港人看待樓價的奇特心態

港人看待樓價的奇特心態

□ 本刊記者 溫秀雲

房價太高、市民買不起、地產商暴利、炒樓瘋狂、政府打壓、房價一再反彈，這不是大陸才有，香港也是一樣。

說起樓市，香港和內地真是很像：地產商缺乏誠信，政府依賴土地財政，窮人買不起房子。其實，一開始內地發展房地產就是向「香港模式」學習，現在香港和內地共戰「高房價」，一邊是「9招12式」，一邊是「國10條」，還真是巧得很。

不過，也有不同之處，面對高房價，港人似乎忍耐力更強一些，抱怨高房價的人群比例亦遠低於大陸。

因為大部分香港市民幾乎都被高房價「綁架」，希望房價高企，以期保值，一旦房價跌，大部分人出現負資產則社會不穩。對於買不起房的平民來說，港府提供了大量的福利廉租房，已有63%窮人住上，因而怨房價高的聲音也不算太多。同時，高房價也是狙擊移民大量湧進，預防堵塞城市有限空間的法寶和絕招。

香港政府抑樓價，反遭各路人士抨擊，這倒是香港社會一大特色。

據調查，香港囤地甚多，到現在為止香港土地才開發了其可用面積的16%，但政府需依賴賣地來支持香港的低稅率和高福利，而大地產商拍到手後再次加高房價，房價自然高企。

高房價「綁架」民眾

香港人多地狹，寸土寸金，其高昂的房價位居世界各大城市前列。

全香港僅有1000多平方公里的土地，其中還有80%的山地和島嶼，主要的商住區集中在香港島北部和九龍半島，導致最集中地區的人口密度高達每平方公里10萬人，因此香港房價總是能夠進入世界前十也就可以理解了（目前排名全球第四，每平方英尺1373美元）。

即便是香港周邊的普通商品房，房價一般也在2000-5000元港幣/英尺（1英尺=0.3048米），大約摺合2-5萬元人民幣/平米。

作為自由發展的市場，很多年前，香港樓市就興起了炒房，還出現買房貸款，開始一般是借九成，後來政府為了打壓炒風改成七成。但是，改成七成之後，樓市調整了一段短時期，再次炒上，炒至1997年的最高潮才垮掉。炒至今日，人人已習慣了搶買高價樓房。

高房價之後，把自己全家的財富都放進去，以後，就不能指望房價跌。香港私人樓房加居屋佔了整體樓房的65%，換言之，高房價把居民都給「綁架」了。一旦樓價下跌，將直接導致負資產，損失定比高房價帶來的更加嚴重。所以，現在香港的老百姓跟內地的老百姓不一樣，內地老百姓都希望跌，香港是不希望跌。

香港的房價不但高得嚇人，折騰起來也很嚇人。自1997年香港回歸十幾年來，隨著世界經濟的波動，香港樓價也漲跌互現，很多投資者的境況，也跟隨樓價的大漲大跌，如坐「過山車」般變化。對沒有半點心理承受能力的購房者來說，估計還沒怎麼享受就先被「嚇暈」了。

提起負資產，市民曾先生還心有餘悸。1997年他用300多萬元買來自住的房子，七成是貸款。「當年的利息高達10厘，每月要還2萬元，供樓真是供得很辛苦。到2003年最慘的時候，剛剛只值100萬。」

近幾年來，隨著經濟的好轉，曾先生任職的公司盈利大升，自己也升職加薪了，兩年前已經不再是「負翁」。供樓壓力減少很多，現基本供完，「不過還是希望噩夢不要重演」。其實，香港有很多業主都有曾先生這樣的經歷。

依賴「公屋」平民忿

近年來，房市波動讓人膽戰心驚，社會卻較內地平穩，老百姓也都彷彿事不關己地過著自己的日子，只有一些為數不多的人天天吵鬧卻總不見買房。人們不禁好奇，香港是如何做到這一點的呢？

原來，在香港，自己掏錢買高檔私人住宅的，都不是普通平民，而是以律師、會計師、醫生、經理人員等為代表的高收入人群，而佔香港人口一半的人居住的是價格十分低廉的政府保障房屋，叫做「公屋」和「居屋」，樓市漲跌跟他們沒多大關係，反正始終是買不起。

據了解，在香港，有大約1/3人口租住在政府提供的公屋（相當於內地的廉租房）里，1/6的人從政府手裡購買居屋（相當於內地的經濟適用房）。從總體上看，約一半人在政府的資助下解決了住房問題。

