在美國生活有些年頭了，說說真實美國房價

在美國生活有些年頭了，說說真實美國房價。　　總體而言，普通美國人這年頭買房沒也有國內媒體說的那麼容易，但是比起國內的老百姓而言，還是壓力小很多。　　美國的房價也是跟人口分布相關，一般而言，東西兩岸，主要是紐約及周邊的城市，還有加州貴一點，中間地區便宜。除了人口之外，還有一個原因就是美國幾乎人人有車，這讓每個人的生活範圍擴大了很多，買房時候的選擇餘地也很多。　　美國房子的中間價目前在20萬美元左右。前面說過，東西兩頭貴，所以美國中間大部分地方的都不到20萬美元。我今年到過美國的兩個中部城市，一個是底特律，一個是堪薩斯城，就人口而言，這兩個城市在美國排在10-50之間，算是二線城市。但是人口100萬都不到，中國大一點的縣城都比它大。房價也便宜，一個樓都只要10幾萬，甚至不到10萬，20萬出頭都是很好的房子了。　　但是這些城市恐怖的一面，就是人口少，根本看不到中國人熙熙攘攘的人群。晚上睡覺，外面路上一點響動都沒有，自然也沒有什麼豐富的。很多剛來美國的時候，感覺總算清凈了，但是沒過幾個月，就開始無聊了。而事實上，住在這些二線城市的美國人也是挺無聊的，所以年輕人還是會往紐約、洛杉磯等大城市跑。　　這裡稍微說一句題外話，美國之所以形成這樣的城市格局，說到底是自由經濟社會體中，資源自由配置的結果。不想我們，一個大項目建在哪裡要發改委說了算。美國都是大企業主導，企業覺得這個地方低價便宜、交通便利，就來這裡設廠，可能一下子能湧進1-2萬人口，城市便慢慢發展起來。　　再回到上面說到的底特律、堪薩斯城這樣的二線城市。這些城市的房價相對便宜，但是這裡的人靠什麼過活？收入多少？　　美國是一個大企業主導的城市，因此每個城市幾乎大同小異。買東西，都去沃爾瑪；吃飯，都去subway；買家電，都去Bestbuy；買衣服，都去 GAP；買鞋子，都去Nike……這些大企業幾乎壟斷了美國人所有的日常消費，是個無處不在的巨無霸，因此自然也要在每個地方聘用當地的員工。再加上電信、銀行，小城市裡的美國人有很大比例都是在這些大企業工作，收入也都很均衡，大約在3-4萬一年，這就構成了美國所謂的中產階級。　　有一些地方，可能是某個企業的總部，或者是某個行業的雲集之地。比如底特律，三大汽車巨頭都在那裡。這就帶來了大量的就業。但是現在汽車工業不景氣，大量裁員；加之底特律所在的五大湖區傳統的製造業優勢已不在，過去的幾十年里，人口少了將近一半，很多房子都荒廢掉。　　除了這些大企業，還有一些所謂的small business，很多都是買賣二手車，修修下水道，或者開個餐廳之類的。這就是美國的中小型城市的主要生活方式。　　大部分人在沃爾瑪這樣的企業工作。一年收入大概3-4萬，除去稅和保險，一年也就2-3萬，再除去生活費用，算一半，一年存下1-2萬。買個15萬的房子也要10年。但是這些人都是本地人，很多在當地就有房子，因此買房的需求都沒那麼強烈。而且美國的房子，很多都是幾十年、甚至上百年的。我們論壇上看美國的房子簡直跟畫一樣，其實現實都沒那漂亮。走進一看都很舊。所以要經常維護，把外皮換一下，在內部重新裝修一下，這些都涉及到費用。　　所以這些美國城市和中國內地的很多縣城差不多，年輕人能跑的，有能力跑的都會跑到大城市裡去看看，畢竟自家門口的生活也是很無聊的。而大部分的美國人可能就這樣度過了一生。所以我們看美國的電視，老美很多喜歡談他們高中時候如何如何，大學時候如何如何，因為他們也就只有這些東西值得回憶，剩下的大部分時間都是在重複同樣的工作。　　但是與中國不同的是，美國人如果有一份工作，比如在沃爾瑪做個收銀的，或者在肯德基做漢堡的，一個月到手可能也就2000刀，甚至還不到，但是基本生活都可以保證——有房住、有車開、還能每年坐飛機去旅遊幾次。所以對美國人而言，最可怕的事情莫過於失業，一旦事業，完了，什麼都沒了。　　所以你說10幾萬的房子，住在這樣的小城市裡面，生活是很安逸的，買房的壓力不大不小。這其實跟中國一些小城鎮的生活水平差不多。注意，我這裡只是說城鎮，中國住在城鎮的人，收入不見得高，但是只要有工作，生活還是有保障的，當然不是每個人都能夠像美國人一樣買得起車的（這個問題以後再談）。中國苦主要是苦在農民身上。　　此外，還要再強調一點，中國人買房以新房為主（一些大城市除外）。但是美國的房子基本上都是二手房。像堪薩斯和底特律這樣的城市，人口基本上很穩定甚至在減少，沒有大規模的住房建設。買的也都是老房子，你搬進去，可能要把地板重新換過、把傢具更新過、把牆重新刷過，這些都有成本在裡面。如果是上家賣掉之前弄好的，成本也就會加在房價上。　　我一個美國哥們是西雅圖過來的，西雅圖也算這樣一個二線城市。我問他你高中的那些西雅圖的同學都在幹嘛？他說，也就普通工作，讀了個大學（很多是社區大學），在星巴克做服務員，或者做個小學老師之類的。這個和我上面提到的堪薩斯和底特律的情況基本一樣。　　不同的事，西雅圖有個有錢的大款——微軟。一個這樣的企業入駐某個城市，基本上可以改變這個城市。要不怎麼說美國是大企業主導的國家。微軟在西雅圖的周邊的一個區，自從微軟幾十年前入駐這個區之後，這個區就迅速發展起來。首先是房價飆升，微軟有幾萬個人在西雅圖工作，幾萬人湧入這個城市，而且都是高消費群體，自然能夠帶動當地的經濟發展。　　順便插一句，美國人給員工工資基本上還是一分錢一分貨的。什麼樣行業工資高？工資高的基本上多是有技術含量的行業，比如醫生、律師、金融、技術。當然律師和金融可以看作例外，因為美國就是這些人在領導的。總之，在美國，你有一門別人不會的手藝，收入總是相對會高點。微軟的工程師，最底層的，年薪基本上在10萬美刀左右。而白宮的秘書，放在中國，肯定是高級公務員，但是前段時間新聞說，也就3萬多一年，為什麼啊？技術含量不高。　　再回到西雅圖，微軟進來以後房價就飆升了。加上地理位置好——靠海，有炒作的價值，所以比一般的二線城市要高很多。但是本地人也沒什麼抱怨。因為自家的房子都是在升值了，尤其在過去的今年。數據顯示，西雅圖房價的中間數從1989年的22.1萬飆到 2006年的最高時候的44.7萬（17年才翻番，在中國看來毛毛雨）。但是現在金融危機又給打回去了，中間數跌倒34萬。