香港的住房制度

1992年2月，鄧老啟程南巡，連續發表聲明，堅持改革開放，堅決不搞文革復辟，堅定的保護私產，並承諾逐步放開工商領域的禁錮。同時，開始推進一項影響深遠的改革：房地產商品化。

而在當時我們其實並沒有意識到，房地產商品化將會徹底的改變這個國家的經濟結構。賣地將會成為中國地方政府最主要的收入來源，而買房，則會成為所有中國人最深切的慾望，以及最沉重的負擔。

房地產制度領域最核心的法律問題，就是土地所有權與房屋所有權割裂的問題。房屋之所以被稱為不動產，就是因為它必須建設在土地之上，不能隨意移動，更不可能是空中樓閣。

中國土地制度55號令背後的編寫團隊是香港人，主筆人之一就是梁振英，土地使用權，也就是抄襲香港特有的土地批租制度，其實就是個租賃使用權。

因此有人說香港樓市的今天，就是中國其他一線城市的未來，房價終會漲過天際，沒有房子的人只能蝸居。今天，我們就分析一下香港的住房制度及房價根源。

供需是影響房價的決定性因素，分析住房制度我們要先從土地供給和人口需求來分析。

從基本供需情況來看，2000年以來香港人口的年均增速保持在0.3%左右，從666.5萬增加到2017年6月的739萬，人口增長較快。加上香港良好的經濟發展趨勢、教育和醫療條件等公共設施條件，吸引了不少外來人口移民或投資住房，所以香港住房的需求比較旺盛。

與人口高速增長形成鮮明對比的是香港的土地供給，開發率不到30%，大概331.329平方公里，以這個面積計算，香港每平方公里有2.23萬人，人地關係非常緊張。

在這種情況下，香港的住房體制是「公私兩手抓，兩手都很硬」，一方面政府將私人住宅市場放開，讓房地產商更好的服務於有消費能力的群體，同時通過土地轉讓金、稅收等獲得財政收入。另一方面將財政收入投入公共住房建設中，大力發展公屋、居屋，補貼低收入階層，保障他們的生活。

香港的公共住房制度

香港的公共住房制度建設完善、層次分明，按照收入由少到多，居民依次可以申請租賃公屋、購買居屋和購買夾心層住房，充分考慮了各個階層的訴求。

公屋制度：公屋在香港稱為「屋邨」，是為保障低收入群體基本「有房可住」的基礎設施，將住房以低於市場價的租金出租給無法負擔居屋或私人住宅的個人或家庭居住，是香港的「廉租房」。

「公屋制度」是否有效主要看幾個方面：一是價格是否足夠低廉，二是供給是否能覆蓋大部分在私宅市場上買不起房的低收入群體，三是是否能有效打擊濫用，保證長久有效的施行。

第一個問題：價格是否足夠低廉。

租金低廉需要有資金支持，一般是政府免費或者低價批地，同時注資雙管齊下。在香港公屋由房屋委員會管理，由政府免費提供土地，並且注資給房委會建設和經營公屋，廉價的土地和穩定的資金來源保證了房委會可以向居民收取低廉的租金。

租金是按市內樓面面積計算，根據收入指數制定的，目前的房價大約是50港幣每平方米，是私人住宅租金150~450每平米的六分之一，香港公屋配置大概平均每人12.8平方米，一個四口之家租住50平米左右的公屋，月租是2500港幣。

同時，為了保證公屋租金隨居民收入合理浮動，房委會還制定了租金調節機制，每兩年調節一次，如果收入指數上升，委員會增加租金，幅度是收入指數的升幅或者10%，以較少者為準，這就意味著公屋每次調節租金的幅度不能大於10%，若收入指數下降，則委員會減少租金，幅度是收入指數的跌幅，到目前為止，房委會共進行了2010年、2012年、2014年、2016年四次房價調節。

第二個問題：供給是否能覆蓋大部分在私宅市場上買不起房的低收入群體。

香港公屋組屋穩定、合理且低廉，為低收入群體提供了住房保障，然而具體實施中，房委會有多少公屋可以提供？這些公屋是不是可以有效覆蓋低收入群體呢？2016年房委會編配了33756個單位的公屋，截至17年9月19日，房委會轄下有222個公屋小區待編配。

