銀行究竟能承受多大的房價下跌？

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最近，房價下跌的輿論開始蔓延。香港部分新房開始下降。內地杭州也出現部分新房開盤價格大幅下調。看空房價的輿論這幾天又開始出現了。

美國次貸危機就是由於美國房價引起，美國房價下跌大概在30%左右，就導致美國大量銀行倒閉。最嚴重的時候，幾乎所有美國金融機構都岌岌可危。即使如美國銀行、花旗銀行、摩根銀行都依靠美國政府救助才度過難關，高盛也不得不求助巴菲特才度過難關。中國的銀行究竟能承受多大的房價下跌呢？

前銀監會主席劉明康在2011年7月接受採訪中稱根據壓力測試的結果，即使房價下跌5成，銀行業也能夠承受。

銀行是怎麼壓力測試的呢？為什麼會得出這樣的結論呢？

先看看一組數據：

1、2013年末，金融機構本外幣貸款餘額76.63萬億元，同比增長13.9%。人民幣貸款餘額71.90萬億元，同比增長14.1%，比上年末低0.9個百分點。全年人民幣貸款增加8.89萬億元，同比多增6879億元。外幣貸款餘額7769億美元，同比增長13.7%，全年外幣貸款增加935億美元。

2、個人住房貸款餘額為9萬億元，同比增長21%，比上年末高8.1個百分點；房產開發貸款餘額為3.5萬億元，同比增長16.3%，比上年末高6.1個百分點；地產開發貸款餘額為1.1萬億元，同比增長9.8%，比上年末低3.8個百分點。

3、銀監會發布了2013年度監管統計數據。數據顯示，截至2013年12月末，我國銀行業金融機構境內外本外幣資產總額為151.4萬億元，同比增長13.3%。

4、2011年中國銀行業金融機構稅後利潤1.25萬億；銀監會數據顯示2012年商業銀行凈利潤1.24萬億。

銀行之所以壓力測試的結果是50%不外乎是下面的原因：

1、個人房貸和房地產開發貸款總餘額大概13.6萬億，占金融機構貸款餘額76.63萬億的17.6%。意思是，如果房價下跌50%。銀行貸款中可能出現的壞賬理論上是17.6%。

2、貸款首付降低了銀行虧損的風險，銀行首套房貸一般在三成，甚至更高。二套房貸更高。所以即使房價下跌50%，銀行出現壞賬貸款理論最高虧損比例僅僅不到20%。

3、對貸款人有資質審核，貸款人償付能力較強；

4、房貸是每年分別貸款，房價是逐漸上漲。所以，平均房貸價格是遠低於市場最高價的。

如果按以上方法計算，房價如果下跌50%。即使按所有房貸都是最高點計算，銀行可能遭受的損失占貸款餘額比例僅僅17.6%*20%=3.52%。如果考慮大部分貸款低於最高點價格這個實際情況。銀行貸款虧損理論可能大概不到總額貸款餘額的2.5%。也就是說房價下跌，理論上銀行賬目虧損不會超過2萬億。和銀行151萬億的總資產比較起來好像是很小的一個數據。

房價真的下跌50%，銀行都能安然無恙嗎？當然不是，世界上很多國家因為房價下跌經濟出現嚴重的下滑，美國房價下跌最低不到40%，美國銀行大量倒閉。美國經濟6年還沒有完全恢復，即使現在美國房價再次大幅上漲，美國經濟依然還未走出低谷。1990年以後日本房價最多下跌也不到50%，日本銀行巨額虧損，很多日本銀行長期成為「殭屍銀行」。日本經濟衰退20多年。

我認為，房價下跌會銀行的影響遠遠不是銀行測試就能計算出來的，原因如下：

1、大量貸款以其它名義貸款曲線進入房地產行業；

溫州房價下跌導致大量企業倒閉實際就是很多企業以企業經營名義貸款投機房地產，在房價下跌的情況下大幅虧損所致；CCTV-2昨晚也報道鋼鐵行業利用鋼鐵大量抵押投機房地產；CCTV-2也曾經報道金融機構和中介合夥以消費貸款名義貸款給部分買房者