如果你是微軟的工程師，一年有 10萬收入，稅和保險大概佔到1/3，到手6-7萬，一年可以存4-5萬，那麼大概需要將近10年的時間買一個房子。當然這只是中國人思維，美國人可能存不下這麼多——美國人看來，房子一定要租好的，旅遊是不能省的，DVD都是要買正版的。　　當然不是人人都是能夠在微軟得到一份年薪10萬的工作。如果你是在新巴克做服務員，也就還是在3-5萬收入的範圍。那麼要買西雅圖的房子的話，壓力就大很多了。　　我那西雅圖的哥們，父母在西雅圖有2套房子。父親是修下水道的，在美國屬於高科技，高收入的。老媽什麼都不幹，家庭主婦。照例說日子過得挺滋潤的。但是哥們不要呆在西雅圖，跑到洛杉磯去上學，畢業後留在洛杉磯工作。為什麼？洛杉磯花花世界呀！西雅圖比起來就差一個檔次了。　　那哥們讀是是洛杉磯的私立大學，四年本科學費加生活費大概要20萬美金，這不是一個小數目的啊。這哥們拿了點獎學金，但是杯水車薪，所以只好父母給。把他修下水道的父親的積蓄全摳出來了。　　這裡順便說一下美國教育。相比房價，教育對美國人來說是一件更可怕的事情。大家都知道，美國最好的學校哈佛、耶魯、普林斯頓等8所常青藤大學，此外，還有一些學校不是常青藤，但是完全是一個檔次的，比如斯坦福、芝加哥、麻省理工、加州理工。這些學校加起來總共20個，都是私立的。所以要評判美國學校檔次，排名前20的算一個檔次，相當於我們的北大清華。但是我們13億人口才北大、清華兩所學校，美國4億人口就有20所好大學。所以進這些學校要比我們容易好幾十倍。美國人稍微能讀點數的，稍微有點錢的，都是想擠進這20個學校。這20個學校四年下來基本上都要20萬美金，一般人都負擔不起。　　這20個學校之後是州立學校，每個州1-2所。構成了美國大學20-100名的學校。但是加州例外，加州有10所，而且每所排名都不錯。大家都熟悉加州伯克利，在我們看來都是大牛校。但是在加州，只要稍微能讀書的，基本上都能考進去——這是一個伯克利的哥們跟我說的。其實想想也不奇怪，前面已經有20 所大學了。州立學校對本州的學生便宜點，像加州學生進加州系統的這10所大學，一年學費大概7000-8000。要更便宜的，是社區大學，一年只要幾百塊錢。當然也是一分錢一分貨。　　回到那西雅圖的哥們身上。好歹家裡資助，不用去貸款讀書。四年大學畢業，找工作吧。難找，洛杉磯人多了啊。美國的大學生比中國還多。好歹找到一份工作，在一個也是500強的企業里做銷售，一年4-5萬。你看到這裡就會疑問。20萬私立名牌大學出來在洛杉磯才4-5萬，高中畢業在堪薩斯超市收銀也有 3-4萬。這讀大學幹嘛？但是事實就是如此，所以很多美國人（尤其是老黑老墨），都不上大學。17、18歲就去端盤子了。這點美國跟歐洲不同，美國人的大學升學率其實比歐洲要低很多。這樣同時說明了一個問題，美國所謂的中產階級其實是龐大的群體，不管你是幹什麼的，只要是中間80%的人群，收入都在這個範圍內，不會因為職業和地區有太大的區別。　　那哥們好歹還是找到工作了。一個月到手也就3000。房租1000。吃飯美國到是挺便宜，一個月500快打發了。還有車，美國車雖說便宜，但是一輛看上去還是很新的二手車好歹也要一萬，新車至少兩萬。這點收入顯然是不夠對付的。　　更別提房子了，美國第二大城市洛杉磯的房子中間價40萬。對剛畢業的大學生而言，也是一個大數目。這個我回頭再說。　　下面說說洛杉磯。洛杉磯是美國第二大城市，很多人以為應該高樓林立。但是事實上，洛杉磯的高樓沒有幾幢，更大面積的地方是小樓。這裡有很多原因。有的說是洛杉磯處於地震帶，不宜建高樓；有的說美國人本來就不喜歡高樓，洛杉磯有的是地，自然都建小樓了。　　的確，洛杉磯是個巨大的城市，加上周邊的區縣。如果以每小時100公里速度開車的話，從東到西要一個小時，從北到南也要一個小時。估計有北京天津連起來那麼大一片。　　和國內城市不同，國內城市基本上是環形結構，天安門、人民廣場就是中心，以此為圓心畫圓，越靠近圓心地段越好，生活越方便，人氣越足；越往外越鄉下。而洛杉磯更多的是塊狀結構。每個區定位不同，而且好區壞區交錯在一起。所以具體到房價，也不能一概而論。　　有一些好區，比如好萊塢，比如比佛利，比如靠海的santa monica，房價動不動就是上百萬，幾百萬幾千萬也不少見。這不在我們普通人考慮的範圍內。　　美國人買房通常要比中國人晚幾年，基本上等結婚有小孩後才買房。這並不是說美國人買不起房，而是他們的生活和消費方式跟中國人不一樣。而是很多美國人喜歡有多少錢花多少錢，生活的質量是第一位的。我一個哥們，小年輕，在Google工作，在美國也算高薪了。前段時間忽然辭職不幹了。問他什麼原因，說是每天寫程序無聊，反正現在手頭有點積蓄了，想去歐洲玩玩，結果就這麼去歐洲玩了三個月。這在中國人看來，簡直是腦子進水了。　　回到洛杉磯的房價上，總體而言，在洛杉磯買房要比在美國的二線城市貴很多，但是選擇餘地同樣還是大很多。如果是個年輕人，您首先可以買公寓，美國人叫 condo，相當於中國的商品房。這裡是洛杉磯的市中心金融區為例，一個算比較新的公寓樓售價30-40萬美元，面積在70-150平米不等。對照美國人均4-5萬的收入，這個價格其實算高了，但是對照中國的房價收入比，要便宜很多。　　但是美國人其實買condo的不多，這些房子大多是用來投資出租的。租戶一般都是在該區域工作的年輕人。如果要成家買房，美國人一般都是買house，也就是帶院子的獨立小樓。　　上面說過，洛杉磯是個巨無霸，再加上有車，因此買房的選擇餘地會很大。這裡舉幾個日子。　　我剛到美國的時候，是在學校邊上租房子。我們的學校靠近市中心。市中心在洛杉磯算是地理位置的市中心，但是論檔次最多是中等區域。市中心白天有人在高樓里上班，晚上回家，大街上只剩下流浪漢睡覺。周邊的區域也是亞非拉人民多。因此除了交通便利，沒其他優勢。我租的是學校附近的一個樓，幾十年的房子了，外面破得很。因為靠近學校，房東專門用來放租，因此把這個樓閣成獨立的12個房子，租給12個房客，每個人一個月收600美元。一個月7200美元，一年八九萬。這個樓在10年前大概60萬美元，06年最高的時候漲到100萬美元。現在又回到60、70萬的樣子。就普通居民而言，很少會在這亞非拉人民聚居的區域買房，買了也是為了投資。但是售租比在這裡還是有參考價值的。