總結展望｜本港中檔消費仍為中堅力量，內地訪港遊客需求回升

小Q導讀：市場向好，內地訪客人數上升帶動零售業回暖；本土消費依舊是中流砥柱，中檔消費成為商鋪需求的主要動力。

文/克而瑞研究中心　洪聖奇、盛馨月、陳嘉睿

2017年10月香港零售商鋪租金指數為184.0，與2015年租金指數下跌前的最高水平已經十分接近，行業整體呈現上升趨勢，市場有回暖現象。雖然受到人民幣貶值及內地反腐行動對內地遊客訪港熱度的影響，香港一系列旅遊行業全面開放的政策使2017年內地旅客訪港人數有小幅增長。另一方面，由於香港市場結構的改善，本港中檔民生消費持續為疲軟的零售業提供主要增長動力， 而高端奢侈品等高檔零售仍面臨寒冬。

01

供　應

年度落成量或無法達成 空置率將維持高位

根據《香港物業報告2017》，2017年香港私人商業樓宇總落成量預計為125，600平方米，其中主要供應有23%來自荃灣、12%來自中西區及11%來自油尖旺。然而截止10月31日，私人商業樓宇僅落成69，200平方米，僅僅完成目標的55%，雖然來自西貢、油尖旺及沙田等非核心地區的供應有所增加，但目前來看全年目標預計難以達成。

同時，由於近年來非核心區域的新增商鋪數量大幅上升，短期內難以被完全消化，因此自2012年起商鋪空置率便一路走高，到2016年末空置率已達9%。由於新增供應充足，預計空置率將維持一段時間的高位。而新增供應主要針對的是本港民生類消費，因本港中檔消費需求強勁，該類商鋪租金並未承受下行壓力，長期風險較小。

02

需　求

黃金周內地遊客人數創新高，內地需求回暖推動整體零售業上升

2017年前十個月總訪港人數同比上升2.7%，其中內地遊客人數同比上升3.1%，今年的十一黃金周，內地訪港人數更是創下了5年來的新高，十月一日當日內地訪港人數共20.6萬人次，較去年顯著增長9.4%。外來需求的小幅上漲給香港整體零售業帶來了正面影響。雖然除內地遊客外，其他國家地區遊客訪港人數有所增長，但由於內地遊客佔總體訪港人數的75%，其他國家地區遊客人數的多寡對於香港的影響遠比不上內地遊客訪港次數波動的影響。自2014年開始，內地旅客訪港次數連降三年，雖然從今年初開始內地遊客訪港次數逐步增多，市場逐漸展現回暖的跡象，但是否能回到2014年以前的水平仍有待時間的檢驗。

零售業轉型趨勢不變，今年有望走出寒冬

從全年趨勢上看，2017年整年總銷貨額較2016年有所上升。從今年第一季度開始，全港零售業銷貨額下跌幅度明顯收窄，今年3月份結束長達24個月的下跌，開始逐步回升。根據香港政府統計處最新統計，2017年前十個月香港零售業銷貨額共3625.73億港元，一改過去兩年的下跌趨勢，同比微漲1.2%。整體而言，2017年的總銷貨額仍處於負增長，但消費品類的銷貨總價卻逆勢上漲，其中百貨公司貨品同比上升3.1%，食品、酒類飲品及煙草同比上升2.6%，汽車及汽車零件同比上升3.0%。由此可以看出香港的消費趨勢逐漸轉向中檔民生消費，因此這部分的零售情況相對穩中向好，甚至轉跌為升。

另外，2017年前十個月珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷貨價值指數也一改2015-2016年的下跌態勢，穩中有升，10月達到了87.8，這與內地訪港遊客的增加密不可分，雖相較於2014年下跌之前的最高點仍有相當大的差距，但是隨著內地遊客訪港熱情的回暖，我們預計這類名貴商品的銷貨價值還會不斷回升。

一方面是由於訪港人數有所增加，帶動了本地消費；另一方面則是受到香港經濟形勢向好的影響，良好的就業及收入情況為香港零售業的復甦提供了強有力的支持。因此，我們預測2018零售業有可能保持2017年的勢頭，結束下跌趨勢，走出零售谷底，繼續穩步增長。

03

政　策

為促進旅遊業復甦，從而帶動零售業回復活力，香港政府自2015年起進行了許多嘗試。時逢香港回歸20周年，旅遊發展局撥款鼓勵內地「真人秀」到港拍攝，期待能再次帶動內地訪港熱潮，為香港零售業及旅遊業帶來更多增長動力。「一帶一路」、粵港澳大灣區的建設也使得香港與內地的旅遊合作不斷深化；另外，交通運輸體系的完善也是推動內地遊客來港的重要原因之一，目前廣深港高鐵廣深段已建成通車，香港段預計2018年建成，京港澳高速、深港西部通道、深圳東部過境高速、港珠澳大橋等4條連接香港的公路也即將陸續通車，未來內地遊客赴港渠道會更多也更加方便，側面提升了內地遊客的訪港熱情。除了留住內地遊客之外，香港政府也在不斷嘗試開拓新的旅遊客源，包括撥款支持旅遊發展局加大宣傳推廣香港旅遊力度，從而減少香港旅遊業對內地訪港旅客的依賴性，降低內地遊客對香港旅遊業及零售業的影響。對於香港的旅遊業來說，亞洲市場仍潛力巨大，近年來自日本以及印尼、菲律賓等新興經濟體的訪港遊客數量大增，未來或會成為香港旅遊業的新動力。

另一方面，新特首林鄭月娥所提出的政綱側重於協助港人置業，房屋政策包括了首置上車盤等。雖然該政策對於即將推出的中小面積的私人住宅可能造成一定衝擊，但在土地緊張、樓價高企的背景下，短期內市場住宅供應仍偏緊。再加上各項辣招限制外地投資者的購房門檻，購房需求外溢將推動商鋪市場進一步上升。

04

總　結

香港商鋪租金在2017年前十個月呈現上漲趨勢，已經接近下跌前的歷史高位。但是由於旅遊業的持續疲軟，零售業的上漲幅度十分有限。其中，高端零售業仍面臨寒冬，本土消費力依舊是全港零售業消費力的中流砥柱，中檔消費成為商鋪需求的主要動力。

總體訪港人數，特別是內地遊客訪港人數的提升，為香港零售業注入了新的活力。受到香港市場向好的影響，本土消費相對穩健，為香港零售業的發展提供動力，預計未來香港零售業將穩中求升。充足的新商鋪供應再加上持續走高的空置率，預計將收緊香港總體零售商鋪租金的上漲幅度。