2、部分陰陽合同導致實際首付比例下降；

3、部分貸款者虛開收入，推高貸款潛在風險增加；

4、房價一旦下跌，會導致其他行業出現衰退，進而引起經濟危機，並導致抵押資產價格下跌，甚至出現大量企業倒閉，進而增加銀行其它方面貸款的風險。比如：溫州企業大量倒閉引發銀行大量壞賬，而鋼鐵價格下跌導致中國銀行壞賬明顯增加都是最好的證據；

5、經濟下滑導致資產價格和金融產品價格下降，進而導致人們名益財富縮水，在債務無法減少的情況下，名義財富縮水會導致負資產人大量增加，進而導致銀行壞賬增加；

6、經濟下滑會導致失業率大幅增加，收入下降，進而導致很多人償還能力下降。進而引發銀行更多的壞賬。這些壞賬當然不僅僅局限於房貸；

7、房價下跌導致地方政府收稅大幅減少，土地拍賣資金大量下降。進而導致地方政府償還能力下降，加劇銀行壞賬；

8、銀行現金流枯竭；

美國次貸危機爆發以後，部分賬目盈利的銀行也因為現金流枯竭而突然倒閉。中國銀行在去年房價上漲的情況下還出現幾次錢荒。如果出現房價下跌、壞賬大量增加現金流問題必定更大。

很房價下跌對銀行的影響遠遠不是數學方法能計算出來的。因為房價下跌會導致大量投機者和投資者拋售囤積的房源，進而引起房價持續下跌，而房價的下跌會導致房地產行業持續的萎縮，進而導致房地產相關行業的衰退，因為房地產是經濟的火車頭。一旦房地產萎縮會導致經濟形成惡性循環。房地產擴張對經濟的帶動作用有多大，那麼房地產萎縮對經濟的打擊也一樣的嚴重。

房價下跌——房地產投機、投資減少，拋售增加——供過於求——價格下跌——房地產投資盈利下降，甚至虧損——投資減少，甚至出現爛尾樓——相關行業萎縮——相關需求減少、勞動者需求減少——失業增加、企業倒閉——人們收入下降——消費下降——其他行業需求減少——失業進一步增加——收入繼續下降——不斷循環

所以，房價下跌會導致整個社會經濟下滑和資產價格下跌。進而導致企業盈利、個人收入和財富、政府稅收下降，很多投資項目難以收回成本，進而導致銀行壞賬大量增加。

2008年以後，由於美歐先後爆發經濟危機，導致中國出口增速下滑。中國政府通過刺激消費和擴大基礎建設提振經濟。現在，出口依然不振，政府投資和消費難以為繼。中國經濟下滑無法避免。而房價下跌只是導火線而已。

多經濟學家通過數據計算得出房地產下跌對中國經濟不會造成太大的打擊。這個結論是數學計算的結果，根本不應該是經濟學家應該說出來的話，因為經濟不是數學。很多經濟變化不是數學家能計算出來的，因為經濟是聯動的，很多時候牽一髮而動全身。那些一談經濟就拿出一大堆數據的人，開口閉口要求別人數據說話的人，可能並不真正懂經濟。

如果經濟是可以數學計算出來的，為什麼當年亞洲金融危機沒有哪個數學家能提前計算出來呢？美國2次那麼嚴重的經濟危機，全世界沒有一個數學家能計算出來呢？日本經濟衰退這麼多年，全世界那麼多數學家現在還沒有計算出結論呢？

我個人認為只要房價下跌20%左右，銀行壞賬將會大量增加。因為房價下跌20%就意味中國泡沫徹底開始泡沫，也就意味中國經濟下滑無可避免。中國銀行絕對無法承受房價下跌50%的打擊。這就是為什麼外資銀行拚命拋售中國金融股票的原因。

我曾經寫了很多關於房地產過度發展對經濟危害的文章，可惜，一直沒有引起足夠的重視。今天，房地產泡沫即將泡沫，部分人還在自我陶醉，危險近在眼前而不自知！