這些公屋是不是夠用？

根據香港房屋委員會和房屋署公布的信息，除了有合法在港的身份等基本條件（不需要永久居民身份，但是需要合法居留身份），申請公屋的標準是單身人士每月收入在1.125萬、總資產在24.5萬以下，兩個人的家庭是每月收入1.735萬，總資產33.3萬。

從目前來看，每年申請公屋的人數還在持續上升，截至2016年6月有28.83萬個家庭在輪候，其中15.3萬個一般申請家庭，13.53萬配額及計分制申請家庭。

但是從每年新增的登記申請人數來看，從2012年開始就呈下降趨勢，2015年新登記3.83萬例。

在這些申請數目下，房委會的目標是平均輪候時間為3年，但是目前為止一般申請者的平均輪候時間呈現上升的趨勢，截至2016年平均輪候4.1年。

第三個問題：是否有有效的退出機制，保證長久有效的施行。

在香港，入住公屋不是一勞永逸的，為了保證公屋資源被妥善利用，香港還制定了《富戶政策》，要求經濟條件達到一定條件的家庭搬出公屋。

在公屋租住十年以後，需要每2年申報一次家庭收入和資產，如果家庭收入是限額的2~3倍，需要繳納1.5倍的租金，如果是限額的3~5倍，需要繳納2倍的租金，家庭收入超過公屋收入限額的5倍，或家庭總資產凈值超過公屋收入限額的100倍，一年後如果收入或資產沒有下降就要離開公屋，或者在香港擁有私人住宅物業，無論家庭收入或者資產都要離開公屋。

所以，在低廉的租金、廣泛的覆蓋範圍和有效的退出機制的綜合作用下，香港的公屋制度為低收入者提供了棲身之處。

「公屋」為低收入者提供了棲身之處，但是對普通居民來說，有 「片瓦遮頭」只是最基本的條件，條件稍微好一些的居民更希望擁有自己的住房，對於有這個需求但是仍然買不起私人住宅的居民，香港又是怎麼做的呢？

這就是讓「居者有其屋」的「居屋計劃」，也是房委會推出的，讓低收入居民可以以低於市場30%~40%的折讓價獲得屬於自己的住房的一種保障機制。

居屋計劃將房子出售給居民，建成一批就出售一批，房委會會提前在網上公布將要建成的居屋情況，包括地段、價格等，最近的一批將在2018/2019年建成，加上部分2014年由於買家撤銷買賣協議而剩下的居屋一併出售，我們查到8個小區，總共可以提供2120套住房。

包括新建的彩興苑、銀河苑和銀蔚苑，以彩興苑為例，共可出售1358個單位，平均面積在35~45平米左右，總價在270~370萬左右，均價8萬左右。

低於市場價三成，條件很優厚，那麼什麼樣的居民有資格申請呢？

居屋申請人一般是租住公屋的住戶、房委會管理的臨時房屋區和平房區的居民，以及其他符合家庭收入和資產凈值上限的中低收入家庭，具體分為綠表和白表兩種。

綠表申請人一般是公屋租戶或者經核實有資格獲得公屋的特定組別公屋申請者。白表申請者一般是指低收入並且還沒有申請到公屋的居民，他們的收入和資產限額是單身人士月收入2.4萬港幣、總資產80萬港幣以下，2人或以上家庭月收入4.8萬港幣、總資產160萬港幣以下。

「夾心層」住宅計劃

在公屋、居屋和私人住宅市場之外香港還推出過「夾心層」住屋計劃，是為收入收剛好超出「公屋」，但是又不足買私人住宅的居民準備的，價格低於市值30%。夾心層計劃是1990年香港政府委託房屋協會興建並管理的，但是這個計劃在2000年被終止，剩餘三個建成的屋苑於2000年該做私人樓宇以市價出售。