不過這個房東算會做生意的，一般同樣大小的房子，結構沒有像它這麼好，最多可能只租一般的價格。　　中國人住的比較多的幾個區房價可能稍微便宜一點，在40-50萬這樣。很多都是一層樓的房子（這個無所謂，反正足夠住了）。　　而稍微好一點的房子，比如pasadena就是白人聚居的區，很多有錢的中國人就住在那裡，環境要好很多，房價大概就接近了100萬。　　前面說過的話hollywood， santa monica幾個區，也是有同樣100萬左右的房子，但是面積要小很多，院子也沒那麼大。沒辦法，地段好。　　洛杉磯房子的均價現在是40萬左右，那麼40萬以下的房子都在哪裡？其實這些便宜房子都在洛杉磯很外延的地方。過去幾年，美國房地產業發展，也是造城運動。但是美國不像中國，無法拆遷。因此只能在城市外沿造新城。所以洛杉磯外延烏壓壓一片全市房子。再往外可能就是牛場了。這些房子都很新，而且款式也差不多。但是沒有人氣，賣不出去。現在價格跌到20萬，也沒人買。因為畢竟工作不方便，雖然房子是便宜，但是每天開車來回要兩個小時，實在不是什麼太好的選擇。　　所以有時候，有人就拿這些房子來忽悠國內的大款。希望他們去買，其實都是不好賣的。美國的房地產泡沫也主要來自於這些區域。像好萊塢一帶的房子，一直都是很堅挺的。　　我在洛杉磯認識了至少一百號老美。但是在洛杉磯出生、在洛杉磯上學、在洛杉磯工作，從來沒有離開過洛杉磯的本地人不超過10個。可以想見，這個城市有多少外來人口。當然這還有歷史原因，洛杉磯總共才100多年的歷史，任何一個人往上數幾代都是外地人，這點倒是和上海挺像的。　　有那麼多年輕人湧進這個城市，而且都是沒有家產的年輕人，他們需要買房，而房價又貴。這些年輕人到底在洛杉磯是怎麼樣生存的？最後能不能站穩腳跟？這個問題要分幾個層次來才能講清楚。　　首先，湧進這個城市的人五花八門。其中很大一部分人墨西哥人和其他亞非拉底層人民。以墨西哥為例，墨西哥是一個跟中國一個水平線的老大難。是個墨西哥人都想來美國。好在墨西哥跟美國有著漫長的邊境下，因此挖地道也好，翻牆也好，能來的都來的，而且拖家帶口的來了。美國有500萬非法移民，絕大多數都是老墨。而洛杉磯是離墨西哥最近的城市之一，因此很多老墨都在這裡安營紮寨了。墨西哥人吃苦耐勞，幾乎所有臟活累活全是他們包了。以前我們嘲笑中國的留學生，在美國窮死了只好去餐館刷盤子。這個其實都是以前的事情了。現在不少中餐館的廚房裡是老墨在打雜，宮保雞丁做的很地道。而且還會用中文說你好，謝謝，發音還很地道。　　總之，老墨對生活要求不高，只要有分工作就滿足了。到時候再翻牆爬地道回家蓋房子娶老婆去。因此除了少數混得好的，以老墨為代表的亞非拉人民很少在洛杉磯買房的能力。　　這裡插一句，美國政府對這500萬非法移民也是睜一隻眼閉一隻眼。美國也不能沒有他們。把他們都趕走了，誰來干臟活累活。更何況他們的工錢都很低，老闆們願意用他們，只是表面上裝傻。　　所以在洛杉磯，你去沃爾瑪，工作人員清一色的老墨老黑。只有在堪薩斯城，沃爾瑪才是白人當服務員。　　那麼白人在洛杉磯幹啥？很簡單，不幹臟活累活就當白領了，而且很多都是從事藝術相關的工作。畢竟這是洛杉磯，這是好萊塢。很多白人就是沖這這個跑到洛杉磯來了。　　我的不少白人朋友，都是干點跟藝術相關的工作。有寫小說的、有寫劇本的、也有當演員的、彈吉他的、唱歌的、搞攝影的。如果是個中國人，你20出點頭喜歡這個還算正常，如果到了30歲，還在搞這些，而且沒搞出什麼名堂來，那就早點洗洗睡好了。畢竟不是每個人都是能成為阿湯哥的。但是美國人似乎比中國人更執著。30多歲了，40多歲了，沒買房子，卻依然在搞這些的還是大有人在。這是一個群體，類似於我們的北漂一族，沒房。　　另外一個群體則在美國有更大的代表性。他們都處於30歲左右的年紀，還沒有小孩。哪裡找到好工作就去哪。洛杉磯有工作就來洛杉磯，呆了幾年，在芝加哥有更好的工作了，就去芝加哥。以前看過《時代》上的一篇文章，把這群人叫做Odyssey，就是希臘史詩中的《奧德賽》，到處晃蕩的意思。這個在美國有很大的普遍性，不屬於洛杉磯專用的現象。這些人也不一定會在洛杉磯買房子。　　這裡可以看出美國人在買房上和中國人一個很大的差別，就是他們覺得閱歷、生活比房子更重要。　　當然也有一些人，30歲左右，結婚了，那就會考慮在洛杉磯穩定下來買房子。如果夫妻倆有10萬一年的收入，那麼買個50-100萬的房子，壓力還是有，萬一失業了怎麼辦？美國公司說裁員就裁員。但是比起在北京上海同樣10萬人民幣的收入，現在基本上都是200萬以上的房子，壓力要小得很多。　　洛杉磯另外一部分買房的新生力量就是亞非拉國家的大款。尤其以亞洲為代表，日本人、香港人、台灣人、韓國人，這幾年的中國人。在國去的100年里，這些地方的大款都有往美國跑的傳統（日本、韓國後來自己發達了，有迴流的趨勢）。現在尤其是是中國人，國內賺了錢，可能賺得也是有風險。想想還是全家來美國比較安全，因此就來這裡買房。而且都是現金一次性付清。美國人都覺得你是款爺。據說洛杉磯還有一個二奶村，就是中國大款和貪官的美國基地。不過只是據說而已，我沒有實地考察驗證過。洛杉磯還有個最大的華人超市，就是陳水扁的兒子開的。　　說到這裡，你可以已經看出一個問題。美國白人其實處於一個尷尬的地位，論人口，黑人墨西哥人也不怎麼讀書，20歲左右都可以成家生小孩了，一生就是一大窩。論有錢，白人有不少有錢人，但是亞非拉同樣有，現在都來買他們的地了。而白人的中間力量，學歷相對都偏高，結婚也偏晚，小孩也生得少了。因此白人人口在美國的比重在急劇下降。據預測，到了2050 年，墨西哥人將取代白人成為美國的第一大人群。　　我們的一些奸商會說：看，美國的年輕人照樣也是沒有房子。你一個中國的小年輕，畢業沒幾年就像結婚娶老婆，買個100平米的房子。你怎麼不學學美國人租房子結婚？房子是給富人造的。　　這話其實邏輯錯誤。美國很多年輕人的確是沒有房子。但是他們沒有房子不是因為買不起房子，而是因為他們不想買房子。如果他們存心想買，按照我上面說的如果夫妻倆有10萬一年的薪水，這個是平均水平，80%的美國人收入在這個範圍內，按照這個收入要在洛杉磯買個50-100萬的房子，是在可承受範圍之內。而我們在北京上海，夫妻倆的收入也算10萬人民幣，現在基本上都是200萬以上了，壓力不是大一點點。　　