葉檀：地產泡沫是未來風險 債務崩盤是眼前危機

　　溫州放開商品房限購在情理之中。

　　地方政府早就對限購抱怨不已，冠冕堂皇的批評理由是限購反市場，實則限購壓低房價損害的是地方政府的利益。

　　隱性解禁早就開始，有的地方政府將限購審批權交給開發商，把魚送進貓嘴裡；有的地方政府在城市各區縣之間設立房產信息壁壘，各區縣之間並不限購；有的地方政府直接用稅收取代限購。溫州如今公開放鬆限購，各地方政府長出了一口氣，溫州做了他們想做而不敢公開做的事。

　　為防止債務泡沫徹底崩潰，防止政府與企業資產負債表徹底惡化，溫州不得不放鬆限購，這是應急之舉，凸顯了房地產(行情 專區)市場對於中國金融市場的重要性。

　　從2011年9月以來，溫州房價已經連續22個月同比下降，是全國70個城市中唯一一個5、6兩月房價都下降的城市。房價下跌的背後是溫州實體經濟下行，債務鏈條危機叢生。

　　今年4月26日發布的《2013年溫州經濟社會形勢分析與預測溫州藍皮書》表明，溫州經濟社會發展面臨巨大壓力，實體經濟內卷化；現代商貿業態發展滯後，購買力外流嚴重；地方非銀行(行情 專區)金融機構監管缺失等。2012年1至11月，溫州全市工業企業實現利潤168億元，同比下降9.6%，工業企業效益考核得分為208.78，居浙江省末位。據溫州市經信委的調查，2012年1至11月，全省規模以上虧損企業虧損額15.93億元，同比上升68.4%。溫州市經信委監測的15個行業中的855家重點企業，就有10個行業出現利潤負增長。

　　實體經濟如此糟糕必然反映在債務鏈條與不良貸款上。2011年7、8、9月發生民間債務危機，銀行貸款不良率從長期居全國地級市低位的0.37%驟升，持續上升20個月後，今年3月底達到4.01%的警戒水位。原先的低不良率、高收益地區，變成銀行貸款壞賬的高風險地區。溫州版小型金融危機爆發，活躍的民間借貸突然凍結，銀行不斷抽貸，貸款利率越來越高，各個企業與投資者眼看著債務上升，自己最重要的資產房地產的價格卻節節下降。這是典型的資產負債表惡化現象，與日本泡沫崩潰期的表現如出一轍。

　　危機之前一家企業擔保貸款房產評估10億元，銀行房產擔保品打7折，企業可從銀行獲得7億元的貸款；危機爆發之後，同樣一幢房，市場價只有6億元，折扣率為6折，也即以往企業房產抵押能貸到7億元，現在只能貸到3.6億元，銀行可能損失3.4億元，還面臨著房價繼續下跌虧損持續擴大的不可測風險。

　　政府、央行、銀監、司法等部門不得不動用強制性的行政手段阻止金融危機蔓延。要求銀行不得抽貸，地方行將壞賬上劃給上級行，或者折價賣給不良資產管理公司，甚至直接予以壞賬核銷；地方政府打擊逃廢債，建立金融擔保物權直接實現制，即憑藉實現擔保物權裁定書，可以直接向法院申請強制執行，大大縮短了冗長的訴訟時間，以保護金融機構的利益。今年1~7月，溫州龍灣法院共受理申請實現擔保物權案件48件，審結46件，涉案標的額達4.9億餘元；執結10件，執結標的額達1.13億元。法院加班加點幫助銀行回收抵押品，拍賣還賬，其中最重要的抵押品就是房地產。

　　應急手段不能收長久之效，溫州實體經濟提振需要很長時間，房地產價格還在滑落，債務風險還在繼續擴大--溫州同鄉之間擔保貸款盛行，意味著一家大公司的債務會傳染擔保圈內的公司，甚至影響十幾家公司，債務危機如瘟疫般傳染--政府決計提振房地產價格，以緩解燃眉之急。

　　溫州房地產與債務關係，是當下中國債務風險集於房地產一身的典型案例，而這樣的案例比比皆是，任由房地產市場下挫，溫州企業的貸款都會變成壞賬，溫州企業與民間借貸投資的人全部都會破產。其他城市同樣如此，溫州的今天很可能是他們的明天。

　　取消限購之後，溫州樓市「井噴」。據中指資料庫數據顯示，從8月5日至11日的一周，監測的42個城市中，溫州成交漲幅最大，為164.66%。溫州房地產升溫，可以解套債務絞索。

　　房地產泡沫是未來風險，債務危機崩盤是眼前風險，救急型經濟體習慣於剜肉補瘡。但不從實體經濟振興做起，不從改革著手，僅靠房地產市場，真能迎來中國經濟的再度輝煌嗎？

(責任編輯：DF070)

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