公屋、居屋和夾屋組成了香港低收入階層的居住保障制度，較低收入的家庭可以申請公屋租住，條件有所改善的居民可以申請購買居屋，空出新的公屋來租住給其他申請者，條件進一步改善的居民可以購買私人住宅。

根據wind信息統計，截至2015年香港有公營租住房屋78.33萬間，佔香港總住戶249.9萬的31.3%。

然而無論是公屋還是居屋都是政府通過房委會提供的廉價居住設施，有沒有可能高收入人群也去申請，搶佔公共資源呢？一般不會的。

第一、香港的社會公德建設和懲治手段較為完善。

申請資料造假會受到嚴厲的懲罰，幾年前一個案例是一家三口包括一個低收入婦女，她57歲沒有工作的父親和10歲的兒子，他們每月領1700多綜援（低保）為生，婦女申請公屋的時候為了不用填報失聯多年丈夫的收入虛報未婚，被揭發後公屋申請作廢，同時被判4個月有期徒刑，緩刑2年，罰款5000港幣。

第二、在香港住房被綁定了其他公共資源，如教育資源。

所以，一般有經濟能力的家庭會選擇學區更好、基礎設施建設更完善的私人住宅居住。

香港的私人住房市場

公共住房不以營利為目的，價格不能反映供需，然而靠市場「看不見的手」調控的私人住房房價主要是由供需決定的，所以我們平時聽到的關於香港房價的消息主要就是指私人住房市場。

根據前文我們知道香港的房子供不應求，人地關係緊張，根據中原城市指數來看，從1997年到現在，香港的房價漲幅超過50%，2008年金融危機以後，房價在周期性的波動下明顯強勁的上漲態勢。

在這樣房價一路高漲的情況下，特區政府也沒有過多干涉，主要有兩個原因：

一是香港奉行自由經濟政策，

二是政府也依賴房地產市場帶來收入，就是土地財政。

1997年回歸以後，香港的土地國有，由特區政府管理，房地產用地採取批租制，主要用公開拍賣、書面招標和協議批租三種方式，其中公開拍賣居多，價高者得。

這樣一來，拍出的地價就成為政府的財政收入，根據wind數據，香港特區政府財政收入中，只地價收入和一般差餉（地稅）就佔總收入的20%左右，2015年是18.6%，實際值還要高於這個數字。

在房子供不應求，政府又不干預的情況下，香港的房價又是怎樣的呢？

根據wind數據顯示，截至2017年7月，香港住房的租金是每平米300~400元港幣每月，售價是每平米10~20萬，平均15.6萬港幣左右，售租比是400，也就是說香港的住房要出租33年（400/12）才能回本，超過了國際上較為認可的200~300的合理範圍。

房價這麼高，香港居民能買的起房嗎？

根據wind數據顯示，截至2017年6月，香港居民就業人士每月收入中位數是1.53萬港幣，若房價以15.6萬每平米計算，一對夫妻（兩人的年收入是36.72萬）購買一個40平米的房子，需要624萬港幣，房價收入比17，意味著香港居民17年的收入才能買上一套房子，遠高於合理範圍4~6。

香港居民都是如何購房的？

根據人多地少的行情，香港房地產商因地制宜，開發出了許多中小戶型的樓盤，被稱為「上車盤」。

就是以自己的經濟實力先買一個小戶型房子上車，等上車以後開始享受房價上漲的福利再換房就容易很多了，這個觀點我們在《用數據分析北京房價》中也提到過。

目前「上車盤」房價在300~400萬港幣之間的居多，面積20~40平米左右，居民需要在這不足40平米的面積上隔出兩室一廳一廚一衛。如果是單人住，15平米左右的「蚊型豪宅」也很常見。

加上香港發達的金融業，房貸額度大、成本低，居民可以借到房款90%（600萬以下的房子），利率2%（浮動利率，大概在這個數）的貸款。300~400萬的房子，九成按揭，首付、稅費和傭金等需要50萬港幣左右，這個入門標準看來並不難達到。

所以，香港的住房市場「公屋—居屋—夾屋—私屋」，層次分明，公共性質住宅和私人住宅「花開兩朵」，發展均衡。截至2015年香港共有永久性私人住宅123.91萬套，佔總戶數249.9萬的49.5%，永久性公營租住房屋佔31%。