洛杉磯的房價只是高，而北京上海的房價已經是離譜了。所以我說，中國的房價不僅僅是房價的問題，而是危機到整一代人和整個國家未來的問題。為什麼這樣說，房價高，高的離譜，讓人看不到希望，看不到希望自然會厭惡工作打發生活，哪裡會有進步？　　而對於美國人而言，房價和生活基本上體現了良性循環。你只要好好工作，即便在洛杉磯這樣的大城市，還是能夠買得起房子，生活是有未來的。另一方面，正是因為房子的壓力在可承受範圍之內，所以每個人才會有心思去干自己喜歡乾的事情，干好自己喜歡乾的事情，這樣社會才會有進步。　　儘管洛杉磯的房價對於中國人的收入和房價比而言已經算低了，但是美國人還是覺得高。有數據顯示，在過去的5年，洛杉磯人口減少4%。為什麼，房價貴，生活成本高，人就跑路了呀！　　這裡就涉及一個經濟結構、人口流動和房價之間的問題。下面說說這個問題。　　我前面多次說到，美國是個大企業主導的地方。企業在哪裡落戶，哪裡就有工作機會，人就往哪裡涌。企業一關門，這個城市的人也就如鳥獸散。美國五大湖區原來是製造業的基地，現在製造業都搬到亞非拉國家了，五大湖區的城市很快就沒落了。取而代之的是一些新興地帶，主要是西海岸的加州，還有德州和北卡地區。　　再往深了說，美國為什麼會強大？就是因為這些大企業的存在。他們才是代表了先進的生產力。以先進的技術作為引擎，主導這個國家的資源配置、人口流動，這才是美國強大的關鍵。　　這裡還是以加州為例。加州的發家也就是幾十年的事情。主要有這麼幾個因素。第一個，地理優勢，面向太平洋，面向亞太國家。第二，氣候好，一年四年陽光明媚。第三是產業群，洛杉磯所在南加主要是媒體、娛樂、旅遊業，加州北部主要是IT。正如製造業成就了五大湖區，這些產業也使加州在近幾十年來迅速發展，過去的 40年，加州的人口幾乎增加了一倍。但是最近十年，增幅都在下降。甚至出現了像洛杉磯這樣人口下降的城市。　　這就是很多城市發展到一定時候出現的瓶頸問題：人口增加，資源有限，所以生活成本就高，自然就逼著人往外走。美國人早就意識到這個問題了。所以在最初城市規劃的時候，採取的都是分散的模式。這個正好與中國形成反差，在中國，北京是首都，政府部門都在北京，國字型大小的企業都在北京，最好的大學都雲集在北京，最好的醫療機構都在北京。人為地配置這些資源自然會導致人口向這些城市流動，去佔有、分享資源。　　而在美國，恰恰相反。華盛頓是首府，除了首府什麼都不是。美國甚至把很多事務性的行政機構放在華盛頓以外的地方。（如美國人每年要報稅，處理居民稅務的機構就不在華盛頓。更別提企業和高校了。具體到每個州也是如此，以加州為例，加州兩大城市，舊金山和洛杉磯。但是你知道加州的首府在哪裡？在 Sacramento，沒幾個人知道吧，施瓦辛格就是在那個小地方辦公的。加州10所州立大學，除了洛杉磯分校在洛杉磯，其他都是在小城鎮。（我之前還做過一個統計，美國前20名的大學，分布在大約15個州里，紐約只分到一個哥倫比亞大學）。這樣其實已經最大程度地把公共資源分散了。　　但是還是不夠，還是無法阻擋人源源不斷地往舊金山、洛杉磯涌。怎麼辦？美國就採取了城市群帶的模式。在北加州，從舊金山到San Jose，就是所謂的矽谷，這條線上雲集了很多小鎮，非常像上海到杭州這樣一段路，但是資源不是集中在兩個點上，而是均勻地分布在這條線上，這就實現了資源的優化配置。所以有時候我們嘲笑美國的一個城市，只有區區幾十萬人，也好意思叫城市。而實際上，他是把我們的一個城市稀釋成若干個城市。每個城市自成系統，但是又不遠。　　所以我們想，在上海到杭州這條線上，如果上海只作為一個金融中心，把上海的IT業遷到嘉興，把上海的高校分散在這條線上的不同縣區，上海還會怎麼擁擠嗎？房價還會怎麼高么？顯然不會。　　所以說，中國出現目前這種情況，原因在於還不是真正的市場經濟。而是在政府完全控制下的資源配置。從浦的開放到今天的迪斯尼，那個不是政府通過行政手段做出的決定？這就造成了資源浪費的地方大大量浪費，資源稀缺的地方極其稀缺。所以哪一種制度先進，一目了然。　　再回到矽谷，就是舊金山到San Jose的這條線上房子也不便宜，因為那些IT企業都是動不動就是給10萬的年薪，購買力在那裡；100萬以上的房子比比皆是。但是這並不是說沒有便宜的房子。前段時間我去Mountain View，就是Google總部所在的地方。其實也是小鎮，但是我一個朋友買的是一個公寓樓，3室一廳，大概100平米，只要40萬美金。夫妻倆都是美國的博士畢業，都在IT企業工作，兩人收入一年大概18萬。你說生活有什麼壓力？過個幾年有錢了再去換個100萬的獨立房，養兩頭狗。這就是你有了付出，對社會做出了貢獻，社會給你的回報，讓你享受好的生活。你看中國的博士，都擠破了頭去考公務員。這就叫腦體倒掛。　　而南加州一帶，跟矽谷清一色的高科技比起來就有點魚目混雜了。從santa babara(jackson豪宅所在地)到洛杉磯再到san diego沿著太平洋這一條線基本上也串上了。這裡的房價有高的，幾百萬，幾千萬，但是便宜的也有10幾萬。最近幾年，因為互聯網的發達，很多人在家裡就可以辦公，尤其那幫搞藝術的，很多都是個體戶，洛杉磯房價太高，就遷到周邊的小鎮上來，同時又不會遠離城市。一些新興的小鎮就在周邊開始興起了。　　前面已經說了不少城市，大家也看出來了，美國的很多城市不像中國那樣是集中式，而是小城市的集群為主。洛杉磯號稱美國第二大城市，但是真正叫洛杉磯的其實是很小的一小部分。另外周邊還有將近100個類似中國的區縣（比如比佛利、好萊塢都是區）各自為政。這些區縣都是緊密地挨在一起，構成了巨無霸的廣義洛杉磯。因此生活的半徑也被擴大了，開個30公里的車去買個菜是很正常的事情。　　我看到有網友說美國的城市布局跟中國不同，因此房價也沒有可比性。是否有可比性，該如何比，這個問題我們可以繼續探討。但是我要說說紐約。紐約跟中國的城市就比較像了。　　紐約市由五個區組成，最核心的區是曼哈頓。曼哈頓長什麼樣呢？它其實是一個狹長的半島，類似於上海的崇明島。只是這個崇明島靠長江裡面的一端是連著陸地的。島的兩側兩條河（你叫它海灣也行），東面的那條和隔著紐約的另外的幾個區，西面的那條河則是紐約和新澤西州的分界線。　　