妻擅賣房給哥 被判無效

當事人說

房被妻子偷著賣了

李先生和孫女士2004年結婚。在離婆婆家不遠的地方，孫女士和李先生買了一套住房，房子登記在孫女士的名下。買房時小兩口手頭很緊，孫女士向她哥哥借了些錢，李先生向他母親借了些錢。

然而後來夫妻倆感情出現矛盾，李先生搬回自己母親的住房，與孫女士分居生活。孫女士於2012年10月起訴到法院要求離婚。

在庭審中，孫女士向法庭陳述夫妻名下沒有房產，這讓李先生感到很疑惑。經詳細了解，李先生得知夫妻倆的房子被孫女士私自轉移到了她哥哥的名下。而妻子此前從未向自己提及過要賣房子的事。李先生氣憤地找妻子理論，孫女士則態度生硬：「房子已經賣了，錢我也都歸還了借款，剩餘的錢都花掉了，想分割財產？沒有！」

看來家裡的房子確實被賣了，但是售房款卻一分也沒看到。無奈，李先生通過朋友介紹，找到了在婚姻房產領域較有經驗的錢學志律師。錢律師了解到，李先生和妻子鬧矛盾後不久，在2010年12月妻子就以58萬元的價格，將房屋過戶到她哥哥的名下。該房屋面積98平方米，市場價格將近400萬元。

（文中當事人為化名）

律師說

妻子單獨出售房產行為無效

錢學志律師明確告知李先生，根據婚姻法的規定，該房屋系婚姻關係存續期間用夫妻財產購買的，雖然購買時借了錢，但房屋屬於夫妻共同財產。根據我國婚姻法的規定，夫妻在家庭中地位平等。對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權。夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。

由於孫女士沒有和丈夫商量，無權單獨處分房產，其行為已經嚴重侵犯到李先生的居住權及重大財產權益。錢律師認為，李先生可以主張妻子單獨出售房產行為無效，追回已經被出售的房屋。之後，錢律師代理李先生提起訴訟，要求法院確認孫女士和其哥哥簽訂的房屋買賣合同無效。

法庭上，孫女士及其哥哥均認為買賣行為有效。孫女士聲稱，除了《北京市存量房屋買賣合同》，雙方還簽訂了另外一份《二手房買賣合同》，該份合同約定房屋價格是160萬元，實際成交價格也是160萬元，並不是58萬元。

錢律師明確向法庭表示，無論成交價是58萬元，還是160萬元，均屬於妻子私自處分行為，向法院追加要求同時確認《二手房買賣合同》無效。

「同意售房」字條存在多個疑點

孫女士認為，賣房給自己的哥哥，是經過李先生同意的。第二次開庭時，她還向法庭提交了一個字條，字條寫明：「本人李先生，同意將房屋出售給孫女士的哥哥，具體過戶事宜由孫女士辦理，售房款由孫女士收取。」字條上「簽字」二字後有李先生的簽名，書寫日期為房屋被過戶的前一天。

經錢律師反覆詢問，李先生肯定地回答沒寫過該字條，並回想起在第二次開庭五天前，他到妻子的住處看孩子，孫女士要求李先生給孩子的家庭作業簽字，他當時沒過多考慮就簽字了。這張小字條很可能就是那張簽字的家庭作業的下面部分，原文已經被撕掉了，在空白處填寫了「我同意售房」的內容，並倒簽了日期。

針對這張字條，錢律師指出了諸多疑點：一般重要內容都是書寫在完整的A4紙上，而這張字條很小，只有五厘米寬，還經過了裁剪；另外，「簽字」二字有描摹的痕迹，很明顯。孫女士解釋說，當時寫到「簽字」字時筆不出水了，所以才描寫的。但這不符合一般寫字時的現象，寫第一筆時可能不太順暢，但寫到一半時不太可能出現筆不出水的現象，除非筆沒有墨水了。由此，「簽字」二字很可能書寫在前，字條內容書寫在後。

還有重要的一點是：根據字條落款時間，當天李先生母親生病住院，李先生並未去過妻子孫女士的住處，也就不可能當天書寫該字條。李先生向法庭提交了當日全天陪同母親看病的相關證據。

妻子的哥哥不構成善意購買人

在此案審理中，房屋購買人孫女士的哥哥認為，「我是善意購買人，我的購房行為應當受到法律保護。」他要求法庭確認合同有效。

錢律師認為，孫女士的哥哥並不能構成善意購買人。他在進行購房的重大行為時，應盡到必要的審查與注意義務，對於孫女士與李先生是夫妻關係及他們當初購房時的情況，他是應當知悉的。孫女士提交有李先生簽名的材料，作為處分房產知情書用於房產交易中，該知情書不僅不具備應有的格式、標註權利義務及主體等事項，而且載於並不完整的A4紙張上，有違常理，亦與房產交易慣例不符。由此，孫女士的哥哥並沒有盡到合理審慎義務。

另外，孫女士及其哥哥也未提交充分證據，以證明購買房產時支付了購房款，合同約定的房價也遠遠低於市場價格。孫女士與其哥哥簽署《房屋買賣合同》的次日，便進行網簽，並辦理過戶手續。合同及交易流程與正常交易明顯不符，有惡意串通、損害李先生利益的明顯意圖。因此，孫女士的哥哥作為購買人，並不構成善意取得。房屋買賣合同應被認定無效。

法院經過多次開庭審理，判決認定孫女士與其哥哥簽訂的房屋買賣合同無效，房屋恢復原來的登記狀態。

孫女士及其哥哥不服判決而上訴，但隨後被二審法院判決駁回，維持了一審原判。

記者林靖J151