綜合來看，香港土地和住房供需不均衡的關係反映在公共住宅市場上的成本是輪候時間，輪候期持續增長，反映在私人住宅市場上成本是房價，房價一路高漲。

備註：《香港社會底層民眾的居住現狀》

「棺材房的租客男女老少各有不同，唯一相同的是大家都負擔不起一個可以站立的房間，只好過著彎腰屈膝的日子。」

在地狹人稠的香港，租金最高的並非山頂豪宅或國際金融中心，而是全港十八區中最貧窮的深水埗。那些隱藏在街角巷尾的籠屋、劏房、棺材房，每呎（約0.09平方米）租金最高可達300港元，大約有20萬香港市民生活在其中，那是霓虹燈也無法照亮的地方。

籠屋最早出現在1950年代，用作外來勞工的臨時住宿。顧名思義，籠屋即一張張被被鐵絲網包圍的床位，大多存在於深水埗的危樓之中。住在鐵籠里的人，也被稱為「籠民」。

香港社區組織協會（SOCO）的何喜華回憶80年代探訪籠屋時的情景，一個70平米的屋子裡，擺放著數十個三層鐵籠，裡頭住有200多人，空氣里混雜著煙草、汗水和老舊房屋的氣味，難以言喻。住客幾乎都是來自內地的勞工，他們每天結束繁忙的工作後，便回到這2平米的棲身之所。

那是屬於香港的黃金時代，基層勞工的眼睛裡還閃爍著光芒。他們相信，只要靠著一雙手，辛苦幾年，總能換來更好的生活。

當黃金年代逝去，香港經濟高速發展，市場趨於飽和，階層也走向穩定。沒能離開籠屋的住客再也不敢奢望向上流動，只能在籠子里渡過了了餘生。他們自嘲，「住在這裡的都是孤兒」。

香港電影《籠民》截圖，描述了籠屋居民的生活

1994年，香港頒布了《床位寓所條例》，力圖改善並減少「籠屋」。 考慮到籠屋租金低廉、靠近市區，有一定的市場需求，政府沒有簡單地取締，而是通過立法確保床位寓所符合消防、衛生以及樓宇安全的最低標準。

2017年，香港連續7年成為樓價最難負擔城市首位，樓價中位數為542.2萬港元，樓價入息比（樓價中位數除以家庭全年入息中位數）為18.1倍，即一家人需要不吃不喝18年才能存夠錢買房。香港私人住宅的租金指數也在10年內上漲了88.6%，家庭每月收入息中位數僅上漲了52.4%，遠不及租金漲幅。

面對高昂的租金，遙遙無期的公屋，20萬香港人選擇住進了劏房裡。劏，在粵語中意為「剖開」。劏房，指將房屋分割成多個隔斷間。

香港傲林軒一間150平米的三居，被劏成了18間帶廁所的套房，每間租金約為8000港幣。

劏房的方式層出不窮，從幾戶到幾十戶不等。蝸居其中的是孤寡老人、低收入勞工、長期病患，以及貧窮的婦女兒童。被分割得七零八落的房間里，一家大小所有言談舉動，都在彼此的眼皮底下進行，想睡個安穩覺都難，隱私更是無從談起。這裡僅有的，是源源不絕的木虱、龐大的租金壓力和隨時可能搬遷的噩夢。

攝影師Benny Lam花費了4年時間，用鏡頭記錄下這些最小1平米、最大不過10平米的房子里所發生的人和事。

一頭黑髮的黃生，其實已年過60。為了應付高昂的租金，他不得不終日為生計打拚，經常出入工地，乾的活不比年輕人少。

梁家4人口擠在不足5平米的劏房裡。小朋友每天趴在雙層床上層做作業、玩耍，行動不便的爸爸留在下層看報紙，時刻叮嚀著兩姐弟不要吵到鄰居，媽媽則坐在一旁切菜。

利倉父子是日本人，他們身材高大，在狹小的劏房內更是動彈不得，一家人需要蜷縮著身子吃飯。

一間不足4平米的劏房，四面沒有窗戶，姐妹倆在床上做作業，共用一把風扇。在香港，約有4萬名兒童生活在這樣的環境里。

當橫向空間已經被分割到極致，房東們把目光投向了縱向空間，「棺材房」便應運而生。一間原本狹窄的劏房內，像火車車廂般分隔出6個床位，每間高度不超過半米，長度不超過2米，中間留一條窄窄的過道。棺材房如同籠屋的現代版，只不過用木板替代了鐵絲網。