曼哈頓59萬平方公里（想當於北京二環內）的面積上，住著163萬人。這是怎麼樣的一個概念？我們用北京做比較，北京中心的東城區、西城區、崇文區、宣武區四區總面積大約90平方公里，人口227萬。兩者相比較，人口密度差不多。　　如果再往大了比，整個紐約5個區790平方公里（北京五環內750平方公里，兩者相當），人口827萬。這又是一個什麼樣的概念？我們還是拿北京來比，北京的東城、西城、崇文區、宣武區，再加上朝陽、石景山、海淀、丰台，這八區的人口大約也是在800多萬。考慮到外來人口，我們假設這八區的人居住在五環以內，那麼密度也是跟紐約差不多。　　所以現在有了一個基本概念，北京二環內，曼哈頓；北京五環內，整個紐約市。當然你一定要說這樣比不科學，那我也沒辦法。　　曼哈頓島上基本上都是高樓了。而且有些樓都是幾十年，甚至上百年了，畢竟這裡的美帝國的老巢。很多樓也顯得十分陳舊。好在美國人注重維護，內部的裝修也在不斷更新，因此外面破點，裡面住著還是很舒適的。你看看《老友記》就有大致的感覺了。　　當然，曼哈頓島上也有嶄新的漂亮的高層商品房，不過都是豪宅了。以前台灣新聞說連戰在曼哈頓豪宅，就是那種豪宅。　　曼哈頓的房價自然也不會便宜了。一般2室2廳100平米多一點（使用面積）至少都是100萬美元了，折算面積的話1萬美一平米金起，高不封頂。　　有沒有便宜的，也有。就是面積小一點。類似於那種單身公寓，一個卧室的，價格也是1萬美金一平米，總價50萬也能買到。　　當然，美國有物業稅，這個問題以後會具體談。這裡先說個大概，如果你在曼哈頓有一個100幾萬的房子，一個月大概要交1000塊錢。這只是一個大概數，根據房子的不同而不同。　　這個是曼哈頓大致房價。再提醒一下，曼哈頓，北京二環內。　　那麼曼哈頓居民的收入多少？美國官方數據說，曼哈頓人均收入10萬一年，號稱美國首富區。我前面說了，在美國大部分地區，10萬一年算高薪了，微軟，Google給工程師才這個價。但是注意，曼哈頓因為富人太有錢了，因此普通居民也就「被平均」了，其實在曼哈頓，3-5萬也是普通人的工資。很多行業，比如新聞、比如廣告、甚至於金融行業底層非核心的崗位，也就是3-5萬的收入。要在曼哈頓買房，壓力在美國毫無疑問是最大的。更何況，曼哈頓的消費要比美國其他地方稍微高一些。　　當然，普通人即便在曼哈頓上班，也不會在曼哈頓買房。房價貴是一方面，另外一個原因就是多高樓擠在一起生活太壓力。所以很多人跑到島外的其它區或者是新澤西去買房。　　我這裡上傳2張曼哈頓的圖，大家有個直觀的印象。這些圖是我在帝國大樓上拍的，同一個位置，都比較真實。這張是往海的一邊看，右邊隔河的新澤西，左邊隔河（不是很明顯）則是紐約的其它幾個區。

這張還是在同一個位置，調轉180度拍，朝島裡面拍，遠處你可以看到中央公園。遠處右側的河即是上面張圖左側的河，就是紐約和新澤西的分界線

這張還是在同一個位置，是上面第一張圖向左轉，也就是第二張圖向右轉拍的，這條河是的對面是紐約的布魯克林區

　　100萬美元的房子，在曼哈頓，也就是在相當於北京二環內的地段。對收入5萬一年的普通美國人來說，已經是貴到天上去了。除了價格以外，也可以從上面的圖片看到，整個曼哈頓烏壓壓一片全市高樓，住宅也是以高層為主，住得都很壓抑。當然也有樓層、景觀好的房子，不過價錢也就高了。　　於是很多人就把目光投向了島外紐約的另外幾個區，以及另一邊的新澤西。在這些區域選擇就多了，範圍也大了，有公寓樓，也獨立房子；但是壞境參差不齊了，比如紐約的皇后區就相對差一點。但是有一點就是肯定的，就是出了曼哈頓，房價會立即便宜很多。同樣檔次的公寓樓在曼哈頓要100萬，隔了一條河的布魯克林價格可以差一半，50-60萬就能拿下。如果還是覺得貴，你可以去皇后區，價格還可以便宜一二十萬。同時紐約的地鐵十分發達，上下班也十分方便。　　所以我們這裡可以分析一下，紐約跟北京比，面積、人口都差不多。紐約還是給普通老百姓選擇的餘地，曼哈頓的豪宅你儘管去貴，但是我還是能夠用相當於 10 年薪水的價格在合理地段的買到100平米的房子。而在北京，就是普通居民也有5萬人民幣的年收入，現在想花50萬買個100平米的房子基本上快到天津了吧。　　那麼問題到底在哪裡？人口，土地資源都不是問題的根本，這個前面已經說過了。甚至炒房也不是問題的關鍵。紐約的房子全世界的人都來買，價格也沒有炒到瘋掉。　　這裡就要說到房子的產權問題。獨立的房子產權是沒有疑問的，你買了這個房子，地皮就是你的了，以後是你兒子和孫子的。但是對於曼哈頓公寓而言，這個產權該怎麼算？美國的做法簡單的說可以用概括成「集體擁有」。整一個樓假如有100個住戶，大家集體擁有這個樓，相當於一個公司擁有100個股東。如果哪一天你把這個房子賣了，就相當於把股份給轉讓了。這種「集體擁有」有許多具體的形式和規則，比如有些規定只能自主，不能出租；有些甚至連誰能不能買這個房子都要審核過。　　另外一種公寓樓是公司所有，專門用來出租，不用來出售。但是政府對房租有嚴格的限制。前段時間曼哈頓有幾個樓擅自調高房租，結果被《紐約時報》爆出來了，最後被政府處罰了。　　總的來說，這種「集體擁有」模式的好處很明顯。那就是避免你單打獨鬥，因為我們每一個個體總是弱勢的，但是聯合起來組成一個「住房公司」，無論是在政府還是開發商面前都是平等的法律主體。沒有強勢弱勢之分。正式因為這樣，左右房地場的幾個力量能夠得到平衡，住房價格也能夠得到穩定。　　當然，任何事物都是兩面的。這種模式就決定了房子一旦建了起來，就幾乎不能動了。因為要拆整個樓的話，股東大會內部首先應該會有不同的意見。民主就是七嘴八舌，最後導致效率低下。所以曼哈頓的這些樓，幾十年前就在那裡了，現在還是那樣。再怎麼維護畢竟也是幾十年的老樓了。所以中國人一到那裡，就會感覺紐約怎麼那麼臟、那麼舊。　　所以中國的房子漲得離譜，就是各方力量明顯的一邊倒。購房住以及房產擁有者處於一個弱勢的群體，根本沒有力量參與市場博弈。所以政府（用於土地，從某種意義上來說也是開發商）和開發商的權力不受制約，因此可以大力猛干，中國的每個城市在過去的十年都煥然一新，但是整個市場也隨之變的畸形了。　　紐約的生活　　前面講了紐約，大家有了直觀的印象，曼哈頓相當於北京二環內，整個紐約市五個區相當於北京五環內，人口數量也是差不多。　　