說起「公屋」，還得從半個多世紀以前的一場大火開始。在香港歷史最悠久的公屋區石硤尾村，人們正準備把一幢已有50多年樓齡的「美荷樓」建成「公屋博物館」，但在1953年的聖誕節，石硤尾木屋區遭遇了一場火災，造成5萬香港居民無家可歸。為了安置災民，港府建起了8幢「H」形的大廈，以相當低廉的價格租給災民們居住，此舉開始了香港的廉租房建設。到了上世紀70年代初，約有150萬人住進了這種廚廁公用的廉租屋。

以公屋作為起點，半個世紀以來，香港政府保障住房制度得到了逐步完善。1978年，香港推出了「居者有其屋」和「私人參加公屋」兩項計劃，為那些收入超過了廉租屋規定，但是又不願意租住私人房屋的人提供售價低廉的房屋，稱為「居屋」。

這些房屋價格比私人住宅低20%到40%，而且，購買人還可以拿到低息特惠貸款，所以申請購買的人非常多，每次發售時都要排隊抽籤。

1984年以後，香港又推出了私人蔘建居屋和「久遠房屋政策」，讓私人機構也參與到房屋開發中來，同時變過去僅向居民提供便宜的出租屋，改為通過補助鼓勵市民購買房屋。隨後又繼續推出「深遠房屋規劃」，重點轉向提供優惠貸款來贊助買房市民。

因此，香港的整個住房體系是一汪能自如流動的「活水」。低收入的先有保障，有了實力後就自覺退出對社會資源的佔用。很多香港人都是這樣慢慢走過來的，所以對公屋很有感情。

但是，香港公屋的批建和審查制度很嚴格。如果發現有造假行為，申請者不僅會被取消資格，還會視情節輕重予以罰款，甚至會追究刑事責任。

除此之外，香港對於公屋和居屋的安置流轉方式，也有十分嚴格的規定，比如居屋處於非完整產權的話，在轉讓制約期內只能由房委會買回，而不能在市面上轉讓。廉租屋就完全沒有產權，不能買賣。而且香港的公屋、居屋面積還受到嚴格限制，全部都在100平方米以下，小的只有20-30平方米。

「9招12式」遭抨擊

當然，也有港人住得很小，甚至有人住的是鴿子籠。加上各地熱錢流入，投機活動熾盛，於是現時明明經濟前景暗淡，天價樓卻出完一棟又一棟。投機炒賣得到財富，代價卻是壓迫基層，窮人無房。香港不但豪宅炒風日熾，二手樓價也不斷上漲。研究報告警告，香港房地產泡沫有可能超越九七高峰。

樓市虛火旺盛，急需調理，港府為治理房價精心出台了「9招12式」。

早前，出台了加收豪宅印花稅以及收緊住房貸款的相關政策後，當局又接連推出「9招12式」規管樓花銷售及增加售樓透明度。

「9招」指的是規管新盤銷售的9個規定，包括小型發展項目一次性開盤最少須提供30個單位或可供發售單位的30%；大型發展項目則須提供至少50個或50%可供出售單位，並且需在開售前7日提供售樓說明書；發展商出售任何數目的單位給任何人，必須提前3日公布價單等。

「12式」是指12項規管示範單位，包括示範單位的面積跟交樓標準要一致；「清水房」示範單位要有由發展商向地產建設商會認可人士簽發的證書，以證明其「清水房」的外牆厚度同交樓一樣；容許參觀示範單位人士度尺寸等。

據了解，自港府推出「9招12式」後，就出現批評聲音，整體樓市亦續跌。

有多個團體組織上百名居民到何文田房委會總部外，帶備印有蝸牛及居屋圖樣的紙牌，諷刺現時置業難，要求當局復建居屋及夾屋，並檢討居屋申請資格及活化二手市場。有請願代表指責說，政府這些措施不能壓住樓價，無助穩定樓市，僅能規管樓花銷售和增加買賣透明度，使買樓者得到更多確切的信息而已，政府應該多置地並復建居屋，以滿足更多平民需求。

樓市也迅即下滑。新樓花成交量急劇下跌，炒家業主卻迅急出貨求甩身。大角咀港灣豪庭短炒半月炒家，急急以240萬元賣出單位，卻明賺暗蝕，帳面微賺2萬但實蝕數萬手續費；另樓市寒暑表港島龍頭屋苑鰂魚涌太古城，尺價低見6000元，創一年新低。

