從兩個真實案例談對房市的調控

幾個月前，我紐約的朋友老林退休回上海定居。他把紐約的房子賣了50萬美元，合人民幣300多萬元，幾乎是他勞作了20年的全部積蓄。但是在上海市內，已經買不到像樣的房子了！怎麼辦呢？在我的建議下，他決定租房而居。

通過朋友的介紹，老林在上海靜安區租了一套市值約500萬元的公寓，面積110平方米，兩室一廳，傢具電器齊全，連寬頻上網、有線電視加在一起，每月租金人民幣8000元。相對於房價來說，便宜得不可思議。而且房東待他挺客氣的，對他有求必應。

於是老林把300萬元存入銀行，存款利息再加上退休金，日子過得挺滋潤的。不過他也時常擔心，要是租金每年上漲，上海的生活費越來越高，錢用完了怎麼辦？他也只能做好心理準備，等300萬元連本帶息都用完時，就該回美國住養老院了……

事實上，這兩年，我周圍回國的朋友幾乎都是租房而住，相對於高房價來說，房租還能夠承受。他們都說目前在國內，月租金一旦超過6000元，就很難找到合適的房客了！一般只有外企駐華高級職員願意付房租；當地能夠付得起6000元月租金的居民，早就都有房子了！

有人辭官歸故里，有人漏夜趕考場。

幾個月前我北京有個哥們兒，將北京兩套房子賣了800多萬元人民幣，加上存款共有財產1000萬元，換成60萬美元移民去了紐約。他花40萬美元在紐約的皇后區買了一套公寓，20萬美元存入支票賬戶，其餘620多萬元人民幣存入中國銀行(601988,股吧)，每年的利息（定期）約合4萬美元。在美國，這些錢絕對是中產階級的收入了。

雖然這只是兩起個例，但顯然已漸漸成了趨勢：以後海外華人想落葉歸根、告老回鄉，如果想在一線城市、特別是北京和上海養老，已經不太可能，而且會越來越艱難；而只要在北京和上海有房產，反倒能輕而易舉地移居海外，過上「幸福」的生活……

這種現象從金融角度來分析，證明了中國房價泡沫巨大。大家知道，按國際通用的租售比來計算，如果一套房子的總價除以月租金，超過160倍就是泡沫的開始。而中國一線城市的租售比已普遍超過500倍了，哪怕按照中國國情，比如目前還不用支付房產稅等因素，把租售比上調至200倍，中國的房價泡沫至少也有60%。而從第二個案例更可以看出，雖然美國平均收入高於中國四五倍，但房價卻反比中國低，從房價收入比來看，哪怕中國百姓把灰色收入的因素都計算進去，中國房價的巨大泡沫也是非常明顯的。

其實中國政府也知道房地產過熱之弊端，調控也已多年，但為何房市泡沫一直擠不掉呢？我認為是調控手段不給力。而以歐美的經驗，開徵房產稅是見效最快、也是最方便的操作調整方案。我建議，首先向空置房徵收高房產稅，如此政府既可以快速獲得大量稅收，還可彌補因地價下跌帶來的財政損失；以此杜絕投機炒房，根治高房價帶來的各種弊病。

有人擔憂房產稅會傷及普通百姓。這種擔憂顯然沒有真正明白房產稅的實質。其實，房產稅和個人所得稅一樣，關鍵在於起征點。如你的工資收入未到個稅的起征點，個稅根本和你無緣。而如果將房產稅的起征點從第二套、甚至第三套房起征，並實施階梯式稅率，房子越多，稅率越高。房產稅根本不會傷及普通民眾！

還有一種擔憂，即房產稅會提升房租。事實上，租房市場是個有效市場，只有供不應求房租才會上升。而實施房產稅，恰恰可以增加住房擁有者的持有成本，逼出大量的空置房出租甚至出售，不僅會迫使房價的理性回歸，更會降低租房價格。另外，如果政府能將徵收來的房產稅，部分用於廉租屋的建設，房租就更沒有上漲的可能了！

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