不過，這還不是全部。我們通常講紐約大都會區除了整個紐約市，還包括紐約州（紐約市是紐約州的一部分，類似於吉林市是吉林省的一部分，有點搞）的其它幾個縣以及相鄰的新澤西州和康涅狄格州的一部分，其中新澤西和曼哈頓只隔了一條河。這些地區構成了整個紐約大都會，面積大約10000平方公里，人口 1600萬。　　我又要和北京做對比了，因為北京的常駐人口差不多也在1600萬（戶籍人口1200）萬，而北京整個市面積則要大得多，達16000平方公里。考慮北京西北面有大片的山區，我們刪去1/3，那麼北京無論面積還是人口都於整個紐約大都會地區十分接近。　　之所以這樣多次反覆拿北京跟紐約做比較，主要是希望大家對紐約的居住環境和居民購房的選擇範圍有一個粗略的印象。　　紐約大都會區有1600萬人口。這是一個恐怖的數字，因為美國人口只有3億，也就是說紐約大都會區的人口佔到整個美國的5%還多。20個美國人就有一個生活在這個地區。而北京的人口佔全國的1.2%，就算北京上海合併，也只佔2.5%的樣子。　　所以有人可能會提出疑問，前面你不是說美國都是小城市的集群嗎？公共資源都是分散的，怎麼還有那麼多人往紐約跑。　　這個其實是不矛盾的，因為發展的過程總是先出現問題再有解決方案的。縱觀美國的歷史，當初歐洲人在美洲登陸建國的時候，主要是現在美國東北的一小片地，資源有限，紐約市是在這種背景下逐漸發展起來的。儘管美國後來有西進運動，人們往中西部走，但是還是無法改變紐約大都會區多年累計的城市結構和已經在美國社會中形成的功能地位。　　再有一個原因，就是我們常說城市是現代文明的產物，因此不可避免地散發著各種物慾的誘惑，尤其是對年輕人。大家看《慾望都市》，女人花一個月的工資買一雙鞋子。為什麼？滿足自己的慾望唄。只是每一個人的滿足點不同罷了。　　雖然說美國人不像中國人那麼善於攀比，要面子，那些在中國看來名牌的衣服鞋子，比如Levis的牛仔褲，Nike的運動服和鞋子，在美國都是幾十塊錢的 「經濟適用型」產品。大部分美國人也穿這個。我們感嘆美國東西怎麼那麼便宜啊！好像美國真的實現了共產主義。其實我們只感嘆對了一半。美國不是沒有貴的東西，幾百幾千幾萬美元的衣服有的是，在哪裡？紐約第五大道的櫃檯里。　　此外，一些現代資訊服務業，比如金融、法律、媒體、廣告、時尚、文化等行業，紐約的工作機會要比其它地區多。因此多少年來，美國人還是一批一批地去紐約，都希望能夠咬一口這個大蘋果。　　我認識在紐約工作的人不少，但是真正掙大錢的不多。因為如果只是一份普通的工作，在我之前的文章里提到過，工資都在3-5萬水平，在紐約生活壓力還是很大的。很多年輕人都是想在紐約賺點錢，然後去其他環境好的地方養老。工作賺錢不就是為了有更舒適的生活？這裡美國人跟中國人的觀念還是有很大的區別。按照中國人的思維，年薪5萬，北京五環內50萬的房子死活是要拿下來的，否則對比起列祖列宗。　　思維不同只是一個原因，這裡還涉及到個人遷移的社會成本問題——簡單的說，就是你的關係，你的資源——中國遠遠要比美國高，以後詳細談這個問題。　　當然你非常有錢，用錢賺錢，那麼無論你多大歲數，紐約永遠歡迎你。　　也有一些年輕人，看上去混的不錯的，有在紐約長駐的意思。我一個美國哥們，前不久剛結婚，夫妻倆都30歲的樣子。老家是靠近紐約市但是不屬於紐約市一個地方，相當於懷柔、密雲或者廊坊。男的哈佛畢業，女的哥倫比亞畢業。工作都有7、8個年頭。男的剛畢業的時候進了摩根斯坦利，底層，很累，而且錢也不多，投行也不是所有人一進去就高薪，底層的工資都是「被平均」的了。第二年就跳槽到了一個小的對沖基金公司，現在大概一年10萬出頭的樣子。女的在一個公司做市場，現在一年5-6萬的樣子。兩人加一起16-17萬，到手大概1萬一個月。　　這個還是在80%中產階級的收入範圍內，只是位於80%人群的頂端。現在結婚了，照例說收入不錯；但是他們還是租房。在曼哈頓花2000塊一個月租的公寓，當然是很不錯的房子了，就在中央公園的邊上。美國人的思維就是這樣，無論如何，生活質量應該要保證。　　你可能要問了，錢呢？這裡跟大家算一筆賬，首先兩個人讀書都貸款。哈佛也好，哥倫比亞也好，4年本科學費加生活費總共20萬美元。如果你爹不是大款，貸個10萬很正常。哈佛給家庭收入6萬以下的面學費也是2004年才開始的，那哥們沒趕上。所以學費貸款是一筆開支，工作後一個月八九百塊，分10年慢慢還。好在哈佛畢業工作相對好找一點，人脈肯定廣點。師兄都是都是當總統的，儘管他們都不認識你。　　所以你看，這裡花大錢去讀哈佛，其實也是進入高一級社會圈子的一個途徑，給你帶來可能帶來某個回報或者滿足，跟女人花2000美金買個包一個道理。——這是題外話。　　除去學貸、房租、這哥們工作7、8年應該有一點積蓄。照理說都結婚了可以去首付買房子了。但是人家不，他把這個錢拿出來，跟朋友合夥辦了個網站，工作的同時自己創業。你說那哥倫比亞的老婆沒房會跟他結婚嗎？人家就是沒什麼抱怨，日子也照樣過。　　所以還是那句話，美國年輕人不買房，不是因為買不起房，而是他們的生活模式以及對生活的態度跟中國人有很大的不同。在大多數美國人看來，生活的質量永遠是第一位的，自己過得舒服最重要，做自己喜歡做的事情最重要，而很少在乎別人是怎麼看的。　　這個哥們做網站未必能成功，未必能賺錢，虧本倒閉也難說。但是如果當這個社會用相當一部分的人在用心做事，就一定會有好的東西出來。 來源: 天涯跟帖：1、英國美國都不敢輕慢住房問題。　　英國的住房問題解決得不錯，上世紀80年代就達到每戶一套房。那是工黨和保守黨朝野更替在前台充當博弈的螳螂，民眾倒成了得益的黃雀。在英國，住房問題從來都是兩黨競爭的重要議題，為打敗工黨，保守黨曾經把住房問題列為僅次於國防的第二大問題。在戰後保守黨執政的一段時期，由保守黨主導蓋的公房比工黨執政時還要多。到了撒切爾夫人當政，英國已滯漲多年。「滯漲」其實是兩黨為了競爭執政權而競背「福利化」包袱造成的後果。撒切爾夫人80年代在滯漲壓力下推行住房私有化，就是想把以往為了同工黨競爭而不得不承擔許諾的責任一點點推卸掉。即使這樣，保守黨還是小心行事，到1997年，英國公有住房比重仍然佔21%（1981年佔32%）。　　美國在面對中低收入家庭的住房問題上有著大舉措。