此招式還影響到地皮拍賣。在5月11日的港府東涌海景地王55B區地皮拍賣中，場面極為冷清，僅3家開發商參與投地，拍賣最終由南豐集團以34.2億港元（下同）競得，這僅比28.76億的拍賣底價溢價18%，遠低於市場預期42億的下限。

特首感嘆難為樓價解困

雖然樓價問題困擾不少市民，但政府干預卻並不得人心。說港人看待樓市心態奇特，只不過是相對於大陸老百姓為政府控調樓價叫好聲一片顯得奇怪。但是身為香港特首的曾蔭權也感嘆港人心態「奇特」，叫政府好難做。

行政長官曾蔭權17日在新城電台節目上，談及市民最關注的樓價問題時說，過去數月樓價出現不尋常升幅，政府會確保土地供應以及房地產市場透明度。但現時香港人的買樓習慣跟過往很不同。他以個人為例，年輕時候即使已婚，亦需要工作一段時間才考慮置業問題，但時下不少年輕人一畢業便說要買樓。他形容港人買樓心態「奇特」，「樓價高企時就個個搶住買，但當樓價下跌，成交量便會很低，這令政府感到難做。」但他強調，政府會致力保持樓市平穩。

近日，確有市民熱切關注置業問題。公屋聯會稱，小型住宅供應不足，加上樓市飆升，中型住宅「豪宅化」，基層市民無法置業。有公屋居民表示，子女已經長大，但無力負擔私人樓價，若不復建居屋，下一代難以置業居住。有年輕人認為，復建居屋是幫助他們「上車」的最有效方法。

房屋委員會資助房屋小組17日開會，討論有關三招活化居屋二手市場的建議及復建居屋問題。房委會資助房屋小組主席張炳良認為，措施可增加居屋流轉的靈活性，但由於未必有很多業主願意騰出單位，所以相信措施未必會增加樓宇供應；但卻會刺激需求，可能令二手居屋樓價攀升。

至於復建居屋的議題，房委會將於下月舉行大會，討論復建居屋的框架文件，但考慮到會損害有房市民利益，有委員擔心，資助房屋小組會議上也未能就復建居屋達成共識，到大會時贊成復建居屋的聲音可能較細。

外來資金入港洶湧

香港是世界金融中心之一，自然吸引了大量外來移民投資，大量外來資金隨之滾滾而來。

業內推測，最近交易的1000萬港元以上高價公寓中，約20%是由內地人購買。星展銀行高級經濟師梁兆基表示，香港的新增貸款增長近期持續處於低水平，甚至達到負數，對比日益上升的樓價，房屋的買家主要來自港外。

去年10月14日，香港富豪聚集地——香港島半山一個複式樓盤創造「全球最貴」分層豪宅紀錄：一名中國內地富豪以4.39億港元買下位於干德道39樓盤68層的複式公寓，成交價每平方英尺7.128萬港元，約合每平方米70萬元人民幣。此價打破2008年英國分層豪宅「Onehidepark」公寓創下的每平方英尺6000英鎊的全球最高單位面積售價紀錄。

儘管樓市頻遭調控，香港豪宅在部分內地購房者看來仍具較大投資價值，其中最具吸引力的要素之一是「超過650萬港元有資格申請移民」。目前，內地購房者在港購買豪宅仍持續升溫。

戴德梁行報告顯示，一季度，香港的投資市場相對平靜，成交總金額為83.24億港元，但其較低稅率和較高的市場透明度對於內地投資者尤其有吸引力。預計在未來的香港房地產投資市場，還將出現越來越多的內地投資者。

戴德梁行中國投資部聯席主管葉國平認為，很多內地人在香港有生意，比較方便資金進出。他預計，內地資金所佔的比重今年有機會增加15%-20%。

根據港府的最新數據，截至今年3月底，投資移民計劃的申請人數已有11034人，已獲批人數為1134人，累計在港投資達473億港元。今年首季的單季數據顯示，投資在房地產的比率已升至四成之高，超過20億港元，環比增幅6%。

葉國平介紹，流入物業投資市場的內地資金主要來自投資移民、買豪宅自住的內地富豪以及購買寫字樓自用的上市公司。

香港置地集團住宅物業負責人黎漢群也印證了這一點。她說，香港政府的移民和投資計劃一定程度上也鼓勵了內地資金流入香港。此外，部分內地買家買豪宅還會靠近學區，為子女日後教育投資。

有港人認為，香港樓盤價格暴漲與內地富豪有關。但特首曾蔭權表示，香港的房子有兩種，不斷飆升的只是「豪宅」，還沒有影響到「普通民眾所需」類的房價。