房產證加名不是你想加就能加

「沒想到在房產證加名字這事，老公同意不算，房管局同意不算，還得銀行同意才行。」因為被銀行拒絕了加名申請，王薇（化名）很無奈。據記者了解，目前廣州並不是所有房屋都可以加名，大部分銀行對仍在還貸中的房屋不支持在房產證上加名，加名不是業主想加就能加的。

房管局同意加名，但銀行不同意

王薇和老公結婚一年多，住在濱江東路某小區，房子80平方米左右，是結婚前老公買的。婚後，兩人一起供房，現在準備在房產證上加上王薇的名字。於是兩人來到房管局交登中心，因為是婚前房產加名，工作人員先給他們開具了一個免稅證明，遞交了材料後十天就拿到了同意加名的批複，不過，由於房屋仍在還貸中，工作人員讓他們找貸款銀行的人一起來辦理即可。

「當時還想原來加名不要錢還這麼容易的，挺開心。」誰知去到貸款的銀行，客戶經理的一席話讓他們頓跌谷底，客戶經理告訴王薇，按照銀行規定，房貸沒有還完是不能加名的，因此他們不能出具同意書，除非還完房貸才行。

記者聯繫到王薇貸款的農業銀行，該行相關人士表示，銀行不同意給房貸未還清的房屋加名是出於控制風險的考慮，因為沒有還清貸款的房子增加了名字，相當於改變了借款人，債權債務關係也就因此發生了改變，對銀行來說這存在潛在風險。今後如果兩人鬧糾紛，就有可能出現不能按期還款的情況。但該人士同時表示，這並非硬性規定，各分行有權根據具體情況處理。

個別銀行可給按揭中的房產加名

廣州其他銀行的情況又如何呢？據工商銀行相關人士表示，在該行按揭的、未還完房貸的房屋也是不能加名的。「如果要加名，等於就是轉按揭，需要重新出一份貸款合同，當中存在風險。」在光大銀行，該行某支行信貸部的客戶經理告訴記者，如果想在房產證在加名，需要寫一份申請，然後夫妻雙方帶上身份證、戶口本、結婚證等原件到銀行重新填一份貸款資料。「資料將遞交到總行，最後由總行來審批，通過了就可以辦理加名。」該客戶經理說，「不過也不知道能批下來的幾率有多大，之前沒有處理過此類申請。」

在多家銀行中，只有中國銀行明確表示可以給仍在還貸的婚前房產加名。據了解，在該行加名是免費的，但是因為涉及到重新出貸款合同，所以有一筆按揭費，費用根據貸款金額不同，一般多在一兩千或者兩三千元。

對此，廣東博厚律師事務所程磊律師認為，婚前購買的房屋屬於個人財產，婚後加名變為夫妻共有財產，房屋權屬發生變更。由於房屋存在抵押貸款，借款人將由一人變成兩人，根據《物權法》191條規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。因此，在房產證上加名須還清銀行房貸，辦理塗銷抵押後才能加名，有抵押貸款的房屋加名須徵得抵押權人即銀行同意。

也有銀行界人士表示，其實加名對銀行來說屬於帶有服務性質的業務，因為這個業務不產生利潤，所以很多銀行都沒有動力做。加名只是在程序操作上麻煩一點，相當於重新申請一次貸款，重新走遍流程。「只是手續麻煩一點。」

Q&A

1. 房產證上是夫妻雙方的名字，離婚時怎麼判？

程磊：離婚時房產有夫妻兩人名字，且為共同共有的，應認定為夫妻共有財產，男女方各佔一半產權。

2. 婚前購房婚後共同還貸的，房產證上只有一個人的名字，離婚時怎麼分配？

程磊：一般判房屋歸屬房地產權證登記一方所有，夫妻雙方共同還貸產生的房價增值部分，由房地產權證登記方補償另一方。

3. 離婚時房貸還未還完的，又如何判？

程磊：法院判決房屋歸屬一方所有的，由所有人負責還清貸款，另一方未取得產權的，有權獲得房屋凈值一半的補償款。

中介支招

兩種方法可實現加名

一部《婚姻法》新司法解釋，一本房產證，讓許多夫妻既無奈又糾結?在銀行不同意又沒法還清貸款的情況下，想在房產證上加名還有其他辦法嗎？有中介人士支招，將正常的按揭貸款轉為純抵押貸款就能加名，或者去公證處辦理贈與公證也能達到加名的效果。但是，這兩種方法一個成本太高，一個在一定程度上或將增加婚姻的矛盾。

1.轉純抵押貸款成本高

中介人士表示，對於這類涉及房貸未清的婚前房屋加名，可以用轉為抵押貸款的方式「曲線加名」。操作方式為找按揭公司墊資贖契，即借錢還清貸款，然後辦理加名手續，加名後再將房屋進行純抵押貸款重新進行按揭。據了解，目前純抵押貸款年限最長為10年，有的銀行只能做三到五年，並且還需要買家提供貸款的用途，如是用於經營、或者用於大宗消費（提供發票）等。此外，贖契重新做抵押貸款的時間越長，費用也越高。

如100萬元的房子，貸款70萬元20年，現有60萬元貸款未還清，按6.55%的基準利率，等額本息月供為5239.64元。如果轉為純抵押貸款，貸款60萬元，一般利率上浮1.1倍為7.205%，按貸款10年計算，月供變為7030.07元，比以前多了約1790元/月。此外，還需要支付按揭公司1%-3%/月的墊資費，60萬元的借款，每月費用在6000-18000元。

2.辦理贈與公證接受度低

程磊表示，在這種情況下也可以去公證處辦理「贈與公證」，不過需要注意的是這種公證不是婚前財產公證，主要解決的是夫妻財產歸屬的約定，僅在夫妻雙方具有法律效力，對不知情的第三方不具有約束力。

根據《物權法》，房產認定以產權登記為準，登記後也有對外公示的作用。若只做夫妻財產約定，沒有進行產權變更登記，對外公示該房產仍為一人所有，因此，房產所有者一方可以私自將房產進行變賣。如果發生這種情況，另一方可以拿著經過公證的夫妻財產約定，向法院起訴配偶賠償。

也有法律界人士建議，在婚前房產婚後共同還貸，卻不能加名的情況下，另一方可以保留公共還貸的憑證或銀行轉賬記錄，以保障自己的權益。

不過，大多數夫妻對於這種公證的接受度是比較低的，多數人認為這可能讓婚姻產生隔閡，增加雙方的不信任感，「畢竟，又不是為了一套房才嫁給他。」