不用諱言，美國兩黨都需要通過對中低收入家庭生活狀態的關注改善，來贏得更廣泛的民意支持。1949年，在國際上向社會主義挑起冷戰的民主黨總統杜魯門，在國內做起了「社會主義的事情」——修訂《國家住房法》，為清除貧民窟和建造廉價窮人住房提供大量聯邦基金，並要求在其後六年解決美國三分之一低收入家庭的住房問題。1953年，換成共和黨上台，艾森豪威爾剛即任就制定《住宅建設法》，推行「重建城市」計劃。1961年，民主黨捲土重來，肯尼迪提出由私人機構興建並出租低收入家庭住房的設想，肯尼迪遇刺後，接替肯尼迪的約翰遜制定《住房與城市發展法》、援建低租金公共住宅，制定《示範城市與都市區再發展法》、集中改善貧民區居住環境……反正，民主、共和兩黨每當大選獲勝，都在住房問題上有所動作，有些甚至是大動作，譬如凡為低收入家庭提供住房的的機構，其房價收入稅可以獲得一定額度的減免，而美國政府每年為此提供30億美元財政補貼；譬如購買25萬美元以內的住宅，首付款只需支付3％；購買4居室以下住宅，可獲最高額度為10.7萬美元的抵押貸款，貸款期限可長達30年……經過這樣的努力，美國的私有住宅才從1940年的不到40％，發展到1995年的65％。　　在實行市場經濟的地區，沒有將居民住房問題解決好的，香港是一例。那是香港土地制度造的孽——說起來也是政治問題。香港土地制度的核心是實行有期限有償的土地租用制度。這是港英政府 「因地制宜」制定的制度，不是從英國承繼過來的，英國本土沒有「租地皮」的概念。這是什麼制度？作個通俗解釋：所有權屬於你的土地，你租給了別人，別人又轉租出去收租金；或者，所有權屬於你的土地，你租給了別人，卻被別人當抵押物了。在這裡，你作為土地的所有者，你的利益被削弱、被侵犯了。港英政府時期的土地制度，就是這麼回事。港英政府為什麼制定這樣的制度？就因為香港這塊土地是「租來的」，法理上的所有權不歸英國，但既然租來了，就要在租期內實現利益最大化。於是，精於法律的港英政府就提供了有利於炒賣地產者、為炒賣地產者提供 「炒賣權」的制度保障。　　倒霉的是港人。他們一直在承受英國人倒賣土地以後造成的高地價高房價的痛楚和住房逼仄的窘迫。雖然香港從七八十年代以來推出過「公屋出租計劃」，1986年有40％的港人租公屋居住、86 年底推出「居者有其屋」計劃、79年推出「私人機構參建房屋計劃」、87推出「住宅發售計劃」、93年推出「夾心階層住屋計劃」、97年推出「租者有其屋計劃」、98年推出「首次置業貸款計劃」、99推出「可租可買計劃」，但即使這樣，到2000年，香港私人住宅擁有家庭中有83％是居住在建築面積70平方米以下的房屋裡，70平方米以上房子只有17％的人才住得起；香港住戶中仍有46.5%是租房客。（詳見王煉利：《希望與危機並存的上海房地產業》，寫於2002年）。　　只是英國殖民政府是不會在乎港人的感受的。他們只在乎「女王陛下」的感受——殖民政府官員的俸祿地位，是英國王室賜的，不是港人給的。他們可以不把港人的民心民意當回事——這也是政治。　　中國當今的問題，也就出在不把民心民意當回事上——不知道，這算不算政治。　　但我們知道了，市場經濟發達國家和地區都有著推行類似「經濟適用房」的舉措，即使在市場經濟發達國家和地區，政府都用了很多非市場化的辦法幫助城市居民解決住房問題——這就是政治！　　新加坡的住房制度在中國無法實現　　現在，很有人推崇新加坡的住房制度。新加坡先是用非商品交易的行政行為進行土地收購，到90年代前期，全國54%是國有地，27%是公有土地由國家租給國家機關使用，少量土地租給民間。這使得新加坡居民大多居住在國有地上。　　新加坡是世界上住房擁有率最高的國家之一，也是居民住房條件最好的國家之一。90%以上的居民住進了新建的居民樓，人均居住面積達21平方米以上。新加坡還實行了分級提供公有住宅補貼制度，嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。　　這些，看來是很美。但註定在中國實行不了。2、幫窮人買的起房子：竟是資本主義美國的國策看到幾則報道，看起來很是有那麼點兒意思。 第一則報道： 7 月 13 日 ，正在北京訪問的美國住房和城市發展部部長（題圖一）阿方索·傑克遜說：「我就任時，布希總統曾讓我減少美國的無房人口比例。目前，美國擁有自己房產的人已經達到了 70% ，但這和北歐一些國家相比還有差距。在瑞典，個人擁有住房的比例達到了 88.5% 。」傑克遜表示，政府的任務就是為窮人提供必要的幫助，提供「人民買得起的房子」，美國住房和城市發展部，就是以此理念而設立的。此報道一經披露，立刻在國內引起了巨大反響。 第二則報道：不知道是龍永圖（題圖二）先知先覺叫板傑克遜，還是傑克遜有意回擊龍永圖。龍永圖在一次座談會上提出，中國人應該轉變觀念，更多的考慮租房，人人都想買房是錯誤的。他還指出，美國人擁有住房的比例也僅為三成。龍永圖此話一出，立刻在國內引起了激烈的討論和爭論。 第三則報道：來自國家發改委的最新統計數據顯示，今年 6 月，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 7.1% ，創兩年來新高。其中，深圳房價指數同比為 115.9 ，居首位，北海以 111.8 緊隨其後，北京以 109.5 位居第三。購房者最為關注的新建商品住房銷售價格漲幅更甚，同比上漲 7.4% ，漲幅比上月高 0.8 個百分點，且所有 70 個大中城市新建商品住房銷售價格同比均上漲，一改以往有漲有落的局面，漲幅較高的主要城市包括：北海 15.5% 、深圳 13.9% 、南京 11.3% 、北京 10% 和石家莊 9.4% 等（題圖三）。此報道發布後，房價問題再次成為熱門話題，今兒個文學城就有幾條。 從第一則報道來看，傑克遜的這段話透露出兩方面的信息，一是美國住房的基本國策，不主要是為了 GDP 增長，為了政府財政收入的增加，而是為了保證美國居民基本住房權利，是為了改善絕大多數居民的住房條件，生產人民買得起的住房。對於這一理念，美國不僅用法律將之制度化，即美國《住宅法》的宗旨就是要生產安全舒適且絕大多數居民可買得起的住房；而且政府的住房和城市發展部正為落實美國《住宅法》的宗旨而設。