱的市況,亦令到封盤兩年多,且揚言要做到一次過售出數百個單位及價錢滿意始考慮賣樓的恆隆地產(0101.HK: 行情),將旗下奧運站住宅項目"浪澄灣"的剩餘單位部份"解封",先推出108個單位測試水溫,據報已有逾300名買家有意認購.

投行花旗認為,政府能採取的壓抑樓市措施相當有限.進一步收緊按揭會令真正用家更難置業;而延長SSD的徵稅年期和提高稅率也無助壓低樓價.

私人發展商南豐發展董事總經理蔡宏興則認為,梁振英未必會調整SSD,因這令炒家離場的同時,也導致二手供應減少,對真正用家不公道,他認為增加彈性才能回應用家的需要.

里昂亞洲指出,梁振英已表達其增加住宅土地供應至較合理水平的意向,相信這會緩和供求不平衡狀況,並減慢樓價上升,但預期今年餘下時間樓價仍會有4%的漲幅

房屋政策是香港歷屆政府要面對的大考."大家對他(梁振英)的期望很高.他很注重民意,香港有百多萬名業主,相當於一半人口,假如這班業主發覺本身資產被新政府拖低了很多,一樣會很不滿意."蔡宏興.
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