棺材房的租客男女老少各有不同，唯一相同的是大家都負擔不起一個可以站立的房間，只好過著彎腰屈膝的日子。在這裡，家的概念被完全顛覆，所有的活動都只能蜷縮在一張小床上進行。住客不能站，只能躺，躺下甚至也無法伸直雙腿。而住在條件如此簡陋的棺材房，租戶仍需要支付每月2000港幣的租金。

50多歲的阿揚是一名裝修工，每年總有幾個月淡季。失業的日子裡，他靠罐頭度日。

梁伯是少數愛看書的棺材房住客，他做過不同的雜工，年紀漸長後被迫失業。沒有工作的時候，他便讀書，書籍能讓他短暫地忘記貧困與憂愁。

「那天回家後，我哭了」，親眼見識到香港底層的居住困境，攝影師Benny Lam久久不能平復。他將這組照片取名為「Trapped（困住）」，展示了人彷彿被困在籠子里的生活，這是一群隱匿在城市陰翳里的邊緣群體。

阿天居住在一個被鋼鐵包圍、家徒四壁的棺材房裡，面積僅略大於1立方米，這也許是香港最小的床位。

躺在搖搖欲墜的行囊下。

在寸土寸金的香港，樓梯轉角也能被用作床位出租。比起睡「棺材」，這裡更是四面透風，毫無遮擋，身家物品一覽無遺。這樣的樓梯位也不是一人獨享，床位之上還能再搭起一個閣樓，可謂「一梯兩戶」。

由於床位佔據了大半個樓梯，租客白天需將床鋪收起，夜晚才能睡下。

天台自然也不會被放過。一位於中環鬧市的天台上搭建了12個鐵皮屋，各有上下兩層。下層是廚房或廁所，上層是貼著天花板的閣樓。炎炎夏日，鐵皮屋便成了蒸籠，租客自比「蒸魚」。清晨，不需要鬧鐘，睡在屋裡的人也能被初生太陽的熱氣喚醒。

如同蒸籠的天台閣樓。

坐在天花板吃飯的老人

為了節省空間，廁所和廚房也常常被合併在一起，洗菜、煮飯、如廁，都發生在同一個空間里。至於吃進嘴裡的飯菜，是否會有衛生問題，也容不得住客細想。

做飯、如廁、洗衣全都在同一個空間。

馬桶旁擺放著新鮮的排骨和蔬菜。

香港擁有1100多平方公里的土地，因歷史、地理環境及政治等原因，土地開發率僅23.7%。其中用作住宅用地的僅77平方公里，與之相對應的則是739萬市民的住房需求。稀缺的住宅促使房價一路高漲，同樣價格租住的房屋質量越來越差。

從天台遙望

儘管香港政府在1950年代便著手建立公共房屋，致力解決低收入家庭住房問題，但依然無法滿足所有底層民眾的需求。據香港房屋委員會數據，2017年6月底，約有15萬宗一般公屋申請，以及約12萬宗配額及積分制下的非長者一人申請。一般申請人的輪候時間為4.7年，長者一人申請者則為2.6年。在等待輪候的日子裡，人們不得不選擇尚能負擔的劏房。

緊挨著寫字樓的劏房

據政府最新公布的數字，劏房居民已接近20萬。這不是一個冰冷的數字，而且一個個鮮活的普通人，他們也許是茶餐廳的服務員、商場保安、清潔工......他們同樣依靠雙手建設城市，城市卻沒能還以他們一片安身的沃土。

而同樣的故事，也在香港以外發生。

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