李嘉誠4千億港元地產帝國誕生

4201億港元地產帝國出世 李嘉誠長和繫世紀重組完美謝幕

核心提要

長實地產6月3日正式以介紹形式在香港交易所主板掛牌，這標誌著李嘉誠旗下的長和繫世紀重組三部曲完美謝幕。從1月9日，李嘉誠宣布重組長實集團及和黃集團的業務，只短短五個月，就走完了「長實重組「、「併購方案」、「分拆上市」三個步驟，完成了如此規模龐大的架構重組。而伴隨著長實地產掛牌，一個4201億港元的地產帝國橫空出世。

特約記者 朱麗娜 香港報道

歷經短短五個月，李嘉誠旗下的長和繫世紀重組三部曲完美謝幕。

長實地產(01113.HK)(簡稱「長地」)6月3日正式以介紹形式在香港交易所主板掛牌，競價開報70港元/股，收盤報74.1港元／股， 成交約8750萬股，成交金額達64.43億港元。

集團主席李嘉誠3日表示；「對分拆長實地產首日掛牌感到開心，這意味著集團重組計劃已完成99%，只要對股東有利都會去做，而集團以後仍有很多計劃。」

1月9日，長實(00001.HK)及和黃(00013.HK)宣布重組長實集團及和黃集團的業務，並創立兩間新的上市公司，分別為長和及長地，前者會接手兩個集團所有非房地產業務，而後者則合併兩個集團的房地產業務。如此規模龐大的架構重組，主要通過「長實重組「、」併購方案」、「分拆上市」三個步驟完成。

重組完成以後，長和系資產的股權架構將由原來的三層縮減為兩層。資料顯示，李氏家族信託將成為長地的直接控股股東，持股比例為26.66%，而李嘉誠及長子李澤鉅則持有約3.49%股份，這意味著李氏家族信託及家族成員將共持有長地約30.15%的實際權益。

根據長地6月2日在港交所提交的公告顯示，李嘉誠將擔任長地的主席，其子李澤鉅則擔任副主席及董事總經理，這亦被外界解讀為李嘉誠為將來長和系交棒給李澤鉅進行鋪墊。

「未來(我)只會增持集團股票，不會減持。即使日後退休，仍會擔任集團首席顧問，但會主力處理基金會的工作。」李嘉誠透露。

4201億港元地產帝國出世

重組完成後，長地將成為擁有物業資產總值高達4201億港元的地產帝國，在香港房地產市場佔比達9.4%。

根據交易所披露文件顯示，長地集團旗下共有四大業務板塊，分別為發展物業、投資物業、酒店及服務套房、於上市房地產投資信託的權益。

李嘉誠指出：「集團業務遍及52個國家及地區，其中地產業務主要在香港，未來也會保持這種狀況。」

截至今年2月28日，長地旗下的物業組合經物業估值師評估總價值約4201億港元。其中，香港物業組合估值約2690億港元，佔比高達64%、內地達1380億港元，佔比32.9%、海外約130億港元，佔比3.1%。按照資產類別劃分，其組合中55%為發展物業，價值約2310億港元，29%為投資物業，價值達1233億港元、酒店及服務套房約661億元，佔比為16%。

目前，長地旗下的物業組合遍布全球，包括香港、中國、新加坡、英國及巴哈馬群島。其中，在內地21個城市擁有業務，物業面積共計1970萬平方米。

根據上市文件顯示，截至去年12月31日，長地旗下經合併的房地產業務組合包括共約160萬平方米的租賃物業，約1580萬平方米的開發土地儲備，其中約1450萬平方米位於中國內地，以及超過1.46萬間酒店客房中擁有應占權益，並管理位於香港和內地共2100萬平方米的物業。此外，長地還擁有賬面凈值約11億港元的農地。

同時，從業務貢獻來看，去年香港市場的貢獻高達77%，利潤總額達146億港元，利潤率為47.2%；內地市場的利潤總額達37億港元，貢獻佔比19%，利潤率為27.9%；海外市場中，新加坡表現搶眼，利潤額達8億港元，貢獻佔比4%，利潤率達到34.4%。

作為一家資產數千億的地產帝國，截至去年年底，其凈負債額為394億港元，凈負債比僅為13.5%，符合李嘉誠一貫的「審慎財務管理」的方針。

李嘉誠稱，目前香港樓價很難跌，並呼籲市民不要炒樓，如果分期付款買樓自住，在可負擔的情況下可以隨時入市，「當下香港建築和人工成本一直上升，建築費升幅離譜，與美國和加拿大相比，雖然當地人工高於香港，但香港以每英寸計的建築費，幾乎是美國和加拿大的一倍。」

此外，他坦言，近期零售業務表現較差，但旗下香港零售店不足700間，全球總數達1.2萬間。他指出：「並非所有集團旗下的業務都可在香港經營，包括能源、基建和鐵路業務等，而全球電訊業投資及規模，相當於香港電訊業務的幾十至幾百倍。」

納入港股通

港交所於6月2日宣布，長地自3日起成為恒生綜合大型股指數成分股，因此符合滬港通的港股通股票資格規定。根據按恆指公司6月2日公布的資料顯示，長實地產在恆指最新的佔比約1.37%，而長和(00001.HK)在恆指佔比3.6%，整體長和繫於恆指佔比約4.97%。

持有長地的內地投資者可於2015年6月3日起賣出該股票，由於上海交易所下一次港股通股票名單定期調整日期為6月8日，上交所將於該日起接受長實的買盤。

市場消息人士向21世紀經濟報道記者透露，機構投資者6月2日在場外暗盤市場，以每股61－65港元買入，貼近長和早前披露的長地每股資產凈值(NAV)67.18港元，而每股應占物業總估值則為98.64港元。

李澤鉅此前曾透露，公司對物業估值一貫「超級保守」，長和旗下很多酒店、服務式住宅，都是以成本價入帳，多年來扣除折舊成本後，目前入帳價值僅為每英寸幾百港元。

德意志銀行首次給予長實地產投資評級，評級為「買入」，12個月目標價為88港元，較該行預測的每股資產凈值103.5港元折讓15%，折讓幅度與重組前長實的歷史水平相仿，並預期股息率將達4%，2015年預測市盈率約為21倍。

該行分析師指出，重組完成之後，長實地產一躍成為香港最大的純地產股，營運規模提升，而業務在地域上及資產類別上的靈活性也較大。

「長地部分商業資產僅以賬面值計入，參考價較長和早前披露的長地每股資產凈值有超過30%的折讓，而香港其他上市房地產商的平均折讓比例約為35%。」某外資行地產分析師向記者表示。

同時，上述分析師表示，由於長地在上市時，已自動成為恆指成分股及地產分類股份，屬於藍籌股，被動基金都要買入長地，所以股價相對每股資產資產凈值的折讓將會繼續收窄。