二是儘管美國人口遷徙十分自由，美國的房地產市場經過幾百年的發展，租房市場十分發達，但美國居民自有住房擁有率仍然是很高的，而且這一比率在一些發達國家甚至更高。也就是說，個人擁有住房，並非僅是中國人的偏好，而是由當地房地產市場的發展、房價的高低、居民的收入水平等因素決定的。如果房價水平合適，加上政府的幫助，任何地方的居民都具有自己購買的偏好。 從第二則報道來看，龍永圖和傑克遜的誰是誰非，很難用幾句話來判斷。關於擁有住房的比例，龍永圖說美國的 30% 似乎少了點，因為以我周邊的美國人來看，好像傑克遜說得有理，不過美國人的房子大部分是銀行的。而傑克遜說的 70% 或許是對全國的統計，包括城市和鄉下，其實美國城鄉差別不是很大，我在美國就是住在鄉下。即便在洛杉磯，有多少當地人在 DOWNTOWN 城內住啊？單就擁有住房比例來說，我沒有找到中國的住房擁有率，但據我所知，即便在改革開放以前，俺鄉下的村子裡，儘管有四世同堂，或許只是茅草房，但是都有自己的住房。國家發展之今日，想必如果不分城鄉，中國的住房擁有率，決不在美國之下，沒準能超過北歐。目前的問題是，城鄉差別進一步拉大，大批人口湧向城市，新生一代都要獨立門戶，由此衍生出來的城市住房問題，已經是擺在政府面前的一個嚴肅課題。至於說流動人口，在全球經濟化的大潮中，不只是中國在流動，全球都在流動，不能依此來談房價或者買房租房的偏好問題，美國人還在抱怨，中國大批移民「流動」到美國，帶來大把的現金，把美國的房價推高了呢。 從第三則報道來看，目前房價仍然持續飆升，國家穩定房價的政策什麼「多少條」，似乎沒有起到太大的作用，有點讓人懷疑是不是又在「喊口號」，「振奮人心」或者是「安撫民心」？要說起來，全球的房價都在漲，何況中國經濟是全球的領頭羊，房子漲價在所難免。問題是，我們是社會主義特色，我們是人民民主的國度，而美國是資本主義社會，是資本剝削人民的國度；美國的土地是私有的，我們的土地是國有的，所以，控制房價，讓人民都有房子住，我們應該比資本主義的美國要有優勢得多。 那麼問題出在哪裡了呢？或許問題的根源就在於我們住房問題的基本國策上。我們在認真學習 N 個代表的時候，有沒有把代表廣大人民利益的住房問題認真地學習討論一下，制定出讓人民都有房子住的基本政策和目標，並用法律的形式加以確認，讓它作為每一屆中央政府和地方政府都必須努力實施的行動規範？我們有沒有建立起有效的住房保證體系，使我們的住房政策、住房價格符合當地普通居民的支付能力？我們的房地產市場究竟應該是一個投資市場，還是一個消費市場？或者是為了人民大眾的利益，還是單純為了拉動國民經濟國民生產總值的增長？我們確定房價和穩定房價的基點是什麼，這個基點是建立在老百姓買得起房子還是建立在地方政府、地方首長、開發商等少數控制相關資源的個人和小團體利益上？等等、等等。3、一部《住宅法》，要立20年？一部《住宅法》，要立20年？ 趙繼成--------------------------------------------------------------------------------　　《住宅法》考驗的是政府敢不敢承擔住房責任，此責任，再不能靠零零星星的通知、規定來應付了，應儘快用法律固定下來。　　9月19日，《東方早報》以「建設部首提制訂《住宅法》」為題，報道了建設部住宅與房地產業司司長沈建忠，在18日做客中國政府網訪談時提到，「政府將研究制訂《住宅法》」。這篇報道稱，「這是建設部對我國出台這一法律的首次表態」。　　既然是「首次表態」，當然值得「歡欣鼓舞」，可惜，筆者稍一檢索，大吃一驚。先說近的，2001年2月8日，《解放日報》以「我國首部《住宅法》已形成基本框架」為題，寫到「我國在2001年將重點做好《住宅法》起草、論證工作……《住宅法》的基本框架草稿已經形成並徵求了有關專家意見……爭取年內形成送審稿」——天哪，6年前《住宅法》草案都出來了，現在媒體竟然把今年的表態當作「首次」，太「幽默」了！　　還有更吃驚的。2000年3月9日《華聲報》報道，中國要制定《住宅法》有不少有利條件，其中之一是「已有《住宅法》草案作為基礎，這個草案早在1983年就開始研製」——今年是2007年了，建設部的表態仍是「將研究制訂《住宅法》」，一部《住宅法》難道要研究20多年？　　近年來有政協委員和人大代表不斷建議制定《住宅法》，今年兩會，全國人大代表羅益鋒曾聯合30多名代表，聯名建議制定《住宅法》。這足以表明制定《住宅法》的呼聲極高，但為什麼一部20年前就已拿出草案，又有多名代表委員連年呼籲的法律，遲遲無法出台？到底存在什麼障礙？　　是缺少法律依據嗎？應該不會啊。從各國的立法慣例看，《住宅法》的核心是保障居民的住宅權，而上位法早有原則性規定：如憲法規定「公民的住宅不受侵犯」；1994年通過的《房地產管理法》規定：「房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯」。　　是缺少理論支持嗎？應該也不是。首先，國外有非常成熟的立法經驗可借鑒。早在1949年美國就通過了《全國可承受住宅法》，此後又通過了《住宅法》、《城市重建法》等一系列法律；日本於1951年就頒布了《公營住宅法》。在我國，南京大學法學院2004年就出版過《中國住宅法研究》；況且，任何法律都是時代的產物，永遠也沒有條件完全成熟的一天，只要立法民主、公開，讓公眾參與討論，就不可能缺少立法智慧。　　當然，也可能是因為，近年來國家房產土地政策處於不斷調整摸索中，尤其是1998年以來，住房市場化改革突飛猛進，政府拿出相當多精力出台政策，以支持房地產市場發展。然而，改革房產市場並不能自動滿足居民的居住權，尤其是低收入者；公民居住權屬基本人權，與房產市場是否改革無關。《住宅法》是保障公民居住權、確定政府責任的基本法律，核心是保障居住權和產權，現在後一個問題已通過《物權法》更徹底地解決了，前一個問題日益凸顯，再不能拖，應儘快寫入《住宅法》。　　《住宅法》考驗的是政府敢不敢承擔住房責任，此責任，再不能靠零零星星的通知、規定來應付了，應儘快用法律固定下來。(來源：瀟湘晨報)4、顯然，在房價的背後，是制度在起作用。
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